Von Privat an Gewerbe - Nebenkosten mit Mwst?

Diskutiere Von Privat an Gewerbe - Nebenkosten mit Mwst? im Abrechnungs-/Umlagmaßstab Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo, der private Vermieter A vermietet eine gewerbliche Einheit an B. Diese wird auch gewerblich genutzt. Diese Einheit unterliegt bei den...

  1. goldes

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    Hallo,
    der private Vermieter A vermietet eine gewerbliche Einheit an B. Diese wird auch gewerblich genutzt. Diese Einheit unterliegt bei den Heizkosten einem Wärmedienstleister, der die Heizkosten berechnet und die Mehrwertsteuer ausweisen könnte. Der Wärmedienstleister kann die Mehrwertsteuer bspw. der Brennstoffkosten in der Abrechnung ausweisen. Hat dieses für den gewerblichen Mieter irgendeinen Vorteil, da er ja von Privat mietet und der private Vermieter keine Mwst abführt?

    Also würde der gewerbliche Mieter die Mehrwertsteuer bspw. von den Heizkosten anteilig von den Stadtwerken wieder bekommen?
     
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  3. #2 immobiliensammler, 30.12.2017
    immobiliensammler

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    Wenn der Vermieter auf die Steuerfreiheit der Vermietungsumsätze verzichtet dann hat

    - der Gewerbemieter den Vorteil, wie Du Ihn oben beschrieben hat
    - der Vermieter einen ziemlichen Aufwand mit Umsatzsteuererklärung etc.

    Es werden dann aber nicht nur die Vorsteuern weiterberechnet, sondern der Mieter muss auf alles 19 % Mehrwertsteuer berechnen.

    Fiktiver Fall:
    10.000 Miete und 1.000 Euro NK-Vorauszahlung, dann werden daraus dann eben 10.000 + 19 % = 11.900 Miete (inkl. MWSt) und 1.000 + 19 % = 1.190 Nebenkosten (inkl. Mehrwertsteuer). Der Vermieter muss diese Steuer an das Finanzamt abführen, kann aber die tatsächlich von ihm gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer absetzen. Der Steuersatz variert dabei von 0 % (z.B. Grundsteuer, Versicherung, Müllabfuhr) über 7 % (Wasser) bis 19 % (Gas/Öl, Schornsteinfeger, etc etc.)

    Dem Gewerbemieter sind die 19 % Mehrkosten egal, da er die ja beim Finanzamt wieder als Vorsteuer geltend machen kann. Vorteil ist halt, dass so die in den Nebenkostenrechnungen enthaltenen Mehrwertsteuerbeträge an den Gewerbemieter nicht Brutto weiterbelastet werden.
     
  4. goldes

    goldes Neuer Benutzer

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    Der Vermieter verzichtet nicht auf die Steuerfreiheit der Vermietungsumsätze. Sprich, er kümmert sich nicht um die Umsatzsteuererklärung. Wie liegt der Fall, wenn der Vermieter keine Umsatzsteuererklärung macht, die Mwst aber für Heizungskosten ausweist, da diese ja auch auf den Abrechnungen erscheint und dieses dann an den gewerblichen Mieter weiterreicht. Bekommt der gewerbliche Mieter dann auf diese Positionen die Mwst vom Finanzamt wieder, wo der Vermieter aus Freundlichkeit den Mwst.-Anteil ausgerechnet hat und Brutto + Netto angibt?

    Also als Beispiel:
    Gesamtkosten Brennstoff bei 100 € Brutto / 84,03 € Netto.

    Der gewerbliche Mieter hat einen Anteil von 50% an den Brennstoffkosten:
    50€ Brutto / 42,02€ Netto

    Bekommt der gewerbliche Mieter nun 7,98 € Mwst. vom Finanzamt wieder?
     
  5. #4 immobiliensammler, 30.12.2017
    immobiliensammler

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    In dieser Konstellation (Mehrwertsteuerausweis ohne Abgabe einer Umsatzsteuererklärung) sollte sich der Vermieter dringend mit einem Steuerberater unterhalten, am besten noch mit einem Fachanwalt für Strafrecht (Stichwort wäre Steuerhinterziehung).

    Ich würde an Deiner Stelle das alles mit einem Steuerberater besprechen, der kann Dir dann auch vorrechnen, was Dich der Verzicht auf die Steuerfreiheit kostet (Aufwand bzw. Kosten für Steuerberater). Ohne Verzicht auf die Steuerfreiheit für Vermietungsumsätze sind diese eben steuerfrei, also darf dem Gewerbemieter keine Mehrwertsteuer ausgewiesen werden, vollkomen egal ob auf die Miete oder auf die Nebenkosten!
     
  6. Andres

    Andres
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    Wenn du wissen willst, wie das richtig geht: Lies dich zum Thema "Umsatzsteueroption" ein.
     
  7. #6 taxpert, 31.12.2017
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    Weißt ein Vermieter, der nicht gemäß §9 UStG zur USt optiert hat, gegenüber seinem Mieter offen USt aus, so schuldet er diese unberechtigt ausgewiesene USt gemäß §14c Abs.2 UStG. Der Mieter wiederum kann diese unberechtigt ausgewiesene USt nicht als VoSt geltend machen.

    Guten Rutsch [emoji323]

    taxpert
     
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