Vorgaben und Genehmigungen für Gastronomie

Diskutiere Vorgaben und Genehmigungen für Gastronomie im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Ich habe keinerlei Erfahrung mit Gastronomie, weiss nur, dass das Thema kompliziert ist. Was benötigt der Mieter, wenn er eine kleine Garküche...

  1. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Ich habe keinerlei Erfahrung mit Gastronomie, weiss nur, dass das Thema kompliziert ist. Was benötigt der Mieter, wenn er eine kleine Garküche betreiben will? Im Laden soll verzehrt werden, ca. 10 Gäste sollen an Tischen sitzen können. Ausser-Haus-Verkauf dürfte problemlos sein aber was ändert sich bei Alkoholausschank/-verkauf?

    Wie viele Toiletten müssen in den Räumen sein?

    Was ist mit den Fluchtwegen (reicht einer, muss sich die Ladentür nach aussen öffnen)?

    Was mit der Abluft?

    Ich würde mir gerne einen Handelsregistereintrag und eine Betriebserlaubnis für eine Gaststätte zeigen lassen aber der Mieter sagt, dafür bräuchte er den Mietvertrag. Wenn ich einen Vertrag abschliesse und die Erlaubnis verwehrt wird, ist der Vertrag nichtig, weil zweckgebunden?
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 14.05.2019 um 20:25 Uhr
    ehrenwertes Haus

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    Der einfachere Weg ist, wenn du den Mieter im Vertrag verpflichtest die behördlichen Genehmigungen einzuholen und, falls erforderlich, die behördlichen Vorgaben auf seine Rechnung herzustellen.

    Die einzuhaltenden Vorschriften sind Ländersache und die Gemeinden haben noch ihre eigenen Vorstellungen dazu.

    Eine Art "Betriebserlaubnis" als Gaststättennutzung steht normalerweise im Grundbuch und in den Bauplänen. Nicht unbedingt wörtlich, aber wofür die Räume genutzt werden dürfen z.B. Wohnung, Lager, Gewerbe, teilweise auch ganz direkt z.B. Schreinerwerkstatt, Farblager, usw.
     
  4. #3 immobiliensammler, 14.05.2019 um 20:55 Uhr
    immobiliensammler

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    Ich kenne aus Gewerbemietverträgen die übliche Formulierung, dass es Sache des Mieters ist, die erforderlichen behördlichen Genehmigungen einzuholen und dass der Mietvertrag aufgehoben wird, falls die Genehmigungen endgültig verweigert werden.

    Damit hat der Mieter das (Kosten-)Risiko der Genehmigung, hat aber nicht das Risiko, auf z.B. 10 Jahre an ein Objekt gebunden zu sein, mit dem er sein Ziel (Gaststätte) nicht erreichen kann.
     
  5. Duncan

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    ...und aus nicht ganz unaktuellem Anlass: achte auf den Fettabscheider. Ein durchgegammeltes Abwassersystem (SML) und ein mittelprächtiges Wohn- und Geschäftshaus das sich dann quasi in den Keller entleert verursacht mit Sicherheit erheblichen Unmut. Verursacher war da ein China-Imbiss mit 6 Stehplätzen und Außer-Haus-Verkauf sowie Lieferdienst...
     
  6. Andres

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    Der Grund, weshalb das alles so kompliziert ist, liegt darin, dass es keine einheitliche, gesammelte Rechtsquelle für diese Frage gibt. Bei allgemeinem Zivilrecht ist die Sache ziemlich einfach: Das steht mit wenigen Ausnahmen alles schön geordnet im BGB. Für den Betrieb einer Gastronomie sind dutzende Einzelvorschriften zu beachten. Ich versuche mal einen groben Überblick, ohne jeden Anspruch auf Vollständigkeit:
    • Baurecht: Nutzungsänderung erforderlich oder gibt die aktuelle Widmung eine solche Nutzung her? Ähnliche Fragestellung für eine WEG, falls die Einheit zu einer ebensolchen gehört.
    • Arbeitsschutz: Wenn Personal eingesetzt wird, können zusätzliche Toiletten erforderlich sein (es gibt Ausnahmen), Pausenraum, Lüftung/Klimatisierung, Beschaffenheit von Böden, Treppen, Türen, ... . Ohne Personal fällt das einfach weg.
    • Hygiene: Oberflächen, Lüftung, Handwaschbecken, ...
    • Ausschank alkoholischer Getränke: Konzession erforderlich. Erst dann wird auch die persönliche Eignung des Wirts geprüft, in der Eisdiele würde das also entfallen.
    • Lokale Vorschriften, z.B. zu Außengastronomie, Stellplätzen, öffentlichen Toiletten, Einweggeschirr, ...
    Für den Gastronom ist das schon schwer zu überblicken, für den Vermieter ist es nahezu unmöglich. Sofern die Räume zuvor bereits für Gastronomie genutzt wurden, kann man vermuten (eher: hoffen), dass das auch weiterhin passen wird. Ansonsten bleibt da immer ein Risiko, deshalb ...
    ... dieses hier. Es gibt davon zwei Varianten: Die "auflösende Bedingung", d.h. der Vertrag wird (wirksam) geschlossen, aber bei Eintritt bestimmter Bedingungen (wie z.B. die Versagung behördlicher Genehmigungen) rückwirkend aufgelöst, und den "Genehmigungsvorbehalt", d.h. der Vertrag wird erst bei Eintritt bestimmter Bedingungen (wie z.B. die Erteilung behördlicher Genehmigungen) wirksam.

    Gelegenheiten zum Streit gibt es trotzdem noch genug. Auch wenn man das Risiko auf den Mieter abwälzen mag, ist für einige Handlungen doch die Mitwirkung des Vermieters erforderlich, z.B. bei Nutzungsänderungen oder gegenüber einer WEG. Wenn's dann schief geht, kann man wunderbar streiten, ob das nun an der mangelhaften Mitwirkung des Vermieters lag oder ob der Mieter einfach nur etwas Unmögliches erreichen wollte ...

    Dann noch mein Lieblingshinweis zu Gewerbemietrecht: Wenn ein Vertrag auf mehr als 1 Jahr befristet wird, gilt ein umfassendes Schriftformerfordernis. Der Vertrag muss zwar keine physische Einheit darstellen, aber durch Paginierung etc. als Einheit erkennbar sein, Anlagen müssen absolut korrekt bezeichnet sein und - ganz wichtig - die Feststellung, dass die eben genannten Bedingungen eingetreten/nicht eingetreten sind, muss ebenfalls schriftlich erfolgen und dem Vertrag eindeutig zugehörig sein. Auch (oder gerade) erfahrene Profis lassen das daher von einem Anwalt abwickeln. Fehler führen u.U. zu unerwartet kurzen Kündigungsfristen ...


    Das ist richtig. Für die Konzession ist die Vorlage eines Miet- oder Pachtvertrages (bzw. Eigentumsnachweis) erforderlich. Wie man das Problem löst, steht oben. Ob ein Eintrag ins Handelsregister überhaupt erforderlich ist, möchte ich für eine "Garküche" vorsichtig bezweifeln. Als Vermieter wäre es mir jedenfalls völlig egal, ob der Mieter im Handelsregister eingetragen ist.

    Wichtiger wäre mir dagegen, dass der Interessent Referenzen vorweisen kann. Gastronomie ist eine heftige Branche. Es kursieren da verschiedenste Zahlen, aber lass' uns doch einfach mal annehmen, dass ein Viertel aller Neugründungen die ersten zwei Jahre nicht überleben. In Berlin ist die Quote gerüchteweise noch deutlich höher. In erster Linie ist das ein Problem des Mieters, aber bei einer Pleite leidet auch der Vermieter wenigstens ein bisschen. Die Überlegung, ob der Mieter wirklich das Zeug mitbringt, um dort einen funktionierenden Betrieb aufzubauen, ist also in deinem eigenen Interesse.


    Nicht ohne eine der o.g. Konstruktionen. Aber Zweckbindung ist noch ein gutes Stichwort: Die Nutzung sollte zumindest mittelprächtig konkret im Vertrag vereinbart werden. Es ist nicht so toll, wenn der Mieter nach eigenem Gutdünken von Imbiss über Shishabar auf Pornokino umstellen kann.
     
  7. SaMaa

    SaMaa Benutzer

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    Des Weiteren wäre Deinem Mieter zu empfehlen, bevor er mit den Umbauten anfängt, mit dem Amt für Verbraucherschutz Kontakt auf zu nehmen.
    Sich dann mit dem zuständigen Herrn oder Dame( der oder die Lebensmittelkontrolleur/in) verbinden lassen und einen Besichtigungstermin vereinbaren.

    Lebensmittelkontrolleure sind nämlich nicht nur zum "Ahnden" da, sondern auch zum Beraten.
    Somit entfallen nach Fertigstellung der Örtlichkeit, die leidigen Diskussionen, wenn man unterscheidlicher Meinung ist. z.b. warum das Handwaschbecken fehlt/am falschen Ort oder überhaupt Vorhanden sein muss.
     
  8. Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    VORSICHT! §539 (1) gilt nicht ausschließlich für Wohnungen.

    Außerdem, und aus ebenfalls
    :smile007:
    Achte auf die Abluftführung. Nicht, dass die darüber wohnenden Mieter sich plötzlich reihenweise beschweren, weil der neue Gewerbemieter ein schickes 8" Abluftrohr direkt vor deren Fenster nach oben verlegt hat.
     
  9. #8 susi, 15.05.2019 um 11:38 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 15.05.2019 um 12:09 Uhr
    susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Danke für Eure Hilfsbereitschaft! :top

    Das steht in jedem meiner Gewerbemietverträge.

    Ich habe noch einmal nachgeschaut: im Grundbuch steht nichts zur Nutzung. In den alten Plänen steht überall nur "Laden" obwohl die Erstnutzung teilweise "Kneipe" war.

    Widmung? Allgemein wird das Haus, z. B. von Banken und Versicherungen, als "Wohn- und Geschäftshaus" bezeichnet, Der Gewerbeanteil liegt bei ca. 70% der Fläche. Keine Wohnungseigentümergemeinschaft.

    Danke! Ich würde mich für Variante 1 entscheiden, wenn da nicht "rückwirkend aufgelöst" stünde. Heisst das die gezahlte Miete muss erstattet werden? Ich hätte das Ende des Mietvertrags am Ende des Monats, in dem das Versagen der behördlichen Genehmigungen festgestellt wird, vereinbart.

    Edit:

    Kann man für den Fall des vorzeitigen Endes wegen versagen der behördlichen Genehmigungen auch Ausgleich von Mietausfallschaden vereinbaren? Beispielsweise 2-3 Nettokaltmieten?

    Das ist bei der Gastronomie aber nicht komplizierter als bei Gewerbe allgemein, oder? Auf schriftlichen Vertragsergänzungen und -änderungen (mit Seitenzahlen) wird im Originalvertrag immer hingewiesen. Was ist eine korrekte Bezeichnung bei Anlagen? Ich nummeriere die Anlagen des Vertrags, Änderungen und Ergänzungen haben keine Nummern, verweisen aber immer auf den Vertrag und das Mietobjekt.

    Solche Bedingungen hatte ich noch nicht in einem Vertrag. Danke für den Hinweis, dass man deren Erfüllung festhalten muss.

    Ich fürchte etwas, dass der Mieter sich mit den behördlichen Vorgaben nicht genug auseinandergesetzt hat. Die Unterlagen sehe ich eher als Seismograph. Aber offenbar hatte er bei der Betriebserlaubnis/Konzession recht.

    Das Problem ist, dass das Konzept sehr gut ins Haus und vermutlich in die Gegend passen würde. Ich würde es gerne haben. Andererseits sind Neugründungen immer schwierig, in der Mieteinheit war noch keine Gastronomie und ich habe auch keine Gastro-Erfahrung, Und wir hatten mit den letzten 2 Neugründungen im Haus teilweise grossen Erfolg - das macht vielleicht übermütig.

    Den Zweck der Vermietung bezeichne ich immer sehr genau, alleine wegen des Konkurrenzschutzes.

    Guter Tipp, Danke.

    Das verstehe ich nicht.

    Danke für den Hinweis, das muss der Schornsteinfeger klären. In dem Haus sind viele ungenutzte Schornsteine und in einem haben wir schon ein Edelstahlrohr zur Abluft. ich nehme an, das geht hier auch.
     
  10. Andres

    Andres
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    Das ist absolut nichtssagend. Hier geht es um die Frage, welche Nutzung für die Räumlichkeiten genehmigt ist. Auch ein eher weit gefasster Begriff wie "Ladengeschäft" kann da Ärger machen, denn für eine "richtige" Küche reicht das nicht. Wenn dir eine Klärung z.B. aus der Baugenehmigung nicht möglich ist, sollte man das unbedingt mit dem örtlichen Bauamt besprechen. Die können dann auch wesentlich genauer angeben, welche Auflagen ggf. zu erfüllen sind.


    Es bestand dann nie ein Anspruch auf Mietzahlungen, also grundsätzlich ja, aber ...

    ... natürlich kann man das vereinbaren, auch pauschal. Wenn man den Vertrag aber nicht einfach nur rückabwickeln möchte, spricht das eher für den Vertragsschluss unter Vorbehalt. Auflösende Bedingung ist besser, wenn die Räume noch gar nicht überlassen wurden, d.h. vorab Genehmigungen eingeholt werden und der Mieter dann erst in den Räumlichkeiten werkelt. Das ist z.B. bei Arztpraxen eine typische Konstellation.


    (Das meint hier das Schriftformerfordernis.)

    Richtig, aber Winkelzüge wie diese werden eben vor allem dann bemüht, wenn es beim Mieter wirtschaftlich nicht läuft und man schnellstmöglich aus dem Vertrag will. Aus den genannten Gründen ist das bei Gastronomie ein sehr reales Szenario.


    Es bedeutet, dass der gesetzliche Regelfall ist, dass der Vermieter zahlt, wenn der Mieter für ihn Aufwendungen auf die Mietsache tätigt. Beispiel: Der Vermieter vermietet Räume als Speisewirtschaft an den Mieter. Die Räume sind dafür aber (noch) nicht geeignet. Um das zu ändern, baut der Mieter nun einiges um, holt Genehmigungen ein und produziert so immense Kosten. Die zahlt der Vermieter, wenn es keine anderweitigen Bestimmungen gibt. Die fehlende Eignung ist zwar kein Mangel, weil vorab bekannt, aber trotzdem führt der Mieter hier das Geschäft für den Vermieter - der hatte ja eine Speisewirtschaft zugesagt!

    Man sollte diese Bestimmung immer im Hinterkopf haben, wenn man etwas vermietet, was für den geplanten Zweck aktuell nicht geeignet ist: Wenn der Mieter die Pflichten des Vermieters (§ 535 BGB) übernimmt, zahlt grundsätzlich der Vermieter. Außerhalb von Wohnraum ist das alles nur eine Frage geeigneter vertraglicher Regelungen, aber die muss man eben erst einmal treffen.
     
  11. susi

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    Danke für den Hinweis, werde ich tun.

    Bestimmt verstehe ich Dich wieder nur nicht richtig aber bei einem Genehmigungsvorbehalt kommt der Vertrag ohne Genehmigungen nicht zustande.

    Ich will eigentlich, dass der Mieter ab 1. XXX mietet und der Vertrag am Ende des Monats, in dem festgestellt wird, dass die erforderlichen Genehmigungen nicht erteilt werden, beendet wird. Die bis dahin geleisteten Mieten sollen der Vermieterin bleiben und die Nebenkosten, wie üblich, abgerechnet werden. Andernfalls dauert der Leerstand ja für die Vermieterin unkalkulierbar lange an.

    Moment, ein leerer Gewerberaum ist doch eigentlich immer ohne Umbauten durch den Mieter nicht geeignet für den vereinbarten Mietzweck, seien es Praxisräume, Supermärkte, Eisdielen oder Strickwaren. Wieso ist es die Aufgabe der Vermieterin die Räume so herzurichten, dass sie als Speisewirtschaft genutzt werden können? Und ab wann sind die Räume entsprechend nutzbar? Es kann doch nicht sein, dass die Vermieterin sich um Küchenmöbel, Tresen und Bestuhlung kümmern muss? Und wenn der Mieter Räume mit einem WC mietet und sich herausstellt, dass er mehrere WCs benötigt, ist das doch sein Problem. Und welche Genehmigungen sind Aufgabe der Vermieterin? Arbeitsschutz, Hygiene u.ä. sind doch nicht mal im Einflussbereich der Vermieterin.

    Bisher kenne ich, wie offenbar auch ehrenwertes Haus Formulierungen wie der Mieter ist verpflichtet, alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen einzuholen und, falls erforderlich, die behördlichen Vorgaben auf seine Kosten zu erfüllen. Meinst Du solche vertragliche Regelungen?
     
  12. Andres

    Andres
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    Dann brauchen wir nicht diskutieren, welche Variante das nun ist: Genau das sollte man dann vereinbaren.


    Dass der Mieter eine Inneneinrichtung aufbaut, ist keine Aufwendung "auf die Mietsache". Dass der Mieter Umbauten gerne hätte, weil z.B. die Raumaufteilung nicht seiner Vorstellung entspricht, erfüllt nicht das mutmaßliche Interesse des Vermieters.

    Wenn es aber die erklärte Absicht des Vermieters ist, ein Restaurant zu vermieten, und für die Erteilung einer Schankerlaubnis in diesen Räumen separate Toiletten für Personal und Gäste vorzuhalten wäre, dann erfüllt das die Definition von § 539 BGB. Das zahlt grundsätzlich also der Vermieter.


    Ja, aber mir ist das nicht weit genug gefasst. Anlässe für solche Geschäftsführungen ohne Auftrag müssen nicht ausschließlich auf behördliche Genehmigungen oder Vorgaben zurückgehen.
     
  13. susi

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    Nach meiner Lebenserfahrung hat ein Vermieter das Interesse zu vermimeten und prüft lediglich Rahmenbedingungen, wie Konkurrenzschutz, die Solvenz des künftigen Mieters sowie die vermutlichen Erfolgsaussichten dieses Gewerbes mit diesem Unternehmer an diesem Ort. Ob das Unternehmen ein Blumenladen, ein Friseur oder eine Bar ist, ist doch eher die Entscheidung des Mieters. Ich habe noch nie einen Kneipier oder einen Zahnrzt gesucht.

    Man kann also das Einholen aller erforderlichen behördlichen und sonstigen Genehmigungen wirksam vereinbaren. Danke!
     
  14. #13 ehrenwertes Haus, 17.05.2019 um 22:24 Uhr
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    Das entspricht auch meiner Meinung.
    Ich bezog mich nur nicht allgemein auf gewünschte oder erforderliche Änderungen vom Mieter, sondern nur auf behördliche Anforderungen, wie eingangs gefragt wurde.

    Sonstige Änderungen können auch für den VM interessant sein, weitgehend unabhängig von der Art an welches Gewerbe vermietet werden soll, z.B. Gästetoiletten sind immer interessant ab einem gewissen Kundenverkehr auch ohne behördliche Auflagen.
     
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