Vollmacht zur Vermietung

[Lucky Strike]

Hallo zusammen,

ich hoffe ihr seid alle gesund!!!

Möchte mich gern mit ein paar Fragen zu folgender Konstellation an euch wenden:

Ein Familienmitglied besitzt eine Eigentumswohnung, die derzeit auch noch selbst bewohnt und abbezahlt wird. Da jedoch in naher Zukunft aufgrund körperlicher Einschränkungen ein Umzug in eine Pflegeeinrichtung ansteht soll diese Wohnung nach Auszug des Eigentümers vermietet werden. Mit der gesamten Angelegenheit soll ich als einziger Verwandter 1. Grades per Vollmacht betraut werden. Hier fangen nun bei mir die Fragezeichen an...

Im Netz wird dazu geraten, eine Vollmacht möglichst detailliert auszustellen. Meine Sorge ist dabei, dass ich was „vergesse“…zudem möchte der Eigentümer das ich mich wirklich um alles kümmere. Von der Mietersuche bis zur Ausstellung/Unterzeichnung des MV, Erstellung der NK, Renovierungs- und Reparaturarbeiten bzw. die entsprechenden Aufträge an Handwerker VOR Einzug und während des lft. MV, Kautionskonto, Mieterhöhung, auch die Miete wird auf mein Konto überwiesen (die ich dann später dem Eigentümer überweise) usw usw...
Entspricht das dann einer Generalvollmacht und muss so eine Vollmacht zwingend notariell beurkundet/beglaubigt werden? Der Eigentümer hätte es gern so „einfach“ wie möglich, da die mobile Möglichkeit zu Wahrnehmung von Terminen nicht mehr wirklich bzw. nur noch schwer gegeben ist. Und wie formuliert man soetwas rechtssicher?

Die Vollmacht wird ausgestellt, bevor der Eigentümer auszieht und somit noch an der Adresse des zu vermietenden Objekts gemeldet ist. Muss die Vollmacht nach dem Auszug mit neuer Adresse auch neu ausgestellt bzw. die Adresse geändert werden? Die Frage bezieht sich auch auf den nachfolgenden Teil, vllt wird das dann verständlicher.

Ist es für den MV ausreichend, wenn als VM ausschließlich der Name des Eigentümers, vertreten durch meine Person/Anschrift, aufgeführt ist? Wir möchten vermeiden, daß ein M mal irgendwann bei einem Problem den Eigentümer "besucht"...ich hoffe ihr versteht was ich meine. Klar findet man immer noch irgendwie die Adresse des Eigentümers raus, aber wir möchten das zumindest "erschweren".

Wenn ich es hier im Forum richtig gelesen habe, dann wäre es bei MV-Abschluss ausreichend, dem M das Original der Vollmacht vorzulegen und sich dies schriftlich bestätigen zu lassen. Muss ich im Anschluss bei jedem Schriftverkehr (zB. NK-Abrechnung) eine Kopie der Vollmacht wieder beifügen? Die Vollmacht soll nicht bis auf Widerruf gelten.

Ich soll den Eigentümer auch bei den Versammlungen vertreten…hier ist vermutlich eine separate Vollmacht notwendig? Reicht auch hier eine „einfache Vollmacht“ oder muss auch hier etwas notariell beglaubigt werden?

Gibt es sonst noch wichtige Dinge, auf die ich grundsätzlich in diesem Zusammenhang achten muss?

Hoffe ich konnte es alles eingermaßen verständlich formulieren...vielen Dank wie immer für Eure Unterstützung und bleibt gesund!

 

[Katharmo]

Hallo!
Ich habe bis vor Kurzem in Vollmacht der Vermieterin hier alles erledigt. Die Vollmacht war nicht notariell beglaubigt. Bei Abmahnungen und Kündigungen usw. muss immer eine Originalvollmacht beigelegt werden, am besten bereitet Ihr direkt einen ganzen Stapel vor.
Wenn du möchtest, schick ich dir unseren Text als PN, der war gar nicht kompliziert und wurde sogar vom Anwalt für gut befunden, da er völlig ausreichte.
Für das "Mietkonto" bei der Bank hatte ich eine separate Vollmacht, da haben die Banken ihre speziellen Formulare.

 

[Lucky Strike]

@Katharmo vielen Dank für Deine Rückmeldung. Kannst mir gern den Text via PN schicken, das hilft schonmal weiter.

 

[Tinnitus]

Generalvollmacht im Original vorlegen

https://ikb-law.blog/2021/01/20/grundsaetzliches-zur-generalvollmacht/ tl;dr: Jedem Mieter muss wenigstens einmal eine Vollmacht im Original vorgelegt werden. Eine Kopie reicht nicht, irgendwann gehen die Originale aus. Lösung ist eine notariell beurkundete (nicht: beglaubigte) Vollmacht, von...

www.vermieter-forum.com

 

[Andres]

Entspricht das dann einer Generalvollmacht und muss so eine Vollmacht zwingend notariell beurkundet/beglaubigt werden?

Nein und nein, aber ...

Eine Generalvollmacht ist - wie der Name vermuten lässt - eine Vollmacht für "alles". Sofern es darum geht, drohende Geschäftsunfähigkeit abzusichern, ist das die richtige Vorgehensweise. Wenn es wirklich nur um die Immobilie geht, ist es eine Frage des Vertrauens.

Die Vollmacht kann grundsätzlich formfrei erteilt werden, sogar mündliche Erklärungen des Vollmachtsgebers gegenüber Dritten sind möglich! An zahlreichen Stellen ist aber zu erwarten, dass einfache Vollmachten mindestens skeptisch beäugt werden, außerdem gibt es das Problem mit den "ausreichend vielen Originalen", s. den Beitrag von @Tinnitus. Es ist besser, dieses ganze Konstrukt notariell zu errichten, damit später auch allen Beteiligten klar ist, was sie da eigentlich unterschrieben haben.

Von der Mietersuche bis zur Ausstellung/Unterzeichnung des MV, Erstellung der NK, Renovierungs- und Reparaturarbeiten bzw. die entsprechenden Aufträge an Handwerker VOR Einzug und während des lft. MV, Kautionskonto, Mieterhöhung, auch die Miete wird auf mein Konto überwiesen (die ich dann später dem Eigentümer überweise) usw usw...

Bevor ein solches Konstrukt anläuft, würde ich auch bei meiner Steuerberaterin vorstellig werden.

Muss ich im Anschluss bei jedem Schriftverkehr (zB. NK-Abrechnung) eine Kopie der Vollmacht wieder beifügen?

Nein, es genügt, wenn die Vollmachtsurkunde einmalig vorgelegt wird. Das sollte dokumentiert sein, z.B. gleich mit dem Vertragsschluss bestätigt werden.

Gibt es sonst noch wichtige Dinge, auf die ich grundsätzlich in diesem Zusammenhang achten muss?

Du solltest dir darüber im Klaren sein, dass es keine Pflicht gibt, mit Bevollmächtigten Verträge zu schließen. Wenn du eine einseitige Erklärung abgibst und die Vollmacht vorlegst, ist das so, als hätte die Vollmachtgeberin selbst die Erklärung abgegeben. Bei einer Kontoeröffnung oder einem Handwerkerauftrag könnte es die Gegenseite aber jederzeit ablehnen, den Vertrag mit dem Bevollmächtigten abzuschließen. Die WEG-Verwaltung ist nicht verpflichtet, den Schriftverkehr an dich zu richten.

Banken stellen sich immer mal wieder ziemlich an, wenn Vollmachten nicht auf ihren eigenen Formularen erteilt werden. Das ist aber eher ein Gedulds- als ein Rechtsproblem.

Ist es für den MV ausreichend, wenn als VM ausschließlich der Name des Eigentümers, vertreten durch meine Person/Anschrift, aufgeführt ist? Wir möchten vermeiden, daß ein M mal irgendwann bei einem Problem den Eigentümer "besucht"...ich hoffe ihr versteht was ich meine. Klar findet man immer noch irgendwie die Adresse des Eigentümers raus, aber wir möchten das zumindest "erschweren".

Für den Vertrag ist das mehr als ausreichend - immer dran denken: Mietverträge sind formfrei.

Ich halte es nur für einigermaßen sinnlos. Wenn der Mieter mit seinem Vertrag zum Grundbuchamt geht, erhält er mit einiger Sicherheit Auskunft. Auf den Unterlagen zu den Betriebskosten wird die Adresse auch auftauchen, z.B. auf dem Grundsteuerbescheid. Wenn es wirklich mal Ärger gibt, ist es auch wahrscheinlich, dass ein eingeschalteter Anwalt versuchen würde, mit dem eigentlichen Vermieter statt mit diesem "seltsamen" Bevollmächtigten in Kontakt zu treten.

 

[Lucky Strike]

@Andres vielen Dank für Deine ausführliche Antwort...das hilft mir sehr weiter

Also...es geht hier in erster Linie wirklich um die kpl. Abwicklung der Vermietung mit allem was dazugehört. Das Vertrauen und auch die Geschäftsfähigkeit des Eigentümers ist gegeben, aber eben keinerlei Erfahrung und Möglichkeiten sich um irgendwas zu kümmern. Es existiert für den Fall der Geschäftsunfähigkeit zB. auch noch eine Patientenverfügung. Aber Du hast natürlich recht...irgendwas notarielles wäre sicherlich der bessere Weg. Werde ich mal abklären wie wir das in welchem Umfang handhaben können.

Steuerberater habe ich nicht, mach meine Dinge immer selber da nur eine Wohnung bisher zur Vermietung und idF alles recht einfach ist. Bankvollmacht für das Konto des Eigentümers existiert auch, vllt. sollte das finanzielle dann doch über die Konten des Eigentümers laufen. Man muss es ja nicht komplizierter machen als es ist, Zahlungseingänge kann ich so auch nachhalten.

Bzgl. der Auskunft...ja, hatte ich ja oben schon geschrieben. Aber ist ja auch net jeder M so findig. Wenn Post beim Eigentümer ankommt, egal ob vom M oder Verwaltung etc, dann geht das eh an mich zur Bearbeitung weiter.

 

[Feline]

da die mobile Möglichkeit zu Wahrnehmung von Terminen nicht mehr wirklich bzw. nur noch schwer gegeben ist.

In solchen Fällen kann man den Notar auch bitten, einen Hausbesuch für die Beurkundung zu machen.

Patientenverfügung

Vorsicht, eine Patientenverfügung ist etwas ganz anderes als eine Generalvollmacht! Dabei geht es darum, die eigenen Wünsche bezüglich medizinischer Maßnahmen im Falle der eigenen Unfähigkeit, seine Wünsche selbst zu formulieren festzuhalten und ggf. jemanden mit der Durchsetzung dieser Wünsche zu beauftragen. Eine Generalvollmacht ermöglicht es dem Bevollmächtigten wie der Vollmachtgeber zu handeln und ggf. eine rechtliche Betreuung unnötig zu machen.

 

[tarya]

Wäre es in der Situation nicht evtl. auch denkbar, dass @Lucky Strike direkt Vermieter wird? Das muss doch nicht unbedingt der Eigentümer der Wohnung sein, oder?

Evtl. in Kombination damit, dass er die Wohnung vom Eigentümer mietet, sodass kein Gewinn entsteht (im Hinblick auf Steuer)?

 

[Lucky Strike]

@tarya Interessanter Gedanke...

Wir lassen das Thema derzeit noch etwas liegen, da noch nicht akut. Ich weiß auch nicht ob ich mir noch ein weiteres Vermiet-Objekt antun will...vllt. verkaufen wir auch...mal sehen.

Danke Euch in jedem Fall! Bleibt gesund...

 

[Kai345t]

Hallo!
Ich habe bis vor Kurzem in Vollmacht der Vermieterin hier alles erledigt. Die Vollmacht war nicht notariell beglaubigt. Bei Abmahnungen und Kündigungen usw. muss immer eine Originalvollmacht beigelegt werden, am besten bereitet Ihr direkt einen ganzen Stapel vor.
Wenn du möchtest, schick ich dir unseren Text als PN, der war gar nicht kompliziert und wurde sogar vom Anwalt für gut befunden, da er völlig ausreichte.
Für das "Mietkonto" bei der Bank hatte ich eine separate Vollmacht, da haben die Banken ihre speziellen Formulare.

Hallo Katharmo,

habe eine ähnliche Situation. Könntest du mir eventuell die Datei bzw. den Text zukommen lassen?
Wäre super lieb.

Liebe Grüße Kai