Vollfinanzierung ja oder nein

Diskutiere Vollfinanzierung ja oder nein im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo Bin neu hier lese aber schon öfter mit:) Kurz und knapp: 3 Familienhaus 1. Stock und Dachgeschoss vermietet = 770€ Kaltmiete EG muss...

Novo25

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Hallo
Bin neu hier lese aber schon öfter mit:)
Kurz und knapp: 3 Familienhaus
1. Stock und Dachgeschoss vermietet = 770€ Kaltmiete
EG muss renoviert/ hergerichtet und dann für so 500-550€ Kaltmiete vermietet werden
310.000€ Kaufpreis ohne Nebenkosten kosten bis jetzt
Ca 210m2 Wohnfläche und 390m2 Grund
Ich möchte kein Eigenkapital einbringen und es durch die Mieteinnahmen abzahlen oder nach 20 Jahren verkaufen. Aber die Rechnung geht glaub ich nicht so auf wie ich denke? Könnt ihr mir ein Beispiel mit meinen Daten rechnen fürs einfache Verständnis bitte wäre echt super?
 

Andres

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Aber die Rechnung geht glaub ich nicht so auf wie ich denke?
Welche Rechnung denn? Ich sehe bis jetzt keine Rechnung, also muss ich mal selbst rechnen. Wenn du hier im Forum schon eine Zeit mitliest, weißt du: Ich bin immer skeptisch.

1. Stock und Dachgeschoss vermietet = 770€ Kaltmiete
EG muss renoviert/ hergerichtet und dann für so 500-550€ Kaltmiete vermietet werden
Optimistisch betrachtet also 1320 € monatliche Kaltmiete.

310.000€ Kaufpreis ohne Nebenkosten kosten bis jetzt
Selbst ohne unvermeidliche Kaufnebenkosten (von Maklern wollen wir mal gar nicht reden) und die unvermeidliche Renovierung des EG (sonst keine Miete dafür) ist das bereits fast die 20fache Jahresmiete. Wenn die Renovierung nur Malerarbeiten und Bodenbeläge erfasst, sind wir schon Richtung Faktor 22 unterwegs, wenn es um "ernsthafte" Maßnahmen (Bad, Wasser, Elektrik, Fenster, ...) geht, wird es Faktor 25 oder mehr. Wie will man daran noch etwas verdienen? Wenn ich mir deine Angaben zu den aktuellen Mieten und den erzielbaren Mieten nach Renovierung anschaue, scheint mir da auch nur wenig Spielraum für Mieterhöhungen zu sein.

Es ist wie immer: Aktuell sind Immobilien einfach zu teuer, um dem Risiko und dem Aufwand angemessene Renditen zu erzielen.


Ich möchte kein Eigenkapital einbringen und es durch die Mieteinnahmen abzahlen oder nach 20 Jahren verkaufen.
Hast du denn Eigenkapital? Irgendwie muss man ja die unvermeidlichen Risiken einer Vermietung (ungeplante Reparaturen, Mietausfälle, ...) abdecken. Man kann ja wohl schlecht immer weiter nachfinanzieren, wenn mal etwas nicht wie geplant verläuft.

Liegt dir die Finanzierungszusage einer Bank vor? Falls ja, zu welchen Konditionen?

Auch hier, einfachste überschlägige Rechnung: Wenn du 340.000 € finanzieren musst (was - wie oben - eher so etwas wie die absolute Untergrenze ist), 1 % p.a. angeboten bekommst (was mich wundern würde) und 2/3 der laufenden Mieteinnahmen in die Tilgung stecken kannst, kommst du auf eine anfängliche Tilgung von ca. 2 %. Nach gut 40 Jahren ist das Ding abbezahlt, wenn nichts dazwischen kommt. Wie alt ist das Haus in 40 Jahren, wie alt bist du in 40 Jahren?

Und woher kommt die Hoffnung, bei einem Wiederverkauf die Rendite spürbar steigern zu können? Die Miete liegt wohl etwas über 6 €/m². Das klingt mir nun nicht gerade nach hipper Innenstadtlage mit absehbarer Wertsteigerung.

Und bei realistischen Annahmen (für eine ca. 120-%-Finanzierung zahlst du mehr Zinsen, die anfänglichen Kosten sind wahrscheinlich noch deutlich höher, ...) stellt sich das alles noch ungünstiger dar. Mit Vorerfahrungen, vielleicht einem Drittel Eigenkapitaleinsatz und einer Aussicht auf Miet- oder Wertsteigerungen würde sich das Vorhaben vielleicht etwas besser darstellen, aber so ...?
 

Novo25

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Selbst ohne unvermeidliche Kaufnebenkosten (von Maklern wollen wir mal gar nicht reden) und die unvermeidliche Renovierung des EG (sonst keine Miete dafür) ist das bereits fast die 20fache Jahresmiete. Wenn die Renovierung nur Malerarbeiten und Bodenbeläge erfasst, sind wir schon Richtung Faktor 22 unterwegs, wenn es um "ernsthafte" Maßnahmen (Bad, Wasser, Elektrik, Fenster, ...) geht, wird es Faktor 25 oder mehr.
Das Haus hat vor ca 15jahren neues Dach, Fenster und aussenfassadendämmung bekommen. Im 1.Stock Januar diesen Jahres eine neue Etagenheizung
Fürs EG muss das Bad neu, die Elektrik fertig gemacht, weil da hat der Vorbesitzer angefangen die Leitungen zu legen und Schlitze wieder zuzumachen, werden. Verputzen, Boden laminat, Decke evtl Regips mit Spots damit es was hermacht, streichen fertig zur Miete. :)
Hast du denn Eigenkapital? Irgendwie muss man ja die unvermeidlichen Risiken einer Vermietung (ungeplante Reparaturen, Mietausfälle, ...) abdecken. Man kann ja wohl schlecht immer weiter nachfinanzieren, wenn mal etwas nicht wie geplant verläuft.
Ja habe ich aber möchte es nicht anlangen. Ich habe ein 1 Familienhaus mit ca 100.000€ Schulden noch abzubezahlen.
Liegt dir die Finanzierungszusage einer Bank vor? Falls ja, zu welchen Konditionen?
Telefonat heute mit dem 2.Banker: ich könnte einen Zins bei 0, Bereich bekommen
Wie alt ist das Haus in 40 Jahren, wie alt bist du in 40 Jahren?
Haus ist 1940er und ich 1984 :)
Das klingt mir nun nicht gerade nach hipper Innenstadtlage mit absehbarer Wertsteigerung.
Das ist echt in gefragter Lage hier. Ich sehe die Entwicklung der letzten Jahre also warum sollte es nicht besser werden?
 

immobiliensammler

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Telefonat heute mit dem 2.Banker: ich könnte einen Zins bei 0, Bereich bekommen

Bei einer 110-%-Finanzierung? Respekt!

Das ist echt in gefragter Lage hier. Ich sehe die Entwicklung der letzten Jahre also warum sollte es nicht besser werden?

Was denkst Du wie sich die Immobilienpreise entwickeln werden sobald die Nullzinspolitik endet? Weißt Du warum es in den USA zur Subprime-Krise kam?

Generell schließe ich mich der Einschätzung von @Andres an, Faktor 20 - 25 und dann eine Vollfinanzierung - schwierig, schwierig!
 

Novo25

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Bei einer 110-%-Finanzierung? Respekt!
Ja weil auf 2 Häuser absichern deswegen so günstig. Aussage vom Banker
Was denkst Du wie sich die Immobilienpreise entwickeln werden sobald die Nullzinspolitik endet?
Was meinst du wann es soweit ist? Das Gespräch ist doch schon länger das die Zinsen hoch gehen?🤷🏽‍♂️

Generell schließe ich mich der Einschätzung von @Andres an, Faktor 20 - 25 und dann eine Vollfinanzierung - schwierig, schwierig!
Ok ihr als Profis, denkt das es zu gewagt ist?
 

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Ja weil auf 2 Häuser absichern deswegen so günstig. Aussage vom Banker

Also ist es eben keine Vollfinanzierung. Dann hättest Du aber auch Dein Eigenkapital einsetzen können! Oder bekommst Du dafür aktuell sicher mehr Zinsen als Du an die Bank zahlen musst?

Was meinst du wann es soweit ist? Das Gespräch ist doch schon länger das die Zinsen hoch gehen?

Vor der Corona-Krise hätte ich so 5 Jahre getippt, jetzt länger. Aber für die nächsten 20 Jahre würde ich stark auf steigende Zinsen wetten!
Ok ihr als Profis, denkt das es zu gewagt ist?

Das muss nicht so sein, es kommt auf die Umstände an, maßgeblich z.B. darauf, ob Du fehlende Mieteinnahmen (im worst-Case auch für z.B. 2 Jahre) durch andere Einnahmen ausgleichen kannst. Bei mir laufen immer im Hintergrund zwei Berechnungen zur Streßannuität mit, einmal mit wieviel Prozent meiner Mieteinnahmen komme ich aus um alle fälligen Verpflichtungen erfüllen zu können und zum zweiten welche Zinserhöhungen kann ich mit den bestehenden Mieteinnahmen verkraften. Solange diese Zahlen für Dich grün sind (oder wegen Festschreibungen bis zur Darlehenstilgung keine Zinserhöhungen möglich sind) ist alles gut.
 

Novo25

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Also ist es eben keine Vollfinanzierung. Dann hättest Du aber auch Dein Eigenkapital einsetzen können! Oder bekommst Du dafür aktuell sicher mehr Zinsen als Du an die Bank zahlen musst?
Es ist nicht soviel das ich Zinsen zahlen muss. Ich möchte es für die Renovierung hernehmen und Rest für schlechte Zeiten behalten. Ohne bisschen was auf der Kippe geht auch nicht.
Vor der Corona-Krise hätte ich so 5 Jahre getippt, jetzt länger. Aber für die nächsten 20 Jahre würde ich stark auf steigende Zinsen wetten!
dann ist doch ein Bauspardarlehen auf 20jahre das richtige mit sondertilgungen 🤷🏽‍♂️

Das muss nicht so sein, es kommt auf die Umstände an, maßgeblich z.B. darauf, ob Du fehlende Mieteinnahmen (im worst-Case auch für z.B. 2 Jahre) durch andere Einnahmen ausgleichen kannst.
Ich habe außer meinem Job keine weiteren Einnahmen wo ich einen Ausfall überbrücken kann (außer EK)
 

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dann ist doch ein Bauspardarlehen auf 20jahre das richtige mit sondertilgungen 🤷🏽‍♂️

Meinst Du ein (neuerdings ja zulässiges) "normales" Darlehen der Bausparkasse oder einen Bausparvertrag mit Vorausdarlehen? Falls letzteres zutrifft liegt der Effektivzins garantiert nicht bei 0,x sondern eher bei 2,x!

Ich habe außer meinem Job keine weiteren Einnahmen wo ich einen Ausfall überbrücken kann (außer EK)

Und wieviel könntest Du von den Einnahmen aus Deinem Job ggfs. für die Verpflichtungen aus der Immobilie (auch für ein Jahr oder länger) einsetzen ohne dass es weh tut?
 

Andres

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Ja habe ich aber möchte es nicht anlangen.
Ok, das ist wenigstens ein kleines Plus.

Telefonat heute mit dem 2.Banker: ich könnte einen Zins bei 0, Bereich bekommen
Klar, jeder könnte theoretisch einen Zins unter 1 % bekommen. Praktisch bekommt man den, wenn man (bei auch ansonsten erstklassiger Bonität) die Beleihungsgrenze der Sicherheiten nicht überschreitet. Zur ganz groben Orientierung kann man davon ausgehen, dass die so um die 60 % des Kaufpreises liegt. Bis dahin bekommt man wirklich schöne Konditionen, darüber wird es teurer.

Jetzt kommt bei dir das EFH als zweite Sicherheit dazu. Das gibt ein bisschen mehr Spielraum, aber das ist ja auch noch in der anderen Finanzierung drin. Trotzdem habe ich akute Zweifel, dass du für deine 110 + x % Beleihung wirklich solche Konditionen bekommst.

Haus ist 1940er und ich 1984 :)
Jetzt kannst du natürlich meine Schätzung oben fast beliebig variieren, aber wenn man mal bei der von mir skizzierten Finanzierung bleibt, ist das Haus 120 Jahre alt, bis es abbezahlt ist und du bist längst in Rente. Sofern der Plan ist, das Haus abzubezahlen, gibt es also erst dann ernsthafte Ausschüttungen aus dieser Investition.


Das ist echt in gefragter Lage hier. Ich sehe die Entwicklung der letzten Jahre also warum sollte es nicht besser werden?
Das ist die andere Art, hier eine Rendite zu erzielen: Auf die Wertsteigerung hoffen und dann wieder verkaufen. Die Frage ist nur, ob in 20 Jahren ein 100 Jahre altes Haus wirklich so gefragt sein wird?

Immobilienspekulationen (nichts anderes ist das!) stehe ich sehr vorsichtig gegenüber. Meine Vorstellung ist, dass eine Immobilie schon in der laufenden Bewirtschaftung "funktionieren" muss, d.h. die laufenden Erträge übersteigen den laufenden Aufwand, um den Wert zu erhalten. Wenn es dann bei einem späteren Verkauf noch einen Zuschlag in Form einer Wertsteigerung gibt, ist das ein schöner Bonus. Wenn nicht, war es trotzdem kein schlechtes Geschäft.


Was meinst du wann es soweit ist? Das Gespräch ist doch schon länger das die Zinsen hoch gehen?🤷🏽‍♂️
Drehen wir das mal um: Glaubst du, dass die Zinsen in den nächsten 40 Jahren so bleiben, wie sie derzeit sind?

Ich bin sehr sicher, dass die Zinsen zumindest kurzfristig nicht oder kaum steigen, aber eine Prognose für die Laufzeit einer solchen Finanzierung würde ich niemals riskieren. Ich kann nur dazu raten, mal mögliche Szenarien einer Anschlussfinanzierung durchzurechnen. Wenn ich mein Beispiel von oben fortsetze, würde man bei einer Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren zu 4 % keine positive Tilgung mehr erreichen, sofern nicht die Rate angepasst, Kapital nachgeschossen oder ähnliche Maßnahmen ergriffen werden. Wenn man den Zins auf 20 Jahre festschreibt (dann immer noch unter 1 %?), liegt diese Schwelle bei knapp 6 %. Wenn du nun die Zinsen der letzten 40 Jahre anschaust, merkst du vielleicht, warum ich bei solchen Ideen Bauchschmerzen bekomme.


Ok ihr als Profis, denkt das es zu gewagt ist?
Für ein abschließendes Urteil fehlen viel zu viele Details, z.B. was es denn nun einschließlich aller Kaufnebenkosten und der notwendigen Renovierung (mit einem angemessenen Risikozuschlag) kosten würde, zum Vermieter dieses Hauses zu werden, und was die Bank denn nun tatsächlich anbietet. Wenn mir jemand eine unfertig renovierte Wohnung anbietet, frage ich mich schon, warum er das tut. Ist ihm die Renovierung dann doch irgendwann zu teuer geworden? Außerdem kann man darüber nachdenken, ob der Kaufpreis noch verhandelbar ist. Vielleicht stellt sich das dann ja alles schon viel besser dar.

Dann geht es noch um persönliche Voraussetzungen: Wenn eigene Rücklagen vorhanden sind und vielleicht auch noch das eigene Einkommen ausreichend hoch ist, um die Immobilie notfalls eine Zeit lang querfinanzieren zu können, stellt sich die Finanzierung schon ganz anders dar. Wenn man Vorerfahrung als Vermieter mitbringt oder die Kosten einer Hausverwaltung in der Kalkulation unterbringen kann, stellen sich Risiken auch ganz anders dar, als wenn man als blauäugiger Neuling mit der Einstellung "kann ja alles nicht so schwer sein" an die Sache herangeht.

Nur so auf den ersten Blick habe ich aber bei den genannten Zahlen (einschließlich des Baujahrs) nicht das starke Bedürfnis, einen Termin beim Notar auszumachen. Das ist mein persönlicher Eindruck, keine objektive Tatsache.
 

Novo25

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Jetzt kannst du natürlich meine Schätzung oben fast beliebig variieren, aber wenn man mal bei der von mir skizzierten Finanzierung bleibt, ist das Haus 120 Jahre alt, bis es abbezahlt ist und du bist längst in Rente. Sofern der Plan ist, das Haus abzubezahlen, gibt es also erst dann ernsthafte Ausschüttungen aus dieser Investition.
Ich muss mich korrigieren ich würde nach 10Jahren verkaufen.
Aber in der Zeit ist es knapp kalkuliert, sprich Kaltmiete in die Tilgung rein monatlich würde für mich 120€ bleiben mit dem ich eigentlich nix anfangen kann und das hält mich zurück bisschen
Der Stress in den 10 Jahren rentiert sich nicht denke ich. Weil auch wahrscheinlich in der Zeit mal einer von den anderen Mietern auszieht und ich da wieder investieren muss und am Ende blöd schaue
 

Duncan

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Der Stress in den 10 Jahren rentiert sich nicht denke ich. Weil auch wahrscheinlich in der Zeit mal einer von den anderen Mietern auszieht und ich da wieder investieren muss und am Ende blöd schaue
Huch, ich bin baff erstaunt! Hier lernt jemand bevor er teure Fehler macht und auf die Nase fällt und andere mitreißt. Ist selten geworden, freut mich.
 

Duncan

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Wen sollte ich mitreisen 🙂(das habe ich nicht gelernt🙂)
Wenn du Pleite gehst und dich ruinierst hat das höchstwahrscheinlich nicht nur Auswirkungen auf dich. Partner, Eltern, Kinder, Gläubiger mit deren Anhang wieder - es ist eine lange Kette die davon immer noch einen Watschen mitbekommen.
 

Novo25

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und wie ist es mit den ganzen Investoren die klein anfangen so wie ich 😬
Die haben am Anfang auch Risiko bestimmt
 

immobiliensammler

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und wie ist es mit den ganzen Investoren die klein anfangen so wie ich 😬
Die haben am Anfang auch Risiko bestimmt

Vergleich es halt mal damit dass Du Dich mit einer super Geschäftsidee selbständig machen willst - manche starten dann die Selbständigkeit nebenberuflich, immer mit dem Sicherheitsnetz dass ja das "normale" Einkommen noch da ist. Andere kündigen ihren Job und sind dann gezwungen (evtl. mit Ersparnissen für ein paar Monate) umgehend mit der Selbständigkeit Geld zu verdienen.

So ähnlich ist es mit den ersten Immobilien auch, entweder alles auf eine Karte setzen (hier dass der Mieter regelmäßig zahlt und es sonst dort keine großen Ausgaben gibt) oder so klein anfangen dass man die Belastungen notfalls auch für ein oder zwei Jahre vom normalen Einkommen bezahlen kann.
 

Ferdl

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und wie ist es mit den ganzen Investoren die klein anfangen so wie ich
Die verdienen in Zeiten wie diesen nix
wenn sich auch nur ein Parameter ins negative wendet sind die fertig mit ihrem Investment.
Das Vermietergeschäft ist derzeit für Neueinsteiger Mausetot.
Die aufgerufenen Verkaufspreise sind in Relation zum erzielbaren Ertrag Utopisch.
 

Novo25

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Die verdienen in Zeiten wie diesen nix
wenn sich auch nur ein Parameter ins negative wendet sind die fertig mit ihrem Investment.
Das Vermietergeschäft ist derzeit für Neueinsteiger Mausetot.
Die aufgerufenen Verkaufspreise sind in Relation zum erzielbaren Ertrag Utopisch.
Ok ich respektiere die Meinungen von den Profis die das schon länger machen. Aber warum gibt es gerade in dieser Zeit so viel von den neu jung Investoren die sogar alle auf Immobilien schwören? Haben die alle dann einen Denkfehler? 🤷🏽‍♂️
 
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