Vorbesitzer stellte jahrelang Nebenkostenabrechnung falsch aus

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von Fremder, 06.07.2016.

  1. #1 Fremder, 06.07.2016
    Fremder

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    Hallo zusammen,

    ich bin neuling hier und wohl auch im GewerbeVermieten.

    Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung habe ich festgestellt, dass der Vorbesitzer
    jahrelang - zu seinen UNGUNSTEN - die NK falsch abgerechnet hat.

    beide MwSt. Optiert

    Die Nebenkosten werden u.A. über eine WEG-Hausverwaltung abgerechnet (NICHT optiert!).

    Müllabfuhr······································1.050,48 €
    Wasser············································689,76 €
    Strom Haus+Außen··································213,50 €
    Kanal···········································1.559,30 €
    Wohngeb.Versicherung
    Haftpflichtversicherung
    Hausmeister·····································1.694,04 €
    Hausreinigung
    Heizung+Warmwasser······························1.395,26 €
    Wartung Haus
    Mediengebühren ·····································1,23 €
    Gartenpflege
    Grundsteuer·····································1.037,73 €
    Firma XYZ Rechnung + Tüv:·······················1.268,90 €
    (netto 1.066,30 EUR, 19% 202,60 EUR)


    Nun hat der Vorgänger stets wie folgt an den Mieter berechnet:

    Summe Nebenkosten (siehe oben): 8.910,20 EUR
    abgzgl.
    NKVorauszahlungen 12 x 750 + 19% MwSt. 10.710,00 EUR (Brutto !)
    "Ihr Guthaben" 1.799,80 EUR




    Normalerweise müsste hier die ohne MwSt ausgewiesenen Beträge als NETTO berechnet werden.
    In der Rechnung dann zzgl. 19% weitergegeben.

    Müllabfuhr······································1.050,48 €
    Wasser············································689,76 €
    Strom Haus+Außen··································213,50 €
    Kanal···········································1.559,30 €
    Wohngeb.Versicherung
    Haftpflichtversicherung
    Hausmeister·····································1.694,04 €
    Hausreinigung
    Heizung+Warmwasser······························1.395,26 €
    Wartung Haus
    Mediengebühren ·····································1,23 €
    Gartenpflege
    Grundsteuer·····································1.037,73 €
    Firma XYZ Rechnung + Tüv:·······················1.066,30 € (netto)
    __________________________________________________________
    Summe (netto): ·······························8.707,60 €
    zzgl. 19% MwSt.·································1.654,44 €
    Bruttonebenkosten:·····························10.362,04 €
    abgzgl.
    NKVorauszahlungen 12 x 750 + 19% MwSt.·········10.710,00 €

    "Ihr Guthaben"····································347,96 €
    Zuviel abgerechnet somit: = 1.451,84



    Nun endlich meine Frage:

    Die Verjährung ist ja bei Gewerbe (zum Glück) nicht wie bei Privat und somit,
    wäre es doch a) fair und b) korrekt (wenn nicht sogar) c) UST-Rechtlich notwendig
    hier auch RÜCKWIRKEND zumindest für die letzte Abrechnung (in 2015 für 2014)
    das zuviel gezahlte Guthaben zurückzufordern. ?

    Besten Dank für Rat
    PS: puu den text formatieren ist nich ganz so einfach ...
    gibts da kein etc. ?
     
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  3. #2 sara, 07.07.2016
    Zuletzt bearbeitet: 07.07.2016
    sara

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    Am besten lässt du die NK Abrechnung von Profis machen,
    denn ich kann diese Aussage von dir nicht nachvollziehen.

    Ich habe zwar mit Gewerbemieten nichts zu tun, aber...
    Wieso sind Bruttobeträge bei dir jetzt = Netto?
     
  4. #3 Papabär, 07.07.2016
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    Ich verstehe auch nicht, warum die WEG-Verwaltung hier eine Abrechnung rein mit Nettobeträgen gemacht haben sollte. Nur weil die MwSt. nicht separat ausgewiesen ist?

    Ein Blick in die Belege könnte Klarheit verschaffen.
     
  5. #4 immobiliensammler, 07.07.2016
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    Wenn die MWSt-pflichtige Vermietung nicht abgesprochen wurde, dann wette ich darauf, dass die WEG eine Abrechnung mit den Bruttobeträgen gemacht hat und jetzt noch einmal die Mehrwertsteuer drauf gepackt wird. Das führt natürlich die Option ad absurdum, der einzige der sich freut ist ein älterer Rollstuhlfahrer.
     
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  6. Andres

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    Sofern die letzte Zeile keine eigene Ergänzung ist, lautet die erste "freudige" Nachricht: Die Gemeinschaft optiert, und zwar zumindest für diesen einen Umsatz. Das kann durchaus so enden, dass man diese 202,60 € USt am Ende zweimal bezahlen darf.


    Ich wundere mich ein bisschen, warum der Mieter hier nicht schon längst protestiert hat, denn so wird er kaum seinen Vorsteuerabzug geltend machen können.


    Ist das nicht. Der Vermieter verschenkt die Umsatzsteuer in voller Höhe, und zwar an den Fiskus oder an den Mieter. Eigentlich sollten die Betriebskosten für einen Vermieter ein durchlaufender Posten sein, zumindest wenn es weder Leerstand noch ungeschickte vertragliche Festlegungen gibt. Dass sie das hier nicht sind, ist leicht zu erkennen.


    Das kommt auf die Vereinbarungen im Vertrag an. Nur weil die üblichen Abrechnungsfristen nicht per Gesetz gelten, muss nicht automatisch alles erlaubt sein.


    Solange das FA die Steuern bekommt, ist denen herzlich egal, wie das die Vertragsparteien untereinander abrechnen.


    Da wird es interessanter: Ob das zulässig ist, kommt auch auf den Vertrag an. Wenn hier Nachforderungen möglich sind, wäre das Sache des Vorvermieters. Du bist maximal bis zu dem Abrechnungszeitraum zuständig, in dem du ins Grundbuch eingetragen wurdest.
     
  7. #6 Fremder, 08.07.2016
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    ich bin schlichtweg entsetzt, welche Unwissenheit exakt zu diesem THEMA allgemein vorliegt !
    in ca. 500 Seiten Forenbeiträgen, welche ich seit tagen durchforsche ist zu 50% immer wieder
    dies so - FALSCH - dargestellt.

    Bei MwSt.Optierung ! werden auf die entstandenen Nebenkosten (egal ob die ohne oder mit mwst sind)
    neben der nettomiete am ende die 19% draufgeschlagen - das ist so und bleibt so. Sind die Nebenkosten seitens der Gemeinschaft (bei Optierung - sehr sehr selten): mit Vorsteuerausweisung, dann selbstverständlich
    NETTO + 19% mwst)

    ERKLÄRE mir schlicht weg nur:

    WIE kann ich diese Nebenkosten denn bitteschön "netto" abrechnen ???
    (nochmals: diese sind nunmal als endbetrag durch die HWv abgerechnet)

    (und gleich vorweg ich bin nicht doof: wenn ich eine Rechnung erhalte:
    Glasscheibe: 100 EUR
    19 % MwSt. 19 EUR
    ReBrutto: 119 EUR
    Dann rechne ich SELBSTVERSTÄNDLICH an den Mieter:
    Glasscheibe: 100 EUR netto
    19 % MwSt. 19 EUR
    ReBrutto: 119 EUR
    weiter.
     
  8. #7 Fremder, 08.07.2016
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    -> Nutzen ! und Lasten gehen auf den Käufer über ! sollte doch dann auch diesbezüglich zu mir kommen und nicht zum vorbesitzer !?
     
  9. #8 Fremder, 08.07.2016
    Zuletzt bearbeitet: 08.07.2016
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    1) An wen sind wohl diese BELEGE adressiert ? sicherlich nicht an mich und somit ust-rechtlich für mich absolut unnütz
    2) die Beträge sind nicht netto - es sind schlichweg ENDBETRÄGE (manche "subjektiv" mit 0%/7% oder 19%)
     
  10. #9 Fremder, 08.07.2016
    Zuletzt bearbeitet: 08.07.2016
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    SIE ist eine Ergänzung - nicht von der Hausverwaltung. Eine an den Vermieter adressierte mit 19% ausgewiesene Rechnung (Gewerbeaufzug + Tüv). Hier kann die Vorsteuer gezogen werden.




    Bitte mal nachrechnen !!! ER bekommt sogar die Vorsteuer auf die Grundsteuer (ist ja keine drinn lächerlich), aufs Wasser (7%) Versicherungen (wenn er sie zahlen würde) etc. !!!!!!!!!!!!
    Da zu protestieren wäre seeeeeehr sehr korrekt aber dumm.
     
  11. #10 Fremder, 08.07.2016
    Zuletzt bearbeitet: 08.07.2016
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    .. nicht Abgesprochen ! doch - Vertraglich halt MIT OPTION festgelegt.
    Option ad absurdum, Ganz klar JA leider - aber dies kann ich aktuell ja auch nicht ändern.

    (Wirkt sich ja auch bei den Investitionen von aktuell umgelegt auf mich: neue Heizung -> 33.000 EUR BRUTTO aus)
    ich komme an die Vorsteuer darin NICHT ran (ausser die einzelnen Firmen würden Teilrechnungen stellen)

    Es geht hier nochmal darum, dass der Vorbesitzer jährlich um jeweils ca. 1.400 EUR zuviel zurückerstattet hat.
     
  12. #11 immobiliensammler, 08.07.2016
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    Indem man es richtig macht - bei allen Objekten mit M]WSt-Option ist das mit der WEG-Verwaltung abgesprochen und ich erhalte eine NK-Abrechnung, welche die Nebenkosten netto und die enthaltene Mehrwertsteuer ausweist.

    Falls Du einfach auf die Bruttowerte nochmals Mehrwertsteuer berechnest sowie auf die Miete ebenfalls Mehrwertsteuer berechnest, welchen Vorteil soll der Mieter dann bitte haben? Vorteil für den Mieter ist ja, dass er bei der Option die Vorsteuer aus den Nebenkosten absetzen kann, anders eben nicht!
     
  13. #12 Fremder, 08.07.2016
    Zuletzt bearbeitet: 08.07.2016
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    sorry, aber du schreibst ja richtigerweise: "Bei ALLEN Objekten -> MIT OPTION "
    die WEG hat keine OPTION !!!! punkt aus.
    Denk mal an Eigentümergemeinschaften in Wohnblöcken (Oben z.B. 50 Wohnungen .. unten 1 oder 2 Gewerbegeschäfte)
    Eine Hausverwaltung welche MwSt. ausweist - !!!! wird diese an das Finanzamt abführen müssen !!!
    Bei nicht Opitierter WEG - schauts da dann düster aus !

    "absetzen" sollte wohl Vorsteuer ziehen bedeuten - klar wäre schön aber ist nicht.
    Soll ich dann Deiner Meinung nach: auf "gutdünken" einfach aus dem Bauch heraus:

    Nebenkosten:
    Grundsteuer : 1000 EUR MwSt: 0,00 EUR
    Strom: 1000 EUR MwSt: 119,00 EUR

    ...
    Summe netto: 2000 EUR
    zzgl. 19% 380 EUR
    ist Brutto: 2380 EUR
    =================================
    abrechnen ????? super idee ...
    ICH BEKOMME KEINE RECHNUNG MIT VORSTEUER AUSWEISUNG (der Hausverwaltug und die darf nicht)
     
  14. #13 immobiliensammler, 08.07.2016
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    Und wo soll dann der Vorteil für den Mieter sein, dass er zusätzlich mit 19 % in Vorleistung gehen darf, oder gibt es noch einen anderen?
     
  15. #14 Fremder, 08.07.2016
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    zum 10 x ... hierzu gibt es keinn vorteil - darum gings eigentlich hier auch nicht
    und ja ... es wäre schön wenn die ust ausgewiesen wäre ! ist sie nicht - nur auf "direkte rechnungen bzw. einen teil"
    somit wäre auch eine "normale" vermietung ohne Optierung (fast) besser
     
  16. #15 immobiliensammler, 08.07.2016
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    Naja, dann musst Du eben auf den Bruttobetrag Mehrwertsteuer zahlen, kannst also selbst praktisch keine Vorsteuer geltend machen - so what?
     
  17. Andres

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    Nein. Die Abrechnung der Vorjahre bleibt eine Angelegenheit zwischen dem damaligen Eigentümer und dem Mieter.


    Ok, dann bleibt es bei deiner Einschätzung: Die Gemeinschaft optiert nicht.


    Deine Tastatur klemmt. Außerdem ging es mir nicht um irgendwelche rechnerischen Details sondern um den Umstand, dass der Mieter ohne korrekten Ausweis seinen Vorsteuerabzug nicht geltend machen kann - und diesen Ausweis sehe ich bisher nicht.
     
  18. #17 Papabär, 08.07.2016
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    Brauche ich nicht. DU hast eine Frage gestellt. Wenn die Antworten nicht nach Deinem Gusto sind, ist das noch lange kein Grund für irgendwelche "belehrenden" Basarverhandlungen. Diskussionen kannst Du dann gerne mit dem Richter aufführen. Der wird dafür deutlich besser bezahlt.
     
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  19. #18 Fremder, 08.07.2016
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    Abrechnung bleibt zw. damaligen Eigentümer - gut zu wissen - Danke, somit hätte sich HIER meine Grunssatzfrage der verjährung eh erübrigt.


    es ist übrigens keine "Einschätzung" - sondern FAKT - Gemeinschaft optiert nicht.


    Der Mieter kann nur die Vorsteuer aus "meiner Abrechnung" (eben bezüglich der Aufzug/Tüv-Rechnung) ziehen.
    Und Selbstverständlich die Vorsteuer auf die NettoMiete.

    Ich bin jetz mal weg ... übers WE.

    Vielen Dank an ALLE für die Teilnahme/Beiträge.
     
  20. #19 Fremder, 08.07.2016
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    falls ich dich persönlich "getroffen" habe - tut es mir aufrichtig leid und hier meine entschuldigung.
     
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Vorbesitzer stellte jahrelang Nebenkostenabrechnung falsch aus

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