verzicht auf kündigungsrech? brauche hilfe!

[vanniks]

Hallo,

habe folgendes problem und hoffe das mir vielleicht schnellst möglich jemand helfen kann.
Wir haben zum 1.04. eine Wohnung von einem Makler gemietet.Bei der Besichtigung garantierte uns der Makler das die Wohnung hell (Souterrain) und nicht hellhörig (obere Wohnung war zu diesem Zeitpunkt nicht vermietet) wäre. Und das der Garten hinterm Haus ein Gemeinschaftsgarten ist. Und damit wir nicht doppelt miete zahlen müssen durften wir auch schon ab 1.03. einziehen.Ok, wir haben also diese Wohnung gemietet. Im verbindlichen Maklervorvertarg stand das die Wohnung auf unbestimmte Zeit läuft und das wir nur eine Mietkaution zahlen (mußten später dem Vermieter aber 2 zahlen).Wir also alles brav unterschrieben und eingezogen, 1 Woche nach dem Einzug hat uns der Vermieter (wohnt im Nachbarhaus) zu sich gebeten um den Hauptvertrag zu unterschreiben. Aber da stand auf einmal das wir in den ersten 2 Jahren auf unsere Kündigungsrecht verzichten. Dummerweisen dachten wir das wir keine andere wahl hätten und haben unterschrieben. Nun stellen sich immer mehr sachen raus die uns der Makler versprochen hat und die nicht stimmen wie z.b. extrem dunkel, sehr kalt trotz neuer Fenster, obermieter ist sehr laut (Fernsehr, telefonieren, laufen....). Es gibt keinen Gem.garten Garten ist vermietet. Wir wollen schnellst möglich hier raus aus der Wohnung aber welcher vertrag ist nun der gültige??? Sorry, das es so lang ist.

Gruß Vanniks

 

[Insolvenzprofi]

mal wieder die schwarzen schafe unter meinen kollegen KOTZ!

einfach wegen dem vertrauensbruch und verletzung gegen die Aufklärungspflicht die Maklerprovision nicht zahlen, bzw. dieses erstmal im schreiben mitteilen...
bzgl. dem vertrag kann man nichts machen, vertrag ist vertrag aber eines interessiert mich dennoch, denn der Kündigungsausschluss ist nur wirksam, wenn man ihn unter sonstiges als individualvereinbarung erwähnt hat..ansonsten lieht eine unangemessene Benachteiligung vor uns ist im einzelnen zu prüfen, klärt mich doch kurz auf , danke

hoffe geholfen zu haben,

 

[vanniks]

Hallo,

danke für deine schnelle Antwort.
Also der Makler hat sein Geld ja schon bekommen und freiwillig wird der das wohl nicht mehr rausgeben.Werde ihn trotzdem vielleicht mal anschreiben. Oder hat das keinen sinn mehr?

Ich glaube du mußt mir das bitte noch mal etwas genauer erklären, hab nicht wirklich viel verstanden außer das der Vertrag wirksam (denkemal Hauptvertrag) ist. Richtig?

Danke Vanniks

 

[Insolvenzprofi]

Original von vanniks
Hallo,

danke für deine schnelle Antwort.
Also der Makler hat sein Geld ja schon bekommen und freiwillig wird der das wohl nicht mehr rausgeben.Werde ihn trotzdem vielleicht mal anschreiben. Oder hat das keinen sinn mehr?

Ich glaube du mußt mir das bitte noch mal etwas genauer erklären, hab nicht wirklich viel verstanden außer das der Vertrag wirksam (denkemal Hauptvertrag) ist. Richtig?

Danke Vanniks

zum einen, Geld wegen der Pflichtverletzung der Aufklärung zurückfordern, am besteh mit einer Frist von ca. 10 tagen, ansonsten Verzugszinsen geltend machen und eine Klage auf rückzahlung androhen,

ja, der Vertrag ist wirksam, die Frage ist nur ob der Punkt des Kündigungsausschlusses wirksam ist, denn wenn nicht tritt der fall ein, dass das Gesetz diesen Punkt ersetzt und der Mietvertrag auf unbestimmte zeit läuft... diese Vereinbarung ist nur mit einer entsprechenden Individualvereinbarung mit Aufklärung wirksam, es reicht nicht, wie so oft, dass es in einer der vorgedruckten zeilen drin steht sowie hier, "es wird vereinbart, dass die Kündigung für___ Jahre ausgeschlossen wird"

dort wird dann nur eine zahl eingetragen,,, das wäre dann nichtig...sinnvoll ist es immer unter sonstiges aufzuführen,,,, hoffe geholfen zu haben.,... hey mit dem Geld nicht aufgeben, der makler war einfach unseriös...

mach´s jut

 

[RMHV]

Original von Insolvenzprofi
mal wieder die schwarzen schafe unter meinen kollegen KOTZ!

... denn der Kündigungsausschluss ist nur wirksam, wenn man ihn unter sonstiges als individualvereinbarung erwähnt hat..ansonsten lieht eine unangemessene Benachteiligung vor uns ist im einzelnen zu prüfen...

Ein Kündigungsausschluss kann auch als Formularklausel wirksam vereinbart werden. Eine Individualvereinbarung ist keinesfalls erforderlich. Es gibt dazu inzwischen schon eine ganze Rehe von BGH-Entscheidungen. Die letzte dürfte sein BGH VIII 27/04 vom 06. April 2005.
Urteilstenor: "In einem Mietvertrag über Wohnraum ist - auch beidseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzivht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

Das bedeutet, dass die unangemessene Benachteiligung nur bei einer Dauer von mehr als vier Jahren eintritt. Kürzere Fristen werden vom BGH nicht beanstandet.

Eine Individualvereinbarung muss keineswegs unter der Überschrift "Sonstiges" in einen Mietvertrag geschrieben werden. Die Überschrift "Sonstiges" macht aus einer Formularklausel auch noch lange keine Individualvereinbarung, Eine Individualvereinbarung muss auch keineswegs handschriftlich niedergeschrieben werden und handschriftlich eingefügte Vereinbarungen sind keineswegs wegen der Handschrift schon eine Individualvereinbarung.

Wer so daneben liegt sollte sich beim kotzen vielleicht besser zurückhalten

 

[Jerry]

Ich glaube, das Rückwärtsessen bezog sich mehr auf den Makler-Kollegen, der den "beratenen" Mieter derart verladen hat. Zusicherung von Eigenschaften, die dann der Reihe nach so gar nicht gegeben sind, ist schon ein starkes Stück. Da teile ich die Ansicht vom "schwarzen Schaf".

Dessen ungeachtet muss man in der Tat sehr gut aufpassen, was man unterschreibt. Genau wie bei Versicherungsverträgen gibt es Vereinbarungen, die im Vordruck sein dürfen, und solche, die individuell formuliert werden müssen. Angesichts des Aufwandes beim Wohnungswechsel hätte es mich gewundert, wenn 2 Jahre als "unangemessene Benachteiligung" interpretiert würden. Bei einem fünf- oder zehnjährigen Kündigungsausschluß hingegen müssten schon Rahmenbedingungen gegeben sein, die das Ganze als eindeutigen _Vorteil_ ausweisen - ansonsten ist das ein Knebelvertrag, der so nicht geht.

Schlimm für Dich, vanniks, als Mieter: Was Du im Mietvertrag unterschrieben hast, ist absolut bindend, denn ein Vertrag ist nunmal ein Vertrag. (Ich hab auch schon Verträge unterschrieben, bei denen ich mich im Nachhinein über kleine Details geärgert habe - man übersieht auch bei gründlichstem Lesen leicht etwas!)

Nun kann man nicht immer beim Mietvertrag einen Anwalt in der Tasche haben, aber solange da keine rechts- oder sittenwidrigen Klauseln drin sind, ist das Ding schlicht und ergreifend das Maß der Dinge. Wenn die Wohnung unangemessen laut ist, gibt's sicherlich Wege, eine Mietminderung geltend zu machen (unangenehm!), gleiches gilt, wenn bestimmte Wohnraumtemperaturen nicht erreichbar sind. Für die Dunkelheit gilt: Das hätte beim Besichtigen schon auffallen müssen (die Kälte nicht - man besichtigt ja nicht zwangsläufig im Winter).

Und was den Märchen-Makler angeht: Auf jeden Fall alles auf's Butterbrot schmieren, was Euch aufgefallen ist. Hoffentlich hast Du nicht nur alleine mit ihm gesprochen, weil dann Aussage gegen Aussage stehen dürfte - und das ist für gütliche Einigungen immer schonmal eine schlechte Voraussetzung.

Gruß

Jerry

 

[Insolvenzprofi]

Original von RMHV

Original von Insolvenzprofi
Wer so daneben liegt sollte sich beim kotzen vielleicht besser zurückhalten

was soll das???? mal ernsthaft, wir können doch auch normal miteinander reden oder nicht?

ich kann dir nur sagen, dass einer unserer mieter an einen anwalt gewandt hat, und uns dieser es bestätigt hat, dass es einer individualvereinbarung bedarf....der mietvertrag wäre dann auf unbestimmte zeit abgeschlossen, sollte es nicht der fall sein...

aber ich gebe dir recht, zu meinen gunsten dann ist der vertrag ja nun doch wirksam...

 

[RMHV]

Original von Insolvenzprofi
ich kann dir nur sagen, dass einer unserer mieter an einen anwalt gewandt hat, und uns dieser es bestätigt hat, dass es einer individualvereinbarung bedarf....der mietvertrag wäre dann auf unbestimmte zeit abgeschlossen, sollte es nicht der fall sein...

aber ich gebe dir recht, zu meinen gunsten dann ist der vertrag ja nun doch wirksam...

Die Wirksamkeit des Vertrags mit einem Kündigungsausschluss von 2 Jahren wurde nicht von mir bezweifelt. Von mir wurde nur die Behauptung widerlegt, dass für einen wirksamen Kündigungsausschluss eine Individualvereinbarung erforderlich wäre.

Sollte ein Mieteranwalt etwas anderes behaupten, steht dies in unübersehbarem Widerspruch zur derzeitigen Rechtsprechung des BGH. Das letzte Urteil zum Thema (BGH VIII ZR 27/04 vom 06.04.2005) hatte ich genannt. In diesem Urteil findet man in der Begründung auch noch die Aussage:
"... hat der Senat inzwischen mehrfach entschieden, daß auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam ist (Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672)".

Konnte man den Leitsatz des Urteils durch den gewählten Satzaufbau vielleicht noch missverstehen, ist diese Textstelle doch wohl von seltener Eindeutigkeit.

Lässt man die Einschränkungen weg, bleibt die BGH-Aussage, dass ein Kündigungsverzicht in einem Formularvertrag grundsätzlich wirksam ist und dass schon mehrfach entsprechend entschieden wurde.

Ein Anwalt hat die Interessen seines Mandanten zu vertreten. Diese Erkenntnis lässt m.E. für die von der BGH-Rechtsprechung abweichende Anwaltsaussage zwei mögliche Erklärungen zu: entweder Unkenntnis der Rechtslage oder eine vorsätzlich falsche Aussage, die zur Vertretung der Mandanteninteressen einfach nützlich erschien.

 

[Jerry]

Original von RMHV
Ein Anwalt hat die Interessen seines Mandanten zu vertreten. Diese Erkenntnis lässt m.E. für die von der BGH-Rechtsprechung abweichende Anwaltsaussage zwei mögliche Erklärungen zu: entweder Unkenntnis der Rechtslage oder eine vorsätzlich falsche Aussage, die zur Vertretung der Mandanteninteressen einfach nützlich erschien.

Auf die Gefahr hin, abzuschweifen: Anwälte sind i.d.R. auf drei Dinge angewiesen:

- Informationen vom Mandanten
- Gesetzestexte
- einschlägige Rechtssprechung

Der Anwalt kann den Mandanten nur so gut vertreten, wie der ihn über alles informiert, was sachdienlich ist. Die Gesetze bilden den Rahmen, und sobald es mehr als ein Urteil zu einem Thema gibt, sucht sich der Anwalt _immer_ das raus, was den Interessen des Mandanten entgegen kommt. Bevor es zu einer Sachlage kein höchstrichterliches Urteil gibt, hab ich noch keinen Anwalt erlebt, der die Hoffnung aufgegeben hätte, ein anderslautendes Urteil als die sog. "Mehrheitsmeinung" zu erstreiten.

Eine "vorsätzlich falsche" Aussage trifft der Anwalt dazu jedoch nicht - bei Vorsatz greift nämlich seine Berufs-Haftpflichtversicherung nicht, und das kann bei den Schadenssummen schonmal ziemlich böse enden. Verzettelt sich der Anwalt hingegen bei seiner Einschätzung und macht der Mandant Beratungsfehler geltend, gibt's immerhin noch besagte Versicherung zur Schadensmilderung.

Man kann sich natürlich auch selbst in Rechtssachen weiterbilden - aber glaubt mir, man überschätzt diese Erfahrung

Jerry