Verwaltungsbeirat und Kassenprüfung

Hallo Ihr Lieben,

wir haben in zwei verschiedenen WEG je eine Egentumswohnung. In beiden WEG bin ich Beiratsmitglied.
Wohnungsverwaltung 1 scheint ein massives Problem mit mir zu haben. Wir hatten in 2009 die Kassenprüfung des Wirtschaftsjahres 2008 in den Räumlichkeiten der Verwaltung vorgenommen. Da ich das erste Mal dabei war, verhielt ich mich anfangs zurückhatend. ERst als nach einem flüchtgen Blick in die Ornder der Beiratsvorsitzende sagte, es sei wie immer alles in Ordnung, bn ich hellhörig geworden. Ich bat darum, eine ordentliche Prüfung vorzunehmen und heirbei Beleg für Beleg anzuschauen. So groß ist die WEG nicht, dass dies nicht mögkich ist und von der anderen WEG bin ich da so gewohnt. Auch im Job nehme ich Kassenprüfungen sehr genau und gehe die einzelnen Belege durch. Bei dieser genauen Prüfung ist aufgefallen, dass eine genaue Prüfung sehr viel Zeit n anspruch nimmt, da die Verwaltung eine sehr kreative Form der Buchhaltung favorisiert. Zahlungen, die in 2008 geflossen waren, wurden auf die bereits abgeschlossenen Vorjahre gebucht. Rechnungen, die Sondereigentum betrafen, wurden aus der Rücklage finanziert und andere Hammer sind mir aufgefallen. Die beleggenaue Prüfung haben wir dann nach fünf Zeitstunden abgebrochen. Es lagen keine Bankbelege über die Höhe der Rücklage vor.In der Versammlung gab der Beiratsvorsitzende kund, dass die Buchprüfung keine Unregelmäßigkeiten gezeigt hatte. Ich habe dem Verwaltungsbeirat wiedersprochen und dargelegt, dass eine Beleggenaue Prüfung nichtmöglich war ob der Kreativität der Verwaltung in der Buchhaltung. De Eigentümergemeinschaft beschloss trotz meiner Bedenken die Abrechnung, die wir nun angefochten haben. Das Urteil des LG steht noch aus.

Nun haben wir von der Verwaltung die Einladung zur nächsten Versammlung erhalten. Allerdings wurde ich als Beiratsmitglied davon ziemlich überrascht. Muss der Verwalter nicht den kompletten Beirat zur Kassenprüfung einladen (zumindest ist dies in der Vergangenheit immer geschehen)? Darf der Verwalter ein Beiratsmitglied dermaßen übergehen? In der Einladung steht ein TOP: Neuwahl des Verwaltungsbeirates. Ich gehe davon aus, dass ich aus dem Beirat entfernt werden soll, da ich sehr unbequem bin. Ich bin nämlich so dreist und hinterfrage so einiges.

 

Danke für deine Meinung.
Meiner Pflicht kann ich ja nicht nachkommenk, wenn ich nicht informiert wurde, gelle?

Jobmäßig bin ich total im Stress, hab also während der Bürozeiten keine Möglichkeit, Akteneinsicht zu nehmen. Die Beiratssitzungen sind immer in den Abendstunden, also für mich besser geeignet. Der Verwalter ist allerdings nicht verpflichtet, mich nach den Bürozeiten in die Akten sehen zu lassen. Somit werde ich vor der Versammlung keine Chance haben, Beweise zu sammeln.

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Die alte Sache liegt vorm Landgericht, weil der Richter ein Urteil gefällt hat, dass der dümmste Bauer nicht hinnehmen kann. Der Richter sagt, dass die Abrechnung nicht auf Heller und Pfennig stimmen muss und der Verwalter darf buchen wie er will. Selbst unsere Rechtschutzversicherung hat und geeraten, eine Instanz weiter zu gehen.

Jetzt mit der neuen Abrechnung hat der Verwalter die meisten unserer Kritikpunkte umgesetzt. Allerdings weist er nach wie vor eine Rücklage aus, die definitiv nicht vorhanden ist. Er will sich in der Verswammlung genehmigen lassen, dass er gegen Gesetz und Rechtsprechung handeln darf. Das schreit doch schon wieder nach einem neuen Gerichtsverfahren.

 

Was wird geführt? Die Frage habe ich nciht verstanden.

Ich selbst habe BWL studiert, bin IHK-geprüfte Haus- und Grundstücksverwalterin, Fachkraft für Lohn- und Finanzbuchhaltung und unterrichte unter Anderem ReWe. Im Betrieb mache ich auch Kassenprüfungen. Ich denke daher, dass ich schon ein gewissen Fachwissen habe, um eine WEG-Buchführung prüfen zu können. zumal diese auch von einem Laien geprüft werden kann.

 

Der Verwalter macht eine solche kreative Buchhaltung, dass jeder Prüfer die Hände über dem Kopf zusammen schlägt und wegrennt ...

Wenn so banale dinge, wie zum Beispiel meine eigenen Zahlungen auf das Hausgeldkonto nicht gebucht sind, ist das eindeutig ein Fehler, oder?

Wenn eine Zinseinnahme von wenigen Cent irgendwo erwähnt wird, diese aber nicht in der Abrechnung dargestellt ist, ist das auch falsch. Oder solche Hammer wie 100.000 € als Höhe der Rücklage und nur wenige Cent Zinseinnahme weisen darauf hin, dass entweder die Höhe der Rücklage falsch ist oder die Höhe der Zinseinnahme.

Sollte die Höhe der Zinseinnahme und auch die der Rücklage stimmen, bleibt die Frage, warum so geringe Zinsen, oder?

Es gibt laufende Gerichtsverfahren, die weder im WP noch in der Abrechnung genannt sind.

Der Oberhammer ist allerdings die Verwaltervergütung: er möchte wieder gewäjhlt werden und erhöht die Verwaltervergütung um 1 Euro je WE und 50 Cent je TE. Somit müsste dann ein Wert von X Euro errechnet werden. Der in der Abrechnung genannte Wert übersteigt den Wert nach der gewünschten Erhöhung um einige Euronen. Somit ist die Verwatervergütung auch unkorrekt.

Es wurde ein Rasenmäher angeschafft, der nicht in der Abrechnung aufgeführt ist.

Merkst du etwas? Der Verwalter macht was er will, und die Eigentümer merken es nicht, weil drei von vier Beiräten alles abnicken und der vierte nicht zur Kassenprüfung eingeladen wird. Zwei der vier Beiräte (der Vorsitzende und der Hauswart) profitieren zum Teil von der fehlerhaften Abrechnung.

 

Die WEG-Buchhaltung entspricht eher der Einnahmen- Überschussrechnung, es werden keine Abgrenzungen im klassischen Sinne vorgenommen. Insoweit hat PHinske recht. :Blumen

Allerdings bin ich mir nicht sicer, ob nicht doch alle Beiräte zur Kassenprüfung geladen werden müssen.

Bzgl. der Einladung zur Eigentümerversammlung müssen alle Eigentüer eingeladen werden. Auch hier hat der Verwalter geschludert. Eine WE gehört einer Erbengemeinschaft, der Verwalter hat lediglich den Rechtsbeistand eines Erbein eingeladen.

 

Der Verwalter nutzt eine spezielle HV-Software, die es ihm ermöglicht, aufgrund eines zuvor eingegebenen Verteilungsschlüssels die Kosten entsprechend zu verteilen. Auch werden die Hausgeldzahlungen normalerweise mithilfe dieser Software direkt sogenannten Eigentümerkonten zugeorndet. So ist der Idealfall. Allerdings ist der Verwalter unserer WEG sehr kreativ in seiner Buchhaltung. Die Jahrsabrechnung für das Jahr 2009 umfasst folgende Unterlagen:
- Gesamtabrechnung für das Jahr 2009 WE #A
Hier snd verschiedene Kosten und Einnahmen genannt, die ähnlich einer Bilanz aufgebaut ist, Es handelt sich um ein Excelblatt. Hier stehen Zahlen nach einem mir nicht zu erkennbaren Schema, mal fett gedruckt, mal nicht.
-Entwicklung der Bankkonten
Hier sind insgesamt 4 Konen und eine Handkasse aufgeführt- Die genannten Salden finden sich nicht in der Abrechnung wieder. Der Kassensaldo ist negativ!! Zeig mir mal bitte einer eine Kasse, aus der ich mehr Geld entnehmen kann, als dirnnen war.
- Hausabrechnung
Auch hier sind verschiedene Kosten und Einnahmen genannt, die allerdings mit der Gesamtabrechnung wenig gemein haben.
- Abrechnung Kosten
noch ein Blatt, diesesmal sind die Kosten und Einnahmen noch anders dargestellt. Allerdings auch hier: kein Abgleich mit den anderen Abrechnungsblättern möglich
- Abrechnung Einnahmen
Spätestens hier erwarte ich, dass meine Zahlungen auf das Hausgeldkonto dargestellt werden. Irrtum, es sind verschiedene Zuführungen zu verschiedenen Rücklagen aufgelistet.
- Heizkostenabrechnung des Ablesedienstes
Das einzige Blatt, dassic auf Anhieb verstehen und nachvollziehen kann. Es wurde auch über einen Dienstleister erstellt.
- Anlage zur Jahresabrechnungschon wieder Kostenaufstellungen mit wieder anderen Namen und Summen
- Bescheinigung Einkommenssteuerveranlagung
Hier stehen Zinseinnahmen von wenigen Cents drauf.
- Bescheinigung Einkommenssteuererklärung
andere Zahlen undandere Zinseneinkünfte.
Also neun Blätter mit Zahlenwerken nur für eine Wohnung. In der WEG gibt es nur Wohnungen und Garagen, also eigentlich ganz leicht abzurechnen. Vorverwalter kamen in der Regelmit maximal drei Blättern aus, um die Abrechnung transparent und überschaubar darzustellen.

Es fehlt jeglicher Hinweis darau, ob ich als Eigentümer nun ein Guthaben oder eine Nachzahlung zu leisten habe. Wäre ich bei der Kassenprüfung dabei gewesen, so hätte ich dem Verwalter mitteilen können, dass diese Form der Abrechnung unüberschaubar ist.

Der Verwalter will sich gar einen Verstoß gegen BGH-Urteile genehmigen lassen. Auch das hätte ich in der Beiratssitzung verhindern können.

 

Hallo Michael62,

hab herzkichen Dank für deine Ausführungen. Allerdings habe ich das Gefühl, wir reden aneinander vorbei.

Mir geht es einzig und allein darum, dass die Verwaltung mich daran hndert, meine Pflichten aus dem WEG zu erfüllen. Daraus ergibt sich für mcih die Frage, inwieweit dies jurstisch verfolgt wrden kann.

Welche Art der Buchführung die Verwaltung bevorzugt, ist mir ziemlich egal. Nur schreibt das WEG vor, dass die Buchhaltung von einem Laien prüfbar sein muss. Doch schon die Einzelabrechnung ist für Fachlundige nicht nachvollziehbar. Wie soll da die Buchhaltung prüfbar sein?

wie gesagt, ich bin kein Laie im Bereich der Buchhaltung. Mitlerweile habe ich auch schon diverse WEG-Prüfungen durchgeführt.

Allerdings ist es mir noch nicht passiert, dass die Verwaltung eine solche Prüfung verhindert.

 

Ich bin nicht abgewählt, wurde erst im Oktober letzten Jahres im amt bestätigt. Im Grunde genommen störe ich lediglich den Verwalter und mindestens zwei der drei anderen Beräte.

Die Gemeinschaft hatmir ihr Vertrauen ausgesprochen, der Verwalter lehnt mich ab. Er hat auch aus seiner sicht Grund dazu, denn er hat in den vergangenen Jahren mehrere Anfechtungsverfahren verloren. Auch da ging es um Abrechnungen und nichtordnungsgemäße Buchhaltung.

Das laufende Verfahren hat direkt nichts mit meiner aktuellen Fragestellung zu tun. Der Anwalt, der mich vertritt, ist vom Fach, ich vertraue ihm auch schon einige Jahre.

Ich glaube nicht, dass wir eine weitere Instanz bemühen müssen, die Rechslage ist eigentlich klar. Im laufenden Verfahren hat der Verwalter gegen BGH-Urteile verstoßen, hat in einigen Punkten das WEG nicht berückschtigt und der Richter der ersten Instanz kannte offensichtlich das BGH Urteil nicht. Die Beschlüsse des letzten Jahres sind alle anfechtbar, weil bei der Einladung die Form nicht eingehalten wurde (Ladungsfristen und geladene Egentümer).

 

Das BGH-Urteil, auf das ich mich bezogen habe, ist eine Folge der herrschenden Rechtsmeinung. Ähnliche Sachverhalte wurden auch vor diesem AG ähnlich gesehen, allerdings war es ein anderer Richter bei der gleichen Gemeinschaft.

In dem Urteil geht es darum, wie die Rücklage zu verwenden ist und wie sie in der Abrechnung darzustellen ist. Der Verwalter will aus der Rücklage laufende Kosten decken und weist einen fiktiven Wert aus. Bankbelege legt er weder in der Kassenprüfung noch in der Versammlung noch dem Gericht vor.

Leider ist die nächste Versammlung schon in Kürze, der Verwalter stellt sich zur Wiederwahl. Du hast Recht, wenn du sagst, dass in großen WEGen viele passive Eigentümer sind. Sie nicken alles ab, weil es ihnen zu aufwändig ist, sich Gedanken zu machen.

Sagmal ganz ehrlich: BK für eine knapp 50 m² große/kleine Wohnung von mehr als 250 Euro ist ein bisschen zu viel des Guten, oder? Zusätzlich solle eine SU gebildet werden, um die Rücklage aufzustocken. Wohnungen mit 75 m² WFL sollen ein Hausgeld von 375 Euro zahlen, dazu 75 Euro SU.