vom Anwalt angezweifelte NK-Abrechnung, insb. Heizkosten durch Kalorimeta berechnet

Diskutiere vom Anwalt angezweifelte NK-Abrechnung, insb. Heizkosten durch Kalorimeta berechnet im Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Mein Ex-(Problem-)Mieter möchte mal wieder seine NK-Nachzahlung nicht bezahlen und hat seinen Anwalt (vermutlich auf Staatskosten) beauftragt, mir...

  1. #1 Melanie123, 12.07.2020
    Melanie123

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    Mein Ex-(Problem-)Mieter möchte mal wieder seine NK-Nachzahlung nicht bezahlen und hat seinen Anwalt (vermutlich auf Staatskosten) beauftragt, mir eine längere Liste zukommen zu lassen. Dabei geht es um eine bereits erstellte (1.7.18-30.6.19) sowie die noch nicht erstellte 2019/20 Abrechnung.

    Der größte Anteil beruht auf einer Lüge des Mieters dem Anwalt gegenüber, was die Kaltmiete und damit die vom Anwalt ausgerechnete Nebenkostenvorauszahlung anbelangt. Da in der Mieterhöhung vor zwei Jahren auch die Nebenkosten explizit ausgewiesen waren, halte ich das für ziemlich unstrittig.

    „Außerdem ergibt sich, dass die Heizungsverbrauchskosten im Wohnzimmer offensichtlich nur geschätzt wurden.“ Verweis auf §12 Heizkostenverordnung, 15%iges Kürzungsrecht wird geltend gemacht.

    Die Heizkostenabrechnung wird eigenständig von Kalorimeta gemacht, lediglich bei den Betriebskosten muss ich die ganzen Städtischen Rechnungen eingeben. Kalorimeta habe ich zum 30.6.20 gekündigt, weil auch ich durch deren intransparentes System nicht durchsteige, trotz Nachfragen keine Heizungsdaten bekommen habe und es auch sonst Probleme gab.

    In der Abrechnung der Kalorimeta steht häufiger gerade hinter den 70% der Heizungsverbrauchkosten ein V = „geschätzt, weil keine verwertbare Ablesung vorlag“ bzw. T= „einzelne Geräte geschätzt, weil keine verwertbare Ablesung vorlag.“ und „die Schätzung erfolgt nach Vorjahr gemäß §9a, Abs. 1 der Heizkostenverordnung.“ Sowie generell „Verbrauchsschätzungen bzw. Ergänzungsrechnungen einzelner Geräte führt Kalorimeta entsprechend §9a der Heizkostenverordnung durch. Nun habe ich die Firma nicht bezahlt, um irgendetwas zu schätzen, sondern die Fernwärme per Funk-Einzelzähler abzulesen und eine rechtskonforme Abrechnung zu erstellen.

    Meine Fragen dazu:

    -wie ist es generell, wie verhalten sich §9a und §12 zueinander? Trotz §9a ein Minderungsrecht oder anders?

    -was könnte ein Grund für §9a sein?

    Die unterjährige Abrechnung (1.7.-30.6.), wobei ich von der Stadt immer erst im folgenden Jahr eine kalendarische Abrechnung mit dem Hinweis, dass zum Stichtag 30.6. geschätzt wurde, bekomme?

    Oder vielleicht ganz was anderes? Ein Freund mutmaßte, dass es sein könnte, dass die das aus irgendwelchen Gründen mal gemacht und dann nicht aus dem System gelöscht haben.(ich habe vor ein paar Jahren 30-40 Aktenordner Chaos übernommen und Heizkosten standen ganz weit hinten auf meiner Prio-Liste)

    -und was ergibt sich rechtlich woraus? Mir scheint sich der Anwalt auf die Hinweise von Kalorimeta zu beziehen. Ist §9a rechtskonform (also ohne Kürzung) oder durch eine korrigierte NK-Abrechnung heilbar oder was wäre da ein logischer nächster Schritt?



    Nebenbei war der Mieter jedes Jahr zur Ablesezeit für 3-6 Monate im Türkeiurlaub und hat die Räume nicht zugänglich gemacht. Mehrfach mündlich angemahnt, im fraglichen Zeitraum sogar eine Abmahnung, weil in vom Mieter belegten Räumlichkeiten die Wasserzähler nicht neu geeicht werden konnten. Ein weiterer Punkt des Anwaltes ist die Bitte um Nachweis geeichte Wasserzähler.

    Nächster Punkt ist die Belegeinsicht in die Position „Abrechnungsservice“, Miete Messanlage (von Kalo erstellt). Das betrifft die Zähler, nicht die Verwaltung. Ist es rechtmäßig, das nach qm umzulegen?

    Herzlichen Dank für alles, was Euch dazu einfällt. Die beiden großen Positionen sind die ersten beiden, danach gibt es viel Kleinkram, wo ich mir überlegen muss, wie ich jeweils damit umgehe.

    Liebe Grüße,

    Melanie
     
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  3. Andres

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    Nein. Die zentrale Formulierung in §12a HeizkostenV ist "entgegen den Vorschriften dieser Verordnung". Sofern also aus zulässigen (d.h. zwingenden) Gründen geschätzt wird, begründet das kein Minderungsrecht.


    Gerätedefekt, unplausible (also wahrscheinlich falsch abgelesene, jetzt nicht mehr rekonstruierbare) Werte, Mieter verweigert den Zugang zwecks Ablesung, ...


    Wenn tatsächlich ein zwingender Grund vorliegt, gibt es keinen nächsten Schritt: Die Verwendung von Ablesewerten ist nicht möglich, also wird geschätzt. Lag kein zwingender Grund für die Schätzung vor, könnte man die Ablesung korrigieren, soweit Ablesewerte noch verfügbar sind, ansonsten nimmt man die Kürzung hin.


    Wenn ich dich richtig verstehe, gibt es die nicht. Ich würde diese Bitte ignorieren. Dem Mieter ist die Information an sich bekannt, es gibt hier nichts, was zur allgemeinen Zufriedenheit aufzuklären wäre, und die Diskussion, ob man aufgrund der Weigerung des Mieters auch Werte von Zählern mit abgelaufener Eichung verwenden darf, kann man dann später im gerichtlichen Verfahren klären.


    Nein. Die Miete der Verbrauchserfassung gehört zu den Heizkosten und ist entsprechend zu einem Teil nach Fläche und ansonsten nach Verbrauch umzulegen.
     
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  4. #3 Melanie123, 12.07.2020
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    Ich glaube nicht mehr an diesen zwingenden Grrund. Dazu hat Kalorimeta ihre V's zu breit gestreut. Sowohl innerhalb der Periode als auch Jahre zuvor.
    Irgendwie ist alles mit §9a versehen. Aus welchen Gründen auch immer.
    Wäre eine Korrektur der NK-Abrechnung ok, auch wenn es außerhalb der eigentlichen Abrechnungsperiode liegt?
     
  5. Andres

    Andres
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    Es ist halt bequem. Also, natürlich nur, wenn man für eine vordergründig korrekte Abrechnung bezahlt wird, ohne die Folgen der enthaltenen Fehler wirklich tragen zu müssen.


    Das kommt darauf an, welche Folge man damit beabsichtigt. Wenn man nur Ansprüche des Mieters abwehren will, kann man die Abrechnung jederzeit korrigieren, solange bis zum Ablauf der 12-Monats-Frist nur wenigstens eine formell korrekte Abrechnung dem Mieter zugegangen ist. Wenn man Nachforderungen über geltend machen möchte, geht das nur dann nach der 12-Monats-Frist, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Vorsorglich: Schlafmützigkeit des beauftragten Abrechnungsdienstleisters muss sich der Vermieter zurechnen lassen.
     
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  6. Olbi

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    Die Anwendung des § 9a schliest den § 12 aus.

    Keine Anwendung findet § HEIZKV § 12 generell dann, wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung aufgrund einer der in der HeizkostenV vorgesehenen Ersatzverfahren erfolgt (zB §§ HEIZKV § 9a, HEIZKV § 9 Abs. HEIZKV § 9 Absatz 2 S. 2 und Abs. HEIZKV § 9 Absatz 3). Diese Verfahren dienen zu einer ersatzweisen Ermittlung des Verbrauchs, sodass eine auf dieser Basis erstellte Abrechnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach den Vorschriften der HeizkostenV darstellt. Voraussetzung ist jedoch, dass eine ordnungsgemäß verbrauchsbasierte Erfassung überhaupt möglich gewesen wäre. Kein Ersatzverfahren stellt daher die sog. Differenzmethode zur Ermittlung des Verbrauchs verschiedener Nutzergruppen dar.
    Quelle: BeckOGK HeizkostenV § 12 Rn. 8.
     
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  7. #6 Melanie123, 14.07.2020
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    Danke für Eure Antworten.
    Inzwischen habe ich die telefonische Aussage des Fernwärmeunternehmens der Stadt, dass die Fernwärmezähler 2015 ordnungsgemäß geeicht wurden.Sollte ich nächste Woche schriftlich haben.
    Eigentlich hätte ich gerne auch eine zeitnahe und schriftliche Stellungnahme von Kalorimeta zu dem Sachverhalt. Wenigstens so einigermaßen beweissicher, also Mail mit jemandem auf cc vorab, schriftlich hinterher. Auf der Homepage finden sich Tel-Nr, postalische Adresse und Kontaktformular, also nichts, was gleichermaßen schnell und beweissicher meine Anfrage dokumentieren könnte. Lustig ist das Impressum, das direkt zu Twitter weiter leitet.
    Evt. mache ich mir morgen Gedanken darüber, wie ich damit umgehe.

    Insgesamt werde ich den Brief des Anwaltes und meine Antwort erst einmal zurückstellen. (zumindest bis ich nähere Infos habe)

    Nein, ich will nicht, dass ausgerechnet dieser Problemmieter (die letzte Miete habe ich per vereinfachtem gerichtlichen Mahnverfahren eintreiben müssen) damit durch kommt.
    Andererseits habe ich gerade zu viele Baustellen, die wichtiger, dringender oder ökonomisch sinnvoller zu bearbeiten wären. Ich schließe einen Vergleich nicht aus.

    Eine Nachfrage noch @Andres (Formatierungen habe ich leicht geändert; die markierten Begriffe sind mir in der Rechtsfolge unklar).

    Die NK-Abrechnung ist rechtzeitig zugegangen, die Nachzahlung von ca. 350€ basierte auf zu niedrig angesetzten NK-Vorauszahlungen.Sie ist jetzt aber außerhalb der 12-Monats-Frist.Was bedeutet formal korrekt? Würde das im Zweifelsfall eher auf die Fakten abstellen (war rechtmäßig geeicht und abgelesen) oder auf das, was im Zweifelsfall eher unrichtig (dass geschätzt wurde) in der Abrechnung steht?

    Meinst Du mit Nachforderungen nur das, was mir nach Ablauf der 12-Monats-Frist außerdem noch so alles in den Sinn kommen könnte? Ich vermute ja, möchte da aber sicherheitshalber noch mal nachfragen, dass damit nicht die Nachzahlungen aus einer pünktlich erstellsten NK-Abrechnung mangels genügender Vorauszahlung gemeint ist.
     
  8. Andres

    Andres
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    Absender/Empfänger, Bezeichnung der Mietsache, Nachvollziehbarkeit, ... eben alles außer dem eigentlichen Inhalt.


    Sowohl die Verwendung von Zählerwerten aus ungeeichten Zählern als auch die fehlerhafte Ablesung, unzulässige oder falsche Schätzung und alle anderen derartigen Fehler sind inhaltliche Fehler, solange damit ein nachvollziehbarer Rechenweg "befüllt" wurde.


    Eine Nachforderung kann auch dadurch entstehen, dass ein inhaltlicher Fehler berichtigt wird und sich dadurch der Betriebskostenanteil des Mieters erhöht.


    Richtig. Mit "Nachforderungen" meine ich Forderungen, die erst Ablauf der Abrechnungsfrist geltend gemacht werden.
     
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  9. #8 Melanie123, 15.07.2020
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    Danke Andres, das hilft mir wirklich weiter.
    Dann muss sich jetzt sinnvollerweise erst mal die Kalorimeta äußern und wohl eine neue NK-Abrechnung erstellen. Das kann evt. dauern.

    Ich habe (leider) genug andere Themen, um die ich mich in der Zwischenzeit kümmern sollte.
     
  10. Olbi

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    Ich kann noch die eine oder andere Quelle beisteuern.

    Nach dem BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VII ZR 93/15 gilt eine NKA als formell korrekt, wenn folgende Angaben enthalten sind:
    - Zusammenstellung der Gesamtkosten
    – Angaben und Erläuterungen zum Verteilerschlüssel
    – Berechnung des Anteils des Mieters
    – Abzug der Vorauszahlungen

    Insgesamt ist dieses Urteil sehr lesenswert: Klick.

    Alle anderen Fehler der Nebenkostenabrechnung sind inhaltliche Fehler und somit "heilbar". Selbst die fehlerhafte Angabe der Vorauszahlungen ist kein formeller Fehler, sondern nur ein inhaltlicher.
     
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  11. Melanie123

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    Es ist leider schlimmer als befürchtet. Nach mehreren Stunden Durchsicht diverser Kalorimeta-Abrechnungen und AGB ergibt sich bei 2 Wohnungen und einem Gewerbe folgendes Bild:

    -Kalorimeta ist auf Tauchstation, reagiert gar nicht mehr. Macht in Anbetracht eines ohnehin gekündigten Vertrages und deren AGB ökonomisch durchaus Sinn.

    -die leerstehende Wohnung hat einen Wasserverbrauch von 130 m³, die des Mieters 55m³. In einem anderen Thread fragte ich mal nach der Rechts-Links-Perspektive von Wohnungen, genau dieser Fehler könnte hier vorliegen. Wer ihn gemacht hat, werde ich nicht nachweisen können.

    -die Heizkostenabrechnung ist mir immer noch unklar. Da kommen aber ohnehin neue Zähler dran, insofern stellt sich eher die Frage, wie es zukünftig besser geht. Ansonsten ist in der Abrechnung nur ein Zimmer der fraglichen Wohnung als geschätzt angegeben, in der leerstehenden Wohnung keines trotz mir nicht nachvollziehbaren Verbrauches, im Gewerbe alle.

    Da ich aktuell zuviele rechtliche Baustellen (incl. Dauerabo als Zeuge bei div. KriPo-Dezernaten und Gerichtsterminen) habe, möchte ich im Rahmen meines psychischen Wohlbefindens einfach die Baustellen schließen, auf die es nicht allzu sehr ankommt. Mieter ist ausgezogen, Kalorimeta gekündigt (da muss ich aber entweder noch die nächste Abrechnung vom 1.7.19-30.6.20 machen oder zumindest die Ablesedaten erhalten).

    In Sachen NK-Abrechnung des Mieters schreibe ich gerade ein Gegenvergleichsangebot. Anwalt will sich vergleichen incl. Nichterstellung der kommenden NK-Abrechnung, allerdings ist seine Berechnung (schon alleine der NK-Vorauszahlungen) falsch.

    Folgende Fragen:

    1. Darf, wenn §9a nicht greift, die Heizkostenabrechnung pauschal um 15% gekürzt werden oder nur dieser eine Zähler?

    2. Kann ich meinerseits noch folgende Positionen mit in die Waagschale werfen? Da geht es ja nicht um NK-Abrechnung, sondern um SE.

    - Vergebliche Anfahrt für Eichung wegen Nichtzugänglichmachung der Räumlichkeiten i.H.v. 211€.

    Verjährt ist es also noch nicht. Evt. durch diesen Passus verwirkt?

    -Die letzte (April-)Miete zahlte der Mieter nicht. Habe ich dann durch das gerichtliche Online-Mahnverfahren bekommen, dort allerdings keinen Arbeitsaufwand von mir berechnet. Ist das Thema durch oder würde da noch was gehen? Zusatzfrage: Was hätte ein Anwalt bei einem Streitwert von 411€ ca. für seinen Arbeitsaufwand berechnet (für zukünftige Überlegungen)?

    -Insgesamt stellt sich natürlich die Frage, wer wen wieviel ärgern kann. Ist eine Belegeinsicht bei mir (18 km, aber andere Stadt, also Öffis vermutlich schwieriger als gleiche Stadt) zumutbar? Wenn ja, muss das in meiner Wohnung erfolgen? Oder wäre Treppenhaus, Waschkeller, Gemeinschaftsgarten (jeweils natürlich mit Tisch und Stühlen) oder China-Restaurant ohne Verzehrverpflichtung genauso ok? Ist Corona dabei ein rechtliches Argument?


    Das Anwaltsschreiben basiert insgesamt auf viel heißer Luft. Ich vermute die Beratung auf Staatskosten.
    Ich habe Tante Google so verstanden, dass sobald ich irgendeine Klage einreiche, der Mieter Prozesskostenhilfe beantragen muss und bei Unterliegen im Prozess mindestens die gegnerischen Anwaltskosten (anteilig) bezahlen muss. Richtig verstanden? Darin könnte ein entscheidendes strategisches Argument dem Anwalt gegenüber liegen. Wie seht Ihr das? Und gibt es noch andere, von mir übersehene "Argumentationshilfen"? Die Kaution von 433€ entspricht knapp 1,5 aktuellen Kaltmieten und außerdem habe ich eine Bürgschaft der Lebensgefährtin, bei der auch mehr zu holen scheint.
     
  12. Andres

    Andres
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    Das Kürzungsrecht bezieht sich auf die gesamte Abrechnung.


    Das kann man immer tun und natürlich ist es in einer Verhandlung über einen Vergleich völlig legitim, eigene Forderungen vorzubringen, selbst wenn es nur dem Zweck dient, diese Forderungen später als "Zugeständnis" nicht weiter zu verfolgen. Wenn ich die Vorgeschichte richtig verstehe, steht diese Forderung ja sogar im Zusammenhang mit dem gesamten Sachverhalt, ist also noch nicht einmal wirklich sachfremd.

    Trotzdem muss man sich immer überlegen, ob man die Verhandlung so wirklich voranbringt. Je mehr Aspekte in einen Vergleich einfließen, desto schwieriger dürfte eine Einigung werden.


    Wieder ein Fall, bei dem die Vorgeschichte sehr relevant sein könnte, aber mal so ganz allgemein: Ich kann nicht erkennen, dass der Vermieter hier auf seine Forderung über die 211 € verzichten würde oder in anderer Form die Forderung nicht weiter verfolgt, wenn der Mieter dieses Angebot nicht annimmt. Ich lese da nur: "Wenn du etwas von mir willst, dann zahlst du zuerst das, was du mir schuldest." Wenn man so will, ist das eher das Gegenteil eines Umstands, der zur Verwirkung führt: Es ist ein Versuch, den Anspruch zu realisieren.


    Das ist auch kein Verzugsschaden.


    Einer der einzelfälligsten Einzelfälle in der Geschichte des Einzelfalls. :)
    • AG Dortmund: 16 km sind zu viel, allerdings hatte die Verwaltung direkt in der Wohnanlage ein Büro, in dem auch Sprechstunden stattfinden
    • AG Aachen: 15 km sind zu viel, allerdings hätte die Einsicht hier bei einem Anwalt stattfinden sollen
    • AG Halle: 32 km sind zu viel, aber so etwa 30 km wären wohl noch in Ordnung
    • AG Dülmen: eine halbe Stunde mit dem Auto oder eine Stunde mit Öffentlichen ist zumutbar
    • ... und immer so weiter.

    Es muss nicht in deiner Wohnung erfolgen, aber in der Aufzählung oben siehst du schon, dass der Ort, an dem die Belegeinsicht stattfinden sollte, Teil der weiteren Abwägung sein kann. Im Fall der AG Dortmund ist die "zumutbare Entfernung" dadurch plötzlich auf null gesunken und auch im Fall mit dem Anwalt hat das eine Rolle gespielt. Ich habe auch den Eindruck, dass eine Belegeinsicht im Treppenhaus oder Waschkeller von Gerichten eher als Schikane denn als ernsthaftes Angebot eingeschätzt würden.


    Pauschal glaube ich das nicht. Vielleicht kann sich der Mieter in Einzelfällen darauf berufen, dass er Teil einer Risikogruppe ist und deshalb die Grenzen der Zumutbarkeit für ihn noch niedriger sind. Grundsätzlich sehe ich aber nicht, weshalb eine Belegeinsicht nicht unter Einhaltung von Abständen und ggf. weiteren Vorsichtsmaßnahme möglich sein sollte.


    Nicht ganz. Zuerst zum Zeitpunkt: PKH kann jederzeit vor Ende des Verfahrens beantragt werden. Es ist sinnvoll, das möglichst früh zu tun, aber es ist grundsätzlich noch unmittelbar vor der Urteilsverkündung möglich.

    Dann zu den Kosten: Die gegnerischen Anwaltskosten sind dann zu tragen, wenn das Gericht eine entsprechende Kostenentscheidung getroffen hat. Es ist zwar der Grundsatz, dass die unterlegene Partei die Kosten trägt (§ 91 ZPO), aber dieser Grundsatz hat zahlreiche Ausnahmen (§§ 93 ff. ZPO). Es ist allerdings richtig, dass die gegnerischen Anwaltskosten nicht Teil der PKH sind. Sofern der Gegner diese Kosten zu tragen hat, muss er das aus eigener Tasche tun - falls diese Tasche nicht leer ist.


    Naja, was ist denn objektiv betrachtet das Argument? Wenn man sich nicht einigt, wird Klage erhoben. Und wenn Klage erhoben wird, dürfte der Mieter auf PKH hoffen. Und selbst wenn PKH gewährt wird (Mutwilligkeit, Erfolgsaussichten, ...), könnte der Mieter teilweise unterliegen. Und wenn der Mieter teilweise unterliegt, könnte das eine entsprechende Kostenentscheidung nach sich ziehen. Und wenn das alles passiert ist, könnte der Mieter oder dessen Bürge womöglich die Kosten deines Anwalts tragen.

    Ja, man kann darauf hinweisen, dass man Klage erheben wird und dabei hohe Erfolgsaussichten vermutet. Man kann auch darauf hinweisen, dass das mit Kosten für den Unterlegenen verbunden sein wird - wenn's unbedingt sein muss auch mit dem Zusatz "selbst bei PKH". Den Rest halte ich für wenig produktiv.

    Übrigens, eine weitere Kostenposition die weder Beratungs- noch Prozesskostenhilfe abdeckt: Die Kosten für Belegkopien.
     
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