Voraussetzungen einer Mietwohnung

Diskutiere Voraussetzungen einer Mietwohnung im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Moin zusammen, wir sind im Begriff einen nahezu historischen Hof in Nordfriesland zu kaufen, welcher aus 3 Wohneinheiten besteht. Eine Wohnung...

  1. #1 Betty88, 11.06.2019
    Betty88

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    Moin zusammen,

    wir sind im Begriff einen nahezu historischen Hof in Nordfriesland zu kaufen, welcher aus 3 Wohneinheiten besteht. Eine Wohnung (150qm) und die Nutzflächen (100qm) werden wir selbst bewohnen, die beiden anderen (je 65qm) werden aktuell als Ferienwohnungen vermietet. Das möchten wir ändern und 2 Dauer-Mietwohnungen daraus machen.

    Daraus ergeben sich millionen Fragen, die Google mir bisher nicht befriedigend beantwortet, sodass ich auf euer Fachwissen hoffe: welche Voraussetzungen muss eine Wohnung erfüllen, um dauerhaft vermietet werden zu können?

    Aufgrund der bisherigen Nutzung als Ferienwohnung ist räumlich alles vorhanden (eigene Eingänge, Gärten, Wohn- und Schlafräume, Bäder, Küchen, Abstellkammern, Stellplätze). Allerdings gibt es zum Beispiel keine eigenen Verbrauchs-Zähler je Wohneinheit. Das gesamte Gebäude hat nur einen Stromkreislauf. Die Öl-Zentralheizung bedient das ganze Gebäude über einen Kreislauf. Und es gibt nur eine Haupt-Wasseruhr. Müssen wir je Wohneinheit eigene Kreisläufe schaffen? Müssen sonstige Standards eingehalten werden, an die wir bei einem so alten, aber sanierten Gebäude denken sollten?

    Das werden unsere ersten Vermietungen, weshalb ich auch für weitere Hinweise total dankbar bin (dass wir nicht reich werden und Mieter sch*** sein können, habe ich in diesem Forum schon eindringlich verstanden).

    Viele Grüße
    Betty
     
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  3. Andres

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    Das lässt sich nicht abschließend beantworten, aber ein naheliegender Anfang wäre die Frage nach der erlaubten Nutzung. Welche baurechtliche Nutzung ist hier im Moment genehmigt? Evtl. könnte eine Nutzungsänderung erforderlich werden. Bei "Hof" denke ich unweigerlich immer an "draußen". Außerhalb von Ortschaften darf man aber nicht einfach so Wohnnutzungen beginnen ...


    Vorgeschrieben ist nur die Verbrauchserfassung für Heizung und Warmwasser bei zentraler Bereitung. Sinnvoll erscheint sie mir in diesem Kontext auch für Kaltwasser und insbesondere den Strom.


    Eher nicht. ;)

    Du meinst, dass es nur einen Zähler gibt, ggf. auch die Sicherungskreise durch mehrere Wohnungen gehen. Das ist extrem ungünstig für dich. Bei sorglosem Umgang kann Elektrizität mühelos die teuerste Einzelposition unter den Betriebskosten werden. Es wäre besser, alles sauber zu trennen und jeder Wohnung einen eigenen Zähler zu verpassen. Den Strom sollen die Mieter dann selbst anmelden - das reduziert dein Risiko.


    Läuft über die Heizung auch die Warmwasserbereitung?


    Das wird wohl auch so bleiben, aber für die Wohnungen wären Unterzähler sinnvoll, damit man auch hier nach Verbrauch abrechnen kann. Sind die Leitungsnetze ausreichend getrennt, damit man nicht an jeder Entnahmestelle einen eigenen Zähler braucht?


    Wie alt ist es denn? Denkmalschutz? Allgemein kommen Bedenken eher aus dem Zustand (d.h. was in den letzten Jahrzehnten so alles (nicht) gemacht wurde) als aus dem absoluten Alter.


    Hast du denn schon einmal überlegt, ob man die bisherige Nutzung als Ferienwohnung nicht fortführen könnte? Falls nein, woran scheitert das?
     
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  4. #3 Betty88, 11.06.2019
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    Vielen Dank, Andres!
    Meinen Partner stört die Vorstellung ständig Fremde auf unserem Grundstück zu sehen und die Ferienvermietung bringt auch ein paar Verpflichtungen mit sich, an die wir uns nicht unbedingt binden möchten.
    Baujahr ca. 1937/1938 und 80er Jahre, Sanierungen und Umbaumaßnahmen 2004 und 2008 (aus letzterem stammen die Ferienwohnungen und Heizung), insgesamt ein sehr gepflegtes Objekt mit guter Substanz, allerdings ohne moderne Energiestandards.
    Ich denke, wir werden die örtlichen Elektriker und Installateure einmal bemühen uns einen KVA für die "Trennung" der Wohnungen zu unterbreiten (Warmwasser läuft über Solaranlage auf dem Dach mit Warmwasserspeicher), Auszug aus dem Grundbuch und Baulastenverzeichnis wird uns gerade besorgt, dieses Vermietungsthema beschäftigt uns aber natürlich nebenbei, weil es einen wesentlichen Teil zur Kaufentscheidung beiträgt...
     
  5. Andres

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    Beides kann euch auch bei einer Vermietung treffen. Es ist halt auch eine finanzielle Entscheidung: Um den Betrieb als Ferienwohnung fortzuführen, müsste man wahrscheinlich gar nichts umbauen.

    Ich kann überhaupt nicht beurteilen, welches die bessere Entscheidung wäre, würde das aber sehr sorgfältig abwägen.


    Man weiß nie, in welchem Umfang in Zukunft Nachrüstpflichten für die energetische Ausstattung beschlossen werden. Grundsätzlich vermute ich bei einem Bau aus den 80ern eine gedämmte oberste Geschossdecke und damit eher keinen akuten Nachrüstbedarf. Näheres sagt dir ein Sachverständiger, vorzugsweise bei einem Ortstermin. Gerade bei solchen An- und Umbauten möchte ich eine zweite Meinung hören. Ist ja doch ein erhebliches finanzielles Risiko ...

    Sehr hohe Heizkosten beeinflussen früher oder später auch die erzielbare Kaltmiete. Dem Mieter ist ja halbwegs wurscht, wofür er Geld zahlt.

    Gibt es eigentlich einen Energieausweis?


    Das aber nur als Unterstützung für die Ölheizung? Dafür ist dann auf jeden Fall eine Verbrauchserfassung erforderlich, nämlich ein zentraler Wärmemengenzähler für das Warmwasser plus Wasseruhren für jede Wohneinheit. Ich würde - wenn man dann schon einmal dabei ist - auch den Betriebsstrom der Heizanlage sauber trennen und durch einen Zähler erfassen. Schätzung wäre zwar zulässig, aber gerade mit der zweiten Umwälzpumpe für die Solarthermie würde ich lieber messen als schätzen.


    Egal ob nun Ferienwohnung oder Mietwohnung: Bevor man sich so einen Klotz ans Bein bindet, möchte man doch halbwegs sicher sein, dass es für das Angebot auch eine angemessene Nachfrage gibt, außerdem natürlich auf ein vernünftiges Verhältnis von Kaufpreis und erzielbarer Miete. In jedem Fall würde ich niemals Vermieter werden wollen, weil es sich irgendwie ergeben hat, weil an dem neuen Eigenheim noch Nebengebäude hängen, die man selbst nicht nutzen will oder aus ähnlichen "passiven" Überlegungen heraus. Das sollte schon eine aktive Entscheidung für diese Form der Geldanlage und wirtschaftlichen Betätigung sein. Alles andere gibt auf Dauer nur Frust.
     
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  6. #5 Betty88, 11.06.2019
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    Wahnsinn, das ist ja schon fast eine Lebensberatung. Daumen hoch!

    Dann hole ich gern etwas aus und lese gern Fremdmeinungen - auch wenn mich wundert, dass dieses Forum insgesamt sehr skeptisch gegenüber Vermietungen gestimmt zu sein scheint...?

    Wir wollen eigentlich bauen. Seit 2 Jahren. Geld ist da, Haus ist fertig geplant, Bauunternehmen gefunden. Aber wir finden einfach auf Biegen und Brechen kein geeignetes Grundstück. Deshalb haben wir als Plan B gedacht, eine Immobilie zu erwerben, die man nach wenigen Jahren gut weiter verkaufen oder eben vermieten kann oder etwas zu kaufen, wo man sogar direkt vermieten kann, um den Abtrag zu „unterstützen“ und sind dabei auf den Hof an der Nordsee gestoßen. Die Idee ist, unser Eigenkapital jetzt so zu investieren, dass wir uns einen Neubau in 5-10 Jahren noch (bzw. wieder) leisten können. (das Darlehen für den Hof können wir uns auch ohne die Mieteinnahmen leisten, sind also nicht zwangsläufig auf eine perfekte Dauervermietung angewiesen - wenn doch diese wünschenswert ist)

    Auf dem Hof können wir uns richtig gut vorstellen zu leben, deshalb investieren wir jetzt so viele Gedanken in diese Vermietungssache. Ferienvermietung - das ist bestimmt tatsächlich eine persönliche Entscheidung - kommt für uns auf Dauer nicht in Frage. Deshalb wollen wir jetzt einmal prüfen, was wir in Dauervermietungen zeitlich und finanziell investieren müssten.

    Energieausweis kommt zusammen mit den anderen Unterlagen übernächste Woche bei unserer nächsten Besichtigung.

    Gedämmte Obergeschoss-Decke und gedämmte Heizungsrohre in nicht beheizten Räumen prüfen wir dann auch. (Wir sind wirklich auf Neubau eingestellt und fuchsen uns gerade erst in das Thema Bestandsimmobilien)

    Als nächstes wird dann wichtig abzuschätzen, welche Kosten für die Separierung der Wohnungen auf uns zukämen.
     
  7. Andres

    Andres
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    Wenn du magst, hole ich dann auch mal aus. ;) Sonst geht es nach dem nächsten Zitat weiter.

    Die Sache mit der Vermietung stellt sich eben von innen etwas anders dar als von außen. Von außen gesehen ist der Vermieter der Raffzahn, der für null eigene Arbeit die Miete einstreicht, für die der Mieter ca. ein Drittel des Monats schuften muss. Sehr beliebt ist auch der Vergleich von Mieteinnahmen mit verzinslichen Geldanlagen, wie z.B. einem Sparbuch. Von innen merkt man dann erstens, welcher Aufwand wirklich dahinter steckt, insbesondere wenn man selbst verwaltet, und lernt zweitens sehr eindrücklich den Unterschied zwischen Umsatz und Gewinn: Auch wenn man monatlich hohe Zahlungen erhält ist bei einem Verkauf nach Jahren nicht gesichert, dass man tatsächlich etwas verdient hat. Wenn man das Geschäft nicht als großes Unternehmen betreibt (die haben etwas andere Möglichkeiten, Geld zu verdienen) oder abbezahlte Immobilien erbt, stellt sich die Geschichte deutlich weniger glamourös dar, als in der öffentlichen Wahrnehmung.

    Du startest hier eine selbständige unternehmerische Tätigkeit neben deinem Hauptberuf. Wenn man das verstanden hat, ist man auf dem richtigen Weg. Bei ehrlicher Selbsteinschätzung wäre das für die Mehrheit der Weg nach draußen ...

    Dazu kommt, dass du in dieser Branche wunderbar zwischen drei Fronten eingekeilt bist:
    • Auf der einen Seite stehen Leute aus dem Bereich Wirtschaft/Finanzen, deren Einkommen an Geschäftsabschlüssen hängt, insbesondere an Immobilienkäufen. Dazu gehören z.B. Banker, Makler, Notare. Denen ist weitgehend egal, ob du mit deiner Immobilie jemals Geld verdienst - die verdienen daran, dass du das Ding kaufst.
    • Fraktion zwei sind die Mieter. Auch denen ist völlig egal, ob du mit der Nummer etwas verdienst. Die zahlen (bestenfalls) brav ihre Miete und erwarten dafür (bestenfalls nur) die vereinbarte Gegenleistung. Im Rücken habe sie eine günstige Rechtslage und die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Mietsache.
    • Nummer drei sind Handwerker, Bauunternehmer, Architekten, ... allgemein Leute, auf die du zur Erbringung deiner Leistung an die Mieter angewiesen bist. Auch denen ist völlig wurscht, wie es dir wirtschaftlich geht. Die hätten gerne Aufträge von dir und erwarten, dass ihre Rechnungen bezahlt werden. Die Sitten in der Baubranche sind mitunter auch etwas rau. Das geht von geschäftstüchtiger Schlitzohrigkeit über diskutable Schlechtleistung bis zu offenem Betrug. Wer seine Pappenheimer kennt, kann sich damit durchaus arrangieren. Außenstehende werden durchaus über den Tisch gezogen.
    Alle drei Lager haben eine Interessenlage, die sich mit der des Vermieters überhaupt nicht deckt. Da ist also keine Hilfe zu erwarten. Dann gibt es noch ein paar Gastdarsteller, wie z.B. das Finanzamt. Die haben zwar keine wesentlichen Interessenskonflikte mit dir, sind aber auch keine besondere Hilfe. Deren Spezialität ist dafür ein straff geführtes Inkasso - du willst da keine Schulden haben.

    Die einfache Erkenntnis ist: Als Vermieter musst du selbst zusehen, dass deine Interessen gewahrt werden. Das erfordert neben umfangreichen Kenntnissen vor allem die richtige Einstellung, vor allem Skepsis. An der Wirtschaftlichkeit der Unternehmung hast ausschließlich du selbst ein Interesse. Fremde Berechnungen sind also grundsätzlich verdächtig. Wenn man das kann, ist die Vermieterei ein Geschäftsfeld wie jedes andere auch, also mit schönen und weniger schönen Seiten.


    Wenn der Hof dann wieder verkauft werden soll, müssten also in der Zwischenzeit die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notar, ggf. Makler) und natürlich eure anfänglichen Investitionen wieder eingespielt werden. Das passiert entweder über die Miete (unwahrscheinlich) oder über den Verkaufspreis - das nennt man dann Immobilienspekulation und die war schon immer riskant. Noch ohne je Zahlen gesehen zu haben, ist es für mich eher unwahrscheinlich, dass nach Abzug aller Kosten noch eine Rendite bleibt, die man nicht auch wesentlich stressärmer mit weniger riskanten Geldanlagen erzielt hätte.

    Dazu kommt die niedrige Flexibilität (Käufer finden, Finanzierungslaufzeit, ...) und der Aufwand, mehrere Immobilien gleichzeitig zu managen, obwohl man eigentlich "nur" ein Eigenheim bauen wollte. Ich bin da skeptisch - und du weißt jetzt warum.
     
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  8. #7 Aktionär, 12.06.2019
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    Hallo!
    Ohne jetzt im Detail auf deine Fragen einzugehen, macht mir doch der zitierte Satz alleine schon einige Kopfschmerzen. Ferienvermietung hätte wenigstens den Vorteil, dass die Personen, die da zu Besuch kommen schnell wechseln, wenn man mal an den/die falschen Fäste gerät. Bei Dauervermietung kann das erst recht an die Nerven gehen, wenn man den Mieter kurzfristig nicht wieder loswerden kann. Wer aber generell keine Fremden auf dem eigenen Grundstück haben möchte, der sollte nicht über Vermietung, in welcher Form auch immer, auf dem eigenen Grundstück nachdenken. Das passt einfach nicht zusammen.
     
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