Voraussetzung einer Privatvermietung

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von KPK, 04.10.2014.

  1. KPK

    KPK Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ein Haus, welches sich direkt neben meinem Elternhaus befindet, steht nun seit einigen Tagen zum Verkauf. Inseriert wurde es durch die hiesige Sparkasse.
    Ich habe nun die Überlegung dieses Haus zu kaufen, herzurichten (für den Fall, es ist rentabel) und es sofort weiter zu vermieten. Es befindet sich direkt in der Nähe eines Schulzentrums, inkl. einer Hochschule, und würde es primär an Studenten, (Fach-)Schüler etc. privat vermieten.

    Geht das so einfach? Muss ich irgendwelche Voraussetzungen erfüllen? Ich meine hiermit das Stadium vom Hauskauf bis zum Inserieren für die Weitervermietung.
    Spontan dachte ich lediglich an folgendes Szenario:
    1. Hauskauf (Notar usw.), für den Fall die Renovier-Sanierarbeiten steigen nicht zu sehr aus
    2. Renovieren/Sanieren zu Einzelappartements
    3. Inserieren

    Für den steuerlichen Aspekt will ich einen Steuerberater aufsuchen, das ist nicht das Anliegen.



    mfg
    KPK
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 05.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 05.10.2014
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    der Punkt könnte teurer werden, wenn der Wohnungsschnitt das nicht so her gibt. Ich mein, du benötigst neben den Bäder und Küchen ggf. auch neue Wasser- und Abwasserleitungen, ggf. auch neue Stromleitungen bzw. -kreise, ect. Alles im allen könnte das also ein teurer Spaß werden.

    Als zweites muss dir klar sein, Studenten bleiben i.d.R. nicht ewig dort wohnen bzw. manchmal endet ein Studiengang abrupt auch schon mal im 1.Semester. Studenten können i.d.R. auch nicht jeden Mietpreis bezahlen und sie haben i.d.R. auch keine großen Sicherheiten. Wenn man dann noch davon ausgeht, das das die erste eigene Wohnung für einen Studenten ist + ggf. die Feierlaune, ect - sollte man sich gut überlegen, ob man ein ganzes Haus nur an Studenten vermieten will.

    Wie wäre es, wenn du statt nur Studenten lieber auf die Lehrer, Professoren, ect. gehst ? Dann müsste man das Haus nicht so arg umbauen, was kostenmässig sicherlich einiges ausmacht, zumal deren Einkommen i.d.R. gesichert wäre und diese Mietergruppe i.d.R. auch nicht sofort wieder umzieht. Ob sich überhaupt das ganze lohnt, das hängt natürlich vom Kaufpreis ab, sowie von den Umbau- bzw Renovierungskosten und was für Miethöhen bzw. wie die Nachfrage allgemein vor Ort ist, ab.
     
  4. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Es gibt doch sicherlich Familien, die auch wegen der Kinder lieber in ein Haus ziehen würden. Wenn die Schule in der Nähe ist, ist ein Haus doch perfekt. Die Sicherheit ist da auch anders, als bei Studenten.

    Du brauchst nur einen Mietvertrag unterschreiben und schon bist Du Vermieter. Es kommt allerdings auf den Mietvertrag an. Dazu kann icH Dir Haus und Grund empfehlen. Dort ist alles auf die Vermietung abgestimmt, und Du bekommst eine Kostenlose Rechtsberatung, wenn Du dort Mitglied bist.
     
  5. Duncan

    Duncan
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    Ein MFH? Ein EFH?
    Ein Geschäftshaus mit Wohnungen?

    Ein EFH an eine Studentengruppe/WG zu vermieten, würde ich nur in Erwägung ziehen wenn ich die Preise der Nachbargrundstücke drücken will und dass Haus eh in der Planung gen Abriss geht. :unsicher019:

    Bei einem Geschäftshaus mit studentenaffinem Gewerbe (Kopiershop, Späti, Gastro, ...) und relativ vielen kleinen Einzelwohnungen oder ähnlichem MFH hätte ich da weniger bedenken.
     
  6. KPK

    KPK Neuer Benutzer

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    Hi,

    es handelt sich um eine 2-Familienwohnung, die seit geraumer Zeit leer steht.
    Spontan dachte ich eher daraus Einzelappartements zu machen, d.h. mit Dusche/Bad, Bett, Spüle, Herd, Regal, Schrank, Tisch und Stuhl.
    ABER: Es muss sich finanziell eben von den Umbaumaßnahmen im Rahmen halten. Das ist für mich das A und O.

    Klar ist mir bewusst, dass das Studium auch mal endet, aber es ist eine Hochschule bzw. ein Schulzentrum. Es kommen somit immer wieder neue Schüler bzw. Studenten nach.
    Zum Punkt Sicherheit muss ich sagen, dass ich selber in meiner Studienzeit noch weiß, dass zusätzlich mein Vater als Bürge unterschrieben hat.


    Also würde mir "nur" ein gültiger Mietvertrag zum Mieter machen?
    Wie ist es mit Kaution bzw. Provision? Ja oder nein? Unter welchen Kriterien?


    mfg
    KPK
     
  7. Andres

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    Hä? (Ich weiß nicht, wie ich das besser formulieren soll.)


    Kaution ja. Höchstens drei Kaltmieten und sofern es der Markt hergibt auch genau so viel.

    Provision nein. Provision ist für Makler (die bei der Vermietung des Nachbarhauses an Studenten keine Mensch braucht), nicht für Vermieter.
     
  8. #7 Pharao, 05.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 05.10.2014
    Pharao

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    Hi,

    mal unabhängig von der Vermietbarkeit nach Umbau, dieser Umbau ansich wird m.E. schon nicht billig werden. Ist halt jetzt die Frage, ob sich das ganze überhaupt lohnt bzw. wann es sich lohnen könnte* ?

    *) Und hierbei solltest du evtl. Folgekosten die in den Jahren nach dem Umbau noch anstehen könnten, nicht vergessen. Von Leerstand, Reparaturen bis hin zu wieder Renovieren kann alles in den Jahren ggf. dann nochmals auftauchen.


    Soweit ja richtig, aber ein ständiger Wechsel macht dir u.a. zusätzlich mehr Arbeit. Mal abgesehen davon, das diese Mietergruppe i.d.R. nur zu bestimmen Zeiten wirklich aktiv nach Wohnungen sucht.

    Was nicht bedeutet, das es deswegen zB bei Mietende keinen Ärger geben kann .... :91:

    Äh :?

    Auf jeden Fall eine Kaution, außer du läufst gerne deinem Geld hinterher, falls es doch mal Streitigkeiten gibt. Grundsätzlich würde ich das Maximum (3KM) fordern, nur ist das je nach Ort & Mietergruppe manchmal nicht machbar. Mindestens 2KM sollten es aber sein.

    Provision kannst du garnicht verlangen und wenn du das über einen Makler machst, wieviel Geld hat deiner Meinung nach ein Schüler, Student :?
     
  9. KPK

    KPK Neuer Benutzer

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    sry!
    *zum VERmieter


    ok, ne ist ist ja nur Überlegung! Kein Muss bei DIESEM Objekt.

    Will nur wissen, auf was man in der Regel achten muss bzw. was berücksichtigt werden muss, um solch ein Projekt langfristig rentabel am Leben zu halten.

    Habt Ihr zufällig Tipps auf welche Objekte ich mich für sowas konzentrieren soll? Muss ja letztlich nicht an Studenten oder Schüler vermietet werden, sondern auch an Arbeitnehmern...
    Es ist wiegesagt kein Muss, aber falls sich mal was ergibt...


    mfg
    KPK
     
  10. #9 Pharao, 05.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 05.10.2014
    Pharao

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    Hi,

    den Markt vor Ort sich genau anschauen und dann kräftig das Rechnen anfangen.

    Nein, weil wir u.a. nicht deine finanzielle Lage kennen, deine Risikobereitschaft, in wie weit du dich mit Vermieten/Mietrecht auskennst, ect.

    Gegen wir doch noch mal zu dem Haus neben dir: Pluspunkt ist auf jeden Fall schon mal, der Weg dorthin wäre nicht weit, das hat m.E. Vorteile als Vermieter. Stellt sich aber trotzdem dann die Frage (alles jetzt mal nur ganz grob !), lohnt sich ein teurer Umbau in Einzimmerwohnungen (und billig wird das sicherlich nicht), wenn man die möglichen (realistischen) Mieteinnahmen dagegen rechnet unter Beachtung des Kaufspreises ?
     
  11. #10 Taliesin, 06.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 06.10.2014
    Taliesin

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    Wenn Du den Erwerb eines Hauses, der ja doch etwas komplizierter ist als der eines Regenfasses, als einfach bezeichnest, ja.

    Ich würde Dir VOR Erwerb eines Hauses zum Zweck der Vermietung den wichtigsten Gedanken anraten: Willl ich mir die Vermietung antun? Denn so leicht wie den Inhalt des Regenfasses wirst Du den Inhalt eines vermieteten Objekts nicht wieder los.
    Ansonsten gilt: Sobald Du einen Mietvertrag als Vermieter unterschreibst, bist Du Vermieter, mit allen Pflichten.
    (angeblich sollen Vermieter auch Rechte haben, aber die lassen sich ungleich schwerer durchsetzen, kannst ja mal ein bisschen im Forum stöbern)

    Gruß
    Tali
     
  12. Andres

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    ... und vielleicht schon deutlich früher. ;)
     
  13. #12 Papabär, 06.10.2014
    Papabär

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    Irgendwo hier im Forum finden sich diverse Diskussionen zum Thema Bürgschaft plus Mietkaution. Diese Konstellation birgt nämlich einige Fallstricke!




    @Taliesin: :148: Supi ... Dein Regenfass-Vergleich gefällt mir.
     
  14. KeefK

    KeefK Neuer Benutzer

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    Wer kümmert sich in diesem Fall eigentlich im Winter um das Schnee schippen des Gehwegs vor dem Haus?
    Der Vermieter? Der Mieter?
    Angenommen es lebt kein Erwerbstätiger in einer solchen Wohnung/in einem solchen Haus, sondern eben ein Student. Ich selber kann mich noch erinnern, dass ich meist von 8 Uhr bis 19 Uhr in der Uni war und dort die meiste Zeit verbrachte. In der Zwischenzeit kann doch durch weiter fallenden Schnee vieles passieren. Zum Beispiel Fußgänger, die den Gehweg könnten stürzen wenn nicht geschippt bzw. der Weg gesalzen ist.
    Oder hat der Vermieter die Aufgabe das zu machen?
    Bsp. wenn der Mieter nicht direkt, sondern etwas weiter weg, privat, wohnt. Nehmen wir mal als Entfernung von 20 km, dann wird das doch dann unmöglich, vor allem wenn der Vermieter hauptberuflich unterwegs ist und solch eine Vermietung nur "nebenbei" macht.
     
  15. dots

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    Grundsätzlich ist zunächst der Eigentümer der Immobilie in der Pflicht, den Schnee zu entfernen. Sollte er das nicht können, so kann er ja jemanden damit beauftragen.
    Es ist möglich, die Schneeentfernung per mietvertraglicher Regelung an den oder die Mieter zu übertragen. Auch der Mieter kann jemanden beauftragen, z.B. einen Hausmeisterdienst o.ä.
     
  16. KeefK

    KeefK Neuer Benutzer

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    Was hat man dann nur aus Sicht des Vermieters zu tun? Welche Möglichkeiten hat man in der Regel?

    Wir gehen also davon aus, dass es, ausgehend von diesem Thread, sich um ein Haus handelt, in dem sich zwei Einzelappartements befinden, in dem ein Student und ein Erwerbstätiger leben. In beiden Fällen verlassen beide früh um 6 Uhr das Haus und kommen aufgrund Uni und Arbeit erst immer am Abend heim.

    Der Vermieter wollte bei der Vertragsunterzeichnung der Mietverträge den beiden Personen schmackhaft machen, dass beide in den Wintermonaten keinen Schnee schippen müssen. Das war auch der Grund, warum sie die Wohnungen nahmen.


    Bei Garagenhöfen mit zum Beispiel 20 Garagen (anderes Thema) ist es doch auch so, dass die Mieter lediglich ihr Auto in die Garage fahren oder herausholen, wenn sie es brauchen. Schnee schippen habe ich die noch nie gesehen.
     
  17. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Dann wird eben jemand (zB ein Hausmeisterdienst) vom Vermieter mit der Durchführung des Winterdiensts beauftragt, die Kosten dafür finden sich dann in der Betriebskostenabrechnung wieder, werden also unterm Strich vom Mieter getragen.
     
  18. #17 Nanne, 26.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 16.11.2014
    Nanne

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    Bei Garagenhöfen hat nur der Autobesitzer zu tun, bei einem Haus kommt der Postbote,
    Zeitungszusteller usw. Das ist wohl der Unterschied.

    Schneeräumen ist doch auch eine Frage der zu räumenden Fläche. für ein paar qm ist
    es sicher ander zu bewerten, wie für 100 qm. Wenn Du noch dazu nebenan wohnen wirst,
    geht da auch was mit Goodwill, bei den Wintern die wir haben.......
     
  19. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Schneeräumen ist aus Vermietersicht vor allem eine Frage der Haftung! Aus diesem Grund sollte die Durchführung des Winterdiensts sinnvollerweise auf jemand anderen übertragen werden, damit nicht der Vermieter für Schäden oder Verletzungen wegen ungenügend ausgeführtem Winterdienst haftet.

    Also ich hab schon ganz unterschiedliche Winter erlebt: letztes Jahr wochenlang gar kein Schneefall, vorletztes Jahr Weltuntergang mit zeitweise 2 - 3 Räumgängen täglich...
     
  20. Nanne

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    1. Am besten einen Winterdienst beauftragen, der dann auch haftet.
    2. Schneeefall vorletztes Jahr, ich war xmal beim Räumen, meine Mitbewohner (Mieter)
    sind alle berufstätig und keiner wird mitten am Tag zum Schneeräumen schnell mal
    vorbei kommen. Wie gesagt, es kommt auf die jeweilige Situation an, auf das Ver-
    hältnis im Haus und die Räumfläche.

    Übertrage ich die Schneeräumpflicht den Mietern bin ich als V.in einer unsicheren Position. Letztendlich bin ich zur Überprüfung der Räumung auch noch verpflichtet.
    Fazit: entweder selber räumen oder Schneeräumdienst. .
     
  21. GJH27

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    Nur "oder"! Vor allem wegen der Haftung - und was wär, wenn man zB wegen ner schönen Grippe plötzlich ausfällt, wo kommt dann von jetzt auf gleich ein Ersatz her?
     
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