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Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von aurum, 03.08.2009.

  1. aurum

    aurum Neuer Benutzer

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    :garfield

    sorry zunästeinmal dass ich nicht die sufu benutze.
    aber ich habe ein paar wichtige fragen.

    Zustand.

    Eingemtümer mit Einliegerwohnung.
    Diese ist vermietet. leider kann ich den Wasserverbrauch nur über eine zu beiden Parteien gehörende Wasseruhr ermitteln. WarmWasser wird über LuftWärmepumpe bereitet.
    Die Heizkosten werden durch anlegenmessgerät ermittelt.
    Aber wie kann ich denn nun die Kosten für den Wasserverbrauch in Rechnung stellen. In der Mietwohnung wohnen 2 Personen.
    Beim Warmwasser das gleiche Prob. ich kann nur die Gesamtkosten ermitteln.
    Gibts da irgentwelche Formeln ?
    Gartenarbeit in Rechnung stellen ? Obwohl die Frau erst Anfang 30 ist mag sie nicht die Hecke schneiden oder Rasen mähen. Gibts dafür Umlagekosten.
    Heizkosten über Wohnfläche abrechnen ..? Wo gibts denn dafür einen Kostenspiegel ? Vielen Dank für eure Antworten.
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 04.08.2009
    lostcontrol

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    am sinnvollsten wäre es wohl, für die einliegerwohnung einen eigenen wasserzähler einzubauen - ist keine grosse sache, kostet maximal 'n hunni.
    erfahrungsgemäss lässt sich wasserverbrauch nur sehr schwer schätzen, weil es da einen enormen spielraum beim individuellen verbrauch gibt. nur mal als beispiel, ich hab erfahrungswerte aus über 20 jahren, der geringste verbrauch bei einem single liegt bei ca. 20kubik, der höchste bei ca. 140kubik jährlich... - entsprechend würde ich mich da nicht auf schätzwerte oder durchschnittswerte verlassen wollen.

    auch hier werden dir formeln nicht viel nützen, sinnvoller wär hier eben auch ein entsprechender zähler.

    ist die gartennutzung und gartenpflege mietvertraglich irgendwie festgelegt?
    kosten für gartenpflege können umgelegt werden, kommt natürlich drauf an was bezüglich betriebskosten im mietvertrag steht.

    wenn "anlegenmessgerät" gleichbedeutend ist mit "heizkostenverteiler" dann dürfte sich die frage erübrigen. ansonsten wäre wohl die abrechnung über quadratmeter sinnvoll. ein kostenspiegel nutzt dir da garnichts, du musst schon von den tatsächlichen verbräuchen ausgehen.
     
  4. aurum

    aurum Neuer Benutzer

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    danke schon mal für deine antworten.
    mir ist das wort wieder eingefallen.
    wärmemengenmesser- so ein teil habe ich am vor -/ rücklauf des heizkreises der mieterin.
    nun ist überraschend der damalige fastexmann jetziger MANN bei ihr eingezogen.
    es wurde nicht gefragt sondern einfach mal gemacht. Manches mal ist auch der Sohn noch im Hause. ich habe nichts gegen meine mieter aber ich will auch niemanden auf meine Kosten durchfüttern.
    Wo kriege ich denn mal so nen richtig guten Mietvertrag her ? ich meine einen wo alles drinn steht. der jetzige beschränkt sich doch sehr und ist auch sonst nur allgemein.
    xxx Miete + xxx Nebenkosten Fertig.

    Ich brauch also einen MV in dem sowohl der Mieter als auch ich weder bevorteilt noch benachteiligt werden.

    Brauchwasser kalt kann ich noch trennen aber das WW nicht :-(
    was hat's eigentlich mit 30:70 auf sich ?
    worauf beziehen sich denn diese werte und wie rechnet man da.

    Gern will ich beim nächsten MV alles besser machen.
    Einen Zähler für die Wärmepumpe habe ich ja- nun verbraucht die Heizungsanlage ja auch Strom also will ich diesen Verbaucher ebenfalls anschließen und messen lassen.
    So jetzt habe ich also den Gesamtverbrauch. Wie lege ich diese Kosten um ?
    Meine Wohnung hat ca. 200m2 die Einliegerwohnung 80 und nun ?
    danke schon malö
     
  5. #4 Michael_62, 04.08.2009
    Michael_62

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    Das glaubt dir keiner. Sonst würdest du ja sowas wie Foren und Suchfunktionen vor Vertragsschluss verwenden.
    Aber lass gut sein.
    Wir alle haben Lehrgeld bezahlt, dir geht es sicherlich nicht anders.

    LG

    Michael
     
  6. aurum

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    hallo schlauer weißer mann,

    ich habe das haus mitsamt Mieter gekauft :-)
    Also ein Haus und darin war halt schon ein Mieter mit entsprechendem MV.
    :banana
    Der Mieter steigt mir allerdings aufs Dach (der Kerl) wenn ich nicht korrekt abrechne.
    Also anstatt Wortdurchfall wäre eine Antwort schon hilfreicher gewesen.

    Trotzdem Danke
     
  7. #6 lostcontrol, 04.08.2009
    lostcontrol

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    du wirst es nicht gerne hören, aber: du hast mit den mietern auch den mietvertrag übernommen, den kannst du nicht einfach nach belieben durch einen neuen ersetzen.
    dir bleibt nur aus dem vorhandenen das beste zu machen.
    wenn du dir hier hilfe erwartest bezüglich der betriebskostenabrechnung, dann müsstest du hier mal zitieren was da drin steht - alles andere ist ziemlich sinnlos.
     
  8. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Grundvoraussetzung für jegliche Umlage von Betriebskosten ist eine entsprechende Vereinbarung. Im folgenden sei unterstellt, dass es die Umlagevereinbarung gibt.

    Die zutreffende Kostenverteilung ergibt sich zunächst aus dem Mietvertrag. Sind dort keine Regelungen vorgesehen, werden Betriebskosten nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB nach Wohnfläche umgelegt. Das gilt in dem hier in Rede stehenden Fall auch für die Heiz- und Warmwasserkosten. Diese Kosten sind nicht nach Heizkostenverordnung abzurechnen, da zwei Ausnahmetatbestände der HeizKV greifen. Es handelt sich um ein Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen der Vermeiter eine selbst bewohnt. Damit wären von der Verordnung abweichende Vereinbarungen nach § 2 HeizKV gültig. Außerdem gibt es eine Wärmepumpe. Damit liegt eine Ausnahme nach § 11 Abs. 1 Nr. 3. a) HeizkV vor.
    Damit sollten sich die zutreffenden Umlageschlüssel ableiten lassen...

    Kosten werden mangels vertraglicher Vereinbarung nach Wohnfläche zu verteilen sein.

    [
    Da die HeizKV nach § 11 Abs. 1 Nr. 3. a) i.V.m. Abs. 2 nicht anwendbar nicht anwendbar ist, wird auch hier mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarung nach Wohnfläche abzurechnen sein.


    Wenn der Verbrauch erfasst wird, ist mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarung eine Abrechnung nach HeizKV vorzunehmen.

    Überhaupt nicht.
    Betriebskosten werden dem Mieter nicht in Rechnung gestellt. Vielmehr werden die angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Das mag sich auf den ersten Blick nach Haarspalterei anhören, ist aber ein grundsätzlich unterschiedlicher Denkansatz. Mit "in Rechnung stellen" verbindet anscheinend auch der TE die Vorstellung, er könnte aus einem Verbrauch des Mieters und irgendewelchen Mengenpreisen den Rechnungsbetrag ermitteln.
    Dies ist unzutreffend. Eine Betriebskostenumlage beginnt immer mit den Gesamtkosten, die unter Verwendung des jeweils zutreffenden Umlageschlüssels auf sämtliche Wohnungen - hier also auch die Vermieterwohnung - zu verteilen sind. Ein Mengenpreis spielt in der Kostenverteilung keine Rolle.

    Prinzipiell können nach § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers mit dem Betrag angesetzt werden, den ein Unternehmer für die gleiche Leistung in Rechnung stellen würde. Mehrwertsteuer bleibt unberücksichtigt.

    Damit ist aber noch keine Aussage über die Umlagefähigkeit der Gartenpflegekosten im Einzelfall getroffen. Ist die Gartennutzung - in diesem Fall - ausschließlich dem Vermieter vorbehalten, scheidet eine Kostenumlage auch dann aus, wenn die Umlage von Gartenpflegekosten vereinbart ist.
     
  9. aurum

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    :Blumen vielen Dank für die vielen Antworten.

    ich werde einfach versuchen noch mehr Zähler und Uhren einzubauen.

    Was ich jetzt so gesehen habe werde ich Brauchwasser (kalt) sehr wohl trennen können. Eine Ich ein der Mieter.


    Also sollte die nächste (meine erste Nebenkostenabrechnung) folgende Punkte aufweisen:

    Strom geht getrennt über zwei Uhren -> kein Prob also !
    BrauchWasser dann auch über zwei Uhren -> kein Prob also !

    Kosten für WW mmm ? da hängt ja ein Zähler -> also kann ich dann nach Wohnfläche rechnen ? richtig ?

    Heizkosten werden mittels Wärmemengenmesser ermittelt -> also hier auch kein Prob. da ich ja korrekt ablesen und danach berechnen kann.

    Ist das so korrekt ?
    also wenn ich mich nicht irre muss ich alle nicht genau getrennt erfaßten Verbäuche einfach nach Wfl umlegen. In meinem Fall nur noch Warmwasser.
    Es wohnen Zwei Personen in der Mietwohnung...
     
  10. #9 lostcontrol, 05.08.2009
    lostcontrol

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    da komm ich jetzt nicht ganz mit - da hast du doch einen zähler, warum also nach wohnfläche?
     
  11. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Ach ja? Zwei Zähler sind mindestens einer zu wenig...
    Für eine korrekte Verbrauchserfassung wird neben dem Hauptzähler mindestens 1 weiterer Zähler pro Wohnung erforderlich sein.
    Differenzberechnungen aus Hauptzähler und einem Wohnungszähler für den Verbrauch der zweiten Wohnung sind nicht ordnungsgemäß.


    Es scheint ein ganz grundsätzliches Problem beim Verständnis von relativ einfachen Zusammenhängen zu geben...

    Kosten werden nicht durch Wärmemengenzähler ermittelt, sondern vom Brenstofflieferanten in Rechnung gestellt.
    Mit den Wärmemengenzählern wird der Verbrauch jeder Einheit gemessen. Aus den einzelnen Verbrauchswerten wird dann der Umlageschlüssel zur Verteilung der Kosten gebildet.
    Soo schwierig kann das eigentlich nicht sein... :help

    Die Umlage nach Wohnfläche wird genau dann zutreffen, wenn es keine andere mietvertragliche Vereinbarung gibt.
    Es erstaunt mich allerdings etwas, dass nur Warmwasser nach Wohnfläche umgelegt werden soll. Was ist mit Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllgebühren?

    Welche Rolle sollte das wohl bei einer Umlage nach Verbrauch oder nach Wohnfläche spielen?
     
  12. aurum

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    ja mit den weiteren Nebenkosten:
    Müllgebühren zahle ich im voraus -also die Grundgebühr -den Rest -die Müllmarke- sie selbst.
    Grundsteuer steht nicht auf dem Mietvertrag.. kann ich die denn bei der Abrechnung nun aufführen ?
    Versicherung idem dito...?

    mit den heizkosten habe ich verstanden DANKE :-)

    mit den diversen anderen Uhren.
    verstehe ich es richtig, dass ich überall der ordnung halber immer drei Uhren haben muss. Also einmal Gesamtverbrauch und dann jeweils noch eine für mich und eine für den Mieter !?!
    Schade ich dachte die Differenz würde ausreichen....

    Warmwasser kann ich einfach baulich gesehen nicht trennen-daher habe ich ein uhr einbauen lassen die die Gesamtwasseraufnahme misst. In der Abrechung wollte ich dann die kosten über die Wohnfläche umrechnen. Desweiteren messe ich ja auch den Verbrauch an Strom für das Warmwasser. (luftWärmepumpe)
    Wie kann ich denn anders das Warmwasser berechnen? Ein Tipp wäre fein ...

    zum Schluss nochmals vielen vielen dank für euer aller geduld- sorry aber ich bin absoluter newbie in diesen sachen. viele meiner fragen sind sicherlich für einen vermietprofi lächerlich...
     
  13. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Grundvoraussetzung für die Umlage von Betriebskosten ist eine entsprechende Vereinbarung. Ohne Vereinbarung kann es keine Umlage geben. Soweit ist das eigentlich ganz einfach.
    Der aktuelle Inhalt des Mietvertrags ist allerdings nicht unbedingt mit der mehr oder weniger alten schriftlichen Fassung des Vertrags identisch. Denkbar ist durchaus eine Vertragsänderung durch lanjährige Übung. Wenn die Kosten also "schon immer" umgelegt wurden, könnte man von einer Änderung des Mietvertrags ausgehen. Der dazu erforderliche Zeitrahmen wird wohl 5 Jahre übersteigen müssen.

    Das ist im Grundsatz nicht zu beanstanden. Aus den bekannten Wasserkosten werden die Kaltwasserkosten der insgesamt verbrauchten Warmwassermenge errechnet und von den Kaltwasserkosten abgezogen. Die Stromkosten der Wärmepumpe werden nach dem gleichen Verfahren aus den Kosten für Allgemeinstrom zu ermitteln sein. Die Beträge addieren und nach Wohnfläche umlegen sollte nicht zu beanstanden sein.
    Die Alternative wär der Einbau von Wasserzählern. Es mag durchaus zutreffen, dass beim Warmwasser eine bauliche Trennung nicht möglich ist. Das steht einer Verbrauchserfassung allerdings nicht grundsätzlich entgegen. Wasserzähler können auch unmittelbar an jeder Verbrauchsstelle montiert werden. Ob der Aufwand sinnvoll ist, ist eine andere Frage. Technisch wird es möglich sein.
     
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