Von der Erstbesichtigung zum Notartermin in 9 Tagen unter erschwerten Bedingungen

[Melanie123]

Hallo allerseits,

ich bin dankbar für alles, was Ihr an Tipps, Ideen, Erfahrungswerten, Gedanken und vor allem pragmatischen Hinweisen beitragen könnt.

Von der Innen-Erstbesichtigung (letzten Montag) bis zum Notartermin (morgen) in 9 Tagen ist eine deutliche Herausforderung. Es ist der Makler, der da Druck gemacht hat. Der Verkäufer hört aber in allen Angelegenheiten auf den Makler bzw. verweist mich an diesen weiter. Viele Informationen bekam/bekomme ich erst im Verlauf.

Das geht soweit, dass er die vom Notariat ausgestellte Vollmacht (Erkundigung bei Behörden) nicht unterschreiben wollte, bevor der Makler ihm sagt, dass er sie unterschreiben soll. Er möchte das Gewerbe (Büro/Lager; Haushaltsauflösungen und Verkauf) und seine Wohnung weiterhin nutzen. Die Konditionen sind aber völlig unklar. Ich soll mich an den Makler wenden.

Ich vermute, dass er Analphabet ist (dieses Thema ist so schambesetzt, dass es nicht aufgedeckt werden sollte!). Das würde alles erklären, macht aber die Abwicklung, insb. die neuen Mietverträge extrem kompliziert. Wir würden uns schon irgendwie einigen,sagt er. Rumgeeier. Ich soll den Makler fragen, wie er auf Zahlen in der Mieterstruktur kommt. Makler erklärte mir, was mit Verkäufer vereinbart sei (anders als Mieterstruktur, aber nicht zwangsläufig zu meinem Nachteil). Beinhaltet Erhöhung der Gewerbemiete bei Senkung der Soll-Miete für die Wohnung, die im Expose als „unvermietet, kann neu vermietet werden“ stand.

Nun sitze ich hier vor zu erstellenden Mietverträgen (für Wohnraum muss die Miethöhe neuerdings zwangsläufig in den Notarvertrag).

Ich möchte einen neuen Gewerbemietvertrag. Bisher gibt es ein Wohnungsmietvertragsformular von 2005, das völlig unklar, teils sogar widersprüchlich ist und gesetzlichen Bestimmungen für Wohnraum widerspricht. Zwar würde ich anhand der Korrekturen darauf abstellen, dass ein Gewerbe gemeint ist, aber auch ansonsten ist dieser Vertrag mit unklarer Laufzeit, Kündigung und Bruttokaltmiete einfach nur unklar. Genau wie die Kommunikation mit dem Verkäufer. Alles, was formale Dinge anbelangt, ist irgendwie schwammig, was aber dem oben genannten Problem durchaus entspricht. In handwerklichen Dingen darf ich ihn alles fragen, was für mich großartig ist, da ich selbst wenig Ahnung davon habe und da ganz viel lernen möchte.

Dieser Mietvertrag für das Gewerbe ist aber mit einer GbR abgeschlossen. Ob sie noch existiert, weiss ich nicht. Unklar ist also, ob Verkäufer überhaupt den vom Makler vorgeschlagenen Modalitäten (anders als Mietstruktur im Expose) rechtswirksam zustimmen kann.

Makler hat eine Mail bekommen mit der Bitte, sich zu kümmern.

Ich möchte dieses Objekt haben. In dem Faktor von max. 14,5 ist auch noch ein wenig eingepreist. Das Objekt ist bis auf kleine Schönheitsfehler gut in Schuss. Hier wurde viel investiert. Aber eben nicht nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten (30-35 k€ in eine Wohnung zu stecken, die 5100 € in Jahr generiert, macht keinen Sinn).

Aktuelle Fakten:

-bis heute 15 Uhr sollte ich im Notariat einen Änderungsentwurf einreichen. Die Sachbearbeiterin ist sehr freundlich, hat aber morgen ihren freien Tag.

-hilfsweise ist eine Woche später ein erneuter Termin festgesetzt

-Makler macht Termindruck (die anderen Investoren glaube ich ihm auch. Ich glaube sogar, dass höhere Angebote als der aufgerufene und von mir akzeptierte KP vorliegen. Mein Vorteil war bisher, dass ich am sympathischten war und gleichzeitig kurzentschlossen mit 75% Cash ), Verkäufer richtet sich nach Makler.



Aktuelle Fragen:

-wer trägt welche Kosten, wenn es 1. morgen nicht zum Abschluss kommt und ein zweiter Termin benötigt wird und 2. wenn ich morgen dem Kaufvertrag vorbehaltlich dessen, dass keine Altlasten vorhanden sind abschließe und es Altlasten geben sollte?

-Die Mietverträge sind momentan das große Problem. Von Haus&Grund Krefeld habe ich die Papiervorlagen A3 gefaltet mit Gewerbe 28 Seiten und Wohnraum 20 Seiten vorliegen. Habt Ihr andere Vorschläge, was nutzt Ihr? Es ist m.E. völliger bürokratischer Overload (bei allgemein <500 € Wohnraum, Gewerbe 350€), aufgrund des Formates schlecht zu scannen und der Verkäufer bzw. zukünftige Mieter wird da ohnehin nicht durchsteigen. Ich selbst bin da aktuell bei diesem Mieter aufgrund der vielen Optionen überfordert, möchte es gerne einfach, alle (auch zukünftigen) Mietverträge vereinheitlicht zu haben, gerne direkt digital speichern. Oder gibt es einen guten vermieterfreundlichen Vertrag z.B. von einem Verlag, wo man einmal zahlt und dann anpasst? Mir geht es nicht um Kosten, sondern um Bürokratie-Vermeidung und eine auch zukünftig pragmatische Lösung. Wie macht Ihr das?

-Was genau sind die Abwicklungsverpflichtungen des Maklers? Wann ist sein Job erfüllt und wann ist die Courtage fällig? Die Verweigerung des Verkäufers, mit mir über irgendwelche Formalitäten zu reden, kostet mich gerade Zeit, Kraft und Nerven. Gleichzeitig habe ich nicht das Gefühl, dass der Makler da ohne Ansporn (Anruf bei der Zentrale) besonders aktiv wäre. Bei diesem Objekt sind für mich als Kapitalanleger die beiden Mietverträge ein wesentliches Kriterium. Habt Ihr da pragmatische Hinweise?

-Wie laufen da notarielle Beurkundungen ab? Makler sagt, dass man das alles noch während der Beurkundung regeln kann. Notarvertrag sagt nur, dass ein Mietvertrag zu schließen sei, nichts aber über die Inhalte. Befürchtung ist, dass der Makler mit Beurkundung abtaucht und dann die Probleme erst richtig anfangen.

-Zum Notartermin eine Anlage mitbringen? Würde mir immerhin 24 Stunden mehr Zeit geben, um Informationen zu bekommen. Dummerweise habe ich auch noch andere Deadlines: bis Donnerstag die Steuererklärung, bis Freitag mittag die Vorbereitung für einen (auch Arbeits-) Besuch über’s WE. Irgendwo muss ich Zeit sparen. Momentan ist das der Schlaf. Geht nur kurzfristig.

-Wie würdest Ihr vorgehen?

Herzlichen Dank Euch allen auch für die Beantwortung der nichtgestellten Fragen.

Ich glaube, es geht gerade sehr um Prioritäten, die ich vielleicht gar nicht mehr sehe. Ich lege mich nach einer durchgearbeiteten Nacht bis 14 Uhr hin. Das reicht, um Eure Beiträge zu lesen, mit dem Notariat zu quatschen, ggf. einen Änderungsentwurf (Miete ist da das hauptsächliche Thema) einzureichen.

Ich bedanke mich ganz herzlich im Voraus für alle hilfreichen Beiträge und sende liebe Grüße

Melanie

 

[immobiliensammler]

Ich würde den Notar mal fragen, ob er § 17 BeurkG kennt:

https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html

Hast Du einen Vertrag mit dem Makler abgeschlossen, was steht darin über dessen Aufgaben? Zu weiteren Arbeiten ist der Makler nicht verplfichtet!

 

[Melanie123]

Riesengroßen Dank @immobiliensammler , das ist echt hilfreich und genau das, was ich u.a. brauchte!

Sehe ich das richtig, dass ich jetzt gar nichts mehr großartig machen muss, sondern einfach morgen zu dem Termin hingehe und jeweils meine Bedenken äußere?
Angefangen mit der zu kurzen Frist, deren Gründe ja in der Niederschrift festgehalten werden sollen.
Und dann weiter mit den Einzelheiten, die für mich ungeklärt sind und für die mir ein "da werden wir uns schon einig" nicht reicht?

Damit ließe nicht ich den Notartermin platzen (hatte vorgeschlagen, dass wir ihn eine Woche später machen, um vorher in Ruhe die Modalitäten durchzugen),
Ich vermute mal, dass das Interesse des Maklers, schnell zum Abschluss zu kommen, nicht sehr relevant ist.

Ich habe bei Immoscout24 die ganz vielen Häkchen gemacht, ohne die ein Makler mitunter nicht einmal guten Tag sagt und mit deren lesen man gut einen Tag verbringen könnte.
Ich schaute nachträglich noch mal in die AGB rein, fand es aber zu schwammig. Abwicklung halt. Telefongespräch mit der Zentrale brachte den Makler vor Ort auf Trab und schmierte mir ein wenig Honig um den Mund, was sie tun würden. Ist einiges angeleiert (Altlasten), aber eine Abwicklung dergestalt, wie der Verkäufer sie sich wünscht und ich sie von wem auch immer brauche, steht so nicht in den AGB.

 

[immobiliensammler]

Sehe ich das richtig, dass ich jetzt gar nichts mehr großartig machen muss, sondern einfach morgen zu dem Termin hingehe und jeweils meine Bedenken äußere?
Angefangen mit der zu kurzen Frist, deren Gründe ja in der Niederschrift festgehalten werden sollen.
Und dann weiter mit den Einzelheiten, die für mich ungeklärt sind und für die mir ein "da werden wir uns schon einig" nicht reicht?

Nein, ich würde einfach den Notar vorher fragen, was denn genau beurkundet werden soll. Normalerweise erhältst Du eben vorab den Notarvertrag zum Gegenlesen. Mit Mietvertrag etc. hat der Notar nichts zu tun, das wäre ja ein weiterer (kostenpflichtiger) Vertrag, wenn Du den vom Notar aufgesetzt haben willst musst Du dafür eben zahlen.

Ich schaute nachträglich noch mal in die AGB rein, fand es aber zu schwammig. Abwicklung halt. Telefongespräch mit der Zentrale brachte den Makler vor Ort auf Trab und schmierte mir ein wenig Honig um den Mund, was sie tun würden. Ist einiges angeleiert (Altlasten), aber eine Abwicklung dergestalt, wie der Verkäufer sie sich wünscht und ich sie von wem auch immer brauche, steht so nicht in den AGB.

Was ich von diesen ganzen Call-Center-Maklern (McMakler etc.) halte kannst Du Dir denken!

Ich würde mir das Ganze noch einmal überlegen.

 

[SaMaa]

Wenn es nur um die Verlängerung des Zeitfensters geht, wäre vielleicht eine „Vertretung ohne Vollmacht“ eine Möglichkeit.
Somit wäre der Vertrag für die Gegenseite wirksam und für dich, bis zur eigenen Unterschrift schwebend wirksam

 

[immobiliensammler]

Wenn es nur um die Verlängerung des Zeitfensters geht, wäre vielleicht eine „Vertretung ohne Vollmacht“ eine Möglichkeit.
Somit wäre der Vertrag für die Gegenseite wirksam und für dich, bis zur eigenen Unterschrift schwebend wirksam

Und wer zahlt dann die Notarkosten, wenn sie doch nicht nachgenehmigt?

 

[ehrenwertes Haus]

Ich verstehe zwar, dass dich das Objekt juckt zu kaufen, mir stellen sich aber bei dem Drumherum die Nackenhaare auf.

Einen sachlichen Grund kann ich dir nicht mal nennen, außer den extremen Zeitdruck der da gemacht wird.
Auf mich wirkt das wie:
"Lass die Alte mal unterschreiben. Die Haken daran merkt sie noch früh genug, Hauptsache erst NACH dem Kauf. Dann ist die Provision aber schon unser. Den Verkäufer haben wir ja längst in der Tasche."

Bauch sagt: Finger weg, da is was oberfaul!

 

[Melanie123]

Aktualisierung: Mail des Maklers ans Notariat:

"in vorbezeichneter Angelegenheit sende ich Ihnen noch die Daten der Mieterin für die Gewerbeeinheit. Der zweite Geschäftspartner, dessen Daten Sie ebenfalls nachfolgend finden, wird gem. Rücksprache mit Herrn S. morgen zur Beurkundung zugegen sein. "

 

[Gerald Hörhan Fan]

Erst unterschreiben wenn alle Unklarheiten für dich geklärt sind.
Die Frage nach den Notarkosten ist erstmal zweitranig.

Auch aus meiner Sicht hier stimmt was nicht!

 

[immobiliensammler]

Aktualisierung: Mail des Maklers ans Notariat:

"in vorbezeichneter Angelegenheit sende ich Ihnen noch die Daten der Mieterin für die Gewerbeeinheit. Der zweite Geschäftspartner, dessen Daten Sie ebenfalls nachfolgend finden, wird gem. Rücksprache mit Herrn S. morgen zur Beurkundung zugegen sein. "

Ich würde darauf bestehen, dass das Notariat mir vorab den Vertragsentwurf zukommen lässt. Lass Dich nicht überrumpeln, mir ist das Ganze auch suspekt!

 

[ehrenwertes Haus]

Der zweite Geschäftspartner, dessen Daten Sie ebenfalls nachfolgend finden, wird gem. Rücksprache mit Herrn S. morgen zur Beurkundung zugegen sein.

Und wann möchtest du mit den Leuten reden können?

Klar kauft man u.U. Mieter mit ein. Ich finde ein Gespräch vorab aber sinnvoll (sind ja nicht zig Mieter zum abklappern), denn du musst nach Kauf mit den Leuten klar kommen. Mietverträge sind zwar die Grundlage, aber freiwillig würde ich keinen Kotzbrocken als Mieter mitkaufen, bei dem nach den ersten Sätzen schon klar ist, dass da kein friedliches Mieteinander machbar ist.

 

[Anhalter]

Ich will ja nicht ausschließen, dass es theoretisch die Möglichkeit gibt, dass das trotz des externen Druckes am Ende für dich ein gutes Geschäft wird, möchte aber anmerken, dass ich das analog zu den bereits geäußerten Meinungen für nicht sehr wahrscheinlich halte. Ich wäre da extrem vorsichtig.

 

[Melanie123]

Normalerweise erhältst Du eben vorab den Notarvertrag zum Gegenlesen.

Habe ich und kann ihn bis heute ca. 15 Uhr noch verändern. Problem ist der Zeitdruck.
Makler sagt, kann man alles noch während des Notarvertrages festhalten. Hielte ich sämtliche Aussagen des Maklers für seriös, würde ich hier nicht nachfragen.
Ich möchte mich halt möglichst gut absichern.

Mit Mietvertrag etc. hat der Notar nichts zu tun, das wäre ja ein weiterer (kostenpflichtiger) Vertrag, wenn Du den vom Notar aufgesetzt haben willst musst Du dafür eben zahlen.

Grundlagen des Mietvertrages kann man wohl in den Notarvertrag reinnehmen. Btw. ein angenehmer Vertrag, ich kenne da ganz andere.
Die Modalitäten wie Miethöhe sind bei Wohnraum wohl Pflicht, dann aber kann man das auch für Gewerbe machen.

Was ich von diesen ganzen Call-Center-Maklern (McMakler etc.) halte kannst Du Dir denken!

Ja! Sogar im Detail sehr gut geraten.
Ohne Makler kann ich hier leider im aktuellen Markt kein Objekt kaufen. Ich beobachte den Markt seit 2 Jahren sehr intensiv.
Es ist ziemlich häufig vorgekommen, dass mir ein Objekt vor der Nase weggeschnappt wurde.

Ich würde mir das Ganze noch einmal überlegen.

Wirklich überlegen mag ich bzgl. des Objektes nicht mehr. Bei Modalitäten schon. Finanzdaten nachträglich vom Verkäufer ändern gefällt mir nicht .
Ich bekomme keine staatliche Rente, habe aber durch meine freigewordene Lebensversicherung 310 k€.
Investion incl. NK sind 408 k€, ich muss also noch 100 finanzieren.
Über die Finanzierung (wie hoch) mache ich mir noch Gedanken. Erste Ergebnisse: bei 5 Jahren mit 0,28%.abbezahlt.
Meine finanzielle Situation ist unklar. Mein Ankermieter ist eine Spielothek, kann aber aufgrund rechtlicher Bestimmungen zukünftig wegfallen. Die pokern gerade.

Wäre gut für mich, ein anderes Objekt in der Hinterhand zu haben, das solide absichert. Diese Immo kann das mit Faktor (je nach Mietvertrag) max. 14,5 und hat Potential auf 13,7. Alle Kredite abbezahlt. Ich mag das Geld nicht weiter auf dem Tagesgeldkonto verschimmeln lassen,
Ich weiss selbst, dass es hier einige Schwachstellen gibt, die gibt es aber auch bei anderen Objekten und hier ist einiges eingepreisst.
Letztlich ist es aber meine persönliche Situation, die mich zum Kauf veranlasst. Ich mache kein Finanzierungs-Harakiri.

 

[Melanie123]

Ich würde darauf bestehen, dass das Notariat mir vorab den Vertragsentwurf zukommen lässt. Lass Dich nicht überrumpeln, mir ist das Ganze auch suspekt!

Vertragsentwurf habe ich sofort bekommen, Donnerstag nachmittag einen neuen Entwurf, weil sie Sachbearbeiterin nicht wußte, dass seit neuesten die Miethöhe mit rein muss. Gespräch am Freitag: Notariatsangestellte ist klasse, sie sagt auch, dass ich keinesfalls unterschreiben soll, wenn ich nicht sicher bin.
Notariat halte ich für sehr seriös.Mein Problem ist der Makler.
Ich kann meinen eigenen Entwurf noch einreichen.

 

[Melanie123]

Danke für Eure Antworten, Ihr habt mir sehr weiter geholfen.
Ich habe im Notariat angerufen, der Vorschlag war, den morgigen Termin als Besprechungstermin zu sehen.
Jeder kann anwesend sein, muss es aber nicht.
Genau so machen wir es auch.
Dem Verkäufer habe ich auf den AB gesprochen, dem Makler noch mal eine Mail geschickt mit der Bitte alle Übrigen zu informieren.
Mir wäre es sehr recht, wenn der Makler morgen keine Lust hätte. Ein Notar ist ein ziemlich guter Ersatz dafür.

Absolut positiv finde ich die Art, wie ich in diesem Notariat (auch menschlich) beraten werde. Supi!
Und was Makler anbelangt: die kämpfen in meiner Blacklist der meistgehassten Berufe tapfer, um neben den Verwaltern doch noch Land zu gewinnen.

 

[jorgk]

Ernsthaft, Du willst komplett Deine (ganze?) 310k Altersvorsorge ...

Ich bekomme keine staatliche Rente, habe aber durch meine freigewordene Lebensversicherung 310 k€.

... in -ein- (1 !) Objekt stecken welches Dir zwei als Gewerbe nutzbare Einheiten (Büro/Lager/Verkauf bzw. eine Spielothek) und eine Wohnung gibt um davon 'sicher' zu leben?

Dazu musst Du noch 100k finanzieren ...

Investion incl. NK sind 408 k€, ich muss also noch 100 finanzieren.

... was ich nicht anders als als 'crazy' bezeichnen kann, ausser Du hast noch weitere Mittel/Objekte mindestens in der selben Höhe bzw. einen gut zahlenden Job.

Hey, -ein- Hauptrisiko hast Du ja schon genannt ...

Mein Ankermieter ist eine Spielothek, kann aber aufgrund rechtlicher Bestimmungen zukünftig wegfallen.

... aber hat das Objekt denn auch Potential (und die rechtlichen Gegebenheiten) anders genutzt zu werden, auch wenn weitere Risiken sich verwirklichen?

Und hoppla, wenn dass so einfach wäre, ...

30-35 k€ in eine Wohnung zu stecken, die 5100 € in Jahr generiert, macht keinen Sinn

... müsste Dein Engagement 408 / 30 * 5'100 = 69'360 einspielen.
(Was es bei dem genannten Faktor wohl nicht tut: 408 k / 14,5 = 28'138 p.a.)

Irgendwer rechnet hier 'falsch' [ich rechne eine 'Schrott'/nicht-vermietbare Wohnung wurde mit 30 k vermietbar zu 5'100 p.a., denke damit ist es OK - kommt halt auf die Ausgangs-Situation an ;-) ].

 

[Gerald Hörhan Fan]

Gewerbliche Vermietung dann viel Spass - dies bewerten Banken gleich mit erheblichen Risikoaufschlag.

Vermietung ist schon ein gewisses erhebliches Risiko, gewerbliche Vermietung nur was für Profis, den Du hast mit Profis auf der Gegenseite zu tun.

 

[ehrenwertes Haus]

Gewerbliche Vermietung dann viel Spass - dies bewerten Banken gleich mit erheblichen Risikoaufschlag.

Warum erhält eine gutgehende Artzpraxis im Nobelviertel einen höheren Risikoaufschlag als eine Wohnung in einem sozialen Brennpunkt?

Vermietung ist schon ein gewisses erhebliches Risiko,

Ja was denn nu? Ein gewisses oder erhebliches Risiko?

...gewerbliche Vermietung nur was für Profis, den Du hast mit Profis auf der Gegenseite zu tun.

Ein Wohnungsmieter der Jurist ist oder einen Anwalt beauftragt, kann also leichter vom Vermieter über den Tisch gezogen werden als der Betreiber eines Nagelstudios...


Die Fragestellerin ist sich offensichtlich über Vor- und Nachteile von Vermietung, inkl. der Risiken bewußt und nicht auf sinnfreie Plattitüden angewiesen.

 

[Gerald Hörhan Fan]

Risikoaufschläge sind keine Plattitüden! Sondern Knallharte Fakten.
Was erzähltst Du der TE wenn Sie plötzlich erhebliche Zinsaufschläge oder weitere Sicherheiten bringen/ bezahlen muss?

Im Übrigen steht hier nur Meinung gegen Meinung, sollen doch die Nutzer entscheiden ob meine Anmerkungen berechtigt sind.

 

[immobiliensammler]

Vermietung ist schon ein gewisses erhebliches Risiko, gewerbliche Vermietung nur was für Profis, den Du hast mit Profis auf der Gegenseite zu tun.

Das mit der korrekten deutschen Rechtschreibung üben wir noch etwas, oder?

Gegenargumente:
- Bei der gewerblichen Vermietung herscht Vertragsfreiheit, ich kann als Vermieter viel rechtsgültig vereinbaren, was im Wohnungsmietrecht unzulässig wäre!
- Die Frage ist halt nur, ob ich rechtlich mindestens genausogut beraten bin wie die Gegenseite, entsprechendes Wissen muss man nicht selbst haben, kann man einkaufen!