Verwaltungskosten und Gewerbemietvertrag

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von sun-shadow, 05.08.2012.

  1. #1 sun-shadow, 05.08.2012
    sun-shadow

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    Hallo,

    ich würde gerne wissen, welche Kosten als Verwaltungskosten auf den gewerblichen Mieter umlegbar ist. Im MV ist die Umlage vereinbart. Auch in welchem Anteil, wenn er mit dem Mietobjekt ca. 20% der der Gesamt-Hausfläche ausmacht? Der Rest wird teilweise selbstgenutzt und teilweise als Wohnungen vermietet.

    Insbesondere würde mich interessieren, ob die Kosten für z. B. Haus und Gr.., also der Mitgliedsbeitrag, an diesen Mieter umlagefähig ist? Dann evtl. auch zu 20%?

    Gibt es für Büromaterial und Telefonkosten eine Pauschale, die man ansetzen und umlegen kann?

    Sonst, welche Kosten zählen dazu? Einen Verwalter gibt es nicht, einen Hausmeister auch nicht.

    Danke im voraus.
     
  2. AdMan

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  3. #2 BarneyGumble2, 05.08.2012
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    Was steht genau im Mietvertrag?
     
  4. #3 sun-shadow, 05.08.2012
    sun-shadow

    sun-shadow Benutzer

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    Diese Kosten sind in der Umlageliste mit dem Verteilerschlüssel "nach Bescheid/Rechnung" angekreuzt. Sonst konnte ich so auf die schnelle keine gesonderte Vereinbarung finden.
     
  5. #4 BarneyGumble2, 05.08.2012
    BarneyGumble2

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    Welche genau?

    Da steht vermutlich nicht, dass der Mitgliedsbeitrag von H&G auf den Mieter umgelegt werden darf.
    Vermutlich auch keine Telefon- oder Büromaterialkosten...
    Du darfst genau das umlegen, was vereinbart ist...
    Bei Gewerbe kann man meines Wissens recht viel vereinbaren, z.B. aber bei Wohnraum wären die oben genannten Kosten wie z.B. Büromaterial generell hinfällig, auch wenn sie im Vertrag aufgeführt wären.
     
  6. #5 sun-shadow, 05.08.2012
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    Danke erst einmal. Allerdings gibt es dort auch keine Fläche, um die betreffenden Kosten aufzuzählen. Kann es sein, dass man deshalb sämtliche Verwaltungskosten umlegen darf? Es ist ein Mietvertrag von HuG, die kennst du vielleicht auch.
     
  7. #6 BarneyGumble2, 05.08.2012
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    Nein. Verwaltungskosten sind laut BetrKVO explizit ausgeschlossen!
    Man kann nicht einfach Nebenkosten "dazuerfinden"!

    Man kann nur die Nebenkosten auf den Mieter umlegen, wenn diese im Vertrag genannt wurden, sei es auch in Form eines Satzes wie z.B. "umlagefähig sind sämtliche in der jeweils aktuellen Fassung der BetrKVO genannten Nebenkosten"...
     
  8. Berny

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    Hallo sun-shadow,

    tut mich traurig, dass Deine absurden Vorstellungen auf ein reales Mass zusammengestrichen wurden...:huepfend002:
     
  9. #8 Martens, 06.08.2012
    Zuletzt bearbeitet: 06.08.2012
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    Selbstverständlich kann in einem Gewerbemietvertrag rechtswirksm vereinbart werden, daß der Mieter die Verwaltungs- oder auch die Instandhaltungskosten zu tragen hat.

    Wie immer kommt es auf die konkrete Formulierung an. Ist dort nur vereinbart, der Mieter trägt die Verwaltungskosten, so kann man das als Vermieter vermutlich großzügig gestalten. Ein Nachweis zu dieser Kostenposition ist jedoch im Zweifelsfalle notwendig.

    Christian Martens
     
  10. RMHV

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    Soweit stimme ich noch zu...

    Das AGB-Recht gilt auch bei Gewerbemietvertägen. Soweit es sich um eine Formularklausel handelt wird man daher erwarten können, dass die Formulierung "der Mieter trägt die Verwaltungskosten" zu wenig konkret ist und damit in einem Prozess der Inhaltskontrolle nicht standhalten wird. Eine wirksame Klausel wird schon deutlich konkreter zu fassen sein. Der Spielraum wird aber sicher weiter sein als bei Wohnraummietverträgen.
     
  11. #10 Martens, 07.08.2012
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    Nun, wenn dort steht, der Mieter trägt die Kosten der Beheizung, der Wasserver- und -entsorgung, der..., der Verwaltung - wo ist dann das Problem und es ist nur ein Problem der Verwaltungskosten?

    Sicherlich werden die Kosten der Verwaltung zu belegen sein, wie alle Betriebskosten. Sofern der Eigentümer einen Verwalter beauftragt hat, der marktübliche Kosten berechnet, sind diese vom Mieter zu tragen.

    Im vorliegenden Falle scheint es so zu sein, als verwalte der Eigentümer selbst und sucht nun seine Belege (von Vereinsbeiträgen bis Kopierpapier und Telefonkosten) zusammen, um sie dem Mieter zu belasten. Da wird evtl. der Nachweis der Kosten schwieriger, als bei einem externen Verwalter, grundsätzlich ändert das jedoch nichts.

    Christian Martens
     
  12. #11 BarneyGumble2, 07.08.2012
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    Ich meinte mit meinem Beitrag auch nicht, dass generell im Gewerbemietvertrag keine Verwaltungskosten jeglicher Art umgelegt werden dürfen, sondern dass wenn nichts anderes vereinbart wurde, die gesetzliche Regelung in Kraft tritt, m.E. die BetrKVO?!
    Und in dieser sind Verwaltungskosten ausgeschlossen.
    Sorry, wenn ich mich unklar ausgedrückt habe!

    Die Kosten für Wasserver- und Entsorgung sind klar geregelt, auch die Kosten für die Beheizung.
    Ich denke, das Problem liegt in der Abgrenzung: Was sind Verwaltungskosten im Einzelnen?
    Gehört da auch die Arbeitszeit des Verwalters dazu, der im Auftrag des Vermieters eine andere Gebäudeversicherung abschließt oder mit Handwerkern bei Ortsterminen in Rechnung stellt? Der Gang zur Post wegen neuen Briefmarken für die Nebenkostenabrechnung und so weiter...
     
  13. #12 Martens, 08.08.2012
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    moin Barney,

    die Betriebskostenverordnung §556 BGB ist im Gewerbemietverhältnis nicht zwingend, gilt also nicht automatisch. Es herrscht Vertragsfreiheit.

    Wir haben dann hier eine Eintscheidung des BGH zu XII ZR 109/08 aus neuerer Zeit, nach der genau so eine Formulierung eben nicht gegen die AGB-Bestimmungen verstößt.

    Wenn also der BGH sagt, "Der ... Begriff der "Verwaltungskosten" ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB " dann sollte damit alles klar sein.

    Im übrigen sind "Verwaltungskosten" genauso streng definiert oder eben nicht, wie bleistiftsweise Kosten der Gartenpflege oder Hausreingiungskosten.

    Christian Martens
     
  14. #13 ImmoTom, 21.11.2012
    ImmoTom

    ImmoTom Gast

    Weiß jemand, welche Posten der Liste unten bei gewerblichen Mietverträgen NICHT umgelegt werden dürfen - auch nicht nach den oben genannten Urteilen?

    Instandhaltung betrieblicher Räume
    Grundstücksaufwendungen
    Gebühren, Beiträge, Honorare, Rechtsaberatung
    Fahrzeugkosten
    Haftungsvergütung an Mitunternehmer
    Kleinteile und Verbrauchsmaterial
    Telefon, Internet
    EDV-Zubehör
    Sonst. Reparaturen und Instandhaltungen
    Zeitschriften, Bücher
    Werkzeuge und Kleingeräte
    Bürobedarf
    Nebenkosten des Geldverkehrs
    Porto
    Reinigung
    Reisekosten Unternehmer
    Nicht abzugsfähige Betriebsausgaben
    Sonstige betriebliche Aufwendungen

    Dankeschön!
     
  15. #14 BarneyGumble2, 22.11.2012
    BarneyGumble2

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    Prinzipiell darf nur das umgelegt werden, was im MV vereinbart ist.
    Die meisten Posten werden vermutlich etwas ausführlicher beschrieben müssen, sonst könnte vermtl. z.B. die Büromiete oder Urlaubsfahrten zur Entspannung des Vermieters auch dazu gezählt werden...
     
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