Von der Erstbesichtigung zum Notartermin in 9 Tagen unter erschwerten Bedingungen

Diskutiere Von der Erstbesichtigung zum Notartermin in 9 Tagen unter erschwerten Bedingungen im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Risikoaufschläge sind keine Plattitüden! Sondern Knallharte Fakten. Wie „knallhart“ sind die Risikoaufschläge denn bei 100.000€ Darlehn in...

  1. SaMaa

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    Wie „knallhart“ sind die Risikoaufschläge denn bei 100.000€ Darlehn in Verbindung mit 310.000€ Eigenkapital?
     
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  3. #22 Katharmo, 30.10.2019
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    Unserer finanzierenden Bank war völlig egal, dass hier auch Gewerbeeinheiten sind. Butterweich trifft da eher zu und die Ausgangssituation war deutlich schlechter als bei der TE
     
  4. #23 Gerald Hörhan Fan, 30.10.2019
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    Danke ihr habt alle recht ! Bei Vermietung von gewerblichen Einheiten gibt es keinen Risikoaufschlag. Glaubt doch was ihr wollt.
     
  5. GJH27

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    Könnte es hier eventuell unterschiedliche Gepflogenheiten bei Banken in Österreich und Deutschland geben?
     
  6. #25 Aktionär, 30.10.2019
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    Hallo!

    Wenn ich mich recht entsinne hat die TE doch bereits ein Angebot ihrer Bank vorliegen (Edit: posting #13 ). Wenn es denn einen Risikoaufschlag aufgrund der Gewerbeeinheiten gibt, dann wird der wohl im Zinssatz enthalten sein ...
    Wirklich hoch war der Zinssatz allerdings nicht.
     
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  7. #26 Melanie123, 30.10.2019
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    Herzlichen Dank für alle hilfreichen Antworten.
    Ich habe alles noch mal ganz in Ruhe mit einem Freund reflektiert, es gibt einen Plan.
    Inzwischen habe ich auch den Energieausweis und viel wichtiger den Auszug aus dem Altlastenkataster (letzteres ist tatsächlich ein Kriterium für mich gewesen).
    Bei dem Objekt selbst habe ich auch keine Bedenken. Es scheinen hier einige sehr viel hinein interpretiert zu haben, wofür es nicht die geringsten Anzeichen gibt.
    Das Gewerbe macht gerade mal 13% der Gesamtmiete aus. Und nein, es ist nicht das erste Objekt, das ich kaufe und nicht das einzige Objekt, was zur Altersvorsorge dient.

    Mein schlechtes Bauchgefühl habe ich auseinander genommen, es bezieht sich auf den Makler. Bei Maklern bin ich aber ohnehin sehr negativ vorbelastet.
     
  8. #27 ehrenwertes Haus, 30.10.2019
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    Achso, du meinst den Hähndlkönigzuschlag? Das betrifft Österreich aber nur am Rande.

    Aber das stimmt natürlich, dass der Name eines Kreditanfragenden Einfluß auf die Zinshöhe haben kann.
     
  9. GJH27

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    Ich meine, dass der Fan ja "Wienerwald" als seinen Wohnort angegeben hat, und der befindet sich meines Wissens in Österreich (wenn man mal die äußerst theoretische Möglichkeit ausblendet, dass er in Deutschland in einem Schnellrestaurant wohnt). Und es wäre nicht unvorstellbar, dass österreichische Banken teilweise andere Kreditvergabekriterien haben als deutsche Banken.
     
  10. #29 ehrenwertes Haus, 30.10.2019
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    Ich denke die Bedenken hier haben ebenfalls sehr viel mit dem Maklerverhalten zu tun.

    Sachfragen zum Gebäude kann man klären, Finanzfragen durchrechnen.
    Seltsames Verhalten wirft Fragen auf, die oft nicht so leicht geklärt geklärt werden können.
    Bei deinem Makler kann das einfach seine Art sein, aber auch der Versuch dich zu überrumpeln und wesentliche Dinge unter den Tisch fallen zu lassen.
     
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  11. #30 jorgk, 30.10.2019
    Zuletzt bearbeitet: 30.10.2019
    jorgk

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    OK, dann ist das ja geklärt, es sei also nicht Deine ganze Altersvorsorge.

    Während der Beurkundung? Das ist nicht realistisch. Hat dieser Makler schon mal die/eine Beurkundung erlebt? Offenbar nicht. Er braucht ja auch lediglich Dir das Kaufangebot nachzuweisen, wenn Du dann kaufst hat er seine Courtage verdient. Damit will ich sagen: Er hat kein Interesse Dich von der Beurkundung mit Bedenken / Ideen abzuhalten, er wird, verständlich, auf eine schnelle Beurkundung hin arbeiten. Das ist für ihn OK - Du solltest das aber wissen und Dich darauf einstellen.

    Normal ist, das der Notar einen Entwurf macht und Käufer-/Verkäufer nach Durchsicht weiteren Regelungsbedarf anmelden können. Diese Punkte wird der Notar aufgreifen und dann in den Vertrag einarbeiten - so wie von der jeweiligen Partei gewünscht. Ggf. muss dann darüber verhandelt werden - aber sicher nicht mehr beim Termin zur Beurkundung, da will der Notar vorlesen und alle sollen gefälligst unterschreiben.

    Gut möglich - vielleicht gilt das auch für den Notar.
    (Ich habe nichts gegen Notare [im Gegenteil, hatte auch schon sehr gute Erfahrungen], aber in Deutschland besteht Vertragsfreiheit. Heisst nichts anderes: Ausser Du wählst den Notar Deines Vertrauens (oder ggf. einen weiteren Notar zur Beratung zusätzlich, um eine Beratung in Deinem Sinn zu bekommen), muss ein Notar lediglich dafür sorgen, das der Vertrag rechtlich einwandfrei ist. Es ist egal, ob der Vertrag absehbar wirtschaftlich vorteilhaft / ungünstig für Dich ist.
    Wie nett ein Notariat ist - ist wohl nicht das Kriterium.

    Hat der Makler den Notar vorgeschlagen?
     
  12. #31 Anhalter, 30.10.2019
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    Ich bin ja nun lange nicht so erfahren wie einige hier, war nun aber doch schon bei einigen Beurkundungen. Und bei vielen davon, haben wir noch im "laufenden Betrieb" Änderungen zu den Verträgen vereinbart welche dann entsprechend eingepflegt wurden.
    (Trotz das die Verträge immer und allesamt vorab als Entwurf vorlagen und je nach Anlass auch von verschiedenen Fachleuten geprüft wurden)
     
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  13. Duncan

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    Ich kann die Erfahrung von Anhalter aus meiner geringen Praxis von nur wenigen Dutzend Beurkundungsterminen bestätigen. Genau so spielte sich das bei mir auch häufiger ab, nur mittlerweile wird meine Liste was vorab zu regeln ist, immer länger, wobei mein Notar auch gerne die vorhergehenden Beurkundungen als Vorlage nimmt die dann nur entsprechend zu ergänzen und modifizieren ist.
    Im Ergebnis kenne ich so Notartermine zwischen 20min. inkl. Privatplausch bis zu 4 und 5 Stunden intensivem arbeiten.
    Die Horrorsitzung war mit einem bayrischem Notar und Prof. Dr. jur. sowie einem RA Dr. jur. beide als Insolvenzverwalter der Gegenseite bestellt bei "meinem" (Haus- und Hof-) Notar. Dann hatten wir ganz sauber 3 Firmen wiederbelebt und wieder beerdigt, zwischenzeitlich einen Stellplatz von ca. 5 Millionen Grundschuld befreit und diesen dann auch noch übertragen.
     
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  14. #33 Katharmo, 30.10.2019
    Katharmo

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    Verrückt finde ich ja, dass der Makler der TE so einen Druck macht, obwohl sie doch fest entschlossen ist. Damit provoziert er ja fast, dass man doch wieder abspringt, weil der Ablauf zu stressig ist und unseriös wirkt.
     
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  15. jorgk

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    Und das findet ihr widerspricht meiner Aussage zur Situation der TE, das es unrealistisch ist die Punkte bei der Beurkundung, was lt. TE der erste Termin für sie beim Notar sein soll, noch durchgegangen werden können?

    Klar kann man einfache Dinge während einer Beurkundung noch ändern - sofern die Parteien sich einig sind. Z.B. Termine wann was passieren soll, Beträge, etc.. Aber wohl nichts was am Vertrag selbst rührt, denn das will (hoffentlich) jede Partei selbst in Ruhe durchdenken können. Nichts anders schreibt ihr doch oben.
     
  16. #35 Melanie123, 31.10.2019
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    Noch einmal herzlichen Dank.

    Es ist beurkundet und ich bin glücklich und zufrieden.
    Positiv war, dass ich die Verkäufer (Ehepaar) vorab an der Straßenecke getroffen habe. Bisher hatte ich nur mit ihm gesprochen und sie nur ganz kurz gesehen.
    Ihr gefiel der Zeitdruck, der sehr eindeutig vom Makler erzeugt wurde, genau so wenig wie mir.

    Offene Punkte konnten zwischen uns sehr einvernehmlich geklärt werden. Der Mann ist in allem tiefenentspannt, delegiert halt bürokratische Dinge gerne an 1. den Makler (was für mich das Problem der Drei-Ecken-Kommunikation war) und 2. an seine Frau, die eben Fragen zur Abwicklung (Nebenkosten, Kaution) hatte. Abwicklung ist für mich das geringste Problem. Da auf dem Objekt ohnehin noch eine Grundschuld liegt, ist eine Abwicklung zum Jahresende eine gute und realistische Lösung für alle Beteiligten.

    Mir war wichtig, die Rahmendaten für das zukünftige Mietverhältnis festzuhalten. Das Ergebnis ist sogar zu meinem Vorteil. Senkung der (vom Makler angesetzten Soll-Wohnungs-Miete) um 29 €, Erhöhung des Gewerbes um 110 € auf 350 €. Damit ist der Faktor bei 13,5 mit Mieterhöhungspotential bei mind. einer Partei. Ich werde auch keine Probleme haben, wenn dieses Gewerbe wegfällt. In dem Kaufpreis ist einiges eingepreist.

    Der Notar nahm unsere Wünsche auf, sagte gleich, dass er nicht glaube, heute noch beurkunden zu können, verschwand mit seinen Anmerkungen, während wir uns weiter sehr konstruktiv austauschten. Er kam mit dem neu formulierten Vertrag zurück, ermutigte auch Fragen zu stellen und begann mit der Verlesung. Zwischenzeitlich erklärte er der den Verkäufern etwas und hätte auch mir viele Dinge erklärt. Absolut seriös. Ich habe in allen Punkten abgewunken, weil ich eben zwischendurch meine Hausaufgaben gemacht habe. Das spart natürlich enorm viel Zeit während der Beurkundung (den Vertrag an sich hatte ich ja vorher schon geprüft) und deckt sich völlig mit Duncans Aussage, dass die Liste der im Vorfeld zu klärenden Dingen länger wird.

    In diesem Fall bin ich sehr zuversichtlich, dass sich Kleinigkeiten bei der Objektübergabe ganz problemlos nachholen lassen. Es gab für mich keine Frage, die noch in irgendeiner Weise entscheidungsrelevant wäre.

    Ein Punkt in der neuen KV-Formulierung war mir zu schwammig. Den Punkt konnten wir in ca. 3 min klären und steht jetzt handschriftlich unter dem KV.

    Das Ganze dauerte ziemlich genau eine Stunde. Kaufvertrag unterschrieben. Und für mich ist es auch gut, dass das heute eingetütet werden konnte.

    Ich räume noch meinen Schreibtisch auf, habe morgen die Deadline für meine Steuererklärung, am Wochenende Besuch und bin vielleicht bis Dienstag abgetaucht.
    Für mich wäre es schön, wenn in der Zwischenzeit keine superwilden Spekulationen getätigt werden.

    und
    sprachen mir da sehr aus dem Herzen.

    Liebe Grüße.
    Melanie
     
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  17. #36 Melanie123, 08.11.2019
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    Makler halt! Dieser ist sogar richtig gut und sehr authentisch. Wirklich einer der Besseren.

    Ich hingegen bin äußerst sensibilisiert, was Verkaufsgespräche anbelangt.
    Die theoretischen Grundlagen habe ich durch mein BWL-Studium mit Schwerpunkt Marketing und Psychologie.
    Die praktische Seite erkenne ich als ausgebildete Kommunikationstrainerin und Coach.
    ER macht genau das, was in 99,x % aller Fälle erfolgreich sein dürfte.

    Ich habe mir im Laufe meiner Immosuche eher andere Fragen über Makler gestellt.
    Einige geben vorab gar keine Infos bis auf Kaufpreis und qm. (Ein ehemaliger Kommilitone von mir arbeitet bei einem solchen; passt ziemlich gut!)
    Andere preisen eine absolut großartige Kapitalanlage an (sagen aber nicht, wieviel Miete sie generiert).
    Die meisten hier (Umgebung Krefeld) melden sich entweder gar nicht oder wollen direkt zum Besichtigungstermin, ohne vorher irgendwelche Informationen zu geben (da lobe ich z.B. McMakler, weil sie umfangreiche Infos vorab zur Verfügung stellen).
    Meine Vermutung ist, dass sie gute Erfahrungen damit gemacht haben, bei einem Besichtigungstermin über Emotionen zu verkaufen.
    Auch Makler-Sicht finde ich es eigentlich nicht ökonomisch, zahlreiche überflüssige Besichtigungstermine durchzuführen ohne wesentliche k.o.-Kriterien des Käufers vorab abzuklären.
    Es scheint aber im jetzigen Markt ein gängiges und damit wohl auch erfolgreiches Konzept zu sein.
    "Der Gewerbe-Mietvertrag muss Sie nicht interessieren", war einer der schönsten Sprüche.
     
  18. #37 Melanie123, 08.11.2019
    Melanie123

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    Finanzierung ist lustig. Bei der Comdirect, meiner Bank habe ich eine erstklassige Bonität (bei der SchuFa lande ich bei 97,06 %; ich habe halt die blöde Angewohnheit, nur Immos auf Kredit zu kaufen :060sonst:). Also über meine Bank, so ohne überflüssige Bürokratie und so. Was nicht einmal die Mitarbeiter zu wissen scheinen ist, dass die Comdirect im Bereich der Baufinanzierung nur als Vermittler tätig ist. Also doch wieder Bürokratie (alle Mietverträge zu kopieren fand ich lustig, zumal die recht wenig aussagen)...

    Also sämtliche Bleistifte angespitzt, das "Kleingeld" zusammengekramt, von einer Freundin die Bestätigung geholt, dass sie bis Jahresende Geliehenes zurückzahlen kann, zu verkaufende Aktien überprüft, händisch die Steuerrückzahlung ausgerechnet, was Elster-Formular aufgrund eines Systemfehlers nicht konnte, den Notariatskostenrechner angeschmissen und festgestellt, dass ich mit einem Privatkredit ohne Grundbucheintrag prima und auch günstiger hinkomme, wobei mein bester Freund mich bei Liquiditätsengpässen im worst case (da müsste sehr viel schief gehen) auffangen kann.

    "Wenn das Leben Dir Zitronen präsentiert, mach doch einfach Limonade draus." ist ein unglaublich plakativer Binsen-Spruch.
    Aktuell aber kann ich ihm echt was abgewinnen.:007sonst:


    Und dass einige Aussagen des Maklers nicht stimmen, weiss ich inzwischen. Damit beschäftige ich mich dann ganz in Ruhe.

    Ein schönes Wochenende uns allen :005sonst:.
     
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