Verzicht auf Eigenbedarfskündigung

Diskutiere Verzicht auf Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo, wir würden gerne mit unserem Vermieter eine Vereinbarung abschließen, dass er für fünf Jahre auf die Möglichkeit einer...

  1. tarya

    tarya Neuer Benutzer

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    Hallo,

    wir würden gerne mit unserem Vermieter eine Vereinbarung abschließen, dass er für fünf Jahre auf die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung verzichtet und im Gegenzug die Miete erhöht wird.

    Nun habe ich aber gelesen, dass ein Verzicht auf diese Kündigungsmöglichkeit nur direkt im Mietvertrag oder in "urkundeneinheit" mit diesem möglich sei. Begründet wird das mit dem Urteil des BGH vom 15. 11. 2006, AZ: XII ZR 92/04.

    Ist ein nachträglicher Verzicht damit tatsächlich unmöglich? Oder reicht es, wenn in der Vereinbarung explizit auf den Mietvertrag (mit Datum, Anschrift etc.) Bezug genommen wird?

    Vielen Dank für eure Hilfe!
     
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  3. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Will der Vermieter das denn auch?
     
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  4. tarya

    tarya Neuer Benutzer

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    Ja, wir haben das mündlich bereits besprochen und er ist einverstanden.
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 27.03.2019
    ehrenwertes Haus

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    Dann haltet das als Vertragsänderung oder Vertragsergänzung schriftlich fest. Beides ist auch während einer Vertragslaufzeit einvernehmlich möglich.

    Wenn ihr ganz unsicher seid, könnt ihr auch einen neuen Mietvertrag abschließen, der die Punkte, die euch jetzt wichtig sind beinhaltet.
    Wichtig um Missverständnissen vorzubeugen, wäre dann ein Satz im neuen Mietvertrag gut, der klar macht, dass der alte Mietvertrag damit seine Gültigkeit verliert.
     
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  6. Andres

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    Mich würde ja schon interessieren, wer Urheber dieses Gedankengangs ist. Im genannten Urteil geht es um einen völlig anderen (zugegeben: recht verzwickten) Fall des Schriftformerfordernisses bei der Befristung von Gewerbemietverträgen ohne jegliche Auswirkung auf deinen Fall.
     
  7. tarya

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    Macht es einen Unterschied, ob über der Vereinbarung "Änderung" oder "Ergänzung" steht?
     
  8. tarya

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    Das habe ich von dieser Seite:
    https://www.eigenbedarfskuendigung.com/eigenbedarf-ausschliessen/
     
  9. #8 ehrenwertes Haus, 27.03.2019
    ehrenwertes Haus

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    Klar, sind ja auch 2 verschiedene Bedeutung mit den Worten gemeint.

    Ein Bsp. hinkt zwar, aber mir fällt grade keine bessere Erklärung ein.
    Du kaufst 2 identische Kleider.
    Beim 1. Kleid möchtest du die Rocklänge anders haben. Du bittest um Änderung der Rocklänge.
    Beim 2. Kleid möchtest du einen Gürtel dazu haben. Also kaufst du als Ergänzung noch einen Gürtel dazu.
    In beiden Fällen ändert sich das "Gesamtpaket" Kleid, aber auf unterschiedliche Art und Weise.


    Juristen sind ziemliche Wortklauber, wenn es um Schriftstücke geht. Daher mein Tipp, lasst das von einem Anwalt formulieren, wenn ihr den bisherigen Vertrag behalten möchtet.
    Einfacher finde ich einen Mietvertrag machen, der den bisherigen ersetzt. In den neuen Vertrag könnte man den Kündigungsausschluß und die angedachte erhöhte Miete direkt als neue "Startmiete" aufnehmen. Mit einer aktuellen Vorlage (z.B. von Haus- und Grundbesitzerverein) seid ihr dann schon ziemlich rechtssicher unterwegs.
     
  10. Andres

    Andres
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    Danke! Solche "Portale" sind regelmäßig mit großer Vorsicht zu genießen. Es hat schon Gründe, warum Juristen viel Geld für Kommentare aus bewährten Quellen ausgeben und nicht redaktionelle Inhalte von "irgendwo" übernehmen. Die verlinkte Seite unterstreicht das deutlich. Was dort steht, ist wirklich haarsträubender Unsinn:

    "Haben die Mietvertragsparteien die notwendige Schriftform für den Mietvertrag nach § 550 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eingehalten, kann der Vermieter auf die Anmeldung von Eigenbedarf verzichten."

    Der § 550 BGB hat keine Absätze, also auch keinen ersten Absatz. Sieht harmlos aus, aber einem Juristen würde das nicht passieren.

    "Das Ausschließen des Bedarfs muss also schriftlich vereinbart sein, um wirksam festgelegt zu sein."

    Dieser Aussage liegt die prinzipiell falsche Annahme zu Grunde, dass eine Kündigungsausschluss (egal ob auf einzelne Gründe beschränkt oder allgemein gültig) mit einer Befristung gleichzusetzen wäre. Das ist aber nicht zutreffend. Ein Kündigungsausschluss ändert nichts daran, dass hier ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt. Daher gibt es kein Formerfordernis.

    Die nun folgenden Erläuterungen, die du oben zitiert hast, haben sich damit auch erledigt. Es gibt kein Formerfordernis, also stellt sich auch die Frage nach Urkundeneinheit etc. überhaupt nicht. Diese Situation tritt im Wohnraummietrecht allgemein nicht auf sondern bezieht sich auf Gestaltungen, die nur im Gewerbemietrecht zulässig und sinnvoll sind.

    "Mieter sollten darauf achten, dass sie keinen formularmäßigen Ausschluss erstellen. Denn so den Eigenbedarf ausschließen zu wollen, kann zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führen. Oftmals sind diese formularartigen Klauseln einseitig erstellt."

    Diese Aussage bezieht sich auf eine Entscheidung etwas neueren Datums, nach der auch Mieter AGB (sog. "Formularklauseln") einführen können, z.B. wenn sie dem Vermieter eine Vertragsvorlage des Mieterbundes vorschlagen. Die fehlende Quellenangabe ... naja.

    Der Hinweis ist - oberflächlich betrachtet - halbwegs richtig. Wenn man in einem bestehenden Mietverhältnis nachträglich frei verhandelte Vertragsbestimmungen einführt oder ändert, ist die Gefahr, damit AGB geschaffen zu haben, aber ziemlich überschaubar. Wenn der Vermieter die Formulierung dieses Ausschlusses übernimmt, ist der Mieter komplett aus dem Risiko. Hätte man ja auch mal schreiben können ...

    "Nachträglich Änderungen in einem Dokument oder unterschiedliche Formulierungen führen in den meisten Fällen zur Unwirksamkeit der Vereinbarung."

    Das ist bizarrster Schwachsinn. Wenn Vermieter und Mieter nachträglich in - sagen wir einfach mal - die Vertragskopie des Mieters eine Bestimmung handschriftlich ergänzen, gibt es nicht im Ansatz den geringsten Zweifel, dass hier eine wirksame Vereinbarung entstanden ist. Selbst wenn man in zwei Ausfertigungen des Vertrags unterschiedliche Formulierungen nachtragen würde, wäre das grundsätzlich kein Anlass von Unwirksamkeit auszugehen. Das Kriterium des Vertragsschlusses ist nach wie vor die gleichgerichtete Willenserklärung. Ob der Wille unterschiedlich formuliert wird (oder die Erklärung gar unterschiedliche Formen annimmt), ist völlig egal.

    Dass solche "wilden" Nachträge nicht unbedingt die Beweisführung, was den nun tatsächlich vereinbart wurde, erleichtern, ist eine andere Frage. Natürlich wäre es besser, das schön geordnet nach der Art "Vermieter und Mieter vereinbaren, den Vertrag vom ... wie folgt zu ergänzen: ..." festzuhalten und von beiden Seiten zu unterschreiben, Mit der grundsätzlichen Wirksamkeit hat das aber überhaupt nichts zu tun.
     
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