Verwaltung in Eigenregie - Risiko?

Diskutiere Verwaltung in Eigenregie - Risiko? im WEG-Verwaltung Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, wir haben 4 Wohnungen und eine Garage im Haus. Nach Gründung der WEG wurde beschlossen, dass einer der Eigentümer die Verwaltung macht...

  1. #1 Badener, 14.02.2008
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    Hallo,

    wir haben 4 Wohnungen und eine Garage im Haus. Nach Gründung der WEG wurde beschlossen, dass einer der Eigentümer die Verwaltung macht (rotierend). Ich habe also zugesagt und schnell gemerkt, dass man das nicht dauernd wechseln kann (wegen der vielen Formalitäten).
    Folgende Fragen: Da man wohl auch haftungstechnisch mit drin hängt, sollte ich die Haftung generell ausschließen lassen, d.h. mit den anderen Eigentümern einen Vertrag machen. Geht das so einfach?

    Da das Ganze recht aufwändig ist, möchte ich zumindest einen Obolus bekommen (ca. 70 € pro Jahr und Wohnung). Müsste man das dann beim Finanzamt anmelden, wenn man es in die NK-Rechnung aufnimmt? Oder besser schwarz kassieren?

    Wir haben eine Garage im Haus (4 Wohnungen) mit dabei, die aber nicht einem der anderen Eigentümer gehört, sondern einem fünften Eigentümer. Was kann man bei der Abrechnung für die Garage alles ansetzen (Versicherungen, Renovierungen, Rücklage etc.)?

    Danke!
     
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  3. #2 pragmatiker, 14.02.2008
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    ja, es ist auch üblich einen sog. verwaltervertrag zu machen und die haftung soweit wie möglich auszuschließen. für vorsatz und grobe fahrlässigkeit allerdings nicht möglich. und für das, was ein WEG verwalter nach dem gesetz tun muss dürfte ein haftungsausschluss wohl auch kaum in frage kommen. du musst also das tun, was der WEG verwalter zu tun hat. tust du es nicht, kann abwahl in frage kommen. ob du auch finanziell haften musst, ist eine frage des verwaltervertrages und des vorsatzes.
    selbstverständlich musst du es angeben.
    alles das, was für das gemeinschaftseigentum angefallen ist. wie euer verteilerschlüssel in der teilungserklärung aussieht, musst du dort nachsehen. der garage müsste ein eigener MEA zugewiesen sein.
     
  4. #3 Badener, 14.02.2008
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    Danke erst mal.

    Die Garage hat einen MEA. Die Frage ist aber, ob man z.B. eine Renovierung, die mit der Garage nichts zu tun hat, trotzdem dem Eigentümer der Garage berechnen kann bzw. muss lt. dem MEA. Oder die Leitungswasserversicherung, wenn kein Wasser in der Garage ist? Oder gilt, dass man automtisch für alle Kosten mit aufkommen muss, auch wenn kein primärer Zusammenhang mit dem Rest des Hauses besteht?
     
  5. #4 Thomas123, 14.02.2008
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    Aber ja!
    Der Eigentümer der Garage zahlt genausoviel an den nicht verbrauchsabhängigen Kosten wie er Eigentumsanteile hat, kann ganz schön ärgerlich sein.....

    Ich kenne da einen Fall: 2 Mehrfamilienhäuser, eines davon hat einen Aufzug. Beide Häuser zählen nach der Teilungserklärung als eine Einheit. Was glaubst du, zahlt der Eigentümer im EG in dem Haus, das keinen Aufzug hat??

    Richtig: Die Aufzugsreparaturkosten und alles Weitere --nach MEA lt. TE.

    Ich könnte noch einen Fall aufzählen.....

    :wink
     
  6. #5 pragmatiker, 14.02.2008
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    wenn die garage im haus ist, dürften die meisten renovierungskosten des gemeinschaftseigentums wie dach, außenwände etc. ohnehin auch der garage nutzen. renovierungen von sondereigentum sind ja ohnehin nicht sache der WEG.

    notariell und mit beschluss ist alles zu ändern, auch eine teilungserklärung. das sollte ggfls. mal überdacht und in in TO der nächsten versammlung aufgenommen werden.
     
  7. #6 Thomas123, 15.02.2008
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    .....in der Praxis scheitert das meisens daran, dass keine Einstimmigkeit erzielt wird...derjenige, zu dessen Lasten ein Beschluß gehen wird, wird wohl nicht zustimmen....
    :wink
     
  8. #7 pragmatiker, 15.02.2008
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    meiner meinung nach können die eigentümer nach § 16 Abs. 3 WEG durch einfache stimmenmehrheit beschließen, die umlage zu ändern. einstimmigkeit ist nicht erforderlich.
     
  9. #8 Thomas123, 15.02.2008
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    Die Umlage schon,...aber nicht die Teilungserklärung.. :wink
     
  10. #9 pragmatiker, 15.02.2008
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    darum geht es dem TE ja auch nicht, er will nur seine kosten für heizung und wasser anders abrechnen als der rest.
     
  11. RMHV

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    Eine Änderung der Kostenverteilung kann nicht nach § 16 Abs. 3 WEG beliebig beschlossen werden. Die Beschlusskompetenz ist auf die Einführung einer Verbrauchs- oder Verursachungserfassung und die Verteilung nach erfasstem Verbrauch bzw. erfasster Verursachung beschränkt. In diesen Fällen genügt dann die einfache Mehrheit.

    Hinsichtlich der Heizkosten muss ohnehin nach Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Hier wäre ein Beschluss nicht erforderlich. Jeder Eigentümer hat schon aus der Heizkostenverordnung einen durchsetzbaren Anspruch auf Verbrauchserfassung und verbrauchsabhängige Abrechnung.

    Bei den Wasserkosten sieht es etwas anders aus. Hier müsste zunächst eine Verbrauchserfassung (für sämtliche Wohnungen) erfolgen. Ein Beschluss mit dem Inhalt, dass der Garageneigentümer bei einer Verteilung nach MEA oder einem anderen festen Schlüssel von der Umlage ausgenommen wird, wäre nicht duchr § 16 Abs. 3 WEG gedeckt.

    § 16 Abs. 3 WEG gilt auch für die Kosten der Verwaltung. Soweit nur die Verwaltervergütung anfällt, wäre der Fall unproblematisch. Die Kostenverursachung ließe sich recht einfach erfassen. Falle auch andere Verwaltungskosten an, könnten auch hier Probleme auftreten.

    Ein Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG gilt für alle zukünftigen Abrechnungen.

    Der Verteilungsschlüssel für Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, bauliche Veränderung oder Modernisierung kann nach § 16 Abs. 4 WEG durch Beschluss für eine einzelne Maßnahme geändert werden. Der abweichende Schlüssel muss den Gebrauchsmöglichkeiten Rechnung tragen.
    Hier ist eine Mehrheit von drei Viertel aller Eigentümer und gleichzeitig mehr als die Hälfte der MEA.

    Die Befugnisse der Gemeinschaft nach § 16 Abs. 3 und 4 können auch durch eine Vereinbarung nicht eingechränkt oder ausgeschlossen werden (§ 16 Abs. 5 WEG).
     
  12. #11 Thomas123, 15.02.2008
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    Ja, man kann allerdings eine Aufteilung 30 zu 70 oder 50 zu 50 (fixe Kosten/ anteiliger Verbrauch beschließen) :wink
     
Thema: Verwaltung in Eigenregie - Risiko?
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