Vorauszahlung bei Nebenkostenabrechnung herausrechnen

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von miwaser, 22.10.2015.

  1. #1 miwaser, 22.10.2015
    miwaser

    miwaser Neuer Benutzer

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    Guten Tag.

    Die Wohnung ist zur Zeit an 4 Personen vermietet. Alle 4 Personen haben ihren eigenen Mietvertrag. Bislang gab es in der Wohnung schon 2 Auszüge, also muss insgesamt eine Nebenkostenabrechnung für 6 Personen erstellt werden.

    Jede Mietpartei leistet pro Monat eine Vorauszahlung von 65,00 € als Nebenkosten. Darin enthalten: Strom, Gas, Betriebskosten nach BetrKV, GEZ (mietvertraglich geregelt, da über den Vermieter organisiert), Internet (mietvertraglich geregelt, da über den Vermieter organisiert).

    Alle 4 Personen sind im gleichen Monat, September 2014, eingezogen. Die Betriebskostenabrechnung für 2014 wurde von September 2014 - Dezember 2014 abgerechnet, da diese auf 01.01.2014 - 31.12.2014 lautet. Nun kam die Strom- und Gas-Abrechnung der Stadtwerke, die von 01.09.2014 - 30.09.2015 lautet. Strom und Gas wird über den Vermieter organisiert, weswegen es hier zwei unterschiedliche Abrechnungen gibt.

    Da für das Jahr 2015 noch keine Betriebskostenabrechnung vorliegt kann hierfür noch keine Abrechnung erstellt werden. Für Strom und Gas sollte nun über den 1-Jahres-Zeitraum gesamt abgerechnet werden. Allerdings entsteht dann das Problem, das die Mieter einen großen Anteil ihrer Vorauszahlungen zurückerhalten, da die Betriebskosten noch nicht abgerechnet werden können. Sollte dann 2016 die Betriebskostenabrechnung für den 01.01.2015 - 31.12.2015 eintreffen würde es sich nicht verhindern lassen, dass für diese Abrechnung die Mieter nachzahlen müssen, da kein Puffer mehr für 01.01.2015 - 30.09.2015 besteht, wenn nun die Nebenkosten mit vollem Betrag von 65,00 € verrechnet werden.

    Die Frage ist nun also: Ist es möglich aus den Vorauszahlungen einen Teil herauszurechnen, der in etwa der Jahresgesamtsumme der letzten Betriebskostenabrechnung entspricht? Oder ist dies rechtlich nicht möglich? So würde ein kleiner Puffer für die Mieter übrig bleiben.

    Grüße,
    miwaser
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen 2, 22.10.2015
    Glaskügelchen 2

    Glaskügelchen 2 Erfahrener Benutzer

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    Warum wartest du nicht bis Anfang nächsten Jahres und rechnest dann alles auf einmal ab?
    Oder hab ich da grade einen Denkfehler?
     
  4. Andres

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    Mit anderen Worten: Die Abrechnung 2014 ist fehlerhaft, wenn auch zu Gunsten der Mieter. Heizkosten müssen nach Leistungsprinzip abgerechnet werden.


    Die Mieter müssen solche überlappenden Teilabrechnungen nicht akzeptieren. Das ergibt sich insbesondere aus § 556 Abs. 3 BGB. Den Grund dieser Regelung kann man an deiner Schilderung wunderbar erkennen: Es entsteht ein intransparentes Chaos aus Teilabrechnungen, über- und unterdeckenden Vorauszahlungen und Abrechnungszeiten und der Mieter kann nie wissen, ob ihm nun endgültig alle Kosten bekannt sind.

    Durch die erste Abrechnung ist der Abrechnungszeitraum auf das Kalenderjahr festgelegt. Obwohl das nicht für alle Zeiten bindend ist, kannst du davon nicht willkürlich abweichen.


    Wie wäre es, wenn man die Abrechnung für den Anfang von jemandem erstellen lässt, der von der Materie Ahnung hat? Das könnte einige sehr teure Lehrstunden sparen. Wenn man dann einen funktionierenden Modus etabliert hat, kann man ja wieder selbst übernehmen.
     
  5. #4 sara, 22.10.2015
    Zuletzt bearbeitet: 22.10.2015
    sara

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    noch
    umfasst in der Regel alle Betriebskosten.
    Hast du diese 3 Monate ohne Strom und Gas abgerechnet?
    hast du da denn die anteiligen Vorauszahlungen von je 65 € angerechnet?
    (Diese Abrechnung war auf jeden Fall ein Fehler)

    Am einfachsten ist es den Jahres - Abrechnungszyklus der Betriebskostenabrechnung der Rechnungslegung des Gaslieferanten beizubehalten.

    Denn die Heizkosten müssen nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden.
    http://www.vermieter-ratgeber.de/im-fokus/bgh-macht-betriebskostenabrechnung-noch-komplizierter

    Die anderen Betriebskosten können auch nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden.

    das ist auch normal.
    Du kannst die Betriebskostenabrechnung erst 2016 für 2015 machen.

    Wenn du unbedingt zwei Betriebskostenabrechnungen pro Jahr machen willst, kannst du den Betrag auch auf beides aufteilen. Jedoch solltest du das dann auch klar definieren.
    Strom u. Gas z.B. 35 Euro
    andere Betriebskosten lt. Vertrag 30 Euro
    die jeweils dann als Vorauszahlung in der Abrechnung auch genannt werden.

    jeweilige Guthaben sind auszuzahlen bzw. Nachforderungen zu zahlen.

    (So wie ich das rausgelesen habe, hast du Strom und Gas auch für Sept. - Dez. 14 noch nicht abgerechnet oder?)
     
  6. #5 Glaskügelchen 2, 22.10.2015
    Glaskügelchen 2

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    Aber die Heizkosten wurden doch noch gar nicht abgerechnet, wenn ich es richtig verstanden habe. Die sollen jetzt erst abgerechnet werden. Und dann 2016 wieder die restlichen Betriebskosten.
    Mit der Abrechnung von Gas und Strom könnte man aber doch warten bis man Anfang 2016 die restlichen Zahlen hat, und dann komplett abrechnen.
    Oder wo liegt mein Denkfehler?
     
  7. #6 sara, 22.10.2015
    Zuletzt bearbeitet: 22.10.2015
    sara

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    Dass dann die 3 Monate für 2014 im Grunde nicht mehr abgerechnet werden können... :unsicher032:
     
  8. #7 miwaser, 22.10.2015
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    Also das mit dem "Verbrauchsprinzip" ist mir durchaus klar, ist aber hier in der Wohnung etwas anders. Die Heizung, welche ja normal in den Betriebskosten steckt, steckt bei uns nicht in den Betriebskosten, da die Heizung komplett über Gas funktioniert. Bedeutet also, wenn die Heizkosten abgerechnet werden sollen, dann stecken diese in der Gasrechnung und sind nicht irgendwie herausrechenbar, da das Warmwasser auch noch über Gas läuft. Das bedeutet bei uns: Der Hausverwalter legt eine Betriebskostenrechnung vor, die die kompletten Betriebskosten beinhaltet. Dabei wird auch auf der Abrechnung direkt der Anteil gekennzeichnet, der auf die Mieter umlegbar ist und ihnen angerechnet werden kann. Eine Heizung ist da nicht integriert.

    Das ist nur der "Anfang" der Vermietung, deswegen gab es auch eine kleine Teilabrechnung. Die Betriebskosten lagen ganz normal in einer 1-Jahres-Abrechnung (01.01.2014 - 31.12.2014) vor. Allerdings wohnte der Eigentümer selbst von 01.01.2014 - 31.08.2014 in der Wohnung, weswegen hier für die Mieter ja klar keine Kosten anfallen, sondern nur für den Zeitraum 01.09.2014 - 31.12.2014. Damit ist das Prinzip der 1-Jahres-Abrechnung doch erfüllt, oder?

    Wir müssten nun eine Abrechnung für Strom- und Gas anfertigen, die oben geschilderten Zeitraum von 01.09.2014 - 30.09.2015 abdeckt, da dies nunmal der Abrechnungszeitraum des Versorgers ist. Unsere Betriebskostenabrechnung für das alte Jahr erhalten wir vom Hausverwalter meist erst im August des neuen Jahres. Sprich in etwa 08.2016 erhalten wir die Betriebskosten für 01.01.2015 - 31.12.2015.

    Da man sich ja immer an das 1-Jahres-Prinzip halten muss werden wir also nie mit der Abrechnung der Betriebskosten und der Abrechnung des Energieversorgers auf ein gleiches Datum kommen.


    ---
    An welche Stellen wendet man sich da bzw. wie nennt man Leute, die sich darum kümmern?
     
  9. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Sie gehört zu den Betriebskosten, auch wenn sie nicht von der WEG abgerechnet wird.

    Das ist bei den meisten Häusern mit Gasheizung so und somit nichts besonders.

    Auch, dass die Abrechnungszeiträume getrennt sind, ist kein Grund zwei Abrechnungen zu machen.
    Nur die Heizung u. Warmwasser ist nach dem Leistungsprinzip abzurechnen und gibt dadurch den Jahreszyklus vor zu welchem man die Betriebskostenabrechnung am sinnvollsten macht.
     
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  10. Andres

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    Einiges hat sara ja bereits klargestellt, nur noch einmal ganz deutlich:

    Es ist dir nicht klar, denn sonst hättest du die obere Aussage nicht getroffen. Du liest den Stand des Gaszählers zum Abrechnungsstichtag ab und kannst damit die Rechnung des Versorgers aufteilen in den Teil, der im alten BK-Abrechnungjahr geleistet wurde, und den Teil, der im neuen BK-Abrechnungsjahr geleistet wurde. Das ist eine Abrechnung nach Leistungsprinzip.

    Es ist auch völlig normal, dass die Abrechnungszeiträume diverser Versorger nicht mit dem Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten zusammenfallen. Stell' dir mal vor, wie das in einem Objekt mit Ölheizung und großem Tank abläuft!


    Hausverwalter bzw. Hausverwaltung, Abrechnungsservice. Anbieter, bei denen man die Geräte zur Verbrauchserfassung mieten kann, bieten das häufig auch an. Haus & Grund hat da eine Kooperation laufen und wenn du mit eurem WEG-Verwalter nicht gerade auf Kriegsfuß stehen würdest, wäre auch das ein geeigneter Ansprechpartner.
     
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  11. #10 ImmerPositiv, 23.10.2015
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    Man kann beim Gasanbieter auch eine Simultanrechnung erstellen lassen bzw. eine Zwischenrechnung für den Zeitraum ;-)

    Zählerstand am *Stichtag* (also im Zeitraum der *eigenen Abrechnung* am Gaszähler Ablesen, an den Gasversorger übermitteln und eine Simultan/Zwischenabrechnung anfordern, so wird das hier bei uns von vielen gehandhabt.

    LG
    ImmerPositiv
     
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