Verwaltung 260 km entfernt, für nichts zuständig

Diskutiere Verwaltung 260 km entfernt, für nichts zuständig im WEG-Verwaltung Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, folgende Situation: WEG in Aachen, Hausverwaltung in Bielefeld, Eigentümerversammlungen in Bielefeld (Entfernung ca. 260 km). Die...

  1. #1 Triple-J, 18.07.2018
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    Hallo zusammen,

    folgende Situation:
    WEG in Aachen, Hausverwaltung in Bielefeld, Eigentümerversammlungen in Bielefeld (Entfernung ca. 260 km). Die Versammlung ist laut TE immer beschlussfähig.

    Ergebnis:
    Von 50 Eigentümern kommen laut Protokoll in der Regel nur 3-5 (vermutlich insbesondere Beirat), die Versammlung dauert nur ca. eine halbe Stunde. Der Hausverwalter bekommt in der Regel ca. zehn Vollmachten, ohne Weisungen, die er nach seinem Credo nutzt. Ich hatte früher mal überlegt, zu einer Versammlung zu fahren, aber dann bin ich ca. 7 Stunden unterwegs, um an einer Versammlung teilzunehmen, die nur 30 Minuten dauert und in der de facto ohnehin bereits alles feststeht.

    Unabhängig davon kenne ich es von anderen Hausverwaltungen und WEG's so, dass der Hausmeister nur für das Gemeinschaftseigentum außerhalb der Wohnung zuständig ist. Sollte in der Wohnung mal etwas kaputt gehen, z. B. Heizung, greift eine 24/7-Notrufnummer der Hausverwaltung.

    Hier gilt das nicht: Der Hausmeister ist auch für die Wohnungen zuständig, vorausgesetzt, der Vermieter zahlt Zusatzgebühren für den Mietpool. Zahlt der Vermieter nicht, lautet der Standardsatz der Hausverwaltung: "Sie verwalten Ihre Wohnung selbst. Daher sind Sie zuständig". Insbesondere für Vermieter, die nur eine oder zwei Wohnung(en) vermieten und dementsprechend häufig keine Handwerker sofort zur Hand haben, dann ein Argument, in den Mietpool einzutreten. Grundsätzlich habe ich das Gefühl, dass die Hausverwaltung die Vermieter in den Mietpool hineindrängen will, um Zusatzgebühren kassieren zu können.

    Diese Hausverwaltung aus Bielefeld hat bei Google bei 15 Rezensionen übrigens eine Durchschnittsbewertung von 1,0... (von 5). Die Berliner Niederlassung hat 136 Rezensionen mit einer Durchschnittsnote von 1,3 von 5 möglichen Sternen...

    Wenn es nach mir gehen würde, wäre eine andere Hausverwaltung natürlich nicht verkehrt. Allerdings habe ich, da ich noch nie auf einer ETV war (genauso wie wohl die meisten anderen) auch überhaupt keinen Kontakt zu den anderen Eigentümern. Theoretisch hätte ich bei der Verwaltung eine Eigentümerliste anfordern können, aber ich hatte mich zuletzt auch nicht mehr damit befasst.

    Morgen findet die nächste ETV statt, bei der es auch um die Verlängerung des Verwaltervertrages geht. Da ich sonst niemanden kenne, habe ich der Verwaltung - wie sonst auch - eine gebundene Vollmacht erteilt. Unter anderem, dass ich gegen die Verlängerung stimme. Heute bekam ich Antwort: "Zunächst vielen Dank, dass Sie uns für die Stimmabgabe eine Vollmacht erteilt haben. Da Sie die Punkte 6,7 + 8, welche uns direkt als Verwalter betreffen, mit “nein“ abgestimmt haben wollen, können wir Ihre Vollmacht leider nicht annehmen. Wir bitten um Ihr Verständnis."

    Ich musste schmunzeln. Letztlich auch egal, der Verwalter nutzt seine Blanko-Vollmachten eh für eine Verlängerung.

    So, nun zu meinen Fragen:
    1. Macht es Sinn, die Verwaltung für die Zukunft aufzufordern, die Versammlungen in Aachen durchzuführen? Insbesondere vor dem Hintergrund, dass bei dieser Entfernung wohl ohnehin alle Beschlüsse anfechtbar wären. Andererseits befürchte ich, dass die anderen Eigentümer sich schon so daran gewöhnt haben, gar nicht mehr hinzugehen, dass sie dann auch nicht kommen und ich bin der böse Bube...
    2. Ist die Vorgehensweise bezüglich "Sie verwalten selbst" eigentlich normal bzw. rechtens? Ich kenne das so von nirgendwo sonst. Manchmal frage ich mich, wofür ich überhaupt Verwaltergebühr zahle.

    Danke.
     
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  3. #2 immobiliensammler, 18.07.2018
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    Wenn mir eine Verwaltung so blöd kommt würde ich diese schon auf die Pflichten aus dem WEG hinweisen:

    https://www.haufe.de/recht/deutsche...-der-versammlung_idesk_PI17574_HI9064131.html

    Im Zweifel auch im Wege einer Beschlussanfechtungsklage, wenn die Verwaltung es nicht anders lernt!

    Diese Antwort würdest Du ehrlich gesagt von mir auch bekommen. Wenn Du meinst, mir keine Gebühren für die Sondereigentumsverwaltung zahlen zu wollen, warum soll ich mich dann um Arbeiten innerhalb Deines Sondereigentums kümmern? Die Verwaltergebühr zahlst Du ja für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, nicht für die Deines Sondereigentums.
     
    Immofan gefällt das.
  4. #3 Triple-J, 18.07.2018
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    Bei allen anderen Hausverwaltungen, mit denen ich zu tun habe, ist dies mit inbegriffen. Und die hiesige Hausverwaltung bekommt einen ganz normalen Durchschnittspreis. Nun, vermutlich hat die Verwaltung den Verwaltervertrag damals geschickt um diese Verwaltungsarbeit ausgelassen und trotzdem den Normalpreis verlangt. Am Ende wollen die wohl die doppelte Gebühr des Üblichen kassieren...
     
  5. #4 immobiliensammler, 18.07.2018
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    Das glaube ich ehrlich gesagt nicht, da WEG- und SEV-Verwaltung zwei vollkommen verschiedene Geschichten sind. Den einen Vertrag schließt die gesamte WEG mit der Verwaltung ab, ob auch ein Vertrag über die Sondereigentumsverwaltung abgeschlossen wird ist die Entscheidung jedes einzelnen Eigentümers. Manche wohnen selbst in der Wohnung, brauchen die also überhaupt nicht, andere verwalten selbst, der nächste will sich keine zusätzliche Arbeiten aufbürden, hier kann jeder für sich die Entscheidung treffen, ob er die Arbeiten selbst erledigt oder ob diese durch die Verwaltung erledigt werden sollen (welche dann natürlich auch dafür bezahlt werden will).
     
  6. #5 Triple-J, 18.07.2018
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    Ich kenne das von allen Verwaltungen so, mit der einen o. g. Ausnahme.

    Nur, damit wir uns nicht missverstehen: Die anderen Hausverwaltungen machen für mich keine Vermietungen etc., der Kontakt mit dem Mieter und die Vermietungen laufen natürlich alleine über mich. Wenn ich das von der HV gemacht haben wollte, wäre natürlich eine gesonderte Vereinbarung mit gesonderten Gebühren erforderlich.

    Ich spreche von den Fällen, in denen in der Wohnung etwas an der Balkontür oder an der Heizung kaputt geht. Bei allen Hausverwaltungen - mit dieser Ausnahme - ist die Verwaltung zuständig. Diese beauftragt eine Firma, die Kosten trägt die WEG. Das ist für alle Miteigentümer gleich und kann nicht von einem einzelnen Miteigentümer anders gehandhabt werden. Somit sind auch die Selbstnutzer betroffen.
     
  7. #6 immobiliensammler, 18.07.2018
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    Wenn es das Gemeinschaftseigentum innerhalb Deiner Wohnung betrifft (z.B. Heizung) dann ist natürlich die WEG-Verwaltung zuständig. Ich dachte Du redest von Reparaturen innerhalb der Wohnung ,welche nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen.
     
  8. #7 Triple-J, 18.07.2018
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    Gut. :) Du sagst, die WEG-Verwaltung ist zuständig. Das sieht diese aber anders. Gibt es da denn Ausnahmen oder erzählt die HV einfach Unsinn, um sich vor Arbeit zu drücken bzw. Gebühren zu kassieren?
     
  9. #8 immobiliensammler, 18.07.2018
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    Wenn Arbeiten am Gemeinschaftseigentum notwendig sind dann muss diese die WEG-Verwaltung auch organsieren, in Auftrag geben und bezahlen. Wie soll das sonst funktionieren? Du lässt den Schaden beheben und zahlst selbst oder wie?
     
  10. #9 Triple-J, 18.07.2018
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    So stellt sich die Verwaltung das vor!
     
  11. #10 immobiliensammler, 18.07.2018
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    Völliger Quatsch! Aber nur, wenn der Schaden eindeutig das Gemeinschaftseigentum betrifft, also evtl. mal einen Blick in die Teilungserklärung werfen, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist!
     
  12. #11 Triple-J, 18.07.2018
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    Mmhhh... In der Teilungserklärung steht u. a.:
    Demzufolge hätte die Hausverwaltung ja doch recht und man müsste für Tätigkeiten, die normalerweise immer übliche Verwaltertätigkeit sind, satte Extragebühren berappen. Seltsame Regelung.
     
  13. #12 immobiliensammler, 18.07.2018
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    Wieso, die von Dir oben genannte Balkontüre z.B. wäre ja nach dieser TE Gemeinschaftseigentum.
     
  14. #13 Triple-J, 18.07.2018
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    Ok, stimmt. Ich bezog mich jetzt auf die Heizung.
     
  15. #14 Triple-J, 19.07.2018
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    Vielleicht noch als Ergänzung:
    Die Heizung gehört in dieser WEG laut TE zum Sondereigentum, was ungewöhnlich ist. Man könnte es als Hausverwaltung natürlich so regeln, dass der Eigentümer trotzdem den Notdienst der HV für die Heizung in Anspruch nehmen kann, die Rechnung aber anstatt an die WEG an den Eigentümer selbst geht. Wäre mir sogar lieber. In der von mir selbst bewohnten WEG habe ich beim Anblick der Abrechnungsunterlagen den Eindruck, dass manche Bewohner den Notdienst für jede Kleinigkeit kommen lassen, wohlwissend, dass sie ja nur einen Bruchteil der Rechnung tragen müssen. Offenbar hat diese Hausverwaltung einen solchen Dienst jedoch gar nicht. Auch die Eigentümer, die Teil des Mietpools sind, sind dann auf den Hausmeister angewiesen. Wenn es gerade Wochenende ist und/oder er gerade nicht zur Verfügung steht, ist das auch nicht so praktisch.
     
  16. #15 Benni.G, 19.07.2018
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    Ich habe in meinen Verwaltervertrag eine Klausel, dass sich der Vertrag jedes Jahr verlängert, wenn nicht 3 Monate vor Vertragsende gekündigt wird. Hat das deine Verwaltung nicht?

    Was passiert nun eigentlich, wenn man die Verlängerung des Verwaltervertrages anfechtet?
    Übernimmt dann die alte Verwaltung kommissarisch diese, bis ein neuer Vertrag, mit welcher Verwaltung auch immer, geschlossen wurde?

    Bei dem Punkt mit dem Hausmeisterservice bin ich auf der Seite vom Sammler. Ich meine, warum willst du dein Problem der Verwaltung schildern, damit die diese das Problem ihren Handwerker schildert?
    Die Nummer des Handwerkers kannst du bestimmt auch anders ausfindig machen.
    Musst du in diesem Objekt dann auch etwas davon bezahlen, wenn der Handwerker etwas an der Heizung eines Nachbarn macht?
     
  17. #16 Triple-J, 19.07.2018
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    Das ist aber eine ungewöhnliche Klausel. Üblich ist, dass der Verwalter für drei oder fünf Jahre bestellt wird (bei der ersten Bestellung maximal drei Jahre, anschließend in der Regel fünf Jahre). In der letzten Versammlung vor Vertragsende wird dann über die Verlängerung über weitere fünf Jahre abgestimmt.

    Da die Anfechtung vermutlich länger dauert als der noch laufende Vertrag, würde ich davon ausgehen.

    In dem von mir selbst bewohnten Objekt und soweit ich weiß auch in allen anderen meiner Objekte, ist es so, dass Du den Notdienst der Hausverwaltung anrufst, die jemanden kommen lassen und die Kosten dafür werden auf die WEG verteilt. Wie gesagt, ich fände es besser, jeder Miteigentümer würde selbst bezahlen müssen, dann würde der Handwerker sicherlich seltener rauskommen.

    Bei dem hier betroffenen Objekt macht der Hausmeister nur etwas in den Wohnungen derjenigen Eigentümer, welche die Extragebühren für die komplette Sondereigentumsverwaltung/Mietpool bezahlen. Wenn er also etwas in der Wohnung eines Nachbarn macht, zahle ich zurzeit nichts, da ich nicht die Extragebühren für den Mietpool bezahle. Die Hausverwaltung will ja auch grundsätzlich den kompletten Mietpool / die komplette Sondereigentumsverwaltung übernehmen, nur eine Teil-Gebühr für den "Hausmeister-Service" bezahlen, ist nicht gewünscht.
     
  18. #17 Benni.G, 19.07.2018
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    https://www.haufe.de/recht/deutsche...verwaltervertrags_idesk_PI17574_HI637474.html
    ... Der Verwaltervertrag sollte deshalb eine Klausel enthalten, wonach der Vertrag sich bei erneuter Bestellung des Verwalters entsprechend verlängert.
     
  19. #18 Triple-J, 19.07.2018
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    Ok, kannte ich bisher so nicht. In allen WEG's, in denen ich drin hänge, stellt sich der Verwalter alle fünf Jahre für weitere fünf Jahre zur Wahl. Insofern habe ich mir die Verwalterverträge nicht immer so im Detail angeschaut, ob für den "Notfall" diese Klausel enthalten ist.
     
  20. #19 Benni.G, 19.07.2018
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    Vielleicht ist es nicht möglich, seinen Vertrag automatisch um 5 Jahre zu verlängern. Da die "richtigen" Verwaltungen aber mehr Planungssicherheit haben wollen, ist es Ihnen das Risiko wert. Ich meine, so lang sich die Verwaltung nichts zu schulden kommen lässt, bleibt man ja auch bei ihr.
    Never Change a running System.
     
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