Verwaltervertrag abgelaufen, automatische Verlängerung?

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von Schlamper, 25.08.2014.

  1. #1 Schlamper, 25.08.2014
    Schlamper

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    folgender Sachverhalt
    >1.<

    Verwaltervertrag Bestandteil der Teilungserklärung beim Kauf Neubauwohnung
    wie folgt

    §1 Vertrag und Kündigung
    Der Vertrag beginnt mit der Übergabe der 1. Wohnung und endet mit Ablauf der Verwalterbestellung.
    Die Verwalterbestellung erfolgt auf 3 Jahre.
    Bei der 1. Eigentümersitzung am 15. Nov. 2011 wurde vom Verwalter auf den bereits vereinbarten Verwaltervertrag mit Verwaltervollmacht welche in der Teilungserklärung mit beurkundetist verwiesen.
    Damit die HV die WEG nach Außen vertreten kann war es notwendig, dass alle Eigentümer die Verwaltervollmacht unterzeichneten. (lt. HV)

    1. Wohnungsübergabe erfolgte am 28.11.2011
    somit müsste die Verwaltung doch zum 28.11.2014 automatisch enden oder?

    > 2.<

    Bauträger erstellte auf dem Nachbargrundstück auch ein Mehrfamilienhaus
    Eine gemeinsame TG verbindet dieses Haus mit unserem Haus.
    Versorgt werden dei Häuser mit Fernwärme
    eine gemeinsame Heizungsanlage /Solar und Wasserverteilestelle wurde im Nebenhaus
    verbaut ebenso der Stromzähler für die gemeinsame TG

    Das Nebenhaus hat die gleichen Verwalterverträge nur wurde hier die 1. Wohnung im Juli 2011 übergeben, hier müsste doch der Verwaltervertrag abgelaufen sein.
    Somit der Verwalter handlungsunfähig sein auch dürfte er keine Gelder mehr einziehen ,
    Rechnungen bezahlen.....

    Er zieht von unserem Haus immer noch monatliche Abschläge ein bzw. rechnet ab.
    Was müssen wir tun?
    Die Beiräte vom Nebenhaus wissen nicht wie sie sich verhalten sollen bzw. wer dies nun machen muss.

    Hier ist doch einiges im argen sprich bräuchte viel Rat
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Zur Verwalterbestellung: Es sind zwei Rechtsverhältnisse zu unterscheiden. Das ist einerseits die Verwalterbestellung, die den Verwalter zum Vertreter der Eigentümergemeinschaft macht, und andererseits der Verwaltervertrag, der (neben einigen anderen Fragen) hauptsächlich die Vergütung regelt.

    Beide Rechtsverhältnisse können einheitlich eingegangen werden, d.h. man kann gleichzeitig den Verwalter bestellen und einen Verwaltervertrag mit ihm schließen. Das kann sogar konkludent passieren, d.h. ausdrücklich passiert nur das eine, aber alle verhalten sich so, als wäre auch das andere passiert - auch so kann man Verträge schließen.

    Das wichtige Wort im letzten Absatz ist "kann". Was tatsächlich passiert ist, kann ich deiner Schilderung nicht genau genug entnehmen.

    Mit deinem frisch erworbenen Theoriewissen ;) kannst du diese Aussage jetzt schon in etwa einordnen:

    Wann, wie und durch wen? Ist das zusammen mit der Teilung erfolgt?

    Nein. Der Vertrag begann damit am 28.11.2011, d.h. der Verwalter hat aus diesem Vertrag keinen Anspruch auf Vergütung vor diesem Tag. Wie ich es verstehe, war der Verwalter aber zu diesem Zeitpunkt bereits bestellt. Der Vertrag endet zusammen mit der Bestellung, d.h. vermutlich 3 Jahre nach der Teilung, sehr wahrscheinlich also vor dem 28.11.2014. Vielleicht ist schon jetzt kein Verwalter mehr bestellt!


    Ich würde mir mal dringend anschauen, was damals unterzeichnet wurde. Denn diese Aussage kann ich nicht nachvollziehen. Der Verwalter muss nicht bevollmächtigt werden. Er hat Vertretungsmacht Kraft seiner Bestellung.


    Zum Nachbarhaus:

    Du willst auf die Bestellung hinaus - ja, sehe ich auch so.


    Das ist der Grund für meine Nachfrage oben: Auch wenn er nicht mehr der Verwalter ist, könnte er weiterhin für alles mögliche bevollmächtigt sein. Daher auch meine Empfehlung, genauestens zu prüfen, was hier genau unterschrieben wurde.


    Da ich die genaue Konstruktion noch nicht verstehe, kann ich das im Moment nicht sagen. Sofern die Nachbar-WEG aber einen berechtigten Anspruch auf diese Abschläge hat (darüber dürfte es wohl eine Vereinbarung oder einen Grundbucheintrag geben), ist es natürlich in Ordnung, wenn euer Verwalter das in eurer WEG so durchführt - falls er bei euch noch bestellt ist, s.o.!


    Immerhin gibt es einen Beirat.

    Auch dort sollte man zunächst prüfen, wann der Verwalter eigentlich bestellt wurde und ob man derzeit ggf. verwalterlos ist. Sollte das zutreffen, wäre vom Beirat umgehend eine Eigentümerversammlung einzuberufen, auf der ein neuer Verwalter bestellt werden kann. Außerdem sollte man klären, wozu der bisherige Verwalter derzeit eigentlich noch berechtigt ist und die entsprechenden Vollmachten ggf. widerrufen.

    Einen Chaoten, der seine eigene Bestellung nicht beizeiten auf die Reihe bringt, würde ich nicht erneut bestellen.
     
  4. #3 Fremdling, 26.08.2014
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    Was hier geschildert wird, klingt stark nach 'Mehrhausanlage' in Form einer WEG mit den drei 'Untergemeinschaften', nämlich Haus 1, Haus 2 und Tiefgarage sowie teils gemeinsamen Versorgungseinrichtungen. Somit rate ich zunächst zum genauen Lesen der Teilungserklärung. Auch hilft ein Blick auf Aufteilungsplan und ins Grundbuch: befinden sich alle Gebäudeteile auf nur einer Parzelle? Im Falle einer Mehrhausanlage würde es hier dann etwas spannender ;-)

    Zwar ist ein WEG-Verwalter allein durch seine Bestellung zur Vertretung der WEG legitimiert, was er im Extremfall (z.B. ggü. Behörden) durch Vorlage des Bestellungsprotokolls mit notariell beglaubigten Protokollunterschriften nachweisen könnte. Es existieren in der Praxis jedoch Verwaltungen, die sich nach ihrer Bestellung zusätzlich eine spezielle Vertretungsvollmacht unterzeichnen lassen, z.B. vom bereits dazu im Bestellungbeschluss der Gemeinschaft bevollmächtigen Beirat.
     
  5. #4 Martens, 26.08.2014
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    Die Bestellung zum Verwalter dieser WEG ist abgelaufen, die WEG hat vermutlich aktuell keinen Verwalter. Eine Bestellung hat ausdrücklich zu erfolgen, eine stillschweigende Verlängerung gibt es nicht.

    Natürlich dient das sog. Bestellungsprotokoll z.B. gegenüber dem Grundbuchamt als Nachweis der Verwaltereigenschaft, gegenüber Versorgungsbetrieben, Versicherungen etc. macht es sich jedoch besser, wenn man eine kleine und schlanke Vollmacht hat und kein Protokoll herausgeben muß.

    Christian Martens
     
  6. #5 Schlamper, 26.08.2014
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    Hallo zusammen bin das erste mal in einem Forum und ganz begeistert über die Info´s und Hilfen. Ganz lieben Dank

    noch ein paar zusätzliche Info´s
    Bei Whgkauf (2010) -> Gebäude noch im Bau
    bei der im Kaufvertrag beigefügten Teilungserklärung war der Verwaltervertrag Bestandteil
    Wörtlicher Auszug
    §1 Vertrag und Kündigung
    1.1
    Der Vertrag beginnt mit Übergabe der 1. Wohnungun dendet mit Ablauf der verwalterbestellung. Die Verwalterbestellung erfolgt auf 3 Jahre
    Ende Punkt 1.1 keine weiteren Angaben bezgl. Kündigung oder automatischer Verlängerung
    ------------
    Dann 1. Eigentümerversammlung (15.11.20111) Auszug aus dem Protokoll
    Punkt 2 (wörtlich)
    Unterzeichnung der Verwaltervollmacht
    H. xxx verwies auf den bereits vereinbarten Verwaltervertrag mit Verwaltervollmacht, welcher in der Teilungserklärung mit beurkundet ist. Damit die HV die WEG nach Außen vertreten kann, ist es notwendig, dass alle Eigentümer die Verwaltervollmacht unterzeichnen. Die Verwaltervollmacht wurde als Tischauslage und im Umlauf von den Anwesenden unterzeicnet. Alle Eigentümer, welche heute nicht persönlich anwesend waren, sind verpflichtet die Verwaltervollmacht zu unterzeichnen und an die HV zu übersenden.
    ______________

    Versuche mich nach Antworten durchzuarbeiten
    Andreas
    sehe "Verwalter" war vorher schon tätig ohne Rechte und Vollmacht

    sehe Ablauf wie von Dir beschrieben als konkludent an.
    sprich beide Verträge beginnen mit Übergabe der 1. Whg.
    -so kann Man(n) Verträge schließen-
    Bis vor ein paar Tage gab es für mich kein Unterschied zwischen
    Verwaltervertrag und -Bestellung.

    Fazit für mich als Beirat Ablauf des Vertrages spätestens am 28.11.2014
    und ganz wichtig TOP - Wahl der Verwalters

    Fremdling
    Wir haben 2 getrennte Grundstücke und Eigentümergemeinschaften,
    welche durch Garten/Spielfläche und TG (liegt übereinander) hier wurden die 2 Grundstücke verbunden ( wie früher bei der Mengenlehre) sowie einer gemeinsamen Versorgungsstation die im Nebengebäude sich befindet.
    geregelt durch die Teilungserklärung

    Martens
    Dieses Haus müsste nun Verwalterlos sein und wir ab Ende November
    Im Nebenhaus werden aber immer noch vom "Verwalter" Rechnungen bezahlt, kleine Reparaturaufträge vergeben Gelden eingezogen...

    Nochmals ganz lieben DANK für die Hilfen
     
  7. Andres

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    Das hast du falsch verstanden. Ob es hier zu einer konkludenten Bestellung kam, weiß ich nicht. Ich hätte schon den Verdacht, dass der Verwalter schon vor der Übergabe der ersten Wohnung bestellt war. Sofern die Teilungserklärung hierzu nichts hergibt, würde ich mal die Beschluss-Sammlung einsehen.

    Ich sehe einfach die Gefahr, dass die Verwalterbestellung früher als erwartet endet.
     
  8. #7 Schlamper, 26.08.2014
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    Hallo Andreas
    wie gesagt Teilungserklärung
    Wörtlicher Auszug
    §1 Vertrag und Kündigung
    1.1
    Der Vertrag beginnt mit Übergabe der 1. Wohnungun dendet mit Ablauf der Verwalterbestellung. Die Verwalterbestellung erfolgt auf 3 Jahre

    Beschluss-Eigentümerversammlung
    Dann 1. Eigentümerversammlung (15.11.20111) Auszug aus dem Protokoll
    Punkt 2 (wörtlich)
    Unterzeichnung der Verwaltervollmacht
    H. xxx verwies auf den bereits vereinbarten Verwaltervertrag mit Verwaltervollmacht, welcher in der Teilungserklärung mit beurkundet ist. Damit die HV die WEG nach Außen vertreten kann, ist es notwendig, dass alle Eigentümer die Verwaltervollmacht unterzeichnen. Die Verwaltervollmacht wurde als Tischauslage und im Umlauf von den Anwesenden unterzeicnet. Alle Eigentümer, welche heute nicht persönlich anwesend waren, sind verpflichtet die Verwaltervollmacht zu unterzeichnen und an die HV zu übersenden.

    mehr Schriftverkehr gibt es nicht

    Nochmals lieben Dank
     
  9. #8 Martens, 26.08.2014
    Martens

    Martens
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    Bei der Frage, wann wurde der Verwalter bestellt, geht es nicht um den Vertragsbeginn, das beides bitte auseinanderhalten.

    So wie ich das kenne, wird der erste Verwalter in der Teilungserklärung für eine bestimmte Zeit bestellt, diese Zeitspanne startet mit dem Beginn der WEG, also zum Zeitpunkt des Anlegens der ersten einzelnen Grundbuchblätter.

    Sofern ein Vertrag erst ab einem späteren Zeitpunkt vereinbart wird, hat der Verwalter für seine Tätigkeit natürlich auch bis dahin einen Vergütungsanspruch, dieser ist nur im voraus nicht festgelegt und man kann dann trefflich darüber streiten.

    Christian Martens
     
  10. #9 Schlamper, 27.08.2014
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    Lieben Dank habe doch einiges dazugelernt
     
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