Voraussetzung für eigene Immobilien - Wo/Wie anfangen?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Nopp, 02.03.2016.

  1. Nopp

    Nopp Benutzer

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    Moin liebe Forumiten,

    ich habe nun entschieden, ob kurzffristig oder langristig sei dahingestellt, in das Immobiliengeschäft einzusteigen. Erstmal sehr klein.
    Grund dazfür ist, dass ich gerne eigenes in die Hand nehme, bzw. selbstständig arbeite, plane und auch durchführe. Nicht bezogen auf handwerkliche Tätigkeiten, sondern auf den "unternehmergeist". Habe kleinere IT-Projekte, neben meiner Arbeit, wo ich immer erfreut bin, wenn Geld einfließt. Würde irgendwann auch gerne komplett Selbstständig arbeiten wollen. Bin aber noch nicht ganz soweit.

    Nun ist meine Frage ganz strikt: Was benötige ich persönlich, sowie finanziell, um in das Immobiliengeschäft einzusteigen? Und wie fange ich am Besten an, ohne zu übertreiben, bzw. mir ein eigenes Loch zu graben? Habe mir hierzu auch schon diverse Lektüre besorgt, wie z.B. "Geld verdienen mit Wohnimmobilien: Erfolg als privater Immobilieninvestor". Muss ich natürlich nur noch lesen.
    Ich würde nur eine kleine Liste für mich im Kopf haben, die ungefähr so ausschaut:

    1. Viel Wissen über Immobilen und das dazugehörige Recht
    2. Kontakte (Makler, Anwalt, Hausverwaltung, Handwerker, ?, ?)
    3. Man sollte unternehmerisch veranlagt sein udn gut mit Menschen reden können
    4. Ist "viel" Startkapital nötig? Bei mir "noch" nicht vorhanden.
    5. ?
    6. ?

    Jetzt mal blauäugig gefragt: Mir hat ein Freund meiner Mutter angeboten, dass ich seine Garage kaufe, da er auswandert und sich nicht mehr damit befassen will. Lage ist so lala, in dieser Gegend wird öfters in Autos eingebrochen, die frei auf der Straße stehen. Daher denke ich, dass ne Garage sich theoretisch lohnen würde.
    Freundschaftspreis sind 3000€. Gebaut wurde die vor 6 Jahren. Strom ist vorhanden. Momentan bietet er die für 65€ an, hat laut ihm sogar ne Warteliste von Kunden.

    Ist natürlich ein sehr sehr kleiner anfang, das ist mir klar, aber um mit sowas von der Materie mehr Ahnung zu bekommen, lohnt sich so ein Schritt, da die Investitionssumme eher klein ist?

    Viele Grüße,

    Nopp
     
  2. AdMan

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  3. AJ1900

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    Relativ einfach. Am besten mindestens den Kaufpreis+Rücklagen deiner ersten Immobilie in bar, und grundsätzlich die Fähigkeit und die Bereitschaft handwerklich zu arbeiten und viele freie Wochenenden.
     
  4. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    doppelt
     
  5. Nopp

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    Ist dem wirklich so mit dem Kaufpreis? Ich kenne nahezu niemanden der Anfangs ohne Fremdkapital eingestiegen ist. Meist liest man hier sich von 10-30% EK.

    Handwerklich begabt bin ich nicht. Mein Bruder aber zum Glück
     
  6. dots

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    "Nur" noch lesen?
    Ah ja.
    Verstehen wäre auch gut.
    Spätestens dann kann ja nichts mehr schief gehen.
    ;-)

    Sorry, aber bei der Vorlage konnte ich nicht an mir halten. Ich hoffe, du bist mir nicht böse. :-)
     
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  7. Pitty

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    Problem Nr.-1, mache nie etwas mit der Familie zusammen. Kaufe alleine, wenn Du einen Handwerker brauchst, bezahle ihn. Nur so kommst Du auf einen grünen Zweig.

    Immos kaufen immer besser ohne Bank, gerade am Anfang um sich ein Polster auf zu bauen.

    Garage 3000€ ist schon mal gut. Gleich bar zahlen, schon bist Du Vermieter.
     
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  8. Duncan

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    Erster Punkt isch schon mal richtig gemacht. Vorher sich eine Birne machen und auch mal einschlägige Literatur zu raten ziehen ist heute irgendwie selten geworden.
    so schlecht bist da gar nicht bei, die Details kommen dann wenn du genauer angibst was dir vorschwebt.
    Klein zum Anfang hat den Vorteil, dass auch ein Totalausfall besser überstanden wird. So verkehrt finde ich die Idee mit der Garage nicht. Baulich sollte die bei dem Baualter noch gut in Schuss sein, hast du jemanden der das genauer einschätzen kann? (das wäre ein Kandidat für die obige Liste). Soll der Strom mit inklusive sein oder wie wird der abgerechnet? In einer Garage kann ich gut und gerne 3-4 große Kühlzellen betreiben...
    Bestehende vertragliche Bindungen? Instandhaltungsrücklagen? Steuern? Verwaltungsaufwand und Kosten? Wie ist die organisiert? Freistehend? Wem gehört der Grund und Boden? Pacht? WEG/Teileigentum? Du merkst, wenn man etwas in die Tiefe geht gibt es neue Fragen.

    Kapitalbedarf: deine Garage solltest du ohne zucken bar bezahlen können. Eine der lukrativsten Investments ist oft die selbstgenutzte ETW, da sollten mindestens 30% EK da sein, je mehr je besser, Optimum 120% und darüber.

    Du solltest jemanden haben, der die technische Seite der Immobilien sehr genau und gut einschätzen kann, der liefert dir die Grundlage die für den finanziellen Part ganz dringend mit benötigt wird. Du hast die Renditekünstler und Spekulanten, die mit minimalem Eigenkapital maximale Rendite erzielen wollen, irgendwie verschwinden die immer wieder...
    Immobilien sind vor allem immobil. Die sind langsame und schwerfällige Investitionen, das ist nichts für "ich werd mal schnell eben reich" das ist etwas für stetige, kontinuierliche Arbeit, so zumindest der mir bekannte, langfristig erfolgreiche Weg. Da kann ein gewisses Heimwerkertalent durchaus sehr hilfreich sein und viel Geld sparen - wie lange dein Bruder da den Handwerker spielt und du damit sparst wird sich zeigen, ich würde meiner Schwester ziemlich bald nen Vogel zeigen... Entweder gemeinsam oder gar nicht.
    Du solltest wirklich Lust darauf haben die für ein Haus krumm zu machen. Die Arbeit dahinter wird gerne unterschätzt. Du musst Lust darauf haben dich mit Mietern auseinander zusetzen, auch wenn du eine Hausverwaltung zwischen schaltest, letztlich wirst du entscheiden müssen.
     
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  9. Nopp

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    Hmmm, wie soll man grade am Anfang, wo das EK meistens klein ist, eine anständige z.B. Wohnung kaufen, die 100k kostet?
    Mit Mitte 20 wird man diesen Betrag meistens nicht rumliegen haben.
     
  10. Nopp

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    @Duncan: Danke für den ausführlichen Beitrag. Eine Frage hab ich jedoch. Warum ist die selbstgenutzte ETW am lukrativsten? Sie generiert ja theoretisch keinen Mehrwert durch passive Einnahmen durch Miete anderer.
    Auf deine anderen Fragen gehe ich später am Rechner ein :-)
     
  11. Duncan

    Duncan
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    Die Kohle von der Konfirmation/Jugendweihe, die der gesamten Ferienjobs, die deiner Nebenjobs als Schüler und ggf. als Student,...
    Informatikstudium schon erfolgreich abgebrochen? Wichtiger Lernpunkt für viele Studenten: mit einem Einkommen weit unterhalb der Sozialhilfe/ALG-2 glücklich sein können.
    Dann kann man auch super sehr viel mehr verdienen und diesen Lebensstandard beibehalten. So kann man richtig Geld ansparen.

    Banken kosten dich immer mehr Geld als sie dir geben. Das musst du erst mal zusätzlich erarbeiten. Banken sind richtig schlecht darin Geld zu verdienen, sie schaffen das nur wenn sie es andere verdienen lassen, dich und es dir dann abnehmen. Es lohnt sich also für dich nur, wenn du mit dem Geld, schneller sehr viel mehr Geld verdienen kannst als ohne. Für die Rechnung kannst dir ein Programm schreiben oder Excel malträtieren. Dazu kommt, die Banken können dann mit reden wann du wofür Geld haben musst, das kann sehr unangenehm sein. Und schon steht dir die Zwangsversteigerung ins Haus. Ohne Bank und nur aus eigenen Mitteln hast du weniger Risiko.

    weil die deine Ausgaben weiter absenken kann als eine identische Wohnung als Gewinn generieren wird. Konservativ gerechnetes Hausgeld+private Rücklage für die Wohnung in gleicher Höhe liegt merklich unter dem, was ich als Warmmiete dafür bezahlen würde...
     
  12. Andres

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    Nicht ganz ohne Grund schrob AJ1900 ja auch:
    Offensichtlich ist es möglich, in das Vermieterdasein zu starten, ohne auch nur einen einzigen Cent mitzubringen. Ich kann nicht garantieren, dass das immer schief gehen wird. Gerade am Anfang, wenn man wenig bis keine Erfahrung hat und Fehler machen wird - was um Himmels Willen nicht heißen soll, dass man mit mehr Erfahrung keine Fehler mehr machen würde - ist Sicherheit ein elementarer Bestandteil der Gesamtkonstruktion und diese Sicherheit vergrößert sich, je mehr Eigenkapital im Spiel ist.

    Und: Ja, am Ende solcher Überlegungen kann die Erkenntnis stehen, dass man sich ein derartiges Investment (noch) nicht leisten kann. Bei der aktuellen Goldgräberstimmung auf dem Immobilienmarkt könnte das vielleicht dazu führen, dass man zu besseren Konditionen kauft ...
     
  13. #12 BHShuber, 02.03.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    vergiss mal alles was du dir da als Fragenkatalog zurecht gelegt hast.

    Mein Rat an dich, spare jeden Monat 1200,00€ für die nächsten 10-15 Jahre, dann hast du ein beachtliches Eigenkapital mit dem du dann in diese Welt einsteigen kannst.

    In der jetzige Situation startest du, sofern, was ich zu bezweifeln wage überhaupt bekommst, mit Miese in Form einer Finanzierung, alleine die Zinsen auch wenn derzeit niedrig fressen deinen Gedanken im Grunde schon auf, bis du mit deinem Plan in die Gewinnzone kommst, bist du längst weg vom Fenster.

    "Aber die Finanzierung wird doch mit der Miete getilgt?" Diesen Einwand höre ich in der Woche garantiert 5mal und wäre schön wenn dies Wahr wäre.

    Dementgegen steht Leerstand, Mieter die die Miete nicht zahlen, u. U. Räumungsklage, Sanierung der Wohnung nach Mietnomaden und und und, lies mal hier im Forum was es alles gibt und auch nicht gibt, alles ist Möglich, diese Kehrseite des Glückes wird gerne ignoriert und verdrängt.

    Gruß
    BHShuber
     
  14. Pitty

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    Du bist mitte 20. Wie viel hast Du gespart? War es bisher der Zelturlaub oder doch lieber das Hotel im Süden?

    Wenn Du jetzt schon weisst, dass Du eine Immo möchstest, dann bist Du auf dem besten Weg.
    Genau musst Du jetzt sparen, wo es geht. Jeden Cent auf die Seite packen. Und mit 32 kannst Du Deine erste Immo ohne Kredit kaufen. Dann tut es nicht weh, wenn der Mieter mal nicht zahlt, Du einige Fehler bei einer Neuvermietung machst. Die Bank sitzt Dir nicht im Nacken.

    Ich war 32 bei der ersten Immo. Mit den Mieteinnahmen fleissig weiter gespart für die nächste und nächste. So wird man gesund grösser, aber bei einer Bank verdient immer die Bank an Dir. Und wenn Du ehrlich bist, lieber zwei Jahre länger sparen, als 5 Jahre Zinsen an die Bank zu zahlen.
     
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  15. Nopp

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    Wie kommst Du darauf, dass ich Studen bin, bzw. war? Ich habe eine Ausbildung zum Fachinformatiker, mit anschließender Aufstiegsfortbildung zum IT-Projektleiter, welche diesen November endet und 2 Jahre BE.

    Insofern man nicht mit Fremdkapital finanziert, sondern bar bezahlt hat, oder nicht? Ansonsten geht die Rechnung ja nicht auf.

    Da kommt er Knackpunkt. Vorhanden sind ca. 8k, weil mir erst vor knapp nem Jahr die Erkenntnis gekommen ist, dass ich zu verschwenderisch gelebt habe. Naja, Einsicht ist der erste Weg zu Besserung sagt man ja.

    Also lieber sparen, sparen, sparen und dann kaufen, ist Eure Divise?
    Warum gibt es denn so viele, die von 10% EK und 90% Fremdfinanzierung schwärmen und von so hoher Eigenkapitalrendite plaudern? Bringt ja eigentlich nichts, wenn man noch Kredit + Zinsen abbezahlen muss.
    Steige da noch nicht zu 100% durch, wenn ich ehrlich bin... :(

    Viele Grüße,

    Nopp
     
  16. Nopp

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    Also 1200€ kann ich sicherlich noch nicht weglegen. Ich bin grade mal bei der Hälfte.
     
  17. Duncan

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    die Art deiner Beschreibung deiner IT-Projekte erinnerte stark an den Typus abgebrochener Informatikstudent, der bekannteste Vertreter sicher Tim Pritlove. Komme ich später nochmal zu.
    Das kommt auf die Fremdfinanzierung drauf an, dann geht längerfristig die Rechnung auch auf.
    Aber dann ist es umso schwerer, als wenn man es nicht von der Pike aus gewöhnt ist und nur Stand halten will/muss als ein "downgrade", dann vermisst man nämlich was. Das fällt dem Studenten, der sich dran gewöhnt hat halt leichter, als jemand der von Anfang an sein Ausbildungsentgeld/Lohn/Gehalt auch gut ausgegeben hat. Den Partystudenten fällt das genauso schwer. ;)
    ja, trotzdem kann noch eine Finanzierung zusätzlich nötig sein. Aber ohne sparen wird das nichts.
    Dein Schluss ist absolut richtig. Klar ist bei so einer Finanzierung die Eigenkapitalrendite gigantisch. Die rechnet man ja auch in Prozent. 10% auf 1€ Eigenkapital hört sich super an, aber 5% auf 100.000€ Eigenkapital ist halt ne ganz andere Hausnummer. Um die Rendite ins unermessliche zu steigern wird dann halt knirsch auf knapp gerechnet, so lange sich die Welt an die Rechnung hält fein, das dauert in der Regel so lange, bis die Bank den größten Teil ihres eingesetzten Kapitals zurück hat und du immer noch deftige Schulden aus Zinsen, Gebühren, Provisionen usw. Ende vom Lied die Bank hat das Geld und die Immobilie und du hast Schulden und ggf. gleich das (Privat)Insolvenzverfahren mit dazu. Kann man mit Scheidungen, Unfällen und solchen Späßen natürlich erheblich beschleunigen.
    och, das geht den allermeisten so.
     
  18. #17 BHShuber, 03.03.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    ist besser als gar nichts, in jedem Fall einmal ein Anfang.

    Gruß
    BHShuber
     
  19. Nopp

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    Also ich habe damit eigentlich kein Problem. Nur dass ich mir den Luxus eines Autos gönne, da meine Familie leider nicht in derselben Stadt wohnt und ich gerne für einen längeren Zeitraum einkaufe. Ist nix besonderes, Fiat Punto, BJ 2002. Ist natürlich teuer so ein Auto.

    Denke ich auch. Das Gehalt wird ja schließlich über die Jahre aus steigen, somit auch die Höhe der monatlichen Ersparnisse.
     
  20. Duncan

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    die Kaufkraft sinken, die Ansprüche steigen... :15:
     
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  21. Nopp

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    Ich habe eigentlich nur soziale Ansprüche, wie Freunde, Familie oder Freundin.
    Wir ziehen nun sogar in eine kleinere Wohnung, weil uns ~60qm. Zu groß sind.
    Wir nutzen eigentlich nur das Schlafzimmer :83:.
    Wohnzimmer ist unbelebt. Und das andere halbe Zimmer ist der Wäsche und Hantelraum...
     
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