Verzwickte Lage nach Räumung - wie komme ich an mein Geld

Dieses Thema im Forum "Räumungsklage" wurde erstellt von sx58973, 23.05.2016.

  1. #1 sx58973, 23.05.2016
    sx58973

    sx58973 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen!

    Ich habe hier eine leicht unübersichtliche Lage und hoffe, Ihr könnt mir irgendwie weiterhelfen ...

    Zu erst, der Mieter ist nach Übergabe einer Kopie der vollstreckbaren Ausfertigung der Räumung freiwillig ausgezogen - zwar ohne die Wohnung in einem vernünftigen Zustand zu hinterlassen, aber immerhin ist er weg.

    In der Räumungsklage wurden die Mietrückstände, usw. mit ca. 1.500 Euro tituliert, bis zum Auszug sind weitere Mietrückstände und Kosten von ca. 1.300 Euro angefallen, so dass nun meine Forderung an den Mieter ca. 2.800 Euro beträgt. Wie gesagt, vollstreckbare Ausfertigung liegt mir vor.

    Die Mutter des Mieters hat bei Vertragsabschluss freiwillig angeboten, eine Bürgschaft für den Sohn zu übernehmen - zudem wurde vom Amt eine Kaution bezahlt. Die liebe Mama will nun nicht für die Schulden aufkommen, der Rechtsanwalt der Mama schrieb mir, dass aufgrund Übersicherung keine Zahlung zu leisten wäre. Aus meiner Sicht zwar falsch, da die Bürgschaft freiwillig angeboten (der Makler wäre Zeuge vor Gericht) wurde und die Miete während der Mietzeit zu 80 % von der Bürgin bezahlt wurde. Hier würde mich Eure werte Meinung interessieren, ich würde es im Zweifel für einen ruhigen Schlaf darauf ankommen lassen. ;-)

    Wie gehe ich jetzt sinnvollerweise vor - der liebe Mieter ist aus meiner Sicht finanziell am Ende, somit nichts zu holen. Die Mutter steht in Lohn und Brot und wäre aus meiner Sicht zahlungsfähig, aber wie beschrieben derzeit noch nicht zahlungswillig ...

    Sollte ich trotzdem die noch nicht titulierte Forderung mittels Mahnbescheid feststellen lassen und dann im Nachgang den Gerichtsvollzieher mit beiden "Titeln" an den von mir als zahlungsunfähigen eingeschätzten "Mieter" losschicken? Geht das überhaupt bzw. macht es aus Kostensicht Sinn, Titel zu sammeln? Oder soll ich gleich die Bürgin mittels Zahlungsklage packen? Könnte ich hier auch die schon titulierte Forderung einklagen, oder wäre das wieder "doppelt gemoppelt"? Wie gesagt, bitte Eure Meinung - ich fühle mich überfordert und möchte nicht noch mehr Geld "verlieren" ... Mein zweites Töchterchen ist unterwegs und freut sich über das Geld mehr als irgend ein Gericht... ;-)

    Danke schon mal im Voraus,
    freue mich auf Eure Antworten.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Die übliche Formel für die Prüfung solcher Bürgschaften heißt "freiwillig und unaufgefordert". Im Zweifelsfall wäre also der Nachweis zu erbringen, dass diese Idee von Anfang an aus der Ecke Mieter/Mutter kam - der Makler wird ja schwer bezeugen können, über was ihr euch ohne ihn so unterhalten habt.

    Bei solchen Geschichten spricht der erste Anschein immer gegen den Vermieter. Es ist einfach nicht besonders glaubwürdig, dass der Mietvertrag "sowieso" mit der Kautionsvereinbarung zustande gekommen wäre und der Mieter dann "einfach so" noch eine zusätzliche Bürgschaft angeboten hat, noch dazu wenn der Mieter von Anfang an im Leistungsbezug war und damit nicht gerade zur ersten Wahl gehört. Wenn du dir im Klaren darüber bist, dass der Versuch, die Bürgschaft zu verwerten kein Selbstläufer ist, und du trotzdem noch zuversichtlich bist, kann man das schon versuchen. Ich würde es vermutlich bei dieser Größenordnung nicht tun.


    Ersteres ja, letzteres eher nein. Der Aufwand, die weiteren Forderungen zu titulieren ist so niedrig, dass man das wenigstens versuchen sollte. Auch wenn der Titel nie erfolgreich zu vollstrecken wäre, ist er wenigstens eine kleine Versicherung gegen möglicherweise noch auftretende Forderungen des Mieters - das gibt einen ruhigen Nachtschlaf und den kannst du bestimmt gut brauchen. :muede001:

    Wenn du vermutest, dass beim Mieter nichts zu holen ist, dann würde ich kein Geld für Vollstreckungsversuche verschwenden. Es gibt zwar Leute, die den Ehrgeiz haben, solche Fälle bis zur Erzwingung der Vermögensauskunft durchzufechten, aber davon bekommst du dein Geld auch nicht. Wenn überhaupt etwas in dieser Richtung, dann beauftragt man eine Vollstreckung so grob alle 10 Jahre oder bei konkretem Anlass. Das ist aber - wie oben die Durchsetzung einer Bürgschaft - eine Frage des persönlichen Geschmacks.
     
  4. #3 sx58973, 23.05.2016
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    Hallo Andres!"

    Danke für die schnelle und gute Antwort ...

    Die Bürgschaft wurde tatsächlich freiwillig und unaufgefordert erteilt - der Mieter hat auf der Mieterselbstauskunft "P.S. Eltern würden zusätzlich bürgen" vermerkt, was für mich trotz des Leistungsbezugs dann den Ausschlag gegeben hat - dumm von mir, aber im Nachhinein wohl Lehrgeld. Ob das vor einem deutschen Gericht als Beweis gilt oder nicht, das weiß wohl nur Gott allein ... Ich meine mich allerdings daran zu erinnern, dass ich iwo mal gelesen habe, dass so eine Bürgschaft doch "werthaltig" wird, wenn während der Mietzeit durch den Bürgen Mietzahlungen erfolgt sind, um eine Kündigung zu vermeiden - bilde ich mir das nur ein oder gibt es hierzu entsprechende Rechtsprechung?

    Was hat das für einen Sinn, wenn ich die Forderung titulieren lasse, aber aus dem Titel nichts mache? Welche Forderungen könnte der Mieter an mich haben? Verstehe ich das richtig, dass ich den vollstreckbaren Titel "alle 1/2/5/10 Jahre" vollstrecken kann, so lange bis ich mein Geld habe? Muss ich dazu jedes Mal einen Gerichtsvollzieher beauftragen oder gibt es hier einen gewissen Automatismus? Heißt das übersetzt, dass ich den "Schuldner" "verfolgen" muss, und im Falle eines Arbeitsantritts sofort "zuschlagen" sollte???

    Sollte ich mich entscheiden mir die Bürgin vorzunehmen, dann verklage ich sie auf die komplette Schuld, oder nur auf die, die den bereits vorliegenden Titel überschreitet? Sie wird voraussichtlich einem Mahnbescheid widersprechen, so dass die "kostengünstige" Lösung wenig Sinn macht - also dann direkt zur Zahlungsklage, oder? Welche Kosten würden hier ca. auf mich zukommen, wenn ich das ohne Rechtsbeistand durchziehe?

    Ich bin wie gesagt im Bereich "Eintreiben" von Forderungen noch sehr unbeholfen - somit vorab schon große Entschuldigung für die "dummen" Fragen?! Grundsätzlich hast du Recht, ich sollte einfach nur froh sein, dass der Kamerad so schnell ausgezogen ist und ich mir die Kosten für die Räumung gespart habe - aber irgendwie fühle ich mich schon auch betrogen ... Wenn ich nen Kaugummi klaue, dann gibt's die harte Hand des Gesetzes, und der lässt mich auf 3.000 Euro sitzen... Tststs... Wie gesagt, ich vermiete langjährig, hatte aber bisher immer Glück, toitoitoi ... ;.)

    Danke,
    D.
     
  5. Duncan

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    Guck mal nach dem für deinen Mieter zuständigen Gerichtsvollzieher. Dann guckst mal wann der Sprechzeiten hat und wie du das mit einem Termin zusammenbekommst, deinen Titel mitnehmen. Oft hilft schon ein kleines informelles Gespräch um zu erfahren, ob schon eine Vermögensauskunft in der Welt ist und wie ergiebig die ist. Nicht selten treffen sich da alte Bekannte. Gerade institutionelle Gläubiger wie Finanzamt, Krankenkassen usw. fordern regelmäßig die Vermögensauskunft an, klar der GV kann deinen Vollstreckungsauftrag auch annehmen mit dem vollen Wissen, dass nichts da ist. Zumeist wird dir aber reiner Wein eingeschenkt, dann kann man immer noch mal fragen, wann die nächste Vermögensauskunft ansteht, dann kann man ja nochmal nachfragen...
     
  6. Andres

    Andres
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    Gibt es, aber die Chronologie war ein kleines bißchen anders: Erst blieben Mietzahlungen aus, dann kam eine Bürgschaft, aufgrund derer der Vermieter von der Kündigung abgesehen bzw. einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zugestimmt hat. Bei dir kam die Bürgschaft schon zu Beginn - das ist nicht vergleichbar.


    • In der Wohnung zurückgelassene Goldbarren, die du dir bei der Wohnungsrückgabe unter den Nagel gerissen hast.
    • Posttraumatische Belastungsstörung aufgrund des Musikgeschmacks des ehemaligen Nachbarn.
    • Rückforderungen bei den Betriebskosten.
    (Jeder Punkt steht stellvertretend für eine Kategorie von ähnlichen Ansprüchen.)

    Ich schreibe das hier regelmäßig: Einen Titel in wenigstens mittelprächtiger Höhe in der Hand zu haben, erlaubt es dir, Forderungen bis zu dieser Höhe nicht kostenintensiv abwehren zu müssen. Man erkennt die Forderung an, erklärt Aufrechnung - und fertig ist die Geschichte.


    Ja. Die Kosten für erfolglose Versuche sind ebenfalls vollstreckbar, aber du musst weiterhin in Vorleistung gehen. Wenn es nicht gerade um's Prinzip geht, will man sich also auf wenigstens halbwegs erfolgversprechende Versuche beschränken.


    Im Prinzip ja, im Detail doch komplizierter. Nur weil der Schuldner wieder einer Arbeit nachgeht, muss nicht automatisch über der Pfändungsfreigrenze verdienen. Trotzdem ist gerade bei Gehaltspfändungen Schnelligkeit angesagt, besonders wenn es mehrere Gläubiger gibt.

    Richtig ist jedenfalls, dass du selbst beobachten und abwägen musst, welche Maßnahmen du wann ergreifen lässt.


    Ist die Bürgschaft selbstschuldnerisch, d.h. hat die Bürgin auf die Einrede der Vorausklage (§ 771 BGB) verzichtet?


    Und zu sinnvollen Vorgehensweisen mit dem Gerichtsvollzieher hat sich Duncan schon geäußert.
     
  7. Nanne

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    Nur eine kleine bescheidene Bemerkung. In dieser Lage war ich auch schon mal (wer nicht). Jedesmal bei einem Pfändungsauftrag beim neuen Arbeitgeber durch den GV hieß es, es waren bereits einige Gläubiger vor mir da, wir müssen warten. Und so warte ich immer noch, fast 25 Jahre.
     
  8. #7 immodream, 24.05.2016
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    Hallo sx58973,
    ich hab in den letzten 30 Jahren auch immer wieder säumige Mieter gehabt.
    Eigentlich bin ich inzwischen bei diesen Mietern nur noch froh, wenn sie halbwegs " freiwillig " ausziehen ( ob mit oder ohne Räumungstitel ).
    Geld habe ich von diesen Mietern nie wieder gesehen.
    Meistens verschwinden diese Mieter aus meinem Einwirkungskreis.
    Dem GV mußt du schon genau sagen, wo er hingehen muß.
    Und wenn dein Mieter regelmäßig " nicht da ist " vollstreckt der GV noch nicht einmal den Haftbefehl zur Abgabe der Vermögensauskunft.
    Wenn diese Mieter überhaupt wieder einer Arbeit nachgehen, achten die darauf, das das Gehalt die Pfändungsfreigrenzen nicht überschreitet. Der Rest des Gehalts wird dann immer in bar ausgezahlt.
    Sei froh das der Mieter die Wohnung geräumt hat.
    Ich hab Anfang des Jahres auch so einen " Vogel " mit 15 Monaten Mietrückstand und über 2000 € Schaden in der Wohnung gehabt.
    Zum Einsatz zweier GV ( der Mieter ist ja umgezogen und dadurch ein anderer GV zuständig ) kann ich nur schreiben " außer Spesen nichts gewesen ".
    Hake es als Lehrgeld ab und schone deine Nerven.
    Grüße
    Immodream
     
    Syker gefällt das.
  9. Pitty

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    Solange Mieter oder andere Titel haben, sehen sie immer bis zur unter der Pfändungsfreigrenze zu verdienen. Da sind sie sehr erfinderisch.
     
  10. #9 immobiliensammler, 25.05.2016
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    Da kann der Gläubiger aber auch sehr erfinderisch werden, die folgenden Punkte habe ich in der Praxis schon gemacht:

    - Ehepartner und ggfs. sogar Kinder sind evtl. nicht als unterhaltsberechtigte Person anzusehen
    - Lohnsteuerklassenwahl III/V kann angefochten werden
    - nicht arbeitender Ehepartner hat einen Taschengeldanspruch gegen den anderen, dieser ist (teilweise) pfändbar

    und und und

    Als Gläubiger muss man halt nur wissen, welchen Antrag man wo stellen muss - oder einen fähigen Anwalt haben
     
  11. #10 sx58973, 30.05.2016
    sx58973

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    Hallo und nochmals vielen Dank für die vielen Antoworten.

    Ich habe mich nun entschieden, die neben den bereits festgestellten, rückständigen Mieten, die Restkosten mittels Mahnbescheid zumindest feststellen zu lassen.

    Nun stellt sich die Frage, ob ich die Kosten, die mich die Erstellung des gerichtlichen "Räumungsbescheids" gekostet hat, auf die "neue" Kostenliste setzen muss, da in der vollstreckbaren Forderung steht, die "Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte". Die Kosten sind aber nicht in Euro aufgeführt, lediglich ein Streitwert wurde fixiert.

    Oder würde der Titel (vollstreckbare Ausfertigung) automatisch um die entstandenen Gerichtskosten in Höhe von ca. 500 Euro erhöht, so dass ich diese nicht mehr feststellen lassen muss?

    Danke schon mal vorab für euere Antworten!! ;-)
     
  12. Pitty

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    Da hast doch Rechnungen vom Anwalt und vom Gericht.
     
  13. #12 sx58973, 30.05.2016
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    Hallo!
    Ja, ich habe eine Rechnung vom Gericht - habe das ohne Anwalt gemacht. Aber ist diese Rechnung in den neuen "Mahnbescheid" einzupflegen oder würde dieser Betrag mit der mir bereits vorliegenden "vollstreckbaren Ausfertigung" eingezogen?
     
  14. #13 immobiliensammler, 30.05.2016
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    Nein, die Rechnung darf nicht in den neuen Mahnbescheid einbezogen werden, sonst wärst Du doppelt gesichert. Du musst einfach bei dem Gericht, welches das Urteil erlassen hat die Kostenfestsetzung beantragen. Wenn außer den Gerichtskosten keine Kosten angefallen sind (kein Anwalt etc.) dann ist das ein Zweizeiler: "Ich beantrage die Kostenfestung gem. § 103 ZPO. Gleichzeitig beantrage ich festzusetzen, dass die zu erstattenden Kosten mit 5 % über dem Basiszinssatz zu verzinsen sind" - Das in dreifacher Ausfertigung ans Gericht schicken und - erfahrungsgemäß - ein bis zwei Monate später bekommst Du den Kostenfestsetzungsbeschluss, aus welchem Du dann die Kosten vollstrecken kannst. Vorteil für Dich ist, dass dieses Verfahren absolut kostenfrei läuft, das hast Du nämlich mit den Gerichtskosten für das Verfahren bereits bezahlt!
     
  15. #14 sx58973, 30.05.2016
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    ... vielen Dank!
     
  16. #15 sx58973, 29.06.2016
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    Hallo nochmal!
    Habe nun den "zweiten" Mahnbescheid beantragt, gegen diesen wurde kein Widerspruch eingelegt und nun nach Ablauf der Frist den "Titel" beantragt - läuft! Den Kostenfestsetzungsbrief habe ich abgeschickt - läuft!
    Zwischenzeitlich hat sich der Anwalt der Bürgin, der ja ursprünglich die Bürgschaft als wertlos, da doppelt gesichert, eingestuft hat, gemeldet, und angeboten, auf Basis der beiden Titel eine monatliche Zahlung von 50 Euro zu leisten. Bei ca. 3000 Euro Schuld ein bisschen lange Laufzeit, oder?
    Mache ich einen Fehler, wenn ich eine Zahlungsvereinbarung mit Schuldanerkenntnis mit der Bürgin schließe und hier als Schuld die beiden "Titel" erfasse? Was schlagt ihr als Gegenlösung vor, mir erscheinen 50 Euro zu wenig! Denke da an Zahlung der Kosten vorab und dann 50 Euro oder bei Sofortzahlung von 2500 Euro Erlass der Restschuld?!
    Freue mich über Ratschläge - danke und Grüße,
    D.
     
  17. #16 Vermieter Mary, 29.06.2016
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    Da würde ich mit dem Anwalt mal verhandeln was so möglich ist. Immerhin ist sie nun zahlungswillig, das ist schon mal ein Fortschritt. inwieweit sie zahlungsfähig ist, ist die nächste Frage. Selbst wenn es 50,- € im Monat sind ist das besser als nichts. Du weißt schon: Lieber den Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach.
     
  18. Andres

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    Diese Vereinbarung sollte unbedingt schriftlich geschlossen werden. Eine solche Ratenvereinbarung hemmt die Verjährung, was bei einer Laufzeit von 5 Jahren auch dringend erforderlich ist. Wenn du also zu einem späteren Zeitpunkt die Forderung doch noch zwangsweise eintreiben musst, kann der Nachweis über den Bestand dieser Vereinbarung erforderlich werden - auch wenn sie sich zu diesem Zeitpunkt erledigt hat.

    Außerdem sollte vereinbart werden, dass die Restschuld sofort fällig wird, wenn eine Rate ausbleibt. Das Schuldanerkenntnis ist eine gute Sache.


    Verhandeln kann man alles - wenn die Bürgin solche Zahlungen aber nicht leisten kann, macht man damit höchstens schlechte Stimmung. Wenn du also nicht gerade sicher bist, dass die Bürgin deutlich mehr zahlen kann, würde ich die Rate allenfalls leicht nachverhandeln. Bei 60 € monatlich verkürzt sich die Laufzeit um 10 Monate. Das wäre doch ein guter Anfang.
     
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