Verwaltervertrag gültig ????

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von Markus68, 03.12.2013.

  1. #1 Markus68, 03.12.2013
    Markus68

    Markus68 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen, vielleicht könnt ihr weiterhelfen.
    Problem:
    Verwalter wurde per Umlaufbeschluss erstellt zu einer monatlichen Vergütung.
    Ergebnis einstimmig.
    Verwalter übersendet einen Vertrag der nur von einer Partei (es sind 2) unterschrieben wurde.
    Diese eine Partei die unterschrieben hat, hat nur 1 Einheit. Der ander 3 Einheiten.
    Wer trägt jetzt die Kosten für Sonderleistungen ?
    Nur der eine Eigentümer der unterschrieben hat oder gar keiner war der Vertrag nicht gültig ist, da nur die Minderheit den Vertrag abgeschlossen hat.
    Danke für Eure Hilfe.
     
  2. AdMan

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  3. Ursleo

    Ursleo Benutzer

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    Verwaltervertrag gültig?

    ich denke schon, dass der Verwaltervertrag nun seine Gültigkeit aufgrund des Einheitsbeschlusses und der Unterschrift eines Eigentümers in Kraft tritt.

    Die Frage stellt sich hier nach einem Verwaltungsbeirat, existent oder nicht!
    Sollte kein Verwaltungsbeirat vorhanden sein, gilt m.E. diese Unterschrift.

    zur Haftung:
    Gemäß §10 Abs 8 Satz 4 WEG haftet ein Wohnungseigentümer im Übrigen gegenüber der Gemeinschaft wegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung ebenfalls nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteil, insoweit entsprechend § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG.

    LG

    Ursleo
     
  4. Andres

    Andres
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    Bevor wir hier lange raten: Was war der genaue Wortlaut des Beschlusses?

    Auch wäre interessant, um welche "Sonderleistungen" es hier geht. Nicht dass das am Ende mit der WEG gar nichts zu tun hat ...


    Die Gemeinschaft besteht nur aus zwei Eigentümern.
     
  5. #4 Markus68, 03.12.2013
    Markus68

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    Hier der Text aus dem Umlaufbeschluss:
    TOP 1
    Verwalterbestellung zum 01.12.2010
    Beschlussvorschlag:
    Die Eigentümergemeinschaft bestellt die XXXXXXXXXX zum Verwalter der Eigentümergemeinschaft XXXXXXXXXXXXXXX
    Die Verwaltung beginnt am 01.12.2010 und läuft zunächst bis zum 30.11.2011.
    Die Bestellung verlängert sich automatisch um ein Jahr, falls der Vertrag nicht mit Frist von 6
    Monaten zum Ende eines Kalenderjahres, unter Angabe des Kündigungsgrundes, gekündigt
    wird.

    Es handelt sich um Koste, wo der Verwalter Gerichtstermine auf Grund der Ladung der Gerichte wahrgenommen hat.
     
  6. #5 Markus68, 03.12.2013
    Markus68

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    Hier der Text aus dem Umlaufbeschluss:
    TOP 1
    Verwalterbestellung zum 01.12.2010
    Beschlussvorschlag:
    Die Eigentümergemeinschaft bestellt die XXXXXXXXXX zum Verwalter der Eigentümergemeinschaft XXXXXXXXXXXXXXX
    Die Verwaltung beginnt am 01.12.2010 und läuft zunächst bis zum 30.11.2011.
    Die Bestellung verlängert sich automatisch um ein Jahr, falls der Vertrag nicht mit Frist von 6
    Monaten zum Ende eines Kalenderjahres, unter Angabe des Kündigungsgrundes, gekündigt
    wird.

    Es handelt sich um Koste, wo der Verwalter Gerichtstermine auf Grund der Ladung der Gerichte wahrgenommen hat.
     
  7. #6 Markus68, 03.12.2013
    Markus68

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    Verwaltervertrag gültig ???

    Noch ein Nachtrag,

    der Vertrag lagen beiden EIgentümern VOR dem Umlaufbeschluss zur Prüfung vor.
    Nach dem Beschluss wollte der Mehrheitseigentümer diesen nicht unterschreiben, da er der Auffassung ist, die Pflichen ergeben sich aus dem WEG und das würde reichen.
     
  8. Andres

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    Vom Abschluss eines Verwaltungsvertrags lese ich nichts (wohl aber von seiner Kündigung - warum fällt eine anständige Beschlussfassung manchen Gemeinschaften so schwer?). Auch darf ein einzelner Eigentümer die Gemeinschaft nicht ohne entsprechenden Beschluss vertreten. Das sieht also für den kleineren Eigentümer nicht gut aus ...

    Die Vergütung ergibt sich nicht aus dem WEG und da der Verwalter nicht für umsonst arbeitet, wäre die Auffassung dieses Eigentümers damit bereits widerlegt.

    Grundsätzlich wäre aber noch zu prüfen, ob der Verwalter überhaupt einen Anspruch auf Vergütung für den Gerichtstermin hat. Mir liegt hier sowohl ein Vertrag vor, nach dem ein Anspruch auf Vergütung für das Erscheinen vor Gericht bestehen würde, solange der Verwalter nicht Prozesspartei ist, als auch ein anderer Vertrag, nachdem ich diesen Anspruch nicht sehen würde ("sonstige Dienstleistungen nach Zeitaufwand ..." - aber das ist keine Dienstleistung!).
     
  9. #8 Markus68, 03.12.2013
    Markus68

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    Hallo Andres,
    habe hier mal den Passus aus dem Vertrag eingefügt:

    5. Nicht mit der Verwaltungsvergütung nach Abs. 2 abgegolten sind:
    - Gebühren für Mahnungen an zahlungssäumige Wohnungseigentümer
    (je Mahnung € 5,-- zzgl. MWST);
    - Kosten für eigentümerseits erwünschte Kopien aus Verwaltungsakten
    Zur Klarstellung: Die Auslagen für Erstellung und Versand von Kopien für den
    Verwaltungsbeirat zur ständigen Information in lfd. Angelegenheiten sind mit der
    Pauschalen Verwaltervergütung nicht abgegolten.
    ( € 0,30 je Kopie zzgl. MWST);
    - Gutachter- und Sachverständigenhonorare (Rechtsanwälte, Architekten, Ingenieure)
    Gericht- und Rechtsanwaltskosten, Kopie- und Zustellungskosten für notwendige Informationsschreiben an alle Eigentümer/Bewohner, wobei die Auslagen für Kopie- und Zustellung des Protokolls der ersten Eigentümerversammlung nicht geltend gemacht werden.
    Kosten für Sonderleistungen gegenüber einzelnen Eigentümern
    - ggf. pauschaliert vereinbarte Bearbeitungskosten für vereinbarungsgemäß
    vorgesehene Verwalterzustimmungen bei Wohnungsverkäufen.

    Im Falle eines Rechtsstreites im Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit ist dem Verwalter zulasten der Eigentümergemeinschaft der Zeitaufwand zur Zustellung der Schriftsätze entsprechend gesetzlicher Auflagen an alle Eigentümer angemessen (siehe Stundensätze wie nachstehend aufgeführt) zu honorieren, soweit das Gericht das Erscheinen verlangt.

    Darüber hinaus ist ihm der sachliche und zeitliche Aufwand zur Information des Gerichtes, beteiligter Anwälte usw. im Falle eines Rechtsstreites zu erstatten.

    Soweit Leistungen des Verwalters nach Aufwand abgerechnet werden, beträgt der Stundensatz € 38,50,-- zzgl. der gesetzl. MWST

    Frage:
    Sollte der Anspruch bestehen, muss dann nur der eine Eigentümer zahlen oder ist der andere auch in der Verpflichtung, da er den Vertrag vorher kannte und im Beschluss erwähnt wurde. Wenn auch nur die Kündigung.
    Der Beschluss ist doof formuliert
     
  10. Andres

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    ... was er meiner Meinung nach tut ...

    Und darüber wird man sich trefflich streiten können. §§ 177 ff BGB eröffnen da einige Möglichkeiten in beide Richtungen. Ich persönlich gehe beim Vertragsschluss von einer Vertretung ohne Vertretungsmacht aus.

    Wichtiger als der aktuelle Fall (weiß ja nicht, um welche Beträge es hier geht) wäre mir die Klärung für die Zukunft. Das wird nur über eine entsprechende Beschlussfassung gehen.
     
  11. #10 Markus68, 03.12.2013
    Markus68

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    Verwaltervertrag gültig

    Es geht um ca. 460 €.

    Zukunft:
    Da hat der Mehrheitseigentümer schon angedeutet, dass er Beschlüsse zur Zusatzvergütung ablehnen wird.
    Der Verwalter wird wohl den Kram hinschmeißen, da diese beiden nur prozessieren und er andauernd geladen werden wird und das dann nicht vergütet bekommt.
    Was anderes ist es natürlich wenn der Minderheitseigentümer jedesmal zahlen muss weil der den Vertrag geschlossen hat auch ohne Vertretungsbefugnis.. Und dann stellt sich die Frage ob er nicht nur seinen Anteil nach Kostenfestzungsbeschluss zu tragen hat und der Verwalter auf dem Rest sitzen bleibt. Aber dann müsste er eigentlich alles zahlen, da er dem anderen WE schadenersatzpflichtig ist.
     
  12. Andres

    Andres
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    Jetzt wird es unangenehm: Die Aussage, dass im WEG ja "alles geregelt" sei, ist dann wohl weniger auf Unwissenheit zurückzuführen - jedenfalls würde ich das vermuten.

    Wie ist denn das Verhältnis des Minderheitseigentümers zum Verwalter? Bei gutem Verhältnis käme man immerhin für die Zukunft einigermaßen unfallfrei aus dem Vertrag heraus, § 177 Abs. 2 BGB.


    Ich würde zwar argumentieren, dass der Verwalter den Mangel an Vertretungsmacht kannte (§ 179 Abs. 3 BGB) und damit Schadensersatz ausscheidet, aber das kann man sicher auch anders sehen. Dann kommt die Frage auf, ob die Haftung durch § 179 Abs. 2 BGB nicht auf den entsprechenden MEA beschränkt ist. Dem könnte man entgegen stellen, dass bei der (grundsätzlich angenommenen) Selbstverwaltung gar keine Kosten entstanden wären.


    Ich würde zunächst eine tragfähige Lösung für die Zukunft suchen. Ob man die aktuelle Forderung dann als "Lehrgeld" verbucht, kann man dann noch entscheiden.
     
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