Vollstreckungsschutz, wer zahlt die Miete

Dieses Thema im Forum "Zahlungsmoral der Mieter/Vermieter" wurde erstellt von udomueller, 06.04.2016.

  1. #1 udomueller, 06.04.2016
    Zuletzt bearbeitet: 06.04.2016
    udomueller

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    Guten Tag zusammen
    Ich bin neu in diesem Forum, deshalb möchte ich mich zunächst vorstellen. Mein Name ist Udo Müller. Anlass des Stöberns und meiner diesbezüglichen Fragestellung in diesem Forum ist ein Horrormieter, der mich in einem Räumungsrechtstreit seit Jahren mit immer neuen Tricks und Verzögerungen hinhält.
    Zum Hintergrund. Mir wird vom besagten Mieter (pensionierter Architekt , zwischenzeitlich pleite)) seit Jahren aufgrund von insgesamt 70 Seiten behaupteter Mängel die Miete zu 100% gekürzt. Zwischenzeitlich belaufen sich die Rückstände auf über 30.000 Euro .Es wurde vom Gericht ein Sachverständiger bestellt, der mittlerweile seine Tätigkeit abgeschlossen hat. Nicht ein Mangel !!! hat sich im vorliegenden Gerichtsgutachten bestätigt. Laut Auskunft meines Anwalts steht der Titulierung meines Räumungsanspruchs nun nichts mehr entgegen. Geschockt war ich allerdings durch die Auskunft, dass mein Mieter (76 Jahre) -herzkrank und nach eigenem Bekunden und erwartungsgemäß auch entsprechend attestiert suizidgefährdet- Vollstreckungsschutz beantragen wird und tatsächlich beste Chancen hat , diesen auch gewährt zu bekommen. Bei letzten Ortstermin mit dem Sachverständigen hat mir der Mieter offen ins Gesicht gesagt, dass er sich im Falle der Niederlage mit Vollstreckungsschutz wehren wird und dass ich niemals auch nur einenCent von ihm sehen werde. Muss ich nun trotz Räumungstitels damit rechnen, dass der Mieter noch Jahre weiter in der Wohnung auch ohne Zahlung bleiben kann. Dies würde mich quasi ruinieren.
    Sollte in diesem Forum ein entsprechender Beitrag bereits existieren wäre ich für den Hinweis wo ich diesen finden kann dankbar.
    viele Grüße
    U.Müller
     
  2. AdMan

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  3. AJ1900

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    Unwahrscheinlich, das kann aber im Vorfeld wohl niemand zu 100% sagen. Im Zweifel und wenn Obdachlosigkeit droht, müsste dann z.Bsp. ein staatliches Wohnheim einspringen, oder ähnliches.
    Wichtiger als deiner Miete hinterherzutrauern wäre für dich aber dann die Frage, was du in Zukunft bei der Mietersuche anders machst, um so etwas zu vermeiden.
     
  4. #3 Akkarin, 06.04.2016
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    Hallo Udo,

    und willkommen im Forum. Der 765a ist eigentlich ein sehr stumpfes (unnützes) Schwert, da die Fälle entweder offensichtlich sind, oder nicht zutreffen.
    Ausser sie betreffen Artikel 2 Absatz 2 Satz 1 GG. Dann werden Sie zur (juristischen) Katastrophe, da der Schuldner die Möglichkeit hat, jedes Räumungsurteil in Karlsruhe aufheben zu lassen, solange ein Arzt die akute Lebensgefahr bestätigt.

    ich wünsch dir ganz viel Glück und gute Nerven.
    Nützliche Tipps bekommst du z.b. hier . Einfach umgekehrt denken.
     
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  5. #4 udomueller, 06.04.2016
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    Vielen Dank für den Link, sehr hilfreich aber leider auch sehr beunruhigend für mich.
     
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  6. #5 udomueller, 06.04.2016
    Zuletzt bearbeitet: 06.04.2016
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    Wir haben es leider Gottes mit einem Mieter zu tun der "mit allen Wassern gewaschen ist". Im Vorfeld konnten wir das nicht erkennen. Meine Wohnung liegt in einem Erholungsgebiet im Schwarzwald. Der jetzige Mieter hat diese -bis er pleite ging - als Ferienwohnung genutzt. Nun hat man ihm sein Haus wohl weggesteigert und er bewohnt diese Wohnung mit seiner Frau als Erstwohnsitz.

    Nun hält sich mein Anwalt ziemlich geschlossen, was die Erfolgaussichten des vom Mieter angekündigten Antrag auf Vollstreckungsschutz angeht. Bereits im Vorfeld hat der bereits gedroht sich umzubringen. Er hat auch einen Arzt gefunden, der ihm Suizidgefahr attestiert hat. Ich gehe also vom "worsest case" also dem erteilten Volltreckungsschutz aus. Mir geht es nun darum, ob der Mieter in der Wohnung bleiben kann ohne weiter Miete zu zahlen!!

    Mein Wissensstand ist,, dass der Mieter nur noch über eine Rente von ca 1200 Euro verfügt, also nicht pfändbar ist. Nun ist meine Wohnung beileibe keine Sozialwohnung, sie hat fast 100qm über 2 Ebenen. Ich gehe davon aus, dass der Mieter nunmehr auf meine Kosten einen höheren Lebensstandard führen will, als ihm dies von Amts wegen zusteht. Definitiv kann er sich mit seiner Rente die Wohnung mit Nebenkosten eigentlich nicht leisten. Als er endgültig eingezogen ist, war ihm dieses bereits bewusst. Nun habe ich unten eine Textstelle gefunden, dass es mir ja nicht zuzumuten ist Aufgaben der Allgemeinheit zu übernehmen. Ferner kann es ja wohl nicht sein , dass jeder in Deutschland, der in eine finanzielle Notlage- wie unser Mieter- gerät seinen Lebensstandard über Hartz iV daurch verbessert, indem er mit Selbstmord droht. Ich möchte hier nicht unmenschlich erscheinen. Ein solches Schicksal tut mir zwar leid, aber dennoch fühle ich mich von einem solchen Menschen auch betrogen.

    Text:
    Viele Gerichte stellen bei Berufen auf altersbedingte Gebrechlichkeit oder Suizidgefahr die Vollstreckung lieber – dauerhaft – ein, als für den Tod desSchuldners verantwortlich zu sein. Somit ist der Titel häufig nutzlos. Aber auch hier gilt: Der titulierte Räumungsanspruch ist prinzipiell vorrangig OLG Köln WM 87, 1347; Schneider,Jur Büro 94, 321. Dem Gläubiger kann die psychische Verfassung des Schuldners nicht angelastet werden.
    Dürfte der Schuldner dauerhaft in der zu räumenden Wohnung bleiben, würde der Gläubiger letztlich in ein Dauerschuldverhältnis gezwungen und damit Aufgaben der Allgemeinheit übernehmen OLG Düsseldorf NJW-RR 86, 1512; LGBraunschweig DGVZ 91, 187; Walker/Gruß, NJW 96, 352. Deshalbmuss selbst bei Suizidgefahr und Gebrechlichkeit eine Interessenabwägung erfolgen.
     
  7. AJ1900

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    Cool bleiben. In der Praxis habe ich so etwas jedenfalls noch nicht erlebt das das durchgekommen wäre.
     
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  8. AJ1900

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    Na ja. Wäre ja mal interessant, warum die Suizidgefahr nur dann besteht, wenn er nicht weiter kostenlos wohnen darf, nicht wahr? Hat sich der Arzt auch dazu geäußert?
     
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  9. #8 immobiliensammler, 06.04.2016
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    Ich kenne die Schiene Suizidgefahr vor allem, um Zwangsversteigerungen abzuwenden, da hat das auch schon mehrfach bei OLG´s und glaube ich auch beim BGH funktioniert. Wenn er sein geliebtes Haus verliert und alles zusammenbricht dann bringt er sich um!
     
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  10. #9 udomueller, 06.04.2016
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    Leider finden sich immer wieder Ärzte, die Suicidgefährdung attestieren
     
  11. #10 Akkarin, 06.04.2016
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    oben verlinkt statt vieler: aber vielleicht noch mal etwas deutlicher mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass Urteile anderer Gerichte nicht helfen:

    IM NAMEN DES VOLKES

    In dem Verfahren
    über
    die Verfassungsbeschwerde

    der Frau G…

    gegen

    a) den Beschluss des Landgerichts München I
    vom 14. Mai 2014 - 20 T 7698/14 -,

    b)den Beschluss des Amtsgerichts München
    vom 15. April 2014 - 1520 K 287/11 -,

    c) den Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts München
    vom 25. März 2014 - 1520 K 287/11 -


    und Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung
    hat die 1. Kammer des Zweiten Senats des Bundesverfassungsgerichts durch

    den Präsidenten Voßkuhle,
    den Richter Landau
    und die Richterin Hermanns

    am 6. August 2014 einstimmig beschlossen:

    1. Der Beschluss des Landgerichts München I vom 14. Mai 2014 - 20 T 7698/14 - verletzt die Beschwerdeführerin in ihrem Grundrecht aus Artikel 2 Absatz 2 Satz 1 des Grundgesetzes. Er wird aufgehoben. Die Sache wird an das Landgericht München I zurückverwiesen.
    1. Im Übrigen wird die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen.
    1. Die Räumungsvollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts München vom 25. März 2014 - 1520 K 287/11 - wird bis zum 31. Oktober 2014, längstens bis zu einer erneuten Entscheidung des Landgerichts über den Antrag der Beschwerdeführerin gemäß § 765a ZPO, ausgesetzt.
    Aus den Gründen:

    1. Die Kammer nimmt die Verfassungsbeschwerde in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang gemäß § 93a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG zur Entscheidung an, weil dies zur Durchsetzung des Grundrechts der Beschwerdeführerin auf Leben und körperliche Unversehrtheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG angezeigt ist. Die Voraussetzungen für eine stattgebende Kammerentscheidung liegen vor (§ 93c BVerfGG). Die für die Beurteilung der Verfassungsbeschwerde maßgeblichen Fragen hat das Bundesverfassungsgericht bereits entschieden und die Verfassungsbeschwerde ist zulässig und offensichtlich begründet.

    Beschluss vom 06. August 2014 - 2 BvR 1340/14
     
  12. AJ1900

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    Wie gesagt, aus der Praxis kann ich nicht sagen das ich das schon erlebt hätte, und da ging das Gejammer auch von ärtzlich attestierter Herzkrankheit bis hin zur Androhung sich umzubringen.
    Aber wäre mal Interessant wenn udomueller mal auf dem laufendem halten würde.
     
  13. #12 Akkarin, 06.04.2016
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    Der hier ist noch besser https://openjur.de/u/71482.html
    Da muss sich der Vermieter allerdings fragen lassen, ob er noch ganz sauber tickt..
    BGH 13. August 2009 I ZB 11/09

    BGH hebt Vorinstanzen auf und gewährt Vollstreckungschutz nach 765a ZPO , da die Räumung gegen die guten Sitten verstößt.

    Urteil ist von 2009 und beginnt mit
    I. Die am 7. Januar 1910 geborene Schuldnerin ist durch Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 20. November 2006 verurteilt, das Haus F. straße in B. zu räumen....
     
  14. Duncan

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    @Akkarin: bei manchen muss man nachhelfen. Mein schlimmster und anstrengendster Mieter hat auch kürzlich die 90 geknackt....
    Ich prognostiziere ihm 130, mindestens. Den wull die Deubel nich bie sich hebben...
     
  15. #14 udomueller, 06.04.2016
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    Na ja , hier geht es ja um eine Räumungsvollstreckung aus einer immobilienversteigerung. Wenn so etwas aber Schule macht können wir uns auch als Vermieter alle warm anziehen. Geklärt ist im oben genannten Urteil allerdings nicht, ob der Mieter( oder wie in diesem Fall ehemalige Eigentümer) unentgeltlich in der Immobilie wohnen bleiben können.
     
  16. AJ1900

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    Lass sich mal nicht irre machen. Eigentlich kann ich für fast jeden Unsinn irgendwelche Urteile die teiweise aber eben nicht so ganz passen, aus dem Hut zaubern, das sollt man nicht allzu ernst nehmen.
    Und von unentgeltlich wahr wohl auch noch keine Rede. Normalerweise müsst dann eigentlich der Staat einspringen, aber das wäre z.Bsp. mal was, was du mal deinen Rechtsanwalt fragen könntest.
     
  17. #16 udomueller, 06.04.2016
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    Da muss sich der Vermieter allerdings fragen lassen, ob er noch ganz sauber tickt..


    Hallo Akkarin , ich beziehe mich auf Deine Kommentierung oben
    Einen so alten Menschen vor die Tür zu setzen ist sicher grenzwertig und moralisch fraglich. aber wer kommt für die Kosten (Miete Heizung Wasser Müll) auf. Wenn da ein alter Mensch ist, der pflegebedürftig oder schwer krank ist , so hat dann sicher trotzdem nicht der Vermieter für den Lebensunterhalt aufzukommen. Wenn die alte Dame keine Familie mehr hätte, die unterhaltsverüpflichtet ist, so wäre der Sozialstatat zuständig.
     
  18. #17 Akkarin, 06.04.2016
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    Hallo Udo,

    das zitierte BGH Verfahren ist ein krasser Einzelfall. Es begann vor dem AG Wedding im Sommer 2008. Die Schuldnerin war da 98 1/2. Als der BGH das Urteil kassierte war die Mieterin 99 1/2. Der Vermieter hat die gesamten Gerichtskosten + Prozesskosten beider Seiten für die Instanzen Amtsgericht, Landgericht & BGH zu tragen.

    In diesem Einzelfall wäre es deutlich billiger gewesen, das Problem auszusitzen. Das meinte ich.
     
  19. #18 Akkarin, 06.04.2016
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    Nein es geht um Vollstreckungsschutz nach 765a ZPO. Diesen Antrag trifft man am häufigsten bei Zwangsversteigerungen.
    Was vollstreckt werden soll, oder warum ist dabei egal.

    § 765a Vollstreckungsschutz
    (1) Auf Antrag des Schuldners kann das Vollstreckungsgericht eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Es ist befugt, die in § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen. Betrifft die Maßnahme ein Tier, so hat das Vollstreckungsgericht bei der von ihm vorzunehmenden Abwägung die Verantwortung des Menschen für das Tier zu berücksichtigen.
     
  20. #19 udomueller, 07.04.2016
    Zuletzt bearbeitet: 07.04.2016
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    Hallo Akkarin
    Ich meinte hier den Fallunterschied zwischen Räumungsvollstreckung im Zwangsversteigerungsverfahren aus der selbst bewohnten Immobilie und dem aus einer Mietwohnung. Danke aber für die Links, welche ich als hilfreich betrachte.
    In meinem konkreten Fall geht es ja darum, dass der Grund , aus dem die Miete nicht gezahlt wurde nunmehr laut Gutachten nicht mehr existiert. Mein Mieter kündigt also jetzt an, dass er nicht vorhat die Mietzahlungen wieder aufzunehmen, sondern auf der Schiene des Vollstreckungsschutzes (aufgrund seiner attestierten Suizidgefährdung und tatsächlichen Herzerkrankung) weiter ohne Mietzahlung in der Wohnung verbleiben will. Hier geht es dem Mieter also Schuldner darum, seinen Lebensstandard hoch zu halten. Ich bin mir schon darüber im Klaren, dass ich aufgrund der Unpfändbarkeit (der Mieter führt das ganze Verfahren ja auch noch über PKH) die ausstehenden Mieten der letzten Jahre wohl abschreiben muss, mir geht es jedoch dabei um zukünftigen Schaden. Man stelle sich vor, dass ich ja quasi in einem solchen Fall nicht nur enteignet wäre, sondern mit den Nebenkosten auch persönliche Lebenshaltungskosten (Wasser, Heizung) für diesen Menschen übernehmen müsste.
    Hat jemand Erfahrung damit, ob und in wie weit der Staat in solchen Fällen verpflichtet ist oder ob es denkbar ist, dass ein Vollstreckungsschutz nur unter Auflagen (z.B. einer künftig wieder fließenden Miete gesamt 700 Euro) gewährt werden kann. Wären solche Auflagen möglich ??
    Ich möchte aber betonen, dass sich die Rente des Mieters (1200 Euro) knapp über Sozialhilfeniveau bewegt und ihm somit keine Sozialhilfe (HartzIV) zusteht und auch die Wohnung keineswegs eine einem Sozialhilfeempfänger zustehenden Standard entspricht. . Trotzdem gibt er aber "sein " Geld lieber für sich selbst aus als Miete oder Nebenkosten zu zahlen.

    Mein Anwalt will sich erst damit beschäftigen, wenn der Fall konkret geworden ist. Der ist - verständlicherweise -bereits genervt, weil es dem Mieter gelungen ist den Aktenberg auf ca 15 Ordner anwachsen zu lassen. Mein Schuldner hat als ehemaliger Architekt wohl reichlich Erfahrung mit Prozessen und deren Verschleppung.
     
  21. #20 Akkarin, 07.04.2016
    Akkarin

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    Hallo Udo,

    tut mir leid dass so drastisch zu sagen:
    Das ist irrelevant.
    Es bleibt nur, dass du eine Räumung vollstrecken willst. Eine Räumung ist eine Vollstreckungsmassnahme.
    Gegen Vollstreckungsmaßnahmen darf der Betroffene immer 765a ZPO = Vollstreckungschutz beantragen. Diese Antrag wird dann vom Vollstreckungsgericht geprüft und in der Regel verworfen. Ausnahme : totale Sonderfälle wie die 99 Jährige oder es besteht eine konkrete gefahr für das Leben des Schuldners. Ab da kollidieren Art 14 und Art 2 GG miteinander und man muss dein Recht auf Eigentum mit dem Recht auf Leben des Schuldners abwägen.
     
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