Vollfinanzierung vermietetes MFH?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von James, 01.10.2012.

  1. James

    James Neuer Benutzer

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    Liebe Foren-Gemeinde,
    im Immobilienteil der Lokal-Zeitung bin ich am Wochenende auf ein möglicherweise interessantes Angebot gestoßen.

    Zum Verkauf in meiner Stadt steht ein Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten. Wohnfläche insgesamt: 300 m²m Grundstück 1.000 m². Dazu gibt's noch drei Garagen. Lage in Bahnhofs-Nähe (für Berufspendler in eine nahe gelegene Metropole sicher interessant).

    Netto-Jahresmiete 26.400 €, Kaufpreis 340.000 €
    Es ist eine Chiffre-Anzeige, ich habe noch keinen Brief abgeschickt, weiß daher nichts über Baujahr, Zustand etc.

    Aber nur mal hypothetisch: Ich komme - bei Vollvermietung - auf eine Rendite von rund 7,8 % (ohne Kauf-Nebenkosten, aber auch ohne "Verhandlung" über den endgültigen Kaufpreis).
    Der Faktor Kaufpreis/ Jahresmiet-Einnahmen beträgt 12,9.

    Bislang habe ich zwei Eigentumswohnungen gekauft, für die ich noch abzahle (das läuft ebenfalls über die Mieteinnahmen, ich steuere lediglich zu den Verwaltungskosten etwas bei).

    Meine Frage: Sofern das o.g. Objekt tatsächlich in Frage käme, würdet ihr so etwas voll finanzieren, evtl. sogar noch die Kauf-Nebenkosten (sofern die Bank da auch mitspielt)?
    Was Eigenkapital angeht, sieht's bei mir z.Z. ganz schlecht aus (nicht, weil ich mich verschuldet habe, sondern weil im kommenden Jahr einige Kosten auf mich zukommen, für die ich derzeit spare).

    Bin gespannt auf eure Meinungen!
    Beste Grüße in die Runde!
    James
     
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  3. #2 Soontir, 02.10.2012
    Soontir

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    Hallo James,

    definitiv NEIN!

    Bei vielen Banken geht derzeit der Trend dazu eine Mindesttilgung von 3% zu verlangen.
    Wenn ich dies dann in deinem Fall mal hochrechne würde das Objekt p.a. ca. 4.000,00 Eur Überschuss abwerfen, vor Steuern.

    Falls dann mal hier größere Reparaturen anstehen, wirds dann eng oder wenn mal für längere Zeit eine oder gar mehrere Mieten ausfallen.

    Gerne wird auch derzeit übersehen, was passiert wenn nach der Zinsfestschreibung die Zinsen um vielleicht 2-3% gestiegen sind? Da werden dann aus einer Annuität von ursprünglich sagen wir 6% ganz schnell 8-9%.

    Und schon musst du zuschiessen.

    Dies ist aber nur meine persönliche Meinung, andere sehen dies vielleicht anderst.

    Gruß
     
  4. #3 DomusBerlin, 02.10.2012
    DomusBerlin

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    Wahrscheinlich auch mit der Wahnsinnstilgung von 1%.

    Falls Du eine Bank findest, die Dir das so finanziert, wüsste ich gern, wer das ist. Dann weiß man schon mal, wo man sein Geld nicht anlegen sollte ...
     
  5. James

    James Neuer Benutzer

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    Eigentlich muss ich darauf nicht antworten. Aber damit es hier nicht zu Missverständnissen kommt: Ich zahle so ab, dass die ETWs nach 10 Jahren (Zinsbindungs-Zeitraum) abbezahlt sind.

    Zurück zum MFH: Natürlich habe ich auch noch mit keiner Bank gesprochen, aber im Internet kann man sich ja über Größenordnungen informieren.
    Kaufpreis (inkl. Nebenkosten) wären 350.000 Euro, lt. Interhyp gäbe es Geld (10 Jahre Zinsbindung) für 3,68 % (3,74 % effektiv).
    Klar, das MFH wäre nach 10 Jahren NICHT abbezahlt. Monatlich 2.200 Euro kommen bei Vollvermietung rein. Davon knapp 2.000 € für Zins & Tilgung (wären 3 % Tilgung).

    Gut 200 Euro blieben mtl. "über" (für Aufbau von Rücklagen für Modernisierungen/ Reparaturen).
    Wie geschrieben: Keine Ahnung in welchem Zustand das Gebäude wirklich ist, aber man darf sich doch auch mal diese rein theoretischen Gedanken machen.

    Beste Grüße
    James
     
  6. #5 BarneyGumble2, 02.10.2012
    BarneyGumble2

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    Das muss hier niemand...

    Bei diesem Zinssatz beläuft sich die Tilgung jährlich wohl etwa auf 10.000 €.
    Denk dran, dass Du diesen Betrag auf der Einnahmenseite stehen hast, ohne noch darüber verfügen zu können.
     
  7. James

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    Ich hatte das Gefühl, DomusBerlin geht von falschen Annahmen aus... Ok, er kennt mich nicht; ansonsten erübrigt sich so ein Kommentar.

    dieser Betrag auf der Einnahmeseite, ohne noch darüber verfügen zu können? Verstehe ich nicht.

    Klar, die "Mieteinnahme" geht gleich fast vollständig weg an die Bank, um das Darlehen abzuzahlen. Aber um nix anderes geht es doch!?

    340.000 Euro KP, 26.400 € JNM - Vollfinanzierung sinnvoll? Das war/ ist meine Frage.
    Ein hier im Forum gelesenes Argument: Risiko streuen (das ist bei einem MFH breiter gestreut als bei einer ETW - geht jeweils ein Mieter, wären im MFH noch vier drin, die ETW wäre leer = gar keine Einnahme).

    James
     
    tppl gefällt das.
  8. #7 BarneyGumble2, 02.10.2012
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    Das Finanzamt möchte für die Höhe der Mieteinnahmen gerne Steuern haben, wenn Du nichts hast, um die zu versteuernde Summe zu mindern.
    Zinsen mindern den Gewinn und damit die Steuerlast, Tilgung nicht.
     
  9. #8 Soontir, 02.10.2012
    Soontir

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    M.E. sind Vollfinanzierungen generell nicht sinnvoll.

    Ausser Du verdienst so viel, dass du den Ausfall von ein paar Mieten (bei Deinen Etw´s oder im neuen MFH) oder einen Zinsanstieg nach der Festschreibung der Zinsen verkraften kannst.
     
  10. #9 DomusBerlin, 02.10.2012
    DomusBerlin

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    Sorry, dass ich mein Post so unwirsch formuliert habe. Ich wollte dich nicht angreifen.

    Ich habe mich von meinen eigenen Erfahrungen mit "Vollfinanzierungsexperten" als Eigentümer in einer WEG leiten lassen, die üblicherweise nur die Tilgung geplant und dabei vergessen haben, dass Eigentum auch noch zu anderen Sachen verpflichtet . Da war natürlich fehl am Platz, weil ich dich ja nicht kenne ... Ich werde mich bessern.
     
  11. #10 immodream, 02.10.2012
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    Hallo James,
    da ich in den letzten Jahrzehnten öfters das Modell der Vollfinanzierung von Mehrfamilienhäusern gewählt habe, bedenke bitte ,das du mindestens 20 % der Nettomiete für Mietausfälle und Modernisierungen zurücklegen mußt.
    Außerdem muß du von den restlichen 80 % Mieteinnahmen eventuell deinen persönlichen Steuersatz abziehen .
    4000 € Nettoeinkommen ist für viele Menschen ein gutes Einkommen, von dem man eventuell auch etwas beim Mietobjekt zuschießen kann.
    Da wir aber nicht wissen, wie du deine 4000 € verplant hast, können wir dir letzten Endes auch nicht deine Entscheidung abnehmen.
    Grüße
    Immodream
     
  12. James

    James Neuer Benutzer

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    Hallo Immodream,
    danke für die Antwort. Aber hilf mir bitte auf die Sprünge, wie Du auf 4.000 € kommst?
    JNM = 26.400 € macht mtl. 2.200 €. Davon hätte ich rd. 2.000 € für Zins & Tilgung angesetzt; klar, Ende des Jahres kommt das Finanzamt...

    Eventuell wäre auch die Überlegung, zunächst nur Zinsen zahlen und erst nach 5 oder 10 Jahren einen größeren Betrag tilgen... Meintest Du das mit 4.000 € netto?

    Viele Grüße
    James
     
  13. #12 immodream, 05.10.2012
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo James,
    ich bin beim Schreiben des Beitrags gestört worden.
    Und als ich dann weiter geschrieben habe, hatte ich leider einen anderen ähnlichen Beitrag im Hinterkopf.
    In diesem ähnlichen Beitrag fragte auch Jemand nach einer Hausfinanzierung und gab an , monatlich 4000 € Netto zur Verfügung zu haben.
    Daher ist der Teil meines Beitrages natürlich vollkommen Fehl am Platz.
    Grüße
    Immodream
     
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