Verwaltung wirft Geld der Gemeinschaft zum Fenster raus

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von Triple-J, 27.05.2014.

  1. #1 Triple-J, 27.05.2014
    Triple-J

    Triple-J Erfahrener Benutzer

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    Guten Abend,

    die Eigentumswohnung, welche ich selbst bewohne, befindet sich in einem Mehrfamilienhaus mit über 50 Wohnungen. Gestern war die alljährliche Versammlung. Und genau wie jedes Jahr stoßen mir die Ausgaben der Verwaltung bitter auf.

    Aktuell dramatischster Fall: Der so genannte Ostgiebel wurde energetisch gedämmt. Dies hatte die Versammlung vor knapp 2 Jahren mit großer Mehrheit (ich hatte mit Nein gestimmt) beschlossen. Grundlage des Beschlusses war ein Kostenvoranschlag der Verwaltung über ca. 11.700€. In der Niederschrift hielt man zusätzlich fest, dass sich die Kosten noch steigern würden, da der "vordere Bereich" ebenfalls gedämmt werden müsse und noch Nebenkosten anfallen würden. Andererseits würde man aber noch weitere Angebote einholen.

    Im Laufe der Versammlung erdreistete ich mich, zu hinterfragen, warum die Maßnahme nun insgesamt über 26.000€ gekostet hat. Der Verwalter quasselte was von Nebenkosten... Als ich das Ganze dann nochmals kritisierte, erklärte, dass sich die energetische Maßnahme doch niemals mehr rechnen würde und dass die Versammlung wahrscheinlich ganz anders abgestimmt hätte, wenn man gewusst hätte, dass es über 26.000€ kosten würde, meinte der Verwalter, dass es nett gewesen wäre, wenn ich meine Frage vorab (also einige Tage / Wochen vor der Versammlung) per Email etc. an die Verwaltung gerichtet hätte, so dass man sich auf diese Frage hätte vorbereiten können... Ich habe dies erst mal zur Kenntnis genommen.

    Später, daheim, habe ich mir das noch Mal durch den Kopf gehen lassen: Die Versammlung beschließt eine Maßnahme auf Grundlage eines Kostenvoranschlags von ca. 11.700€, die Verwaltung gibt daraufhin über 26.000€ aus, und der Verwalter wundert sich dann auch noch, dass dies jemand hinterfragen könnte?? Vermutlich hatte er nicht erwartet, dass sich jemand die Mühe macht, die einzelnen Rechnungsbeträge aus der Aufstellung, welche sich zudem noch über zwei Wirtschaftsjahre (2012 + 2013) erstrecken, zusammen zu rechnen.

    Die Verwaltung und auch der Verwaltungsbeirat finden das Ganze aber ziemlich normal. Vor einigen Jahren wurde die Sanierung des Gemeinschaftsschwimmbades auch etwa doppelt so teuer wie beschlossen, es ist also kein Einzelfall.

    Mit dem Verwalter bin ich dann dahingehend verblieben, dass er im Rahmen der Niederschrift eine Begründung für die Kostenexplosion einbringen wird.

    Allgemein tauchen in den Abrechnungen immer sehr ungewöhnlich teure Positionen auf. Aktuelle Beispiele: Im Schwimmbad mussten ca. 4m² Wandfläche neu gefliest werden. LOHN-Kosten: Über 700€. Zwei neu Türen mussten im Haus angebracht werden. LOHN-Kosten: Über 1.300€. Gleichzeitig ist die Verwaltung mit 14,52€ (brutto) pro Monat und Wohnung sehr günstig. Wer dabei Böses denkt...

    Es gab zwar auch dieses Mal wieder längere Diskussionen über die verschiedenen teuren Punkte, aber am Ende war ich der Einzige, welcher der Verwaltung keine Entlastung erteilte.

    Gibt es in einem solchen Fall überhaupt irgend eine Handhabe? Der Verwaltervertrag läuft noch bis Ende 2016. Im Mai 2016 wird dann voraussichtlich über eine Verlängerung abgestimmt. Wenn man sonst nichts machen kann, überlege ich mir, ob ich für die Versammlung im Mai 2016 zumindest eine konkrete Alternative vorschlagen soll, welche mit dem Geld der Verwaltung sorgsamer umgeht.

    Was meint Ihr?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Köstlich. Der Verwalter würde dann ja ziemlich blöd dastehen, wenn die Maßnahme am Ende billiger wird :91:

    Wenn das wirklich so beschlossen wurde und der Nachsatz nicht nur vom Verwalter frei hinzufabuliert worden ist, dann ist den zustimmenden Eigentümern nicht mehr zu helfen.


    Leute mit Ahnung können Fragen beantworten - auch sogenannte "dumme Fragen", zu denen diese hier mit Sicherheit nicht gehört. Diese Frage hat eine eindeutige Antwort (man muss ja nur den Voranschlag mit der Abrechnung positionsweise vergleichen!) und die notwendigen Informationen sollte der Verwalter in der Versammlung vor sich haben. Der worst case wäre, dass der Verwalter einen Moment braucht, um die passenden Unterlagen zu finden.

    Schlussfolgerung: Entweder kann er dir die Wahrheit nicht sagen oder er will es nicht. Ok, vielleicht auch beides.


    Möglich. Ganz unwahrscheinlich ist das auch nicht ...


    Ich nicht. Kostensteigerungen kommen vor, Fehlplanungen auch. Aber wenn die Maßnahme am Ende mehr als doppelt so teuer wird, ist da doch etwas entschieden falsch gelaufen.


    Naja, mit Rücksicht auf die Selbstnutzer bittet man Handwerker im Regelfall, das Material zum EK-Preis zu berechnen und den Gewinn vollständig über den Lohnanteil zu realisieren. (Ob die Maßnahmen tatsächlich für den Steuerabzug in Frage kommen, lasse ich mal außen vor.) Selbst dann kommt mir das aber noch recht stattlich vor ...

    ... während ich das schon sehr wenig finde. Viel erwarten würde ich bei diesem Preis nicht.


    Dazu wäre zu klären, ob der Verwalter seine Befugnisse überschritten hat.


    Das würde ich vorab mal vorsichtig und diskret mit anderen Eigentümern besprechen, vor allem mit den größeren. Ohne eine solide Mehrheit im Rücken macht so ein Unterfangen keinen Sinn sondern stiftet nur Unfrieden, den man vor der eigenen Wohnung nicht so gerne hat.
     
  4. #3 Bungalow, 27.05.2014
    Bungalow

    Bungalow Erfahrener Benutzer

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    Hallo Triple-J,

    ich bin mit meinem vermieteten Apartment auch Teil einer Eigentümergemeinschaft mit ähnlich vielen Einheiten. Da muss ich auch erleben, dass der Verwalter die Renovierlust der Eigentümer beständig anheizt. Und dieses stete einstimmige Abstimmverhalten kenne ich nur zu gut. Gut, dass du dagegenhältst, vielleicht werden auf diese Weise auch andere Eigentümer wach.

    Dass eine Maßnahme allerdings mehr als doppelt so teuer wird, wie angekündigt, habe ich Gott sei Dank in meiner Eigentümergemeinschaft noch nicht erlebt. Ich sehe das ähnlich wie Andres.
     
  5. #4 Triple-J, 27.05.2014
    Triple-J

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    In der Tagesordnung hieß es:
    In der Niederschrift hieß es wörtlich:
    Unterschrieben wurde die Niederschrift von einer Beirätin und einer weiteren Eigentümerin. Allgemein muss man zu den Niederschriften sagen: Ich kenne Niederschriften von anderen Verwaltungen, welche wirklich den Namen Niederschrift verdient haben. Bei dieser Verwaltung würde ich eher von Zusammenfassung sprechen.

    Bei der aktuellen Versammlung wurde über eine Erneuerung der Filteranlage des Schwimmbades beschlossen. Laut Kostenvorschlag 6.200€, auch hier sollen weitere Angebote eingeholt werden. Kurz vor Beschlussfassung fragte ich, ob es denn nun garantiert sei, dass die 6.200€ die preisliche Obergrenze darstellen würden, worauf der Verwalter mit einem klaren "Ja" antwortete. Dann hinterfragte ein anderer Eigentümer, ob man denn unbedingt den günstigsten Anbieter nehmen müsste und plötzlich schwebte die Zahl 6.800€ im Raum. Danach wurde die Maßnahme einstimmig beschlossen... (ich habe mich dann enthalten: Einerseits sah ich die Notwendigkeit der Maßnahme, andererseits sehe ich die nächste Kostenexplosion auf mich/uns zukommen...). Ich bin mal gespannt, ob das "Ja" des Verwalters in der Niederschrift auftauchen wird, ich habe da meine Zweifel...

    Die aufgeführten Materialkosten sind aber auch nicht ohne. Für die Fliesenarbeiten waren es vorliegend 135€... Naja... Fliesen-Flexkleber kosten im Bauhaus 9,99€ die 25kg-Packung. Wandfliesen gibt es ab 6,90€ aufwärts. Mit Verschnitt 5m² Fliesen macht jedoch 25€ den m². Entweder sind es Luxusfliesen, die nicht wie welche aussehen, oder aber der Fliesenmann hat sich noch mit einer neuen Riesen-Ration Spachteln eingedeckt... Die Materialkosten für die beiden Türen lagen bei über 700€.

    Hmm... Dazu müsste ich wohl den Verwaltervertrag mal anfordern. Was aber zu dem von Dir beschriebenen...

    ...Unfrieden führen kann.
     
  6. #5 PHinske, 28.05.2014
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    Das Geld, das ausgegeben wurde, gehört nicht der Verwaltung, sondern der Eigentümergemeinschaft!

    Empfehlen möchte ich dir, dass du in Zukunft nicht in der Eigentümerversammlung von geschaffenen Fakten überrascht wirst, sondern dich gut vorbereitest.
    Dazu gehört genaues Studium der Belege zu den Posten in der Abrechnung, damit man in der Versammlung auch sachkundig mitdiskutieren kann, ohne dass alles nebulös ist.

    Interessant wäre auch zu prüfen, ob der Verwalter prozentual zu den Instandhaltungskosten jeweils noch ein Sonderhonorar bekommt. Hierfür würde ich den Verwaltervertrag prüfen. Wenn du den nicht kennst, kannst du im Büro der Verwaltung Einsicht nehmen oder eine Kopie bekommen oder ihn ganz einfach abfotografieren.

    Bei einer solchen Regelung hat ein Verwalter natürlich Interesse daran, dass die Kosetn möglichst hoch sind, denn so schafft er für sich selbst ja auch eigenen Umsatz.

    Wichtig ist natürlich auch, was genau die Eigentümerversammlung beschlossen hat.
    Nur das hat die Verwaltung schließlich umzusetzen.
    Wenn die Versammlung nur die Dämmung der einen Giebelseite beschließt, kann der Verwalter nicht in der Niederschrift mit einer Notiz kommen, dass auch die andere Seite zu machen ist.

    Die Versammlung sollte auch nicht anhand einer Kostenschätzung des Verwalters solche Maßnahmen beschließen, sondern die Vergabe von ganz konkreten Firmenangeboten beschließen. Die Angebote sollten/müssten bis zur Versammlung vorliegen.

    VOR der Abstimmung muss jedem Teilnehmer klar sein, welcher Beschlusswortlauf zur Abstimmung kommt.
    Wenn man damit nicht einverstanden ist, muss halt vor der Abstimmung noch diskutiert werden, bevor der Wortlaut wirklich klar ist.

    Unkonkrete Beschlüsse kann man übrigens auch erfolgreich anfechten.

    Noch einmal, weil ich das für sehr wichtig halte:
    Es geht nicht um Ausgaben der Verwaltung, sondern um Ausgaben der Eigentümergemeinschaft, zu deren Tätigung die Eigentümergemeinschaft die Verwaltung VORHER beauftragt haben muss!
    ----
    Wenn die Versammlung, über die du dich ärgerst, erst gerade gewesen ist, hast du AB JETZT die Möglichkeit, für die Zukunft etwas zu ändern.
    ALSO: Die getroffenen Beschlüsse auf Nachvollziehbarkeit und Bestimmtheit zu prüfen und gflls. anzufechten.

    MfG, PHinske
     
  7. #6 Triple-J, 28.05.2014
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    Gut, dass habe ich ja gemacht. Ich war auch offenbar der Einzige, der so frech war, die einzelnen Rechnungsbeträge aus der Aufstellung zusammenzurechnen und dazu auch noch die Abrechnung der vorhergehenden Abrechnung aus dem davorliegenden Wirtschaftsjahr herauskramte, um die dortigen Positionen ebenfalls dazu zu addieren.

    Von geschaffenen Fakten wurde ich in der Versammlung im Prinzip nicht überrascht. Ich habe lediglich diverse Positionen, welche mir im Vorfeld der Versammlung teuer vorkamen und die o. g. Kostenexplosion kritisch hinterfragt. Wie immer und erwartet habe ich sinngemäß die Antwort bekommen, dass das eben so teuer sein muss und nicht günstiger zu machen wäre... Und der Beirat stimmt sogar zu oder widerspricht zumindest nicht.

    Anders, als das der Verwalter Prozente erhält, kann ich mir das Ganze nicht erklären (ob nun legal oder illegal). So gleicht er wahrscheinlich seine geringe Verwaltergebühr aus. Aber selbst, wenn der Verwaltervertrag dies verbietet: Beweise erst mal, dass er doch Prozente annimmt...

    Naja, Standard ist bei uns, dass die Verwaltung vor der Versammlung einen Kostenvorschlag bzw. ein Angebot einholt und weitere Angebote sollen nach Beschlussfassung eingeholt werden. Das ist meines Erachtens grundsätzlich auch nicht weiter schlimm: Denn das bisher einzige eingeholte Angebot bzw. der Voranschlag könnte ja einfach den Maximalbetrag widerspiegeln. Dann könnte es bei Einholung weiterer Angebote ja wenn, dann nur noch günstiger werden. Aber das passiert eben nicht. Verwaltungsbeirat findet das normal, einige Eigentümer meckern zwar, aber am Ende hat keiner die Courage, bei der Entlastung der Verwaltung mit Nein zu stimmen.

    Schon klar, aber was kann denn die Konsequenz jetzt im Fall 11.700€ zu >26.000€ sein? Der Beirat sagt alles in Ordnung, nur ich erteile keine Entlastung. Von den tatsächlichen Kosten von über 26.000€ erfahre ich als Eigentümer ja erst, wenn alles schon geschehen ist. Und durch die Entlastung bekommt der Verwalter im Nachhinein seinen indirekten Segen.

    Ich bin von sowas eigentlich kein Freund, habe es aber vor knapp zwei Jahren einmal gemacht. Da ging es hierdrum. Ich war damit insofern erfolgreich, als das ein für mich positiver Vergleich geschlossen wurde.

    Dieses Mal wurde letztlich nur die Erneuerung der Filteranlage beschlossen. Das ist eine Anfechtung im Prinzip nicht wert (zumal ich die grundsätzliche Notwendigkeit nachvollziehen kann). Aber wenn es in Zukunft wieder um höherpreisige Dinge mit ungewissem Nutzen geht, muss ich darüber wohl mal wieder nachdenken...
     
  8. #7 Martens, 28.05.2014
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    Bei allem Verständnis für die Kritik an den Abläufen, erlaube ich mir ein paar Anmerkungen:

    1. Du zitierst zu den Fassadenarbeiten aus dem Protokoll der Versammlung, Du sagst nirgends, daß es anders niedergeschrieben wurde, als es die Eigentümer beschlossen haben.

    Demzufolge haben die Eigentümer nicht beschlossen, irgendwelche Arbeiten für 11.700 Euro ausführen zu lassen, die dann letztlich 26.000 Euro gekostet haben. Vielmehr lag bei Beschlußfassung ein Angebot über die Summe von 11.700 vor, das jedoch nicht alle Flächen und auch nicht alle absehbaren Leistungen enthielt.

    Trotzdem hat die Versammlung - also haben die Eigentümer - offenbar auf der Basis dieser Informationen beschlossen, einen Fassadenabschnitt dämmen zu lassen, der größer war, als die Basis des Kostenvoranschlages.
    Es war also bei Beschlußfassung schon absehbar, daß die Kosten höher werden, als die genannten 11.700 Euro.

    Bitte korrigiere mich, wenn ich das falsch verstanden habe.

    Ich kenne solche Diskussionen und Beschlüsse aus eigener Erfahrung, es liegt ein Angebot über die Leistung X zum Preis von Y vor, die Eigentümer wollen dann aber X+A zum Preis von Y+unbekannt ausgeführt haben und damit nicht bis zum nächsten Jahr warten, also wird beschlossen, daß der Verwalter mal machen soll. Natürlich wird dann der Preisrahmen von Y überschritten...

    Der Kollege war offenbar nicht darauf vorbereitet, das Zustandekommen der Kosten über die Abrechnung von zwei Jahren aus dem Stand heraus zu erläutern, ok.

    Sofern ein Teil der Kosten letztes Jahr bereits abgerechnet war, muß ich diese Zahlen dieses Jahr auch nicht vorhalten und hätte dem interessierten Eigentümer wohl auch gesagt, daß er eher eine umfassende Antwort auf diese seine Frage bekommen hätte, wenn er mir ein paar Tage Vorlauf gegeben hätte.

    Man kann als Verwalter ja nicht alle Unterlagen der WEG zur Eigentümerversammlung mitnehmen, die Versammlung mit den Eigentümern von 50 Wohnungen findet meist nicht in den Räumen der Verwaltung statt, so daß ich auch nicht schnell nach den Zahlen vom Vorjahr greifen kann, wenn die Frage kommt.

    Die Frage selbst ist ja völlig berechtigt und sollte auch von der Verwaltung beantwortet werden (können), nur ohne "Vorwarnung" habe ich die im vorletzen Jahr abgerechneten Kosten in dieser Eigentümerversammlung eben auch nicht zwangsläufig parat.

    2. Materialien aus dem Baumarkt und deren Kosten mit solchen zu vergleichen, die ordentliche Handwerker einsetzen und aus dem Fach-Großhandel beziehen, wird der Sache meist nicht gerecht. Einerseits ist die Qualität der Produkte meist eine andere und andererseits muß der Handwerksbetrieb eben einen Teil seiner Einkünfte über den Preisaufschlag beim Material erwirtschaften.

    Ob die abrechneten Preise gerechtfertigt waren, läßt sich aufgrund dieser Vergleiche (Fliesen gibt es im Baumarkt schon für...) nicht beurteilen. Die technischen Anforderungen für Arbeiten im Naßbereich (Schwimmbad) sind auch anders z.B. bei der Verlegung von Wandfliesen in einer Küche.

    Du solltest die Unterlagen bei der Verwaltung einsehen, die fraglichen Rechnungen kopieren / abfotografieren und auf der Basis dieser LV aus den hinterfragten Rechnungen einfach ein paar Angebote von anderen Firmen einholen.
    Dann siehst Du wo die Kosten der WEG im Vergleich wirklich liegen und hast eine Diskussionsbasis mit dem Verwalter und Deinen Miteigentümern.

    Christian Martens
     
  9. Jobo45

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    @Triple-J
    mir fällt auf, dass der Beirat scheinbar nicht viel zu den gestiegenen Kosten gesagt hat?
    Vielleicht solltest Du Dein Angagement im Beirat einbringen, denn leider gibt es auch bei den Beiräten die Gruppe der Jasager. Ein aktiver Beirat kann schon einiges bewirken gerade hinsichtlich Auswahl der beauftragten Firmen oder auch Umfang der geplanten auszuführenden Arbeiten. Vor allem aber kannst Du bevor "das Kind im Brunnen liegt" die Weichen stellen.

    Euer Verwalter benötigt ja scheinbar eine laufende Kontrolle, sonst wären die Kosten ja nicht so übermäßig gestiegen. Zudem sollte die WEG entscheiden welches Angebot von welcher Firma genommen wird und nicht der Verwalter.

    Hier gibt es eine recht übersichtliche Beschreibung
     
  10. #9 Triple-J, 28.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 28.05.2014
    Triple-J

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    Das Problem fängt schon damit an, dass wie schon erwähnt die Niederschriften eher Zusammenfassungen gleichen. Ich kenne eben von meiner Tätigkeit als Vermieter auch Niederschriften anderer Verwaltungen, die wesentlich detailreicher sind.

    In der Versammlung erwähnt der Verwalter dann im Nebensatz, dass ja noch "Nebenkosten" für dies und das entstehen können. Die deutliche Mehrheit der Eigentümer findet dies offenbar normal bzw. hat sich hieran gewöhnt.

    Sonderwünsche gab es bei diesem Beschluss nicht. Die Dämm-Maßnahme, über die zu beschließen war, war klar. Entweder man war dafür oder dagegen. Und die Erwähnungen in der Niederschrift, dass der "vordere Bereich" wegen des "Themas Wärmebrücke" ebenfalls bei positiver Beschlussfassung mitgedämmt werden muss, war ebenso wenig überraschend, wie das der Dachüberstand geändert werden und die Dachrinne verlegt werden muss.

    Es stellt sich daher alleine schon die Frage, warum sich die Verwaltung den "vorderen Bereich" nicht direkt mitanbieten ließ. Für den Dachüberstand und die Dachrinne sind ggfls. andere Fachleute von nöten, aber auch hierzu hätte man wenigstens ein Angebot einholen können. Grob überschlagen macht der "vordere Bereich" zudem noch nicht einmal ein Zehntel des zu dämmenden Bereichs aus. Von daher ist es absolut nicht nachzuvollziehen, dass deswegen und aufgrund der "Nebenkosten" die Kosten derartig explodieren.

    Ungeachtet dessen ist es natürlich dennoch unverständlich, dass die deutliche Mehrheit der Versammlung einem solchen Beschluss unter diesen Bedingungen zugestimmt hat, zumal hier wirklich keine Eile bestanden hat. Aber gerade hier in diesem Haus zeigt man sich bei energetischen Maßnahmen sehr großzügig - obwohl die Abrechnung jedes Jahr zeigt, dass der Heizungsverbrauch trotzdem weiter steigt. Aber da rede ich gegen eine breite Wand.

    Sorry, aber wenn ich als Verwalter eine Maßnahme auf Grundlage eines Kostenvoranschlags von 11.700€ (zzgl. der "Nebenkosten") beschließen lasse und das Ganze kostet plötzlich über 26.000€, dann darf ich mich doch nicht über eine diesbezügliche kritische Nachfrage wundern.

    Da habe ich mich verkürzt ausgedrückt: Neu gefliest werden musste eine kleine Wandfläche im WC-Raum des Schwimmbades, nicht im Schwimmbad selbst.
     
  11. #10 Triple-J, 28.05.2014
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    Ich habe manchmal sogar das Gefühl, dass der Beirat eine Art Anwalt des Verwalters ist. Entweder man äußert sich gar nicht oder aber man zeigt sich sogar pikiert über die Kritik an der Verwaltung.

    Und natürlich wird jedes Jahr gelobt, dass bei der Rechnungsprüfung alles ordnungsgemäß war und die wenigen Rückfragen schnell geklärt werden konnten. Na klar. Wenn der Verwalter einen Auftrag über 1.000€ erteilt und es kommt dann eine Rechnung über 1.000€, dann ist die Rechnung selbstverständlich korrekt. Entscheidend ist doch, ob der Auftrag zu diesem Preis überhaupt hätte erteilt werden dürfen oder ob man diesen nicht stattdessen auch für 500€ hätte vergeben können.
     
  12. #11 Martens, 28.05.2014
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    Man kennt, was man eben kennt.
    Nach dem Gesetz hat das Protokoll ein Beschlußprotokoll zu sein... sonst nix.

    Da sind wir einer Meinung, allerdings hätte ich das nicht unter dieser von Dir gewählten Überschrift aufgemacht.
    Wenn die Mehrheit der Eigentümer dieses Verhalten unterstützt oder will, dann ist es nicht zwangsläufig der Verwalter, der das Geld der Gemeinschaft zum Fenster rauswirft, oder?

    Der Verwalter läßt nichts beschließen, die Eigentümer beschließen.
    Wie ich bereits ausführlich schrieb, gibt es durchaus Situationen, in denen die Gemeinschaft eine Maßnahme wünscht, auch wenn die Kosten im voraus nicht abschließend bekannt sind.
    Stellt man sich dann als Verwalter quer und besteht darauf, erst Kostenvoranschläge einzuholen damit die Eigentümer dann auf dieser sicheren Basis in einer Sonderversammlung oder der nächsten regulären Versammlung beschließen können, setzt man sich ggfs. dem Vorwurf aus, unflexibel zu sein.

    Vielen Dank für das Nachreichen dieser durchaus interessanten Randnotiz.

    Ich verstehe ja, daß man über den Verwalter schimpfen können muß und darf, nur erlaube ich mir in diesem Forum auch die Sichtweise eines Verwalters darzustellen.
    Ich hoffe, das führt zu einem besseren Verständnis der Gesamtsituation.

    Christian Martens
     
  13. #12 Triple-J, 28.05.2014
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    Ich habe auch nicht gesagt, dass es ungesetzlich ist. Nur das es "problematisch" ist, insbesondere dann, wenn man zwei Jahre nach einer Versammlung noch gewisse Datails nochmal nachlesen möchte. Und mein persönlicher Eindruck ist, dass zumindest überwiegend nur die Details in der Niederschrift festgehalten werden, welche dem Verwalter nutzen.

    Einige Eigentümer glauben wohl immer noch an das Gute. Ich habe manchmal den Eindruck, dass manche da eine illusionäre 10%-Kostensteigerungsgrenze für solche "Nebenkosten" im Hinterkopf verewigt haben und die für sie akzeptabel ist (damit könnte ich mich notfalls auch noch anfreunden). Wenn es dann 120% werden, tun dies offenbar viele als Einzelfall ab, an den sie sich zwei Jahre später nicht mehr erinnern.

    Nichtsdestotrotz kann der Mehrheitsbeschluss dennoch keine Generalvollmacht für unendlich hohe Kosten sein.

    Wie ich schon gesagt habe, die Kosten für den "vorderen Bereich" sowie für die Nebenkosten hätte der Verwalter auch schon vor der Versammlung von einer Firma kalkulieren lassen können. Außerdem bin ich schon der Meinung, dass der Verwalter vorschlagen kann, erst konkrete Angebote für "all inclusive" einzuholen. Die Gemeinschaft kann dazu immer noch nein sagen und die Maßnahme direkt beschließen. Dann muss sich der Verwalter auch nicht von einigen Eigentümern wie mir jedes Jahr vorwerfen lassen, dass er mit dem Geld der Gemeinschaft nicht ordentlich umgeht, was meines Erachtens ein schlimmerer Vorwurf ist als der der Inflexibilität.

    Ist doch völlig in Ordnung, dass Du hier die "andere Seite" repräsentierst. Leider macht unser Verwalter immer so weiter in Sachen Geld ausgeben, während der Beirat ihn stützt. Ich habe mich mehrere Jahre sehr ruhig gehalten in den Versammlungen, aber inzwischen bin ich der Meinung, dann kann ich auch zu Hause bleiben. Es ändert sich aber leider nichts.
     
  14. #13 Martens, 29.05.2014
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    moin,

    Wenn Du etwas bewirken oder gar ändern willst, ist die Eigentümerversammlung dazu nur sehr begrenzt geeignet.
    Laß Dich in den Beirat wählen und halte engen Kontakt zum Verwalter.
    Sieh Dir während des laufenden Jahres und ggfs. mehrfach die Aufträge und Rechnungen an und halte engen Kontakt zum Verwalter.

    So bekommst Du die Informationen, die Du jetzt anmahnst und eine umfassende Sicht auf die Abläufe. Weiterhin besteht die Chance, die Dinge zum Guten beeinflussen zu können, was in der Versammlung, wenn alles gelaufen ist, nicht mehr möglich ist.

    Wie schön, von solchen WEGs hätte ich gerne noch ein paar!
    Ich glaube nämlich auch an das Gute.

    venceremos,
    Christian Martens
     
  15. Duncan

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    Ein Marken Flex-Kleber der auch was taugt, Mapei z.B. kostet im Fachhandel etwas mehr. 25€/m² für eine ordentliche Wandfliese geht vollkommen in Ordnung. Im übrigen bestimmt der AG (Im Falle einer WEG üblicherweise der Verwalter in Abstimmung mit dem Beirat) was für eine Fliese er will und auch deren Preisrahmen, ich kann ihm nur Vorschläge machen. Aber ich verlege dir keine Baumarkt-Fliese, das ist mir zu teuer! Bei 5m² ist der Fliesenpreis fast egal. Bei 5€/m² mehr sind das gerade 25€ in der Gesamtrechnung...
    Was ist mit der Abdichtung? Der Untergrundbehandlung? War das eine zusammenhängende Fläche oder unterteilt in Kleinstflächen? Mit vorsichtigem herauslösen beschädigter Fliesen aus dem Verbund? Schützen der Randbereiche? Zugangsbedingungen(Materialtransport über 3km zu Fuß...)?
    Auch wenn die Gesamtsumme in ersten Augenblick saftig erscheint, kann diese je nach Detail nachvollziehbar und gerechtfertigt sein. Offensichtlich wurde hier sämtliche Marge, zum Wohle der Eigentümer, auf die Lohnkosten aufgeschlagen. Das Material sieht sehr nach Selbstkosten aus.

    Die Idee mit der Mitwirkung im Beirat halte ich für nicht verkehrt, aber bitte mach dich vor eventuellen Aufregern fachkundig. Der Baumarkt ist da nur sehr bedingt geeignet.
     
  16. #15 Triple-J, 29.05.2014
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    Zum Thema Beirat:
    Bei mir ist es noch 2,5 Jahre aufgrund einer beruflichen Fortbildung zeitlich schwer möglich, einen solchen Posten zu übernehmen. Denn wenn, möchte ich es richtig und nicht nur "halb" machen. Als zuletzt vor ca. 2 Jahren eine Position neu zu besetzen war, wurde mein Wunschkandidat leider nicht gewählt.
    Aber selbst wenn ich sofort in den Beirat wollte: Dazu müsste der jetzige Beirat ja erst mal durch die Gemeinschaft abberufen werden. Da wären wir mal wieder bei dem von Andres erwähnten "Unfrieden".

    Zurückkommend auf den Fall 11.700€ zu >26.000€:
    Für mich sind die hinzukommenden "Nebenkosten" weiterhin kein Grund, dass die Kosten derartig explodieren (dürfen), betrachte die erteilte Entlastung des Verwalters durch die breite Mehrheit aber mal als nachträgliche Absegnung seitens der Gemeinschaft.

    Eine andere Verwaltung, mit der ich zu tun habe, verfasst Ihre Beschlussvorschläge immer so:
    So würde ich mir das auch für die hiesige Gemeinschaft wünschen. Kann ich vom Verwalter verlangen, dass er die Beschlussvorschläge so formuliert und zur Abstimmung stellt? @Martens: Vielleicht kannst Du ja auch beschreiben, wie Du so etwas handhabst.
     
  17. Andres

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    Natürlich kannst du das verlangen - der Verwalter muss das aber nicht machen. Du kannst aber selbst einen entsprechenden Beschluss einbringen.
     
  18. #17 Martens, 29.05.2014
    Martens

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    Verlangen kann man ja ersteinmal alles...

    Die Eigentümer beschließen zu den TOPs was sie wollen und nicht, was der Verwalter gerne hätte, da sind wir uns ja einig.
    Also müssen die Eigentümer wissen, was sie beschließen wollen, somit auch den Beschluß formulieren, gerade bei komplexen Sachverhalten. Als Verwalter kann ich das dann höchstens noch "in Form" bringen.

    Wenn die Eigentümer eben beschließen wollen, daß eine Maßnahme ohne abschließenden Kostenvoranschlag umgesetzt werden soll und keine Obergrenze für die Kosten angeben, dann ist das eben so.
    Der Verwalter macht da relativ wenig... und wenn er solche Beschlüsse gegen den Willen der Eigentümer durchdrücken will, muß man ihn notfalls mit einer Anfechtungsklage einbremsen.
    Ansonsten sollten bitte die Eigentümer untereinander ihre Mehrheiten bilden und ihren Willen artikulieren.

    Christian Martens
     
  19. #18 Triple-J, 29.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 29.05.2014
    Triple-J

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    Grundsätzlich sind wir uns einig, ja, nichtsdestotrotz kann ein Verwalter auch in eine gewisse Richtung "lenken". Insbesondere diejenigen, die noch recht unentschlossen sind, sind da leicht beeinflussbar.

    Versteh mich nicht falsch, ich will hier nicht alle Verwaltungen in eine Ecke stellen. So gefällt mir z. B. bei der einen Verwaltung diese konkrete Kostenbegrenzung, die von ihr immer selbst vorgegeben wird und die man nicht erst einzufordern braucht. Dennoch kann man gerade beim hier betroffenen Verwalter in seinen mündlichen Ausführungen gut erkennen, wann er eine Maßnahme nachdrücklich empfiehlt und wann eher nicht. Letzteres ist eher selten bzw. meistens nur dann der Fall, wenn laut seiner Auffassung gesetzliche Gründe entgegen stehen. Dann muss er das natürlich klarstellen und das tut er auch.

    Ok, angenommen, ich mache bei zukünftigen Maßnahmen den Vorschlag, dies so zu formulieren und angenommen, dies geht so durch.

    Dies würde meines Erachtens bedeuten, dass, wenn der Verwalter nach der Versammlung feststellen sollte, dass die Maßnahme - aus welchem Grund auch immer - zu diesem Preis nicht umgesetzt werden kann, er die Maßnahme deshalb nicht durchführt. Gäbe es denn dann eine konkrete Konsequenz, wenn der Verwalter die Maßnahme trotzdem zu einem höheren Preis durchführen lässt?
     
  20. #19 Triple-J, 22.06.2014
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    Niederschrift ist nun da. Natürlich ist von seinem "Ja" bezüglich der Kostengrenze von 6.200€ in der Niederschrift kein Wort zu finden...

    Kann hierzu noch jemand Angaben machen?

    Letzte Woche hatten wir Eigentümerversammlung für das Objekt mit dem Verwalter, der immer diese konkreten Kostenobergrenzen vorgibt. Nach Ende der Versammlung sprach ich ihn und den Beiratsvorsitzenden mal hierauf an und man meinte, dass sich der Verwalter nachträgliche Mehrkosten auch einfach vom Beirat absegnen lassen könne... Auch wenn das beim dortigen Objekt so gut wie nie vorkommen würde.
     
  21. Andres

    Andres
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    Nun, der Verwalter hat unabhängig von der Beschlusslage Vertretungsmacht. Er kann die Maßnahme also für 6800 (oder was auch immer) im Namen der Gemeinschaft in Auftrag geben und die Gemeinschaft hat das zu bezahlen.

    Welche weiteren Folgen das hat, hängt vom Einzelfall ab (sorry, Juristenantwort). Am oberen Ende stehen so erbauliche Dinge wie Schadenersatz, fristlose Kündigung des Verwaltervertrags und Abberufung. Am unteren Ende steht eine Gemeinschaft, der das alles herzlich egal ist. Daher auch der anfängliche Hinweis: Wenn du die Zustände ändern willst, wird das nicht ohne zumindest die Mehrheit der Eigentümer gehen.
     
Thema: Verwaltung wirft Geld der Gemeinschaft zum Fenster raus
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  1. eigentümerbeschluss kostengrenze

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