Verwaltervertrag

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von Daisy, 22.04.2007.

  1. Daisy

    Daisy Neuer Benutzer

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    Hallo, ich bin neu hier und habe mal eine Frage:
    kann mir jemand sagen, wo festgelegt ist, dass ein Verwaltervertrag abgeschlossen werden muss?
    Danke im Voraus!
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    ein Verwaltervertrag muss nicht abgeschlossen werden. Es muss nur ein Verwalter bestimmt werden. ein Profi sichert üblicherweise durch einen Vertrag ab, um evtl Unklarheiten aus dem Weg zu gehen. wie zB bei der Vollmacht etc
    Die Verwaltung kann nicht ausgeschlossen werden: § 20(2) WEG
     
  4. Birgit

    Birgit Benutzer

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    Sofern es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, ergibt sich die Verpflichtung aus dem WEG, 3. Abschnitt, § 20 (2) Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden.

    Neben dem sog. Bestellungsakt (Wahl des Verwalters in der Eigentümerversammlung) bedarf es einer vertraglichen Begründung der Amtsübernahme durch den bestellten Verwalter = Verwaltervertrag. Dies haben diverse Gerichtsurteile bestätigt.

    Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses benötigt man dagegen nicht zwingend einen Verwalter.

    Falls das Deine Frage noch nicht beantwortet, konkretisiere sie einfach noch mal!
     
  5. Cesar

    Cesar Erfahrener Benutzer

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    Richtig :garfield
    § 20.
    (1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29.
    (2) Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden.
     
  6. Daisy

    Daisy Neuer Benutzer

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    Hallo,
    vielen Dank für das Feedback - und sorry, ich habe mich zu allgemein ausgedrückt.
    Ein Verwalter wurde erstmals nach Bau-Fertigstellung bestellt und in Folge verlängert. Ich bin durch Kauf einer ETW aus der Anlage als Eigentümer "dazu gestoßen" und habe einen Verwaltervertrag angefordert, aus dem die Leistungen, Pflichten wie auch die Vergütung des Verwalters (und wie sich diese zusammensetzt) hervorgeht.
    Dieser Aufforderung kam man nicht nach, bzw. legte mir nur ein Schriftstück vor, aus dem die "Erstbestellung" des Verwalters hervorgeht.
    Als Antwort bekam ich: einen solchen Vertrag gibt es nicht und den braucht man auch nicht (Antwort des Hausverwalters).
    Diese Aussage stellt mich aber nicht zufrieden, daher wollte ich wissen, ob das irgendwo schriftlich festgelegt ist, DASS so ein Vertrag abgeschlossen werden muss.
    (erklärend muss ich vielleicht noch hinzufügen, dass ich (und auch einige andere) mit den Leistungen des HV nicht zufrieden sind).

    Vielen Dank im Voraus für Antworten!
     
  7. Birgit

    Birgit Benutzer

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    Zitat:

    Grundlage für den Abschluss eines Verwaltervertrages mit einer Wohnungs-/Teileigentümergemeinschaft ist die Bestellung des Verwalters. Ohne Bestellung wäre ein Verwaltervertrag unwirksam. Übernimmt der Verwalter – ohne bestellt zu sein – Verwaltungsaufgaben, handelt er als Geschäftsführer ohne Auftrag, mit der Folge, dass ihm nur ein Aufwendungsersatz zusteht. Im Außenverhältnis kann er in die Situation geraten, dass er als vollmachtloser Vertreter handelt.

    Der Abschluss eines formellen Verwaltervertrages ist nicht zwingend erforderlich. Übernimmt der Verwalter nach Kenntnisnahme seiner Bestellung die Verwaltung, kommt auf diese Weise stillschweigend ein Verwaltervertrag zustande. Regelmäßig wird ein Verwalter, der bestellt werden soll, im Vorfeld seiner Bestellung seine Vertragsvorstellungen darlegen und wenn möglich ein Angebot auf Abschluss eines Verwaltervertrages vorlegen, das dann auch Grundlage für den Bestellungsbeschluss ist. Der Bestellungsbeschluss kann hier gleichgesetzt werden mit der Annahme des Angebots auf Abschluss eines Verwaltervertrages.

    Quelle: BFW

    Fazit:
    Wenn es keinen schriftlichen Verwaltervertrag gibt kannst Du Dich nur an die Beschlüsse der Eigentümerversammlung halten. Laß` Dir die Protokolle der letzten Jahre aushändigen.

    Prüfe nach:
    Wann und für wie lange wurde der Verwalter zuletzt bestellt?
    Welche Vergütung wurde hierbei vereinbart.

    Ist seine Bestellung abgelaufen, könnt ihr in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung einen neuen Verwalter bestellen. Gleiches gilt ansonsten mit Ablauf der derzeiten Bestellung.

    Und es gilt die zuletzt vereinbarte Verwaltervergütung, bis ein anderer Beschluss gefaßt bzw. eine andere Vereinbarung zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft getroffen wird.

    Was seine Pflichten anbelangt: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind im WEG weitgehend geregelt und zumindest die in § 27 WEG genannten können nicht eingeschränkt werden, allerdings durch die Gemeinschaftsordnung ergänzt werden.
     
  8. #7 Thomas123, 24.04.2007
    Thomas123

    Thomas123 Erfahrener Benutzer

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    Ich geh mal davon aus, dass es sich um eine neue Wohnung handelt und der Bauträger einen Verwalter bestellt hat.

    Das bringt dem Bauträger den Vorteil, dass er innerhalb der Gewährleistung nach VOB, 4 Jahre, kaum Beschwerden über Baumängel hat, weil der Verwalter (in der Regel) gegenüber den neuen Eigentümern, die oftmals keine Ahnung haben, alles abbügelt (= sog. Vetterleswirtschaft)

    Wenn der Verwalter keinen Verwaltervertrag vorweisen will, würde ich dafür sorgen, dass darüber in der nächsten Eigentümerversammlung gesprochen wird.....

    Schreib dem Verwalter rechtzeitig, dass das als Tagesordnungpunkt bei der nächsten Eigentümerversammlung aufgenommen wird...wenn er nicht spurt...es gibt genügend Hausverwalter....aber das Problem liegt für dich darin, die WE "auf Linie" zu bringen. Da gönnt (oftmals, wie das halt so ist) ein WE dem anderen die Butter auf dem Brot nicht und deshalb wird das schwierig..... :wand:

    :wink
     
  9. Beluga

    Beluga Erfahrener Benutzer

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    Die Amtzeit des ersten Verwalters (Neubau) darf nur 3 Jahre betragen.
    Danach gilt die Bestellung als für 5 Jahre vereinbart, wenn keine Amtzeit genannt wird.

    Dass der erste Verwalter von Bauträger bestellt wurde, liegt in der Natur der Sache, da die Bestellung bereits in Teilungserklärung, also vor dem Verkauf 1ter Wohnung, vor WEG-Begründung, genannt wird.

    Dies ist jedoch nicht unbedingt negativ zu sehen.
    Wie bei den Verwaltern und alle anderen Geschäftsbeziehungen, alles ist Sache der gegenseitigen Respekt, Kompetenz und Aufrichtigkeit. :bier

    Der Bauträger kann sich seiner vertraglichen Verpflichtungen nicht entziehen, es sei denn, die Käufer entziehen ihm als Erster und unberechtigterweise die Kaufpreisraten. Da braucht man sich über die zurückgeflogene Bumerang / Folgen nicht wundern. :vertrag
     
  10. Daisy

    Daisy Neuer Benutzer

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    Hallo Birgit,
    hallo an die lieben Antworter,
    bei uns verhält es sich so, dass, wie hier auch erwähnt, eine Erstbestellung vor 10 oder 11 Jahren stattfand und sich seither der (angeblich nicht vorhandene) Verwaltervertrag verlängert hat. Die nicht unerheblichen Kosten für die Verwaltung wurden im Vergleich zum Vorjahr erhöht - einen Beschluss darüber kenne ich aber nicht (steht zumindest nichts von im Protokoll). Da ich meine ETW dort erst gekauft habe, konnte ich früher keinen Einfluss nehmen, will aber die Situation so nicht unbedingt akzeptieren.

    Fazit: sollte tatsächlich kein Vertrag bestehen, sind wir auch an keine Frist gebunden und könnten den Verwalter (sofern die Mehrheit dafür ist) abbestellen - habe ich das jetzt korrekt verstanden?

    Vielen Dank an alle!
    :wink
     
  11. Beluga

    Beluga Erfahrener Benutzer

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    Laß Dir die Beschlüsse von Verwalterbestellung vorlegen.
    Falls nicht vorhanden dann könnte es sein, dass die stillschweigende Verlängerung von den Eigentümern auch stillschweigend akzeptiert worden ist.

    Schlage doch die Tagaesordnung: "Neuwahl des Verwalters" vor
     
  12. #11 Thomas123, 26.04.2007
    Thomas123

    Thomas123 Erfahrener Benutzer

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    Der Verwalter kann nur aufgrund eines Beschlusses der Eigentümer seine
    Vergütung erhöhen, ebenso die Verlängerung seiner Verwaltertätigkeit erreichen.

    Darüber muß in der Eigentümerversammlung ein TOP vorliegen und es muß darüber abgestimmt werden und das muß auch im Protokoll stehen.

    Besorg dir also sämtliche Protokolle, die du kriegen kannst.

    Wenn du mit dem Verwalter nicht einverstanden bist, must du auch andere Eigentümer von der "Qualität" des Verwalters überzeugen.

    Dann kann man ihn mit der Mehrheit abwählen. Es sollte im Objekt auch einen Verwaltungsbeirat geben. An den kannst du dich auch wenden.

    Wenn er eine Ahnung hat, was er als Verwaltungsbeirat machen soll, (außer zusammen mit dem Verwalter Kaffee zu trinken und sich "Honig ums Maul" schmieren zu lassen, (naja mag ein bisschen übertrieben sein..) ):zwinker
    wird er deine Fragen sicher beantworten können...

    :wink
     
  13. Beluga

    Beluga Erfahrener Benutzer

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    Jojo !
    Die Beiräte haben Kontrollfunktion.
    Wenn Verwalter Mist macht (Manchmal sogar Ergebnis gemeinsamer Entscheidung mit Beiräten), sind die Beiräte irgendwie mitschuldig. :shame :shame :shame

    Deshalb versuchen sie auch den Verwalter zu decken, bzw sie decken sich gegenseitig. Dadurch verlieren sie beide wiederum ihre eigentliche Funktion.
    Wenn unter den Eigentümern auch noch ihre "Verbündeten" sind, bilden sie
    bald einen Sumpf.
    In solchen Fällen haben die Eigentümer das Nachsehen. :lol :lol :lol :lol
     
  14. #13 Martens, 26.04.2007
    Martens

    Martens
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    Falsch.

    Bis zum 30.06.2007 gilt das alte WEG und da ist über die Begrenzung der Erstbestellung eines Verwalters nach Errichtung der WEG (das hat i.ü. mit Neubau nichts zu tun) auf drei Jahre nichts zu finden.

    Ab dem 01.07.2007 gilt für dann neu errichtete WEGs die Beschränkung, daß der erste Verwalter auf max. drei Jahre bestellt werden darf.

    Die Bestellung ist weiterhin auf maximal fünf Jahre limitiert, über eine erneute Bestellung muß erneut beschlossen werden. Dies bedeutet jedoch nicht, daß eine Bestellung ohne exakten Zeitraum immer automatisch für fünf Jahre gilt, da kommt es sehr genau auf den Beschluß an.

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
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