Verwaltervertrag

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von altekrille, 07.01.2010.

  1. #1 altekrille, 07.01.2010
    altekrille

    altekrille Neuer Benutzer

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    Beim Kauf meiner ETW 2007 (Fertigstellung erst 2008) habe ich die Bestellung einer Unterfirma des Bauherrn als Verwalter fuer 5 Jahre unterschrieben. Nun stellt sich heraus, dass dieser Verwalter nur die Interessen des Bautraegers (Thema Gewaehrleistung) vertritt und nicht die der Eigentuemer. Neue Rechtsprechung beschraenkt die Dauer einer Verwalterbestellung auf 3 Jahre. Kann die Eigentuemergemeinschaft nach 3 Jahren einen neuen Verwalter waehlen? Wie soll sie vorgehen? Keiner wuerde gerne vor Gericht gehen, aber wie ist die Rechtsprechung in diesem Punkt, besonders in Berlin?
     
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  3. #2 Vermieterheini1, 27.01.2010
    Vermieterheini1

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    Der WEG-Verwalter des Bauträgers kann nur dann und nur so lange die Interessen des Bauträgers vertreten (Baumängel abwimmeln bzw. deren rechtzeitige Geltendmachung verhindern), wie sich die WEG-Eigentümergemeinschaft das tatenlos gefallen läßt!

    Merke:

    IN DER THEORIE ist der Herr im Hause ausschließlich die erforderliche Mehrheit der WEG-Eigentümergemeinschaft. Der WEG-Verwalter ist nichts weiter als deren Diener UND strikt an die Weisungen der WEG-Eigentümergemeinschaft gebunden!
    Die WEG-Eigentümergemeinschaft muss einfach klar und deutlich bestimmen was der WEG-Verwalter zu tun hat!

    IN DER PRAXIS <hier schreibe ich lieber nicht weiter, sonst könnte sich jemand beleidigt fühlen!>

    1. Der Wohnungseigentümer in einer WEG ist für die Baumängel in seinem Sondereigentum alleine! verantwortlich. Da kann der WEG-Verwalter nichts be- oder verhindern.

    2. Bei Baumängeln innerhalb und außerhalb der Gewährleistungsfrist am Gemeinschaftseigentum kann allerdings nur die WEG-Eigentümergemeinschaft (nicht der einzelne WEG-Miteigentümer) was tun - üblicherweise durch den WEG-Verwalter vertreten.
    Die WEG-Eigentümergemeinschaft kann jedoch jederzeit unter Umgehung des WEG-Verwalters aktiv werden - man muss nur wissen wie.
    Die dafür nötige Mehrheit nachweislich zu erreichten ist nicht leicht. Bei Allstimmigkeit kein Problem.
    In der Praxis hält der Bauträger jedoch zumindest bis alle Einheiten im Objekt verkauft sind einen gewissen Stimmenanteil an der WEG, so dass Allstimmigkeit dann nicht machbar ist. In wie weit der Stimmenanteil des Bauträgers (auf WEG-Eigentümerversammlungen meist vertreten durch seinen Vasallen WEG-Verwalter-Tochterfirma) die nötige Stimmenmehrheit verhindern kann, muss man im Einzelfall nachrechnen.


    Die Theorie:
    1. Das Wichtigste ist, dass die WEG-Eigentümergemeinschaft schon auf der allerersten WEG-Eigentümerversammlung eine fähigen WEG-Verwaltungsbeirat wählt.
    2. Schon auf der allerersten WEG-Eigentümerversammlung muss die WEG-Eigentümerversammlung dem WEG-Verwalter des Bauträgers zeigen, dass die WEG-Eigentümergemeinschaft kein intelligenzfreier Sklave ist.
    Also zielführend eindeutig formulierte Abstimmanträge und Beschlüsse.
    Dem WEG-Verwalter des Bauträgers realistische Termine setzen und deren termingerechte Ausführung in jedem Einzelfall überwachen.
    Bei Terminüberschreitung, Nichtausführung, Schlechtausführung, usw. muss die WEG-Eigentümergemeinschaft sofort die erforderlichen Maßnahmen durchführen.

    Bei von der WEG-Eigentümergemeinschaft "behaupteten" Baumängeln wird es bei Widerspenstigkeit des Bauträgers ohne neutralen Bausachverständigen, usw. nicht gehen! Die Kosten dafür muss immer die WEG-Eigentümergemeinschaft vorstrecken!

    Die Praxis:
    Genau an dem wissenden, initiativen, intelligenten, zielgerichteten Taten (meist nur! die richtigen Beschlüsse erforderlich) der WEG-Eigentümergemeinschaft (mit der erforderlichen Mehrheit) und den Kosten für den Bausachverständigen, Gutachter, usw. scheitert es.

    =====================================================

    Ob das mit den maximal 3 Jahren Laufzeit eines WEG-Verwaltervertrages richtig und im Beispielfall zutreffend ist, weis ich nicht!
    Ein WEG-Verwalter kann jederzeit wegen grober Pflichtverletzung "abberufen" werden.
    Die juristischen Hürden dafür sind allerdings hoch.
    In der Praxis scheitert das von vornherein an der ...-Kapazität der Masse der WEG-Miteigentümer.


    Nach Ablauf der Vertragsbindung mit dem WEG-Verwalter des Bauträgers endet die WEG-Verwaltung durch diesen automatisch, es sei den es gibt in dem WEG-Verwaltervertrag mit dem WEG-Verwalter des Bauträgers eine automatische Verlängerungsklausel (ohne dass es einer mehrheitlichen Wiederwahl dieses WEG-Verwalters bedarf). Ob so eine Klausel rechtswirksam wäre bezweifle ich.

    Gerade wegen dem automatischen Ende der WEG-Verwaltung durch den WEG-Verwalter des Bauträgers darf die WEG-Eigentümergemeinschft nicht untätig sein!

    Die WEG-Eigentümergemeinschaft muss
    - rechtzeitig vor Ablauf WEG-Verwaltung durch den WEG-Verwalter des Bauträgers Angebote anderer WEG-Verwalter einholen
    - die Neuwahl eines WEG-Verrwalters auf die Tagesordnung der betreffenden WEG-Eigentümerversammlung setzen lassen
    - auf der betreffenden WEG-Eigentümerversammlung den neuen WEG-Verwalter mit der erforderlichen Mehrheit wählen
    - alle Problematiken der Übergabe einer WEG-Verwaltung im Vertrag mit dem neuen WEG-Verwalter berücksichtigen

    Und so weiter.



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