verzögerte übergabe

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von felida, 29.01.2014.

  1. #1 felida, 29.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 29.01.2014
    felida

    felida Neuer Benutzer

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    hallo,

    habe mein etw verkauft und muss diese bis 31.03. räumen. praktisch parallel eine andere etw gekauft, die leer stand. der leerstand war mit ein grund für meine kaufentscheidung und wurde mir vom makler (einer bank) auch schriftlich bestätigt. veräußerer kannte ich damals noch nicht.

    nach unterzeichnung des notarvertrags wurde mir gesagt, ich solle nicht viel über die schlüssel reden, die er mir einen satz schlüssel nachher geben werde. ok, war naiv und hab mir nichts dabei gedacht.

    konnte damit aber mit handwerkern in die whg, wegen angboten etc.

    eigentümer wissen seit monaten, dass sie noch eine löschungsbewilligung für eine alte grundschuld besorgen müssen, was im widerspruch zum notariellen vertrag noch immer nicht geschehen ist.

    als ich neulich an der wohnung war, habe ich mit handwerkern, die in der nebenwohnung zugange sind, gesprochen. die haben mir mitgeteilt, dass sowohl der estrich brüchig sei als auch die fußbodenheizung erneuert werden müsse. was in der anlae komischerweise sache der eigentümer ist und nicht der gemeinschaft wie in meiner bisherigen wohnung.

    hat mir bislang auch keiner gesagt, weger veräußerer noch makler. fenster muss ich auch erneuern, obwohl behauptet wird, die seien erst vor einem jahr gemacht worden, was gar nicht sein kann, so wie die aussehen.

    hatte extra noch einen gutachter bestellt, der auch kein wort davon sagte, dass da noch massive kosten auf mich zukommen könnten.

    man kann sich sicher vorstellen, dass mir so langsam die lust vergeht. wobei ich jetzt im nachhinein froh bin über die verzögerung.

    kann ich vom notariellen vertrag zurücktreten, da die verzögerung ja nicht von mir verschuldet wurde?

    wer trägt die entstehenden und schon entstandenen kosten?

    kann der makler haftbar gemacht werden?

    Es war immer nur die rede davon, dass ich ja schon im dezember in die wohnung könne (schriftlich!), dass nur Renovierungen im bereich sanitär, bad und wände notwendig seien etc. mir ist schon klar, dass ein makler ja alles erzählen kann, was er gerade mag, aber er ist von einer hier bekannten, renommierten bank. da muss ich doch davon ausgehen, dass seine angaben hand und fuß haben. und ich kann ja nicht unter den vorhandenen fußbodenbelag schauen, wie es da aussieht! es gibt ältere heizungsanlagen, die noch top sind!

    ich weiß so langsam wirklich nicht mehr weiter :unsicher011: danke schön!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Grundsätzlich kann man auch von einem Notarvertrag zurücktreten (der Notar hat damit eigentlich gar nichts zu tun), es sind die üblichen Bedingungen zu beachten. Als Einstiegslektüre bitte mal § 323 BGB lesen.

    Die Frage, was "vertragsgemäß" bedeutet, scheint mir hier besonders wichtig. Ich lese nirgends in deinem Beitrag, wodurch die Verzögerung eigentlich zustande kommt. Durch die Maßnahmen, die jetzt noch erforderlich sind? Dann wäre eben die Frage, was im Kaufvertrag zum Zustand bei Übergabe stand. War z.B. die Eigenschaft "bezugsfertig" zugesichert?


    Schadenersatz kann man hier ja in alle möglichen Richtungen fordern: Verkäufer, Makler, Gutachter. Schadenersatz setzt aber ein Verschulden voraus. Also: Wer hat was falsch gemacht und welcher Schaden ist dir dadurch entstanden?


    Eingeschränkt. Der Makler ist grundsätzlich nicht in der Pflicht, Angaben des Eigentümers zu prüfen. Nur wenn diese Angaben grob unplausibel sind, kann er auch für die bloße Weitergabe der Informationen haften, ansonsten nur für Dinge, die er selbst verbrochen hat.


    Weil man Banken (und ihrem Personal) immer vertrauen kann? Du schätzt die Sache völlig richtig ein:

     
  4. felida

    felida Neuer Benutzer

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    verzögerung durch fehlen der löschungsbewilligung einer alten grundschuld. im vertrag steht drin, dass diese binnen vier wochen beigebracht werden muss. mittlerweile sind 8 wochen rum und noch nichts da.

    wurde nicht als bezugsfertig angeboten, sondern stand drin, dass sanitär, bad und wände noch gemacht werden müssen. aber wie gesagt, mittlerweile kam da noch einiges hinzu.

    der schaden, der mir entstanden ist, ist: brauche neue wohnung, die entschädigung für den käufer meiner etw, habe mittlerweile schon eine küche anbezahlt und fenster machen lassen, als der makler mir damals noch zugesichert hatte, in die wohnung zu können.

    und ich hatte bei der bank nachgefragt, was es mit der grundschuld auf sich hat, weil die ja im grundbuch stand. man hat mir zugesichert, diese werde vorher noch gelöscht! aber das halt nur telefonisch

    aber das mit dem früher in die wohnung können hab ich schriftlich! vom makler ;-) und die bank wußte von der fehlenden löschungsbewilligung von anfang an!
     
  5. felida

    felida Neuer Benutzer

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    ach ja, und der makler hat jetzt auch schon seine provision angemahnt! fand ich etwas unverschämt, grade mal einen tag nachdem er mir gesagt hat, die verkäufer seien jetzt hinter den dokuzmenten her!
     
  6. RMHV

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    Immer diese unverschämten Makler... wollen doch frecherweise einfach die vereinbarte Bezahlung haben nachdem sie die vereinbarte Leistung erbracht haben.

    Es scheint die Erkenntnisfähigkeit von Wohnungskäufern zu überfordern: der Kaufvertrag, in dem die Details des Geschäfts vereinbart werden, wird mit dem Verkäufer abgeschlossen und nicht mit dem Makler. Damit sind selbstverständlich auch ausschließlich Verkäufer und Käufer für die Erfüllung der mit dem Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen verantwortlich.

    Sollte ein Rücktritt erfolgen (können), könnte die Maklerprovision eventuell als Schadenersatz vom Verkäufer gefordert werden. Auch ein Rücktritt ändert im Grundsatz nichts daran, dass der Makler die vereinbarte Leistung erbracht hat und damit auch die vereinbarte Vergütung verlangen kann.
     
  7. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Hast du die Teilungserklärung angeschaut?

    Wer hat das behauptet und wurde dir keine Rechnung vorgelegt, wegen der Gewährleistung und so.
     
  8. #7 BHShuber, 30.01.2014
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    Hallo,

    so oder so ähnlich steht es im notariellen Kaufvertrag:

    Rechts- und Sachmängel
    1. Der Verkäufer schuldet ungehinderten Besitz- und Eigentumsübergang
    sowie Freiheit von grundbuchmäßigen Belastungen, soweit diese nicht
    in dieser Urkunde vom Käufer ausdrücklich übernommen oder künftig
    mit Zustimmung des Käufers bestellt werden.

    Der Verkäufer haftet nicht für die Freiheit von altrechtlichen Dienstbarkeiten,
    von denen ihm nach seiner Angabe nichts bekannt ist.
    Allen zur Lastenfreistellung erforderlichen Erklärungen, auch wenn sie
    über die vertragsgemäße Lastenfreistellung hinausgehen, wird mit dem
    Antrag auf grundbuchamtlichen Vollzug allseits zugestimmt.

    Der Verkäufer garantiert, dass der Vertragsgegenstand nicht der Wohnungsbindung
    unterliegt und keine Verpflichtungen aus einer Förderzusage
    aus einer öffentlichen Wohnraumförderung bestehen.

    2. Der Käufer hat den Vertragsgegenstand besichtigt. Er übernimmt ihn
    im derzeitigen Zustand.
    Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln des Grundstücks und
    Gebäudes werden ausgeschlossen.
    Der Verkäufer schuldet weder die Richtigkeit des Flächenmaßes noch
    die Verwendbarkeit für die Zwecke des Käufers oder einen bestimmten
    Ertrag.

    Unberührt bleibt die Haftung für Vorsatz oder Arglist.


    Vor der Beurkundung stand die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zur Verfügung, d. h. der Käufer war darüber informiert, was Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist und wer hierfür die Kosten zu tragen hat.

    Dem Käufer bleibt jetzt nur noch der Nachweis der Arglist oder des Vorsatzes, den er selbstversändlich vollumfänglich zu beweisen hat.

    Gruß

    BHShuber
     
  9. #8 BHShuber, 30.01.2014
    BHShuber

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    Auf den Punkt gebracht

    Hallo,

    endlich bringt es mal jemand auf den Punkt.

    Von Eigenverantwortung die Dinge die man Kauft auch zu prüfen scheint jeder Käufer niemals etwas gehört zu haben.

    Blindlinks auf das verlassen was man meint gehört zu haben oder im Nachhinein in Aussagen hineininterpretiert reicht halt nicht.

    Zu den wesentlichen Aufgaben eines Käufers sollte duchaus gehören, dass er die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung liest und dann auch im Bilde ist, wer für was aufzukommen hat.

    Zudem hat der Käufer die Wohnung besichtigt, in genanntem Fall auch noch mit Sachverständigen, somit weis der Käufer sehrwohl was er da zu kaufen ersucht.

    Aber anstatt sich selbst an die Nase zu fassen ist ja immer der Immobilienmakler schuld, der ist ja Allwissend und muss über alles wenn auch noch so kleinen Furz bescheid wissen.

    Der Immobilienmakler kann nur darüber Auskunft geben was ihm auch vom Käufer mitgeteilt und an Informationen zur Verfügung gestellt wurde annsonnsten wäre er ein gerichtlich bestellter Gutachter und würde zur Vermittlungsprovision auch noch 3.000€ an Gutachterkosten in Rechnung stellen.

    Gruß

    BHShuber
     
  10. Wubbu

    Wubbu Erfahrener Benutzer

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    So, kann hier jetzt wieder sachlich weiter geschrieben werden oder möchten die User vielleicht noch ein wenig weiterweinen, wie schlimm mit den armen Maklern umgesprungen wird?

    Versucht doch irgendwann mal auf ein Thema sachlich zu antworten ohne gleich den Fragenden schlecht dastehen zu lassen. Dass daran nicht der Makler schuld ist kann man auch in einem sachlichen Ton darlegen.
     
  11. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Ich kann hier jetzt zwar nicht wirklich weiterhelfen, frage mich aber woher BSHhuber den Inhalt des Kaufvertrags kennt ...

    VG Syker
     
  12. #11 BHShuber, 30.01.2014
    BHShuber

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    so oder so ähnlich

    Hallo Syker,

    ist eine Standardformulierung die in fast jeden Kaufvertrag steht, deshalb auch der Hinweis so oder so ähnlich.

    Gruß

    BHShuber
     
  13. Andres

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    Mal eher grundsätzliche Frage: An welchem Punkt im Kaufprozess stehst du eigentlich gerade? Der Notarvertrag ist ja offensichtlich abgeschlossen und die Vormerkung dürfte aufgrund des zeitlichen Ablaufs auch gelaufen sein. Kaufpreiszahlung, ggf. teilweise? Eigentumsübergang? Ist dir die Wohnung inzwischen auch "offiziell" übergeben worden?

    Ist die Wohnung eigentlich finanziert oder zahlst du die aus dem Verkaufserlös + Ersparnissen bar?

    Gleiche Frage in anderer Form: 4 Wochen ab was? Und ist dieses "was" schon passiert?

    Ganz nebenbei ist eine Löschung einer Grundschuld in 4 Wochen nicht immer machbar ...


    Ich würde die Kommunikation mit dem Makler vorläufig einstellen. (Fragen, die die Bank des Maklers im Zusammenhang mit einer evtl. Finanzierung betreffen, sind davon ausgenommen.) Das bringt dir im Moment nämlich nichts. Der Makler schuldet nicht die Erfüllung des Kaufvertrags.

    Dein erster und wichtigster Ansprechpartner ist der Verkäufer. Diesen würde ich umgehend und unter Fristsetzung auffordern, die Löschungsbewilligung seiner Bank beizubringen. Auch wenn du davon deine Schäden nicht ersetzt bekommst, scheint mir das doch das drängendste Problem zu sein.

    Wenn du dagegen den Rücktritt vom Kaufvertrag wirklich durchziehen willst, sollte umgehend ein "Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht" (bitte genau diese Bezeichnung) mandatiert werden. Das ist auch eine gute Idee, wenn du Schadensersatzansprüche durchsetzen willst.
     
  14. felida

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    sorry, habe keine mitteilung über eingegangene antworten bekommen, sonst hätte ich früher reagiert.

    @andres: kaufvertrag ist abgeschlossen, zahlung wurde nochz nicht geleistet, da diese löschungsbewilligung fehlt. offizielle übergabe war auch noch nicht. makler hat gesagt, ich dürfe aber inoffiziell rein, was ich aber abgelehnt habe.

    finanzierung wird nicht benötigt.

    die frist errechnete sich nach vertragsunterzeichnung und die war ende november. ich hae mittlerweile einen entsprechenden anwalt eingeschaltet, der eine frist gesetzt hat. angeblich läuft das jetzt. aber: habe mittlerweile einen handwerker gesprochen, der im haus gerade tätig ist und der hat mir gesagt, estrich und fußbodenheizung seien in absolut desolatem zustand, er erneuere das gerade in der nachbarwohnung (ok, neue baustelle !) aber sowas sehe ich ja nicht durch die fliesen ... montag kommt ein elektriker, um die funktion zu testen, was aber nicht unbedingt was über den zustand aussagt.

    wie lange so eine grundschuldlöschung dauert, weiß ich nicht. müsste doch der makler von der bank bzw. der notar gewusst haben.

    und an alle, die meinen hier gehe es um maklerschelte: keineswegs, ich habe makler in meinem bekanntenkreis, die sehr seriös sind. einer hat meine wohnung verkauft und da von mir alle entsprechenden unterlagen erbeten, die wohl der andere nicht angefordert hat.

    habe den makler gefragt, ob man nicht einen zusatz zum vertrag machen könne, dergestalt, dass ich den betrag x einbehalte für meine zusätzlichen unkosten durch die verspätung. er hat nur gemeint, das würden die verkäufer wohl nicht unterschreiben.

    gibt es eine frist bzw. einen punkt, bis zu dem man einen widerruf gemacht haben muss? ich hab echt keine lsut mehr und ich geb ja zu, nich wirklich ahnung zu haben, zu naiv zu sein, was weiß ich ...

    ich danke allen, die sachliche antworten gebracht haben.
     
  15. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Was hat eigentlich Dein Gutachter gemacht? Der hätte doch den Reparaturrückstau erfassen müssen. Dann wüsstest Du auf was Du Dich eingelassen hast.
     
  16. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo BHShuber


    genau "Standard" und "in fast jedem" hilft dem TE aber leider nicht, wenn in seinem Vertrag etwas anderes stehen sollte.
    Daher wäre es erst einmal angebracht gewesen nach dem Vertragsinhalt des TE zu fragen.

    VG Syker
     
  17. felida

    felida Neuer Benutzer

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    der gutachter ist durch wohnung, keller und tiefgarage gegangen und hat den kaufpreis eingeschätzt. hat noch erwähnt, dass sie fenster in desolatem zustand sind und paar kleinigkeiten, die aber ich auch schon bemerkt hatte.

    also wirklich überzeugt hat mich seine tätigkeit auch nicht, obwohl er recht gute kritiken hat.
     
  18. Andres

    Andres
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    Ganz grundsätzlich bist du damit nicht in der schlechtesten Position. Schließlich will der Käufer (bzw. seine Gläubiger) auch irgendwann mal sein Geld sehen - und vor der Löschungsbewilligung wird das nicht passieren ...

    Woran hängt es eigentlich? Liegen dem Notar die erforderlichen Informationen nicht vor, kommt der Notar nicht zu Potte oder ist es die Bank des Verkäufers?


    Ok, wie bereits geschrieben: 4 Wochen sind zwar machbar, es kann aber auch länger dauern. Mehr als 8 Wochen erscheint mir aber zu viel.


    Auf die gesetzliche Grundlage habe ich oben schon verwiesen: Erste Bedingung ist, dass der Vertrag nicht erfüllt wird. Sobald die Wohnung also lastenfrei und der Verkäufer damit wieder im Soll ist, kannst du vom Vertrag nicht mehr zurücktreten. Das wäre dann z.B. wieder möglich, wenn dir die Übergabe der Wohnung verweigert wird.

    Zweite Bedingung ist die erfolglose Fristsetzung. Da ist dein Anwalt ja bereits dran.

    Wenn du vom Kaufvertrag zurücktreten willst, solltest du das unbedingt sofort deinem Anwalt sagen! Der soll sich dann überlegen, wie das am geschicktesten anzustellen ist.


    Bis hier hat das nichts mit dem baulichen Zustand der Wohnung zu tun!


    Der Zustand von Fenster, Heizung, Estrich, ... ist dann ein anderes Thema. Auch wenn die von BHShuber genannte Formulierung nur beispielhaft ist, haben solche Verträge meist ziemlich genau diese Kernaussage: Gekauft wie gesehen. Mehr ist regelmäßig nicht Vertragsgegenstand und daher normalerweise auch kein Rücktrittsgrund.

    Hier geht es also um Schadensersatz. Wenn du den Verkäufer in die Haftung nehmen willst, wäre nachzuweisen, dass er von den Mängeln wusste (Vorsatz, Arglist) oder hätte wissen müssen (grobe Fahrlässigkeit). Beim Gutachter ist es etwas einfacher, aber es bleib das Grundproblem, dass auch der Gutachter nicht unter die Fliesen schauen kann und ihn daraus kein Vorwurf zu machen ist. Der Makler ist aus diesem Thema auch nicht komplett raus, auch wenn eine Haftung wenig wahrscheinlich ist.

    Dann gibt es noch Verzugsschäden. Aktuell ist da meiner Meinung nach noch nichts geltend zu machen. Mit 4 Monaten von der Unterzeichnung des Vertrags bis zum Abschluss des Prozesses muss man schon rechnen.

    Sollte es zum Rücktritt kommen, begründet das evtl. weitere Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer.


    Lass dich zu dem ganzen Thema von deinem Anwalt beraten. Wenn du das Gefühl hast, dass es nicht vorwärts geht, frage nach. Und wenn du mit der Leistung des Anwalts nicht zufrieden bist oder du glaubst, dass er der Sache nicht gewachsen ist, scheue dich nicht, den Anwalt zu wechseln. Hier geht es einfach um zu viel Geld, als dass man da irgendwelche Kompromisse machen sollte.

    Das kann man ja alles ändern. Es ist wichtig, dass du dir darüber klar wirst, dass du der einzige Mensch bist, der deine Interessen uneingeschränkt vertritt. Der Notar ist bestenfalls neutral, der Makler steht zwar auch zwischen Käufer und Verkäufer, hat aber auch erhebliche Eigeninteressen, der Verkäufer vertritt seine Interessen. Das gilt alles auch für Gutachter, Handwerker und sonstige Dienstleister.

    Der Anwalt steht auf deiner Seite. Auch das ist aber keine Garantie für die bestmögliche Wahrung deiner Interessen. Es hilft nur, sich selbst schlau zu machen und das ganze Verfahren kritisch zu verfolgen.
     
  19. felida

    felida Neuer Benutzer

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    Guten Morgen, Andres!

    es waren zunächst mal die Verkäufer, die das haben schleifen lassen, dann die Bausparkasse.

    Vielen Dank, werde wohl den Anwalt auf einen evtl. Rücktritt vom Vertrag ansprechen.
     
  20. #19 Aktionär, 31.01.2014
    Aktionär

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    Nach allem was ich jetzt hier gelesen habe scheint mir das sehr sinnvoll.

    Zum Thema Löschungsbewilligung: Das kann schon so lang dauern, gerade um den Jahreswechsel herum. Da geht an den Grundbuchämtern ab ca. Mitte Dezember bis mindestens in die 2. KW des Folgejahres so gu wie nichts. Wenn es dann ein stark frequentiertes Amt ist kommen da leicht mehrere Monate zusammen. Ist nicht ungewöhnlich.
     
  21. felida

    felida Neuer Benutzer

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    hallo aktionär,

    da fehlt noch die bewilligung vom gläubiger, einer bausparkasse!

    danke für deinen kommentar
     
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