Verwaltungsbeirat lädt zur Versammlung ein - Verwalter storniert Versammlung

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von cfellerei, 12.05.2014.

  1. #1 cfellerei, 12.05.2014
    cfellerei

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    Hallo
    es geht um folgenden Fall:
    In einer WEG ist der Verwaltungsbeirat laut Gemeinschaftsordnung berechtigt, zu Eigentümerversammlungen einzuladen.
    Der neue Verwalter war wochenlang nicht telefonisch wegen einer Terminfestlegung zu erreichen, sodass der VW-Beirat selbst Datum und Ort der Versammlung festgelegt hat.
    Der Beirat hat bereits ordnungsgemäß die Einladungen mit Tagesordnung an alle Eigentümer fristgerecht versandt.

    Nun meldet sich der Verwalter ein paar Tage vor der Versammlung beim Beirat zu Wort und teilt mit er wird alle Eigentümer informieren, dass die Versammlung verschoben wird, da er an diesem Tag keine Zeit hat und es nicht abgesprochen war mit ihm.
    Außerdem will er die Tagesordnung überarbeiten, einen Ausweichtermin festlegenund ihm nicht genehme Punkte von der Tagesordnung streichen.

    Er will 2 Tage vor der Versammlung ein Schreiben an alle Eigentümer über die Verschiebung der Versammlung informieren, der Beirat will aber am genannten Termin festhalten. Kann der Verwalter sein Ansinnen einfach so ohne Weiteres durchdrücken??
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Wie sieht diese Regelung genau aus? Unter welchen Umständen darf der Beirat eine Versammlung einberufen? Unter welchen Umständen (außer den in § 24 WEG explizit genannten) muss der Verwalter eine Versammlung einberufen?

    Worauf ich hinaus will: Hat der Verwalter pflichtwidrig keine Versammlung einberufen?


    "Ohne Weiteres" sicher nicht. Es gibt eben Zweifel, ob die Versammlung korrekt einberufen ist, was das Risiko der Anfechtung von Beschlüssen erhöht.


    Ach ja: Werdet diesen Verwalter bitte los. Ein Verwalter muss nicht 24/7 erreichbar sein (diesen Service müsste man teuer bezahlen ...), aber "wochenlang" ist dann doch etwas drüber ...
     
  4. #3 cfellerei, 12.05.2014
    cfellerei

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    Auszug Gemeinschaftsordnung:
    "Die Einberufung der Eigentümerversammlung hat durch den Verwalter oder durch mindestens 2 Eigentümer mit schriftlicher Einladung an die einzelnen Eigentümer unter Angabe der Tagesordnung zu erfolgen."

    Es geht immer noch um folgende Sache
    http://www.vermieter-forum.com/hausmeister/15887-hausmeisterdienst-finanzielle-katastrophe.html

    Der Verwalter sieht hier keinen Handlungsbedarf obwohl wir vom Beirat dringend eine fristlose Kündigung fordern.
    Deshalb hat der Beirat jetzt die Versammlung mit Angabe dieser Tagesordnung einberufen.
    Natürlich ist es dem Verwalter jetzt unangenehm, da auch die restlichen Eigentümer darüber informiert sind. Der Verwalter will jetzt so hindrehen, als ob es ein Einberufungsmangel wäre und daher diese Versammlung gültig.

    Ich bin der Meinung, die anberaumte Versammlung findet statt, dann sollen halt die Eigentümer/ der Verwalter die gefassten Beschlüsse anfechten wenn es Ihnen nicht passt. Bin mal gespannt was dann vor Gericht rauskommt...
     
  5. Duncan

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    hm - der TOP 2: Entlassung des alten Verwalters aus seinen Diensten und Übergabe an einen neuen wohl ausgesuchten Verwalter dürfte bitter aufgestoßen sein...
    Oder?
     
  6. Andres

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    Ok, also müsste es nicht einmal der Beirat machen - irgendwelche 2 Eigentümer genügen. Das ist doch schön. Die Versammlung dürfte daher korrekt einberufen worden sein - ob das dem Verwalter passt oder nicht.

    Es wäre ratsam, den Eigentümern mitzuteilen, dass die Versammlung in jedem Fall stattfindet, egal was der Verwalter dazu sagt.
     
  7. #6 cfellerei, 16.05.2014
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    UPDATE:

    Der Verwalter hat nun eine E-Mail an die beiden einladenden Beiräte versandt.
    Er sagt, er habe Rücksprache mit seiner Anwältin getroffen, diese sagte, die Einladung weise Formfehler und somit einen Einberufungsmangel auf.

    In unserer Gemeinschaftsordnung steht: "Jede Eigentümerversamlung ist unabhängig von der Zahl der anwesenden und vertretenen Stimmen beschlußfähig".

    Der Verwalter sagt, dieser Satz hätte in das Einladungsschreiben zwingend aufgenommen werden müssen. Die Versammlung wäre also aus diesem Grund seiner Meinung nach anfechtbar.
     
  8. #7 cfellerei, 16.05.2014
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    Zusatz: Der Verwalter hat wohl jetzt Vollmachten der Eigentümer von mehr als 50%, somit kann er Anträge usw in der Versammlung stellen.
    Ist es möglich, dass er den Antrag stellt zu allen Punkten, dass diese vertagt werden? Somit keine Beschlüsse gefällt werden??
    Oder kann man als Eigentümer darauf bestehen, dass Beschlüsse durchgeführt werden?
     
  9. Andres

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    Das halte ich für falsch. Abgesehen von der Formalie, dass Versammlugen nicht anfechtbar sind (Beschlüsse wären z.B. anfechtbar ...), bezieht sich diese Aussage wohl auf § 25 WEG und damit auf den Fall, dass eine einberufene Versammlung nicht beschlussfähig war und daher eine erneute Versammlung erforderlich wird - und dann muss man darauf in der Einladung hinweisen.


    Ich dachte, er hat keine Zeit? Und dass du Mehrheiten vor der Versammlung organisieren solltest, wurde dir mit Sicherheit in einem deiner zahlreichen Threads auch schon gesagt.


    Was würde das bringen? Er kann ja auch alle Beschlüsse mit seinen eigenen Stimmen ablehnen.
     
  10. #9 PHinske, 16.05.2014
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    Die Mehrheit der Eigentümer hat in der Vergangenheit offenbar ihr wichtigstes Gut abgetreten:
    Nämlich das Stimmrecht des einzelnen Eigentümers.

    Auf diese Weise kann jeder bestellte Verwalter quasi walten und schalten wie er will.

    Aber ihr habt einen guten Weg angefangen zu beschreiten und den gilt es nun weiter zu laufen!

    Man sollte den einen oder anderen Eigentümer dazu bewegen, zu den Versammlungen zu erscheinen bzw. sein Stimmrecht an jemanden zu geben, der ähnliche Interessen hat.
    Nämlich an einen anderen Eigentümer statt an den Verwalter.

    Wenn der Verwalter plötzlich doch Zeit hat, kann er ja alles abschmettern oder zumindest verzögern.

    Wenn die ordnungsgemäß eingeladene Versammlung ohne ihn stattfindet, habt ihr die Möglichkeit, Beschlüsse zu fassen, die den Eigentümern insgesamt nützlich sind. Siehe Hausmeisterproblem und Stromklau zu Lasten aller Eigentümer zum Beispiel.

    Bin gespannt, wie das bei euch weiter geht.
     
  11. #10 cfellerei, 16.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 16.05.2014
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    Vielen Dank für den positiven Zuspruch!

    Der Verwalter wird daran teilnehmen, uns aber dann suggerieren wollen, in gerade dieser Eigentümerversammlung lieber nichts zu beschließen, da auf uns dann erhebliche Kosten wegen einer gerichtlichen Anfechtung zukommen könnten.

    Hat jemand Erfahrung, welche Kosten auf den Einladenden (Beirat) zukommen, wenn die komplette Tagesordnung aufgrund Einberufungsmängel komplett erfolgreich angefochten wird?

    Aber es wäre natürlich schon toll wenn das ganze mal vor Gericht käme damit man ein Urteil von extern bekommt bezüglich dieser ganzen Verwaltungs-Schweinerei.
    Ich persönlich schätze unsere Chancen als Beirat als reeller ein als für den korrupten Hausmeister und dem Verwalter, der den hausemeisterdienst zu decken versucht, indem er alles vertagen will.

    Der Verwalter hat regelmäßig die Vollmacht des Mehrheitseigentümers, der über 50% aller Stimmen vertritt.
    Daher nochmal meine Frage: Kann der Verwalter mit der Stimmenmehrheit im Peto einfach zu Beginn der Versammlung sagen "Liebe Leute ich beantrage die vertagung aller Punkte" dabei stimmt er mit seinen eigenen Stimmen dafür.
    Kann ich dann als kleiner Eigentümer ihm entgegentreten und sagen, "ICH WILL Dass die Beschlüsse heute durchgeführt werden??" ??

    Nachtrag: Ich habe gerade festgestellt, dass in älteren Eigentümereinladungen als TOP 1 "Begrüßung und Feststellung der Beschlussfähigkeit" genannt wurde. Stellt das Fehlen dieses TOPs etwa den Einberufungsmangel dar??
     
  12. benjoe

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    Hallo.

    Sofern die Einladung tatsächlich korrekt ist, dann wird die Anfechtung voraussichtlich nicht erfolgreich sein. Die Kosten betreffen jedoch nicht den Beirat, sonder die Gemeinschaft, da der Beirat im Auftrag der Gemeinschaft handelt. Kosten berechnen sich anhand des Streitwerts. Wenn es um die Absetzung des Verwalters geht, dann wird i. d. R. das Verwalterhonorar für den Bestellungszeitraum angesetzt.

    Der Verwalter kann es nicht vertagen lassen. Es kann lediglich der Antragsteller (hier: Beirat) den TOP-Antrag zurückziehen.

    Wie ist den die Regelung zu den Stimmen in der Gemeinschaftsordnung? Ist das Stimmverhältnis wirklich nach Miteigentumsanteilen bzw. Wohnungen oder doch nach Köpfen (dann hätte der Mehrheitseigentümer auch nur eine Stimme).

    Da bei "Begrüßung und Feststellung der Beschlussfähigkeit" keine BESCHLÜSSE gefasst werden, sind diese als TOPs nicht erforderlich. Manche Verwalter setzen diese Punkte vor die "eigentliche" Tagesordnung.

    Tipp für den TOP "Entlassung des Verwalters...": Fasst auf jeden Fall den Beschluss über die Abberufung des Verwalters und fristlose Kündigung des Vertrages, sofern das Vorgehen aufrecht gehalten wird.

    Beste Grüße
    Benjamin
     
  13. #12 PHinske, 17.05.2014
    PHinske

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    Der Verwalter kann in der Versammlung wie ein kleiner Fürst regieren.

    Er kann schon per Geschäftsordnungsantrag darüber abstimmen lassen, ob und welche Punkte der Tagesordnung nicht behandelt werden sollen.

    Als einfacher Miteigentümer kann man dann nur dagegen stimmen, was wegen der Mehrheitsverhältnisse natürlich zunächst nicht Erfolg versprechend ist.

    Angefochten werden kann nicht die gesamte Tagesordnung. Das Recht bezieht nur auf einzelne Beschlüsse.

    Die Kosten eines Gerichtsverfahrens trägt weder der Beirat noch die WEG.
    Das Gericht entscheidet über die Kostentragung der Parteien (Kläger = einzelne Wohnungseigentümer, Beklagte = die übrigen Eigentümer).
    Wenn der Verwalter sich allerdings richtige Schnitzer erlaubt hat, kann man bei Gericht beantragen, dass der Verwalter zur Kostentragung verurteilt werden soll. (Das ist mir schon gelungen; auch ohne Anwalt!)

    Der Schlüssel zu geordneten Verhältnissen könnte sein, dass du Kontakt zu dem Mehrheitseigentümer bekommst und ihm klar machst, was da verkehrt läuft mit den Kosten, von denen er ja auch die Mehrheit tragen muss.

    So gesehen wäre (bei Objektstimmrecht bzw. nach MEA) es ja nur eine Person, die ihr Stimmrecht in andere Hände als in die des Verwalters legen müsste.

    Ist zum Stimmrecht etwas in der Teilungserklärung geregelt?

    MfG, PHinske
     
  14. #13 cfellerei, 17.05.2014
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    In der GO ist das Objektprinzip vereinbart. Also kann der Mehrheitseigentümer entscheiden. Der hat allerdings seine VOllmacht wieder dem Verwalter übertragen. :evil:
     
  15. Andres

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    Und damit sind wir wieder beim gleichen Punkt: Ohne eine Mehrheit im Rücken (d.h. in diesem Fall die Unterstützung des Mehrheitseigentümers) geht nichts. An diesem Punkt muss man ansetzen und nicht bei irgendwelchen Formalien.
     
  16. #15 cfellerei, 17.05.2014
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    Update:
    heute war Versammlung. Es waren fast keine Eigentümer persönlich anwesend. Der Hausmeister-Chef war auch anwesend, da er auch Eigentümer eines Teileigentums ist.
    Er hat sich dann sofort auf den Einberufungsmangel berufen, und gedroht wenn nicht sofort folgendes beschlossen wird, dass die Versammlung nicht abgehalten wird, wird er sämtliche Beschlüsse anfechten.
    Der Verwalter wirkte dann auf uns Beiräte ein wir sollten beschließen, keine Beschlüsse zu fassen, und schüchterte uns ein, da ein gerichtliches Kostenrisiko von rund 12000 Euro dann auf die einberufenden Beiräte zukommen könnte.
    Wir haben aber natürlich für eine Durchführung der Versammlung gestimmt, da wir zu diesen bristanten Themen Beschlüsse fassen wollten, waren jedoch in der Stimmen-Minderheit, da der Verwalter -mit den entsprechenden Mehrheits-Vollmachten ausgestattet- dagegen gestimmt hat und somit die Versammlung ohne einen Beschluss beendet hat.
    Die Versammlung endete nach 15 Minuten. :sauer030:
     
  17. Andres

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    Und, überrascht?
     
  18. #17 Martens, 20.05.2014
    Martens

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    Glückwunsch.
    Nun hat man also Beschlüsse, das war sicherlich nicht einfach.
    Eure Vorschläge - die der Minderheit - wurden abgelehnt, so daß man nun innerhalb eines Monats Anfechtungsklage bei Gericht stellen kann.
    Der Mehrheitseigentümer darf mit seiner Stimmehrheit die Gemeinschaft nicht zu deren Nachteil majorisieren.

    Christian Martens
     
  19. Jobo45

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    aber nur wenn man Ihn läßt!

    In diesem Fall hat der Verwalter ja immerhin das Vertrauen von über 50 % der WEG Eigentümer!

    Wenn ein Verwalter "gestürtzt" werden soll, dann reicht es eben nicht wenn eine kleine Minderheit sagt wir wollen einen neuen Verwalter! Da gehört schon etwas Lobby Arbeit im Vorfeld dazu und damit meine ich, dass die Eigentümer kontaktiert und von der Notwendigkeit eines Wechsels überzeugt werden müssen.
    Bei dieser Abfrage merkt man schnell wie die anderen WEG Mitglieder ticken.
     
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