Vorauszahlungen für Nebengebäude/Remise? Wie ist das bei Garagen?

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Wired, 10.04.2013.

  1. Wired

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    Auf einem Grundstück steht ein Mehrfamilienhaus, in dem Wohnungen, Praxen und Läden vermietet sind. Für alle Mieter werden die Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet, bei den meisten auch die Betriebskosten. Es werden Vorauszahlungen verlangt, keine Pauschalen.

    Auf dem Hof ist ein Nebengebäude, dass bisher für den Hauswart oder für die Fahrräder der Mieter genutzt wurde. Nun soll die Remise evtl. vermietet werden. Da das Gebäude nicht beheizt ist, fallen ja keine Heizkosten an, was ist aber mit den Betriebskosten?

    Es gibt dort weder eine Wasserversorgung noch einen Stromanschluss. Was ist jedoch mit Strassenreinigung, Müllabfuhr, Grundsteuer usw.?

    Wie wird dieses "Problem" bei Nebengebäuden wie Geragen behandelt? Wird für vermietete Pkw-Stellplätze z. B. Müllabfuhr umgelegt?
     
  2. AdMan

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  3. GJH27

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    Vorweg: wenn es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis handelt, kann eine Mieterhöhung über eine Änderungskündigung durchgeführt werden, Kappungsgrenze oder Mietspiegelwert gibt es hierfür nicht...

    Am einfachsten wär also hier, meiner Meinung nach, eine Pauschalmiete "einschließlich aller Betriebskosten" zu vereinbaren. Sprich: Du überlegst Dir, wie hoch die monatliche Miete sein soll und in welcher Höhe der Mieter an den anfallenden Betriebskosten beteiligt werden soll. Die Summe dieser beiden Beträge evtl noch auf ganze ...5,00 oder ...0,00 (auf)runden und diesen Betrag dann als Pauschalmiete ansetzen.

    Nachtrag: Eine jährliche Abrechnung der Betriebskosten entfällt bei dieser Regelung.
     
  4. Wired

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    Vielen Dank aber das Problem liegt nicht in der Ausgestaltung des neuen Vertrags für das Nebengebäude. Ausserdem werden die Abrechnungen eh erstellt, Vorauszahlungen könnten also auch dafür abgerechnet werden.

    Die Frage ist, ob Betriebskosten durch das Nebengebäude überhaupt entstehen?

    Das Problem sind andere Mieter, die meinen, da nun das Nebengebäude vermietet ist, müsse es in die Abrechnung mit einbezogen werden. Dadurch würde sich die Berechnungsgrundlage (Gesamtfläche) um ca. 3% grösser.

    Deshalb meine Frage, wie andere VM z. B. Garagen abrechnen oder vermietete Kellerräume.
     
  5. #4 lostcontrol, 11.04.2013
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    ich denke dass betriebskosten wie grundsteuer, versicherungen usw. durchaus auch für nebengebäude anfallen.
    diese müssten also bei den mietern auch rausgenommen werden.

    wie reagieren denn die mieter darauf dass sie künftig keinen überdachten abstellplatz für ihre fahrräder mehr haben werden? wurde ihnen der mietvertraglich zugesagt?

    da kann ich dir jetzt nicht folgen - wie kann da denn die gesamtfläche grösser werden?
    eigentlich müsste die fläche für die mieter jeweils kleiner werden, wenn sie bisher für das nebengebäude mitgezahlt haben...

    wir haben grundsteuer, versicherungen usw. für "nebengebäude", die den mietern nicht zur verfügung standen, bisher immer rausgerechnet und selbst bezahlt.
    dürfte man das denn den mietern aufs auge drücken? ich kann mir irgendwie nicht vorstellen dass das rechtens wäre...
     
  6. GJH27

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    Achso, dann hab ich das falsch aufgefasst, sorry.

    Die BK, die von der Vermietung betroffen sind, müssen natürlich neu verteilt werden, also Grundsteuer, Oberflächenwasser etc. Was nur für das Wohn- / Geschäftshaus zutrifft, bleibt unverändert.
     
  7. Wired

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    Es vergrössert sich die Berechnungsgrundlage (Fläche): wurde bisher für die Gesamtfläche z. B. 2000 m² angegeben, kommt nun die Fläche des Nebengebäudes hinzu. Der m²-Anteil schrumpft also von 1/2000 auf z. B 1/2020.

    Wenn sich daraus aber ergibt, dass z. B. die Grundsteuer um 1% für die Bestandsmieter sinkt, obwohl nicht weniger Grundsteuer entrichtet werden muss, ist das nur bedingt nachvollziehbar. Und spätestens wenn das Nebengebäude irgendwann nicht mehr vermietet ist und die abgerechneten Kosten entsprechend wieder um 1% steigen, ohne das mehr Kosten entstehen, werden die Bestandsmieter das auch nicht gut finden.

    Werden also die m² der Pkw-Stellplätze immer in die Abrechnung z. B. der Grundsteuer einbezogen? Ich kann's mir nicht vorstellen. Und was ist mit Müllentsorgung? Ein Mieter mit Stellplatz produziert keine Extra-Müll weil er den Stellplatz hat aber für einen fremd vermieteten Stellplatz sieht das durchaus anders aus. Muss also für den einen Müllentsorgung anteilig umgelegt werden und für den anderen nicht?
     
  8. #7 lostcontrol, 11.04.2013
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    ich komm immernoch nicht so wirklich mit. dein grundstück wird ja nicht grösser.
    hast du bisher die kosten für das nebengebäude auf die mieter umgelegt oder wie ist das zu verstehen?
    der anteil der mieter müsste kleiner werden, die gesamtfläche aber bleiben. nur so wird ein schuh draus.

    wieso nicht? ich finde das nur logisch.
    allerdings würde ich als mieter vermutlich die alten betriebskostenabrechnungen beanstanden diesbezüglich - immerhin wurde da offensichtlich was abgerechnet was nicht hätte abgerechnet werden dürfen, nämlich die kosten für ein nebengebäude das den mietern garnicht zur verfügung stand.

    das müssen die mieter auch garnicht bezahlen - das ist wie mit einer leerstehenden wohnung - die grundsteuer für diese wohnung darfst du ja auch nicht einfach mal eben auf die anderen mieter umlegen.

    ja sicher - es ist nur die frage wer dafür bezahlt, wenn die stellplätze den mietern garnicht zur verfügung stehen darfst du von ihnen auch kein geld dafür verlangen.

    mir ist jetzt nicht so ganz klar inwiefern man durch das nutzen eines stellplatzes müll erzeugt, könntest du das bitte erklären?
     
  9. #8 GJH27, 11.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 11.04.2013
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    Naja, die Grundsteuer betrifft ja das ganze Grundstück, ist also auf alle Mieteinheiten aufzuteilen. Unabhängig von der Frage, was künftig irgendwann mal sein kann und was die Mieter gut finden... ;-)

    Ich kenn's so, dass die Müll-Kosten nur auf die Wohnungen* berechnet werden, genau wie Frischwasser und Schornsteinfeger.

    * In diesem Fall natürlich auch auf die Geschäftsräume.
     
  10. Wired

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    Die Fläche des Nebengebäudes wurde bisher in die Berechnung nicht einbezogen, weil es nicht, bzw. von allen Mietern genutzt wurde (ohne in irgendwelchen Verträgen zu stehen).

    Das würde also bedeuten, dass alle Flächen (Nebengebäude, Hof, Kellerräume, Grünstreifen u.s.w.), die evtl. irgendwann mal vermietet werden könnten, in den Abrechnungen als "Leerstand" zu Lasten des Vermieters auftauchen müssen? Das kann es doch nicht sein.

    Da kommen wir dem Punkt näher. :D Fallen also durch ein Nebengebäude (Lagerraum) Betriebskosten an?

    Was wäre z. B. mit der Fläche des Hofs? Sie ist in keinem MV aufgeführt, es werden keine Kosten umgelegt. Wenn nun der Hof (teilweise) vermietet würde, fallen da die gleichen Anteile für die Betriebskosten an, wie bei einer Wohnung? Das würde ja z. B. bedeuten, dass die Berechnungsgrundlage (vermietete Fläche) von z. B. 2000 m² auf 3000 m² steigen würde, die Betriebskosten würden also für alle Mieter um fast 50% sinken.

    Es mag ja sein, dass ich mich verrannt habe aber noch ist der Knoten leider nicht geplatzt.
     
  11. GJH27

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    Kommt drauf an, ob sie aktuell zur Vermietung vorgesehen sind. Ein Abstellraum für Werkzeug etc des Hausmeisters, was für seine Tätigkeit erforderlich ist, bleibt unberücksichtigt, wie ja auch ein Heizungskeller.

    Anfallen tun sie sowieso, die spannende Frage ist, wie und auf wen sie umgelegt werden (können)... ;-)

    Ist halt davon abhängig, was das für ein Hof ist und ob die Hoffläche als solche sinnvoll separat vermietet werden kann, was ja nicht generell der Fall ist. Wobei ich hierbei Probleme hätte, die Hoffläche und die Wohnfläche in einen Topf zu werfen. Eher die BK-Anteile zwischen Haus und Hof gemäß dem Verhältnis der Mieten aufzuteilen.
     
  12. #11 sara, 11.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 11.04.2013
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  13. #12 lostcontrol, 11.04.2013
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    nein, nicht wenn die mieter garnicht das ganze grundstück nutzen können - dann wird natürlich nur der teil auf sie umgelegt, der ihnen tatsächlich auch zur verfügung steht.
    was im moment nicht vermietet ist - z.b. das nebengebäude - dafür müssen sie nicht bezahlen, das ist sache des vermieters diese kosten zu übernehmen, die darf er nicht auf die mieter umlegen.
     
  14. #13 lostcontrol, 11.04.2013
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    doch, das kann so sein.
    wobei räumlichkeiten, die direkt wohnungen zugeordnet werden (auch per mietvertrag), also z.b. kellerräume die zu bestimmten wohnungen gehören, natürlich auch so abgerechnet werden. wenn einer einen großen kellerraum hat bezahlt der ja auch mehr wie einer der einen kleinen kellerraum hat.
    leerstehende flächen die vermietbar wären, es aber aktuell nicht sind, gelten als leerstand und die kosten hierfür muss der vermieter übernehmen, ist doch logisch.

    ja selbstverständlich! grundsteuer, versicherungen usw. in jedem falle.
    bei lagerräumen meist auch müll würde ich mal tippen.
    wenn geheizt werden kann natürlich auch heizkosten.
    wenn's da einen wasserhahn gibt natürlich auch wasserkosten.
    usw...

    das wird wohl kaum der fall sein, es sei denn du willst den grundsteuerbescheid fälschen - den musst du den mietern ja vorlegen können und du kannst dir sicher sein, das merken die mieter wenn da mehr oder weniger drauf steht als bisher.

    wenn der vermieter etwas vermietet was bisher leerstand, dann werden die entsprechenden betriebskosten für ihn diesbezüglich um 100% sinken.
    die anderen mieter haben damit absolut nichts zu tun - wenn sie bisher für leerstand mitbezahlen mussten, dann war das nicht rechtens!!!

    ist doch ganz einfach:
    du hast bisher die mieter etwas bezahlen lassen was sie nicht hätten bezahlen müssen, nämlich die betriebskosten für leerstand.
     
  15. GJH27

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    Man möge es bitte unterlassen, Zitate sinnentstellend aus dem Zusammenhang zu reißen! :113: Diese meine Aussage bezog sich auf die Frage des TE, ob die Grundsteuer jetzt auch anteilig auf den künftigen Mieter besagter Remise umgelegt wird. Und das wird sie natürlich, da sie ja auf alle Mieteinheiten aufzuteilen ist.

    Hab nix andres behauptet.
     
  16. #15 lostcontrol, 11.04.2013
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    oh sorry - mir ging's darum, das der TE auch BISHER SCHON die kosten für das nebengebäude nicht hätte auf die mieter umlegen dürfen sondern selbst hätte übernehmen müssen (sofern das nebengebäude den mietern nicht zur verfügung stand.

    wobei ich mir ja nach wie vor gedanken mache wie wohl die mieter darauf reagieren werden wenn man ihnen einfach so ohne ersatz ihren überdachten und absperrbaren fahrradabstellplatz wegnimmt - unsere mieter würden sich das nicht so einfach gefallen lassen.
     
  17. Wired

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    Vielen Dank für den Link, das war's. :D

    Definitiv nicht. Das Nebengebäude wurde bisher gemeinschaftlich genutzt, vom Hauswart bzw. von den Fahrrädern der Mieter (wobei auch niemand kontrolliert, wer wie viele Räder wie lange abstellt).
     
  18. #17 lostcontrol, 11.04.2013
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    und was sagen die mieter dazu dass du ihnen ihren fahrradschuppen jetzt einfach so wegnehmen willst? erlässt du ihnen dafür ein bisschen was an kaltmiete? oder wie regelst du das?
    interessiert mich schon deshalb sehr, weil ich einen mieter habe an den die garage mitvermietet wurde und die würde ich gerne anders nutzen, blöderweise sieht er das aber überhaupt nicht ein...
     
  19. GJH27

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    Wenn die Mitbenützung des Schuppens im MV genannt ist, wäre die einwandfreieste Lösung eine diesbezügliche Teilkündigung mit entsprechender Anpassung der Miete. Sofern anderweitige Vermietung ein zulässiger Grund für eine Teilkündigung ist, das hab ich leider nicht parat.
     
  20. #19 lostcontrol, 11.04.2013
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    geht das denn so einfach? ich glaube nicht...
     
  21. #20 GJH27, 11.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 11.04.2013
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    Zumindest ist, spaßigerweise, hier das deutsche Mietrecht mal zugunsten des Vermieters ungleich, da ihm (natürlich gegen Reduzierung der Miete) eine Teilkündigung, zB für Abstellräume außerhalb der Wohnung, grundsätzlich möglich ist, dem Mieter jedoch nicht!

    Gilt aber nur, um Wohnraum zu schaffen...

    Und auch noch den Link dazu: http://dejure.org/gesetze/BGB/573b.html
     
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