Verwalterzustimmung beim Immobilienkauf wer bezahlt die Kosten?

Diskutiere Verwalterzustimmung beim Immobilienkauf wer bezahlt die Kosten? im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Guten Morgen Forumsgemeinde, heute möchte ich die Frage aufwerfen - wer muss diese Kosten bezahlen, welche im Zusammenhang mit der...

Apartment Buyer

Benutzer
Dabei seit
01.08.2020
Beiträge
34
Zustimmungen
9
Guten Morgen Forumsgemeinde,

heute möchte ich die Frage aufwerfen - wer muss diese Kosten bezahlen, welche im Zusammenhang mit der Verwalterzustimmung entstehen?
(Verwalter- und Notarrechnungen)
Ich bin hierbei unsicher sind das nicht Kosten, welche die WEG eigentlich tragen muss, denn diese stellt diese Bedingungen auf.
Gibt es hierzu eine gesetzliche Regelung oder gibt es Urteile dazu?

Nächste Frage, was bringt diese Verwalterzustimmung genau?

Danke sagt der ABuyer
 

Fischlaker

Benutzer
Dabei seit
12.07.2016
Beiträge
62
Zustimmungen
36
Die Kostenregelung/Verteilung steht im Verwaltervertrag. ( es geht um die Kosten die der Verwalter für die Zustimmung als Gebühr für seine Dienste nehmen kann und vom wem - Vorbesitzer oder Käufer - ) Wer die notariellen Kosten für die Zustimmung und die Abwicklung des KV trägt ist im KV geregelt. ( in 99 % der Fälle der Käufer ) Hinweis : Der Verwalter muss seine Bestellung durch eine beglaubigte Urkunde dem Notar nachweisen. Liegt diese noch nicht vor und wird im Rahmen der Zustimmung erst erstellt , trägt diese Beglaubigungskosten für den Verwalterbestellungsnachweis die WEG.
 

Fischlaker

Benutzer
Dabei seit
12.07.2016
Beiträge
62
Zustimmungen
36
Zitat : ( was bringt das ? )
Wann darf Verwalterzustimmung verweigern?
Ebensowenig darf der Verwalter die Zustimmung deshalb verweigern, weil er persönliche Differenzen mit dem Erwerber oder Veräußerer hat. Der wichtige Grund muss in der Person des Erwerbers vorliegen. Demzufolge können Hausgeldrückstände oder Verfehlungen des Veräußerers keine Verweigerung der Zustimmung rechtfertigen."
 

RMHV

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
16.07.2005
Beiträge
3.870
Zustimmungen
160
Die Kostenregelung/Verteilung steht im Verwaltervertrag. ( es geht um die Kosten die der Verwalter für die Zustimmung als Gebühr für seine Dienste nehmen kann und vom wem - Vorbesitzer oder Käufer - )

Bei dem Unsinn müssten dem Schreiber sofort die Finger abfallen...:heul

Dass Verträge zu Lasten Dritter sittenwidrig und damit nichtig sind, sollte man auch bei fehlender Sachkenntnis wissen.
Langsam zum mitdenken: Der Verwaltervertrag wird zwischen dem Verwalter und der WEG abgeschlossen. Sowohl der Verkäufer als auch der Erwerber sind im Rahmen des Verwaltervertrags Dritte. Vergütungen für beliebige Leistungen des Verwalters können also nur und ausschließlich zu Lasten der WEG gehen.

Vom Verwaltervertrag zu unterscheiden sind Vereinbarungen der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer können selbstverständlich vereinbaren, dass Kosten vom Verkäufer getragen werden. Wollten die Wohnungseigentümer die Kosten dem Erwerber anlasten, wären wir wieder bei einem sittenwidrigen und damit nichtigen Vertrag zu Lasten Dritter.

Wer die notariellen Kosten für die Zustimmung und die Abwicklung des KV trägt ist im KV geregelt. ( in 99 % der Fälle der Käufer )
Ohne abweichende Vereinbarung gilt: die Verwalterzustimmung dient den Interessen der WEG und die Kosten sind daher von der WEG und damit anteilig von allen Eigentümern zu tragen.
Richtig ist, dass die Kaufvertragsparteien vereinbaren können, wer von ihnen irgendwelche Kosten trägt.
Ob die 99% auch nur annähernd der Realität entsprechen, kann und will ich mangels funktionierender Kristallkugel nicht bewerten.
 

Fischlaker

Benutzer
Dabei seit
12.07.2016
Beiträge
62
Zustimmungen
36
Bei dem Unsinn müssten dem Schreiber sofort die Finger abfallen...:heul

Dass Verträge zu Lasten Dritter sittenwidrig und damit nichtig sind, sollte man auch bei fehlender Sachkenntnis wissen.
Langsam zum mitdenken: Der Verwaltervertrag wird zwischen dem Verwalter und der WEG abgeschlossen. Sowohl der Verkäufer als auch der Erwerber sind im Rahmen des Verwaltervertrags Dritte. Vergütungen für beliebige Leistungen des Verwalters können also nur und ausschließlich zu Lasten der WEG gehen.

Vom Verwaltervertrag zu unterscheiden sind Vereinbarungen der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer können selbstverständlich vereinbaren, dass Kosten vom Verkäufer getragen werden. Wollten die Wohnungseigentümer die Kosten dem Erwerber anlasten, wären wir wieder bei einem sittenwidrigen und damit nichtigen Vertrag zu Lasten Dritter.


Ohne abweichende Vereinbarung gilt: die Verwalterzustimmung dient den Interessen der WEG und die Kosten sind daher von der WEG und damit anteilig von allen Eigentümern zu tragen.
Richtig ist, dass die Kaufvertragsparteien vereinbaren können, wer von ihnen irgendwelche Kosten trägt.
Ob die 99% auch nur annähernd der Realität entsprechen, kann und will ich mangels funktionierender Kristallkugel nicht bewerten.
Sorry, Wenn dem so ist , frag ich mich wie sie diesen Blödsinn geschrieben haben . Hände können sie ja nicht mehr haben .
 

Apartment Buyer

Benutzer
Dabei seit
01.08.2020
Beiträge
34
Zustimmungen
9
Danke , so richtig abschließende Klarheit gibt es bei mir leider noch nicht.

Also die Verwalterzustimmungskosten trägt wohl die WEG und die Notarkosten dann wohl auch?
 

SaMaa

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.01.2019
Beiträge
523
Zustimmungen
365
Über welche Beträge reden wir denn?

Ich habe auch eine Verwalterzustimmung bei einem Eigentumwohnungskauf benötigt.
Ich kann mich aber beim besten Willen nicht an die fälligen Beträge dafür erinnern.
Somit können sie sich eigentlich nur im niedrigen zweistelligen € Bereich bewegt haben. Zumindest in meiner Wahrnehmung.
 

Andres

Moderator
Dabei seit
04.09.2013
Beiträge
11.375
Zustimmungen
5.514
Danke , so richtig abschließende Klarheit gibt es bei mir leider noch nicht.
Das liegt daran, dass die Antwort (wie so oft) eine sehr präzise Wortwahl erfordert:

Also die Verwalterzustimmungskosten trägt wohl die WEG und die Notarkosten dann wohl auch?
Geht es darum, wem diesen beiden Positionen berechnet werden oder wer die Kosten letztendlich trägt?

Für die Vergütung des Verwalters (wie auch immer sie gegliedert sein mag) haftet die WEG. Außerdem hat die Bundesnotarkammer vor einiger Zeit angemerkt, dass die Notargebühren im Zusammenhang mit der Verwalterzustimmung der WEG in Rechnung zu stellen sind, nicht dem Käufer, Verkäufer oder Verwalter. Die Meinung der Bundesnotarkammer hat zwar keine bindende Wirkung, aber im Allgemeinen kann man davon ausgehen, dass diese Ansicht Grundlage der Rechtspraxis werden wird.

Bei wem die Kosten letztendlich hängen bleiben, ist eine andere Frage. Die WEG kann die Kostentragung z.B. per Beschluss regeln. Dieser Beschluss kann Teil des Beschlusses über den Abschluss eines Verwaltervertrags sein. Außerdem können Käufer und Verkäufer untereinander regeln, wer welche Verpflichtungen übernimmt. Und so können die Kosten für die Verwalterzustimmung über drei Ecken eben doch beim Käufer landen. Ohne die Ecken mag es ein Vertrag zu Lasten Dritter sein oder die Kosten bleiben direkt bei der Gemeinschaft hängen und werden nach MEA verteilt.

Wenn alles glatt läuft, gibt es da eher selten Streit. Den gibt es eher dann, wenn eine der Parteien (Käufer, Verkäufer, Gemeinschaft, Verwalter) chronisch klamm oder tatsächlich zahlungsunfähig ist, wenn der Kaufpreis gemindert wird oder der Kauf gar rückabgewickelt werden soll oder wenn ein Vorkäufer in den Vertrag eintritt. Es ist wie immer: Verträge schließt man vor allem für den Fall, dass man sich irgendwann nicht mehr mag.

Nächste Frage, was bringt diese Verwalterzustimmung genau?
Geld kann man immer brauchen, vor allem als notleidender Verwalter. Die Verwalter würden wahrscheinlich einwenden, dass eine Gemeinschaft mit regelmäßigen Eigentümerwechseln aufwändiger zu verwalten ist, und ich würde dem zwar grundsätzlich zustimmen, sehe aber andererseits nicht, warum das nicht in die allgemeine Verwaltervergütung einzupreisen sein sollte. Da die Situationen, in denen ein Verwalter die Zustimmung tatsächlich mal verweigern darf, ähnlich häufig wie Sichtungen von Einhörnern sind, ahne ich, dass ich mit meiner Vermutung nicht ganz falsch liegen.

Über welche Beträge reden wir denn?
Somit können sie sich eigentlich nur im niedrigen zweistelligen € Bereich bewegt haben. Zumindest in meiner Wahrnehmung.
Mehr als 100 € habe ich noch in keinem Verwaltervertrag gesehen, was natürlich nichts heißen muss. Sofern der Verwalter seine Zustimmung notariell beurkunden lassen muss, kommen dann nochmal Gebühren im mittleren zweistelligen Bereich dazu.
 

RomeoZwo

Benutzer
Dabei seit
20.05.2020
Beiträge
52
Zustimmungen
13
Ort
Nürnberg/Dresden
Hab hier gerade ein Protokoll einer Eigentümerversammlung wo darüber abgestimmt wurde, ob die Verwalterzustimmung abgeschafft werden soll...

Argument des Verwalters (ohne Kommentar von mir):
- erkennbar ungeeigneten Personen den Einkauf in die Eigentümergemeinschaft verhindern
- Kenntnis des Verwalters und der ETG von Rechtsänderungen (Besitzwechsel)
- Verhinderung der Mitwirkung unberechtigter Personen bei Beschlüssen

Kosten: 240€ Verwaltergebühr + 120€ Notarkosten
 

heineu

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
12.10.2013
Beiträge
159
Zustimmungen
12
Es sind mir schon mehrere Verwalterverträge untergekommen, wo die Verwalterzustimmung ein vom Verwalter "verdientes" Zusatz-Entgelt in Höhe der jährlichen Verwaltervergütung pro Wohneinheit beträgt. In den Fällen, wo Verwalterauswahl vergenommen werden sollte, hat man versucht, derartige "Kandidaten" nicht zu bestellen, in anderen Fälle, wo der Verwaltervertrag lange bestand mit diesen Zusatz-Entgelt, das nach meinem Ermessen in keinem guten Verhältnis zwischen Aufwand des Verwalters und Zusatz-Entgelt steht, bekam man die Altverwalter nicht heraus, weil meist auch die Eigentümerstrukturen zu träge sind für einen Wechsel zu einer schlanken Verwaltung.
 

Apartment Buyer

Benutzer
Dabei seit
01.08.2020
Beiträge
34
Zustimmungen
9
Hab hier gerade ein Protokoll einer Eigentümerversammlung wo darüber abgestimmt wurde, ob die Verwalterzustimmung abgeschafft werden soll...

Argument des Verwalters (ohne Kommentar von mir):
- erkennbar ungeeigneten Personen den Einkauf in die Eigentümergemeinschaft verhindern
- Kenntnis des Verwalters und der ETG von Rechtsänderungen (Besitzwechsel)
- Verhinderung der Mitwirkung unberechtigter Personen bei Beschlüssen

Kosten: 240€ Verwaltergebühr + 120€ Notarkosten
Danke für viele kompetente Antworten!

Bei mir sind es 280 € Verwalter plus 60 € Notarkosten.

Ich zahle das mal unter Vorbehalt und versuche es von der WEG wieder zu erhalten.
Eigentlich recht viel Aufwand für die "teilweise lückenhafte" Verhinderung von unerwünschten Eigentümern.
 

Andres

Moderator
Dabei seit
04.09.2013
Beiträge
11.375
Zustimmungen
5.514
- erkennbar ungeeigneten Personen den Einkauf in die Eigentümergemeinschaft verhindern
Jetzt muss mir der Verwalter nur noch erklären, wie er das machen möchte, und wir sind im Geschäft. Mir sind die theoretischen Gedankenspiele schon bekannt: Der Käufer ist ein langjähriger Mieter in der Gemeinschaft, der immer wieder die Miete schuldig geblieben ist. Es besteht nun die Befürchtung, dass der neue Eigentümer auch das Hausgeld schuldig bleiben wird. Oder der Käufer ist eine Ltd. mit Sitz auf den Seychellen.

Alles soweit klar, aber in der Praxis ist die Käuferin Erna Müller (noch nie gehört) oder die Sechundachtzigste CashCow Immobiliengesellschaft mbH (wieder mit einem Packen völlig unbekannter Merkmale in den Registern) und der Verwalter kassiert ...
Kosten: 240€ Verwaltergebühr
Bei mir sind es 280 € Verwalter
... (wow!) das Honorar für 6-9 Monate für null Aufwand, weil er gar nichts hat, was er aufwändig auswerten könnte.


- Kenntnis des Verwalters und der ETG von Rechtsänderungen (Besitzwechsel)
- Verhinderung der Mitwirkung unberechtigter Personen bei Beschlüssen
Das wären bessere Gründe, aber hier macht die Verwalterzustimmung dem Verwalter die Arbeit doch einfacher. Warum soll er dafür nun auch noch dafür bezahlt werden, dass er gar nicht mehr aufpassen muss, ob eine Einheit den Eigentümer wechselt?
 

RomeoZwo

Benutzer
Dabei seit
20.05.2020
Beiträge
52
Zustimmungen
13
Ort
Nürnberg/Dresden
Und der Witz war, die Gemeinschaft hat dafür gestimmt, dass die Verwalterzustimmung erhalten bleiben soll ... :wand:
 

SaMaa

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.01.2019
Beiträge
523
Zustimmungen
365
Aber... irgendwann hat die Verwaltergemeinschaft schließlich auch dafür gestimmt, dass dieser Passus aufgenommen wurde
 

RMHV

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
16.07.2005
Beiträge
3.870
Zustimmungen
160
Aber... irgendwann hat die Verwaltergemeinschaft schließlich auch dafür gestimmt, dass dieser Passus aufgenommen wurde
1. Ich habe keine Ahnung, wer einer Verwaltergemeinschaft angehören könnte.
2. Mir war bisher nicht bekannt, dass Verwalter, sei es nun einzeln oder im Rahmen irgendeiner Gemeinschaft, für oder gegen irgendetwas zu stimmen hätten.
 
Thema:

Verwalterzustimmung beim Immobilienkauf wer bezahlt die Kosten?

Verwalterzustimmung beim Immobilienkauf wer bezahlt die Kosten? - Ähnliche Themen

Wasserschaden - Absperrventil. Wer kommt für die Kosten auf?: Guten Tag zusammen, wir hatten zum Jahresanfang einen Wasserschaden im Keller. Das Absperrventil zur Außenleitung im Garten war wohl nicht...
Umbauvereinbarung: Ein Gewerbemieter wünscht einen Umbau der Schaufensteranlage (größere Eingangstür, besseres Glas...) und hat dafür ein akzeptables Angebot einer...
Wer bezahlt die Kosten für eine defekte Balkontür: Hallo zusammen, der 12jährige Sohn meiner Mieterin hat beim Verschließen der Balkontür wohl den Mechanismus innen beschädigt. Dies ist...
WEG-Verwaltungsbeirat seine Rechte u. Pflichten: Ist meine Interpretation „Verwaltungsbeirat“ ein Lapsus? Oder habt ihr andere Recherchen, Informationen/Rechtsgrundlagen zum Thema Beirat? Achtung...
Zustimmung der Hauseigentümergemeinschaft notwendig? Wer übernimmt welche Kosten?: Guten Morgen Ihr Lieben, aufgrund unserer defekten Heizungsanlage steht die Umrüstung auf eine Gasetagenheizung an. Aktuell werden die Abgase...
Oben