Vorbesitzer hat keine Nebenkostenabrechnung gemacht

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kaya1212

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Hallo,
ich hoffe sehr, dass dieses Thema nicht bereits angesprochen und ausdiskutiert wurde…wenn ja, entschuldigt bitte im Voraus!

Jedoch habe ich ein kleines Problem und hoffe sehr, dass mir hier der richtige Weg aufgezeigt wird 🙏🏻.

Folgender Sachverhalt:
Ich habe ein Mehrfamilienhaus mit fünf kleinen Wohneinheiten erworben, und zwar zum 15.03.22.

Die Wohnungen sind allesamt vermietet.
Geheizt wird über eine Gaszentralheizung mit Warmwasserspeicher.
Bis hier hin ist alles gut soweit.

Nun habe ich gemerkt, dass die Vorbesitzer mit allen fünf Mietern eine Art „Pauschwarmmiete“ abgemacht haben, d.h. jede Partei bezahlt eine Summe X an Nebenkosten und erhält keine Abrechnung, inkl. Heiz- und Warmwasserkosten.
Ich weiß, normalerweise ist lt. Heizkostenverordnung die pauschale Abrechnung bei Heizung und Warmwasser nicht erlaubt, aber in diesem Falle hat es geklappt und die Mieter waren zufrieden.
Die Vorbesitzerin meinte, dass es bis jetzt +/- immer aufgegangen ist.

Kommen wir nun zum Problem:
Ihr könnt euch vorstellen, bei den jetzigen Gaskosten hat sich der monatliche Gasbeitrag fast verdoppelt !!!
Ich kann unmöglich mit den lfd. NK-Einnahmen die Ausgaben inkl. Gaskosten decken.
Ich möchte so schnell es geht, korrekt und verbrauchsabhängig abrechnen können, aber da kommt das zweite Problem:

Jede Wohnung hat jeweils eine Kalt- und Warmwasseruhr, aber nicht jeder Heizkörper hat Heizkostenverteiler.
Ebenso ist unten im Keller auch kein Wärmemengenzähler. Ich muss nochmal nachschauen, aber ich vermute, dass ich die einzelnen Heizvor- und Rücklauf-Leitungen in die einzelnen Wohnungen nicht auffinden werde.
Aus diesem Grund kann man momentan garnicht korrekt den Heizkostenverbrauch pro Wohnung ermitteln, denn das Messequipment ist nicht ausreichend.

Ich habe bereits mehrere Messdienstleister kontaktiert mit der Bitte um Besichtigung und Bedarfsermittlung, aber das wird bestimmt noch dauern, die Kapazitäten sind voll.

Nun zu meinen Fragen:

1) kann ich den Mietern, welche bis jetzt immer pauschal gezahlt haben, die Nebenkostenzahlung erhöhen und mitteilen, dass ab dem 01.05 (wenn alle Messgeräte montiert sind) verbrauchsabhängig abgerechnet wird?

2) Könnte ich jetzt schon mit dem vorhandenen Kalt-und Warmwasseruhren pro Wohnung irgendeine verbrauchsabhängige Heiz/Warmwasserabrechnung durchführen?

3) Können die Mieter mein Vorhaben, die NK zu erhöhen und ab dem 01.05 dann verbrauchsabhängig zu machen, ablehnen?

Ich wäre dankbar über jede Art von Hilfe und Meinung.

VG
 
  • Vorbesitzer hat keine Nebenkostenabrechnung gemacht Beitrag #2
Andres

Andres

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Ich habe ein Mehrfamilienhaus mit fünf kleinen Wohneinheiten erworben, und zwar zum 15.03.22.
Hinweis vorab: Vermieter wirst du mit Umschreibung im Grundbuch, nicht schon mit dem wirtschaftlichen Übergang oder gar dem Notarvertrag.

1) kann ich den Mietern, welche bis jetzt immer pauschal gezahlt haben, die Nebenkostenzahlung erhöhen
Ja, nein, irgendetwas dazwischen. Grundsätzlich erfordert die Anpassung einer Betriebskostenpauschale zunächst, dass die Möglichkeit der Anpassung überhaupt vertraglich vereinbart ist. Ohne eine solche Vereinbarung ist der gesetzliche Regelfall, dass die Pauschale nicht angepasst werden kann, zumindest nicht einseitig.

Nun ist natürlich erstens eine einvernehmliche Änderung jederzeit möglich und zweitens die Pauschalierung der Heizkosten sowieso unzulässig, insofern erübrigt sich die Frage, ob man die Pauschale anpassen darf.

und mitteilen, dass ab dem 01.05 (wenn alle Messgeräte montiert sind) verbrauchsabhängig abgerechnet wird?
§ 4 Abs. 2 HeizkostenV beachten, sofern die Ausstattung angemietet werden soll. Außerdem natürlich § 556a Abs. 2 BGB. Bis du die Ankündigung vorbereitet hat, muss die sowieso an die Mieter raus, also stellt sich die Frage, wann man die Mieter informiert, sowieso nicht so richtig. Zu großer Gegenliebe führt das wohl nicht und wenn ich die Wahl hätte, würde ich mit der Ankündigung noch warten, aber das ist hier wie gesagt nicht mehr wirklich eine Option.

2) Könnte ich jetzt schon mit dem vorhandenen Kalt-und Warmwasseruhren pro Wohnung irgendeine verbrauchsabhängige Heiz/Warmwasserabrechnung durchführen?
Klar, man kann die Warmwasserkosten nach der 32-Formel aus § 9 HeizkostenV abtrennen, die verbleibenden Heizkosten nach Fläche verteilen, die Warmwasserkosten dann wohl nach den Zählern. Die Mieter können halt trotzdem (oder erst recht) ihr pauschales Kürzungsrecht ausüben, § 12 HeizkostenV. Wenn die Kosten ausreichend gestiegen sind, mag man das mit einem Schulterzucken hinnehmen: 85 % der aktuellen Kosten können ja mühelos mehr als als die laufenden Pauschalen sein.

3) Können die Mieter mein Vorhaben, die NK zu erhöhen und ab dem 01.05 dann verbrauchsabhängig zu machen, ablehnen?
Können kann man wie immer alles, aber die Mieter kommen an der Umstellung nicht vorbei.

Wenn die Mieter wirklich so umgänglich sind, wie behauptet wurde, dann kann man die anstehende Änderung ja mal besprechen. Ich fürchte nur, dass die Umgänglichkeit darauf zurückzuführen ist, dass der bisherige Deal mehr als vorteilhaft für die Mieter war, und es mit der "alles ganz locker"-Mentalität in dem Moment vorbei ist, in dem es ans Geld geht.
 
  • Vorbesitzer hat keine Nebenkostenabrechnung gemacht Beitrag #3

kaya1212

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Hallo Andres, zunächst vielen Dank für die ausführliche Antwort und deine Mühe!

Eine Rückfrage hätte ich:
Klar, man kann die Warmwasserkosten nach der 32-Formel aus § 9 HeizkostenV abtrennen, die verbleibenden Heizkosten nach Fläche verteilen, die Warmwasserkosten dann wohl nach den Zählern. Die Mieter können halt trotzdem (oder erst recht) ihr pauschales Kürzungsrecht ausüben, § 12 HeizkostenV. Wenn die Kosten ausreichend gestiegen sind, mag man das mit einem Schulterzucken hinnehmen: 85 % der aktuellen Kosten können ja mühelos mehr als als die laufenden Pauschalen sein.

Wie genau würde diese Art an Abrechnung denn aussehen? Ich meine, solange ich keine korrekte Verbrauchserfassung durchführen kann, muss ich ja irgendwie das möglichst Richtige als Übergang tun.

Speziell in meinem Fall ist das ja wie bereits oben beschrieben so aufgebaut:

Warmwasser:
Ich habe dort eine zentrale Gasuhr, dann einen Warm- und Kaltwasserstrang abgehend der Heizung, versehen mit jeweils einer Wasseruhr.
Diese beiden Wasserstränge teilen sich dann auf in die 5 einzelnen Wohnungen, wo wiederum erneut jeweils eine Warm- und Kaltwasseruhr vorhanden sind.

Heizung:
Ich habe gesehen, dass für die Heizungen jeweils ein dickes Rohr zulauf und ein dickes Rohr rücklauf in die Gasheizung führen, da zwischen sind keine Messgeräte.

Nun bezahle ich für das Haus monatlich eine Summe X an Gaskosten.

Wie müsste ich diese Gaskosten mit den gegebenen Mitteln denn am Besten vorrübergehend aufteilen?
50% auf die Wohnfläche wäre warscheinlich möglich, aber den Rest?

Danke und vG
 
  • Vorbesitzer hat keine Nebenkostenabrechnung gemacht Beitrag #4
Andres

Andres

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Ich meine, solange ich keine korrekte Verbrauchserfassung durchführen kann, muss ich ja irgendwie das möglichst Richtige als Übergang tun.
Das sehe ich anders. Du meinst, dass du bis zum 1.5. die Verbrauchserfassung in Position gebracht hast. Ich würde dann am 1.5. das Abrechnungsjahr starten, ohne zwischendurch eine Runde "weniger falsche Abrechnung" zu spielen.

Wie genau würde diese Art an Abrechnung denn aussehen?
Zunächst: Ohne die WW-Zählerstände zu Beginn eines Abrechnungsjahrs (das nicht am 1.1. beginnen muss) macht das alles überhaupt keinen Sinn. Dann kann man nämlich wirklich nur die Kosten nach Wohnfläche, beheizter Wohnfläche (üblich), umbautem Raum oder beheiztem umbautem Raum (im Altbau mit unterschiedlicher Raumhöhe interessant) verteilen.

Falls es z.B. WW-Zählerstände und den Stand der Gasuhr zum 1.1. gäbe, würde die Abrechnung so aussehen:

1. Gesamtkosten

Das sind nicht nur die Kosten der Brennstoffe, sondern auch der Betriebsstrom der Heizung, Wartung, Schornsteinfeger, die Kaltwasserkosten für das bereitete Warmwasser (weil hier nicht gesondert über das Kaltwasser abgerechnet wird), später auch die Kosten der Verbrauchserfassung ... - eben alles. Auch die Kosten der Erstellung einer Heizkostenabrechnung würden dazugehören.

2. Energieverbrauch für Warmwasser (Q)

Da der Gesamtverbrauch an Warmwasser bekannt ist, war das mit der 32-Formel Quatsch, stattdessen wird es die 2,5-Formel aus § 9 Abs. 2 HeizkostenV. Die Warmwassertemperatur darf auch geschätzt werden, wenn sie nicht bekannt ist. Das Ergebnis ist der Energieverbrauch für Warmwasser Q in kWh.

3. Brennstoffverbrauch für Warmwasser (B)

Nun gibt es ein paar Möglichkeiten: Wenn der Versorger direkt in kWh abrechnet, ist das die Grundlage. Ansonsten teilt man Q durch den Heizwert Hi und erhält so den Brennstoffverbrauch, der auf das Warmwasser entfällt. Der Heizwert ist ...
  • der Wert, den der Versorger angibt, falls er das tut,
  • 10 für Erdgas H,
  • 9 für Erdgas L.
Welche Sorte es bei dir gibt, erfährst du ebenfalls beim Versorger.

4. Warmwasserkosten

B geteilt durch den Gesamtverbrauch an Brennstoff bzw. Q geteilt durch die gelieferte Gesamtenergie (wenn danach abgerechnet wird) ist der Anteil, den die Warmwasserkosten an den Gesamtkosten ausmachen. Von diesem Anteil werden 30 % nach Wohnfläche, beheizter Wohnfläche, ... und 70 % nach dem Verhältnis der abgelesenen WW-Zählerstände aufgeteilt.

Die restlichen Kosten sind die Kosten der Heizung und werden nach Wohnfläche, beheizter Wohnfläche, ... aufgeteilt.

5. Zukünftige Abrechnung

Sobald dann eine Verbrauchserfassung stattfindet, wird Q durch einen WMZ gemessen und nicht mehr errechnet. Außerdem wird bei den Kosten der Heizung ebenfalls 30/70 aufgeteilt und der Verbrauchsanteil dann nach dem Verhältnis der Ablesewerte der HKV verteilt.
 
  • Vorbesitzer hat keine Nebenkostenabrechnung gemacht Beitrag #5

sll

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Vielleicht wäre es ja auch möglich, den Verteilungsschlüssel auf Verteilung nach Wohnfläche zu belassen? Wenn es nicht zumutbar ist bzw. wirtschaftlich keinen Sinn macht, eigene Zähler einzubauen, ist auch eine Verteilung nach Wohnfläche zulässig. Das hängt vielleicht davon ab, was der Messdienstleister sagt, ob das überhaupt geht, und wieviel das kosten würde.
Und wenn die Mieter umgänglich sind, werden die vielleicht auch den Verteilungsschlüssel akzeptieren. Wo kein Kläger, da kein Richter.

Und eine Erhöhung der Mietkosten muss auch bei einer Pauschalwarmmiete möglich sein, begründet mit einem Mietspiegel, mit Vergleichsmieten, den gestiegenen Kosten (Abrechnungen des Versorgers zum Nachweis kannst du sicherlich vorlegen) usw. Da müssten die Mietverträge schon sehr ungünstig gestaltet sein, dass da auf Lebenszeit keine Mieterhöhung zulässig ist, trotz gestiegener Kosten. Das wäre schon sehr unwahrscheinlich.
 
  • Vorbesitzer hat keine Nebenkostenabrechnung gemacht Beitrag #6

Ferdl

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Vielleicht wäre es ja auch möglich,
dass einen ein rosa Einhorn aufm Flur begegnet.

den Verteilungsschlüssel auf Verteilung nach Wohnfläche zu belassen?
wie, wenn es keinen Verteilungsschlüssel gibt?
„Pauschwarmmiete“

Und eine Erhöhung der Mietkosten muss auch bei einer Pauschalwarmmiete möglich sein, begründet mit ... den gestiegenen Kosten
Gestiegene Kosten waren nie zulässige Gründe für eine Mieterhöhung.
Wobei in dem Zusammenhang "Mietkosten" ein etwas eigenwilliger Begriff ist.
Da müssten die Mietverträge schon sehr ungünstig gestaltet sein, dass da auf Lebenszeit keine Mieterhöhung zulässig ist,...
Selbstverständlich gibt es die Möglichkeit, auch bei Pauschlmiete, sofern die Mieterhöhung nicht explizit ausgeschlossen ist, die Miete zu erhöhen, jedoch nicht wegen
gestiegener Kosten.
 
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