Verzwickte Frage zur Zustellung einer ordentlichen Kündigung des Mieters

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Norman Bates, 28.02.2014.

  1. #1 Norman Bates, 28.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 28.02.2014
    Norman Bates

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    Folgende Fragestellung hat sich wie ein Abgrund vor meinen Füßen aufgetan ;) :


    Was passiert, wenn der Mieter in dem Zeitraum zwischen Versand der Kündigung, und Eingang der Kündigung [= Kündigungstag], noch schnell bezahlt? Das Absendedatum ist ja unerheblich, nur der Eingang zählt. Wird die Kündigung durch die zwischenzeitliche Zahlung unwirksam, da die Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind?

    Wenn JA, dann würde das doch bedeuten, dass ich eine Kündigung höchstpersönlich und mit Zeugen sofort zustellen, oder wenigstens vor 16:00 Uhr unter der Türe durchschieben muss!?
    Denn ein Gerichtsvollzieher erledigt die Zustellung zwar nachweissicher, kann sich aber durchaus ein paar Wochen Zeit lassen. Auch bei einem Boten kann ich nicht sicher sein, dass die Schriftstücke rechtzeitig zugestellt werden. Und ein Eilbrief wäre zwar schnell, aber nicht nachweissicher.
    Es macht wohl auch keinen Sinn, eine Kündigung auf mehreren Wegen zu verschicken, also z. B. Einwurfeinschreiben + Gerichtsvollzieher...

    Und zu allem Überfluss muss die Kündigung ja auch noch bis zum dritten Werktag zugehen! Was ja automatisch nichts anderes bedeutet, als dass zwischen Feststellung der Voraussetzung zur Kündigung, und der Zustellung, im Normalfall fast ein ganzer Monat liegt!!

    Fallbeispiel einer wohl üblichen Situation:
    Es ist der fünfte Werktag des Monats. Der Mieter ist trotz Abmahnungen mit Zahlungen in Höhe einer Monatsmiete in Verzug, und das nun seit heute bereits seit einem Monat und einen Tag. Die Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung ist damit jetzt gegeben. Ich verschicke also zeitnah die Kündigung an den Gerichtsvollzieher, damit dieser sie in den restlichen Wochen des Monats zustellt, damit sie vor dem dritten Werktag des nächsten Monats, bzw. spätestens an eben diesem Tag, eintrifft und gültig werden kann. - Soweit korrekt??

    Aber wie gesagt, was passiert dann wenn der Mieter zwischen z. B. dem vierten Werktag des Februars, und dem dritten Werktag des März, doch noch bezahlt?? Eigentlich dürfte es keine Rolle spielen, denn auf diese Weise könnten ja die meisten Kündigungen ganz einfach im Vorfeld gegenstandslos gemacht werden...

    Vielen Dank im Voraus
    -
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Ich helfe dir wirklich gerne bei deinen diversen Fragen, aber ein kleines bischen musst du dann doch mitziehen. Daher nochmal meine Bitte aus einem anderen Thread: Mache dir bitte den Unterschied zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung klar.

    Danach wirst du verstehen, dass keine zukünftige Zahlung etwas an der Begründung einer ordentlichen Kündigung (die auf einem Verhalten in der Vergangenheit basiert) ändern kann und dass eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug immer heilbar ist, während ordentliche Kündigungen nie heilbar sind. Diese Umstände machen deine Fragen wahlweise sinnlos oder trivial.

    "Fristlos" bedeutet "ohne Einhaltung einer Frist". Gleiches Ergebnis wie oben.

    Das soll's von mir zu diesem Thema gewesen sein.
     
  4. #3 Norman Bates, 28.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 28.02.2014
    Norman Bates

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    Ah ja, Vielen Dank.

    Dass die Zustellung einige Zeit in Anspruch nehmen kann, und währenddessen auch noch Zahlungen eingehen können, spielt also wie vermutet keine Rolle - da die niedergeschriebene Begründung im Brief gültig war, sich natürlich auch nicht verändert, und auch gültig bleibt. Auch wenn danach noch eine Zahlung eingeht. OK?

    Mein Denkfehler war, dass der Mieter während der Zustellungszeit die bereits eingetretenen Voraussetzungen noch verändern kann.
    Nun es gibt eben Anwälte und erfahrene Nutzer, und Leute auf die beides nicht zutrifft...

    So deutlich habe ich das noch nirgends gelesen, Vielen Dank dafür. Sofern das auch stimmt ;) !


    PS: "Daher nochmal meine Bitte aus einem anderen Thread" - sorry muss ich bisher übersehen haben. Doch in meinem Fall kommt höchstwahrscheinlich sowieso nur eine ordentliche Kündigung in Betracht.
     
  5. Syker

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    Hallo Norman Bates

    Um das zu verstehen solltest du dir am besten mal selber die §543, §569 (insbesondere Abs.3 Nr.2), §573 und §573a zu Gemüte führen.
    Dann den Unterschied zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung.

    Andres hat schon fast alle wichtigen Punkte genannt.
    Einzig das eine außerordentliche Kündigung immer heilbar ist stimmt nicht ganz.
    Und eine außerordentliche Kündigung beendet das MV unverzüglich (also bei Zugang). Da dabei Obdachlosigkeit droht wird eine Räumungsfrist (nicht mit Kündigungsfrist verwechseln) eingeräumt.

    VG Syker
     
  6. #5 Bürokrat, 28.02.2014
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    Es wäre vielleicht auch wichtig zu wissen ob in deinem Fall nun Zahlungsverzug der Grund für die Kündigung ist oder ein anderer in der Vergangenheit bereits abgemahnter.

    Ist ersteres der Fall ist nach dem Fehlen des einen Monats und verstrichener Zahlungsfrist des 2. Monats die Voraussetzung für die fristlose gegeben, die der Mieter aber jederzeit nichtig werden lassen kann indem er eine Monatsmiete oder auch weniger je nach Zahlungsverzug zahlt.
     
  7. #6 Norman Bates, 28.02.2014
    Norman Bates

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    Die relevanten Paragraphen kenne ich mittlerweile fast auswendig, aber trotzdem tauchen immer wieder Unklarheiten auf, da man ja quasi zu jedem einzelnen Satz romanweise Erklärungsversuche und Urteile rechercheren kann ;)

    Dass unter § 573 nichts von einer möglichen Heilung steht, heisst also beispielsweise tatsächlich, dass sie unter keinen Umständen heilbar ist??

    Oder dieser Abschnitt hier:
    (3) [...] Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

    Dazu habe ich z. B. folgende Erklärung gefunden:

    "Eine Kündigung, die wegen unzureichender Begründung unwirksam ist, kann nicht durch Nachschieben von Gründen geheilt, sondern muss – unter erneuter Einhaltung der Kündigungsfrist – nochmals durchgeführt werden. Dagegen ist ein Nachschieben von Gründen für "nachträglich entstandene Gründe" möglich, sodass eine ausreichend begründete und damit wirksame Kündigung auch dann wirksam bleibt, wenn die angegebenen Gründe zwar nach Ausspruch der Kündigung entfallen sind, jedoch neue Gründe die Kündigung stützen können."

    Aha, das ist doch genau was ich oben befürchtet habe!
    "wenn die angegebenen Gründe zwar nach Ausspruch der Kündigung entfallen sind, jedoch neue Gründe die Kündigung stützen können"
    Ergo: Ich schreibe die Kündigung, der Mieter zahlt, und die Gründe entfallen damit?? Oder etwa nicht? Ist mein "Denkfehler" weiter oben im Thread doch keiner?

    Zur weiteren Verdeutlichung modifiziere ich mein obiges Fallbeispiel ein wenig:

    Es ist der fünfte Werktag des Monats. Der Mieter ist trotz Abmahnungen mit Zahlungen in Höhe einer Monatsmiete in Verzug, und das nun seit heute bereits seit einem Monat und einen Tag. Die Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung ist damit jetzt gegeben.
    >> ABER: Der Mieter zahlt jetzt <<
    Ich lasse mich davon nicht beirren, denn die Voraussetzungen für die Kündigung BESTANDEN ja schliesslich. Ich verschicke die Kündigung, usw...

    Versteht ihr was ich meine? Dass der Mieter >> während der Zustellung zahlt << ist doch identisch damit, wenn ich mir einfach etwas mehr Zeit lasse mit der Kündigung (und sie dann evtl. schneller selbst zustelle), und mich in der Kündigung >> STUR auf eine Situation VOR DER LETZTEN ZAHLUNG << beziehe!

    Also entweder die ordentliche Kündigung kann ungültig werden durch Zahlung vor Zustellung, oder nicht - beides kann nicht stimmen.

    Regelmässige unberechtigte und mehrfach abgemahnte Unterzahlung über einen längeren Zeitraum.
    (Vergesst bitte die fristlose Kündigung, die spielt hier für mich keine Rolle.)

    -
     
  8. #7 Bürokrat, 28.02.2014
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    Wenn du wegen mehrmaliger verspäteter Zahlung abgemahnt hast und nun ordentlich kündigst kann das meines Verständnisses nach nicht geheilt werden.
    Frägt sich nur ob der Mieter auch wirklich auszieht. Im Zweifel wird dennoch ein Anwalt/eine Räumung nötig sein
     
  9. Syker

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    Hallo Norman Bates

    Genau eine ordentliche Kündigung ist nicht heilbar.

    Der Grund (Zahlungsverzug) bleibt trotz Zahlung bestehen.
    Denn du erhältst die Zahlung ja trotzdem zu spät, der M hat nur keinen Rückstand mehr.

    Die ordentliche Kündigung muss auch nur an einem bestimmten Tag dem M zugehen um die Kündigungsfrist einzuhalten.

    Also nochmal:
    Miete fällig 6.1.14
    Abmahnung wegen Zahlungsverzug am 13.1.14
    Miete geht ein 20.1.14
    Miete fällig 5.2.14
    Miete geht ein 17.2.14
    Kündigung nach §573 wegen Zahlungsverzug am 4.3.14 (Zugang beim M)
    theoretisch ist das für die Kündigung ausreichend.

    Kündigungsfrist wäre dann bis 31.5.14 (3 Monate), 31.8.14 (6 Monate), 30.11.14 (9 Monate)

    VG Syker
     
  10. #9 Norman Bates, 02.03.2014
    Norman Bates

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    Ich hake doch nochmal kurz nach, und treibe das Beispiel mal auf die Spitze:

    Der Mieter befindet sich im Rückstand, und alle Voraussetzungen für eine fristgerechte Kündigung sind gegeben.
    Ich könnte nun eine ordentliche Kündigung schreiben, mache ich aber nicht.
    Der Mieter zahlt nun nach einigen Wochen seine Aussenstände, und zahlt auch die nächsten Monate ganz normal.
    Trotzdem schreibe ich jetzt die Kündigung aus, mit drei Monaten Frist, und beziehe mich auf den Tatbestand, der bereits einige Monate zurückliegt...

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