Vorgehen bei Sachbeschädigung durch den Mieter ?

Dieses Thema im Forum "Übergabe Ein- oder Auszug" wurde erstellt von Obergeiss, 28.05.2015.

  1. #1 Obergeiss, 28.05.2015
    Obergeiss

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    Moin! In der Hoffnung auf Hilfe bin ich nun hier gelandet :D
    Wir vermieten eine Wohnung und der Mieter hat zum 31.05.2015 fristgerecht gekündigt. Wie immer habe ich gebeten mit uns vor dem Übergabetermin die Wohnung zu besichtigen, um zu schauen was noch von seiner Seite gerichtet werden muss, damit er noch ausreichend Zeit hat um "Schäden" zu beheben. Bei der Besichtigung mit potentiellen Mietern mußte ich im Schlafzimmer schon arg schlucken. Die Wände sind verputzt und es fehlten in 2 Wänden ca.20 Putzstücke, die bis zu handgroß sind. Die Erklärung seinerseits war, daß sein Frau dort Blechdosen an die Wand angebracht hatte und zwar mit Heißkleber. Beim Abnehmen der Dosen habe sich halt Putz mit abgelöst. Da habe ich ihm schon gesagt, dass er diesen Schaden natürlich fachgerecht zu beheben habe. Bei dem Vorübergabetermin hatte er diese schon mit Gips verfüllt. Gips ist in meinen Augen nicht der richtige Werkstoff, bei der Größe der Löcher und es ist auch dermaßen lieblos und schlecht gemacht - geht gar nicht. Weiterhin haben die Mieter, trotzdem ich es ihnen untersagt hatte (leider nur mündlich) auf alle Fensterrahmen irgendwas geklebt, bzw. angeschraubt. Der schlimmste Fall ist die Terrassentür vom Wohnzimmer. Auch dort hat er eine Fliegentür direkt auf den Rahmen geschraubt und für die Positionierung der Schließmagnete Markierungen angezeichnet. Leider mit schwarzem Edding!! Weil er gerade keinen Bleistift zur Hand hatte (O-Ton). Zudem hat er versucht einen ca. 1.5 cm breiten durch Dichtgummi, verschlossenen Spalt bis ca. auf einen Meter mit Bauschaum zu verschließen. Er hatte Sorge, dass da Mäuse reinkommen! Den Montageschaum hat er dummerweise auch auf den Türrahmen aufgebracht und nicht wieder vollständig entfernt. Ich könnt k......! Wir haben ein Protokoll erstellt und ihn darin aufgefordert diese Schäden fachgerecht zu beseitigen. Das hat er auch unterschrieben. Meine Sorge ist, dass er jetzt einfach mit nem Pinsel und billiger Baumarktfarbe einmal eben drübergeht und gut. Zumal sich bis jetzt drben nix rührt. Und ich denke, dass eigentlich für so´ne Aktion, mit Schleifen, mindestens 2x lackieren mit durchtrocknen eigentlich ein paar Tage in´s Land gehen. Kann ich darauf bestehen, dass der Schaden von einem Fachmann behoben wird, kann ich das selber in die Weg leiten. Wie lange darf er sich Zeit lassen? Die Wohnung befindet sich auf einem liebevoll aufbereiteten Resthof und die Außenansicht der Wohnung trägt maßgeblich zum optischen Ambiente bei (ausgebauter Stall mit vorgesetzten Gußfenster, alle Türen und Fenster mit Stich ...)
    Ist das jetzt Sachbeschädigung?????? Auch die Geschichte mit den Wänden. Ich könnt heulen. Wir haben natürlich auch keine Kaution genommen (ich weiß, man sollte mich erschlagen)
    Wäre prima, wenn mir jemand rechtssicheren Rat geben könnte!
    LG Birgit
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

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  3. peewee

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    Das dürfen nur Juristen, was hier sicherlich die wenigsten sind.
     
  4. #3 Obergeiss, 28.05.2015
    Obergeiss

    Obergeiss Neuer Benutzer

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    ´Tschuldigung

    War n bischen unglücklich formuliert!!!
    Ich nehm natürlich gerne (fast) jeden Rat :D Bin grad einfach ein wenig überfordert. Wir hatten mit Vormietern schon einige Lustigkeiten, aber so´ne Baustelle is mal ganz neu ....
     
  5. #4 Pharao, 28.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 28.05.2015
    Pharao

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    Hi,

    als erste Bitte für`s nächste mal: bitte mach ein paar Absätze rein, ansonsten bekommt man beim lesen Augenkrebs.

    M.E. kannst du nur auf eine fachmännische Ausführung bestehen, aber nicht darauf, das der Mieter das zwingend durch eine Fachfirma machen lässt. Erst wenn der Mieter den Schaden nach First (hier nehme ich i.d.R. immer zwischen 7 & 14 Tage je nach Schadensgröße) nicht ordnungsgemäß behoben hat, kannst du i.d.R. eine Firma kommen lassen und später dem Mieter das in Rechnung stellen. Problematisch wird das ganze m.E. immer dann, wenn der Mieter laienhaft was selber hin pfuscht und du mit dieser Ausführung nicht zufrieden bist, weil man dann ggf. erstmal klären muss, ob das "fachmännisch" genug ausgeführt wurde oder doch eher nur "pfusch" ist.

    Alternative wäre m.E. hier nur, wenn ihr beide euch einig sein, das du hier gleich eine Firma damit beauftragst, also der Mieter auf sein Recht durch Selbstvornahme verzichtet. Hier würde ich aber dann vorab mir mal einen Kostenvoranschlag machen lassen und falls der Mieter hier mitmacht, das auch extra schriftlich fixieren, das man diese Regelung getroffen hat.

    Ob er einmal mit teurer Farbe streicht oder 2-3 mal mit billiger Farbe bis es Deckt, das spielt m.E. keine Rolle bzw. das kannst du m.E. dem Mieter nicht vorschreiben. Das entscheidende ist letztlich i.d.R. das Endergebnis.

    Ob Sachbeschädigung oder nicht, sei mal dahingestellt. Es zählt auf jeden Fall nicht zur normalen Abnutzung, also wird der Mieter für den Schaden ggf. auch aufkommen müssen.

    Die Kaution bietet zwar auch keine 100% Sicherheit, das man damit ggf. alle Schäden beheben kann, aber keine zu verlangen ist auf jeden Fall die schlechtere Lösung. Egal wie schwer oder leicht sich dein Objekt vermieten lässt, auf die Kaution solltest du nächstes mal bestehen, am besten in voller Höhe (3MM).

    In einem Forum wirst du das nicht finden, da wirst du schon einen Anwalt dir holen müssen. Von uns bekommst du nur laienhafte Meinungen bzw. Einschätzung der Sachlage ohne Garantie auf Richtigkeit.
     
  6. Andres

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    Nein, dein Anspruch richtet sich auf das Ergebnis, nicht den Verlauf. Die Schäden müssen fachmännisch beseitigt werden - ob das der Mieter selbst schafft, ist seine Sache.


    Der weitere Ablauf sieht so aus:
    • Im Moment hast du eigentlich gar keine Ansprüche. Die Idee hinter der Vorabnahme hast du oben selbst erklärt, also gehe ich davon aus, dass das bekannt ist.
    • Zur Rückgabe der Mietsache hat der Mieter dann einen vertragsgemäßen Zustand herzustellen. Diesen Zustand solltest du umfassend und sorgfältig dokumentieren.
    • Du teilst dem Mieter (nicht notwendigerweise während der Rückgabe, aber möglichst bald) mit, welche Schäden noch zu beseitigen sind und setzt eine Frist. 2 Wochen sind Standard, Abweichungen in beide Richtungen sind möglich, wenn es dafür Gründe gibt.
    • Nach Ablauf der Frist darfst du die Schäden selbst beseitigen und vom Mieter die Kosten dafür verlangen, zusätzlich Nutzungsausfallentschädigung, sofern du einen Nutzungsausfall nachweisen kannst. Das kann mit der Kaution verrechnet werden, falls man eine hat und sie ausreicht. Andernfalls muss man eben zusehen, wie man sich beim Mieter direkt schadlos hält.
    Praktischer Ablauf mit kooperativen Mietern: Du machst dich vorab schlau, was die Beseitigung der bekannten Schäden kostet und vereinbarst mit dem Mieter eine Beseitigung durch dich zu einem Pauschalpreis, Verrechnung mit der Kaution - falls man denn eine hätte. Vielleicht verzichtet der Mieter auch freiwillig auf sein Recht zur Selbstvornahme (man muss ihn ja auch nicht gerade darauf stoßen - die Rechtslage muss er schon selbst kennen) und stimmt direkt einer Beseitigung der Mängel durch dich zu. Auch das sollte im Protokoll festgehalten werden.


    Faustregel: Liebhaberobjekte sind nicht zur Vermietung geeignet. Vermieten ist ein Geschäft.

    Für den emotionalen Wert einer Sache, für einen speziellen Stil oder andere "weiche" Kriterien, haben Mieter immer wieder eine völlig andere Sicht als der Vermieter. Kein Wunder, denn das ist Geschmackssache.


    Eher nicht. Warum interessiert dich das?


    Dummheit ist nicht strafbar.
     
  7. #6 Nero, 28.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 28.05.2015
    Nero

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    Obergeiss: Ich würde auch weinen - weil es für mich eine Schweinerei = Sachbeschädigung ist.

    Aber mach Dir keinen Vorwurf - V. a. Premieren können schiefgehen.
    Die Hitliste meines "besten" Mieters führt einer an, der von seinem Arbeitgeber und Vermieter in höchsten Tönen (weg) gelobt wurde.
    Eine Kaution hatte ich auch nicht genommen - wohl weil Weihnachten war....

    Zusammenfassend, nicht nur das Haus im Innern war in einem Zustand, dass es mir die Sprache verschlagen hat.
    Bei der Größenordnung des Gesamtschadens war es aber völlig egal, ob ich überhaupt eine Kaution genommen hätte.

    Na ja, was ich mir aber verkniffen habe, das alte Ferkel nochmals in Selbst-/Nothilfe die Schadensbereinigung zu überlassen:
    Eingetrene/Überstrichene Holztüren, eingeschlagene Steckdosen, die Wände in sehr besonderen Farben - so viel kann ich gar nicht rauchen., um es schön zu finden ...blablaba

    Damit hat er sein "fachgerechtes Knowhow" doch bewiesen!!!

    Kurz - ich habe/würde ihn überhaupt nichts mehr machen lassen und in den sauren Apfel beißen. = Du bleibst auf den Kosten sitzen.

    Sei froh, dass Du sie überhaupt los bist!
    Dumm ist im Übrigen nur der, der aus seinen Fehlern nichts lernt. Das scheint mir aber bei Dir nicht der Fall.
     
  8. #7 immodream, 28.05.2015
    immodream

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    Hallo Obergeis,
    zum Thema " keine Kaution genommen " möchte ich mich nicht weiter äußern.
    Das wird dir sicherlich nur einmal passieren.
    Den korrekten Weg zur Schadensabwicklung haben dir die anderen schon beschrieben.
    Auch wenn ich kein Hellseher bin, wage ich eine Prognose.
    Der Mieter hat es bis jetzt mit seiner Intelligenz und seinem fachlichen können nicht geschafft, ordentlich zu arbeiten.
    Und er wird es auch in Zukunft nicht können.
    Also versuche Schadensbegrenzung und las ihn möglichst nichts verschlimmbessern.
    Zum Thema , Fachleute bestellen und Mangels Kaution die Kosten nachträglich vom Mieter einfordern, sagt mein Erfahrungsschatz,
    das du dem Geld hinterherrennen wirst.
    Was würde ich machen :Zähne zusammenbeißen, hoffen das der Mieter beim Auszug nicht noch mehr beschädigt und die Beschädigungen so gut wie es geht ( die Fenster kannst du ja nicht eben austauschen ) selbst oder durch selbst ausgesuchte Handwerker zu beseitigen .
    Und bei der nächsten Vermietung, die Kaution als zukünftiges " Schmerzensgeld " nehmen.
    Denke an die Worte meines Anwaltes " man soll schlechtem Geld nicht noch gutes Geld hinterher werfen ".
    Grüße
    Immodream
     
  9. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Hallo, Obergeiss

    Hier geht es um Sachbeschädigung deren Behebung der VM beim Fachhandwerker in Auftrag gibt und die Rechnung hat der Mieter zu tragen.
    Der Vermieter darf dem Mieter nicht auferlegen, die Reparaturen selbst vorzunehmen oder sich um die Beauftragung eines Handwerkers zu kümmern.
    (BGH WuM 92, 355) Der Mieter kann lediglich verpflichtet werden, die Kosten zu tragen.
     
  10. Nero

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    Verdammt - was darf ich nicht - was der Mieter nicht schon längst "gedurft" = sich mir gegenüber erdreistet hat.
     
  11. #10 Obergeiss, 30.05.2015
    Obergeiss

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    Moin,
    erst mal lieben Dank vorweg, für die vielen Antworten.

    Mittlerweile ist es spruchreif, dass sich das Beheben des Schadens durch den Mieter garantiert nicht fachgerecht gestalten wird! Ich bin kein Handwerker und schon gar kein Maler, habe aber vieles über die Zeit der Renovierung/Sanierung dieses Gebäudekomplexes gelernt und - ein unschätzbarer Vorteil, ich verfüge über einen gesunden Menschenverstand!

    Unklar ist mir immer noch, auch nach nochmals intensiver Netzsuche, ob ich gleich verlangen kann, daß solch ein Schaden vom FM behoben wird oder ob ich erst das Ergebnis der Arbeit des handwerklich versierten Mieters abwarten muß!

    Morgen endet ja auf Wunsch der Mieter das Mietverhältnis und bis jetzt hat der Mieter die Anti-Fliegentür entfernt und ich vermute, versucht die Lackstiftmarkierungen mit Aceton (?) zu entfernen. Ziemlich erfolglos, zieht wohl in den Lack ein ... Beim Entfernen des Bauschaums hat er ein bischen arg gekratzt. Dadurch fehlt, wenn auch an kleinen Stellen, der Lack komplett. Große Kunst!!

    Nun kann ich davon ausgehen, dass er versuchen wird das mehr schlecht als Recht hinzupfuschen, denn die Zeit wird knapp. ME müßten die Schraubenlöcher mit Holzspachtel verfüllt werden, dann geschliffen, auch da an den Löchern das Holz "hochsteht". Der Rahmen an sich müßte eh geschliffen werden. Außerdem denke ich, daß einmal grob überlackieren nicht reicht. Es geht ja nicht nur um die Optik, sondern insbesondere auch um den Wetterschutz des Rahmens. Ich würde mal sagen, das sich solch ein Schaden nicht an einem Tag beheben läßt.

    Ich werde am besten ne Tüte Baldrian schlucken :) und versuchen, wenn er heute auftauchen sollte, ruhig mit ihm zu reden und hoffen, dass ich ihm verkaufen kann, dass er besser damit fährt, wenn die Arbeit vernünftig ausgeführt wird. Auch wenn das bedeutet, dass nicht er den Schaden behebt, sondern ein Fachmann.

    Den Schaden habe ich ausgiebig fotografiert und ein Nachbar hat sich das auch angeschaut. Nun bleibt abzuwarten, was passiert.

    LG und allen ein entspanntes WE
    die Obergeiss
     
  12. #11 Obergeiss, 30.05.2015
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    Tja Nero,

    Schon schade, dass die Waffen auch so ungleich sind. Ist was mit der Wohnung nicht iO dann kann der Mieter die Miete kürzen (hatte ich zum Glück noch nicht), aber wenn der Mieter nicht in Ordnung ist, darfst Du die Miete nicht erhöhen. Die Welt ist ungerecht und böse .....

    LG
    die Oberzicke
     
  13. #12 Martens, 30.05.2015
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    ich gehe mal davon aus, daß das als Ironie verstanden werden will?!

    Du darfst, wenn die Mietsache nicht in vertragsgerechtem Zustand zurückgegeben wird, die Schäden beim Mieter geltend machen. We oben schon geschrieben wurde, Vermieten ist ein Geschäft, das wird mit einer Gewinnerwartung betrieben und es umfaßt genauso das Ausfallrisiko.

    Also die Mängel an der Mietsache bei Übergabe dokumentieren, evtl. gemeinsam mit einem Baufachmenschen, dem Mieter eine letzte Frist setzen und dann den Schaden beziffern und einfordern, ggfs. einklagen. Das ist Aufwand, klar, und eine Erfolgsgarantie gibt es auch nicht, aber so ist das eben im Geschäftsleben.

    Christian Martens
     
  14. Nanne

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    Mir ist es so bekannt, daß die Fristsetzung nur für Renovierungsarbeiten nötig ist. Bei Sachbeschädigung braucht keine Frist gesetzt werden, der VM
    darf dem Mieter nicht zur Beseitigung der Schäden auffordern bzw einen Handwerker bestellen, das ist Sache des VM. Die Rechnung hat allerdings
    der Mieter zu begleichen, und wie ich meine bei Sachbeschädigung in voller Höhe.
     
  15. Andres

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    Ich schreib's nicht noch einmal.


    Oben schon angedeutet, hier noch ausführlich: Es liegt keine Sachbeschädigung vor. Oder will hier jemand ernsthaft unterstellen, dass der Mieter eine Absicht zur Beschädigung oder Zerstörung hatte? Eine Sachbeschädigung kann man weder fahrlässig noch "aus Dummheit" begehen - nur vorsätzlich. Noch dazu kann man sich fragen, ob das Merkmal "rechtswidrig" vorliegt. Blechdosen an die Wand zu kleben, dürfte noch zu den ganz gewöhnlichen gestalterischen Freiheiten gehören.

    Außerdem ist das egal: Schäden an der Mietsache darf zunächst der Mieter beseitigen - selbst wenn er sie vorsätzlich herbeigeführt haben sollte. Was du meinst, gilt für Schäden außerhalb der Mietsache, also z.B. im Treppenhaus oder im Außenbereich.
     
  16. #15 Obergeiss, 30.05.2015
    Obergeiss

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  17. Andres

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    Mache ich ja auch.


    Nein, gibt es nicht. Was eine Sachbeschädigung ist, regelt § 303 StGB. Da hier kein Wort über fahrlässiges Handeln verloren wird, greift § 15 StGB.


    Dumm nur, dass es in § 823 BGB nicht um Sachbeschädigung sondern um Schadenersatz geht. Dass der Unterschied für dich nicht erkennbar ist bzw. du ihn nicht für wichtig hältst, ändert nichts daran, dass das zwei grundverschiedene Dinge sind.

    Schadenersatz nach § 823 BGB ist zwar nicht ganz abwegig, seine Durchsetzung ist aber im Mietrecht nicht einfach. Er richtet sich nämlich gegen den Verursacher und wer genau mit Edding auf dem Fensterrahmen gemalt hat, ist eher unangenehm nachzuweisen.

    Grundsätzlich hält man sich im Mietrecht an den Schadenersatz aus Vertragsverletzung, § 280 ff. BGB: Der Mieter hat eine vertragliche Pflicht, die Mietsache in einem bestimmten Zustand zurückzugeben. Der Schadenersatz aus Vertragsverletzung ist aber im Gegensatz zum Schadenersatz aus unerlaubter Handlung in erster Linie auf Vertragserfüllung ausgerichtet, nicht auf Restitution. Daher darf der Mieter zunächst eine Nachbesserung versuchen. Vorteil: Ob der Mieter oder seine Frau oder Onkel Otto oder ein trotteliger Handwerker mit dem Heißkleber gespielt hat, ist egal - die Pflicht zur Vertragserfüllung trifft den Mieter.
     
  18. #17 Nero, 30.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 30.05.2015
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    andres- es stimmt ja wieder, was du volljuristisch sagst , praktisch aber nicht.

    diese leute, um die es hier geht, lachen aber mit sicherheit über solche, die sich kooperativ zeigen und immer weiter nachgeben. deshalb der vorschlag persönlich abklären und machen lassen . vereinbarung laut übergabe (zwischenprotokoll scheint mir hierfür ausreichend.

    und obergeiss - verwende bitte nicht das wort tja.
    wüsste nicht, dass ich dir aus eigener erfahrung heraus, einen schlechten rat in deiner Sache = sachbeschädigung gegeben habe.....
     
  19. Andres

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    Ich weiß, dass du gerne so argumentierst, dass ich der praxisfremde Schreibtischtäter bin. Die Begründung ist - wenn ich das richtig verstanden habe und du kannst mich gerne korrigieren - dass ich die Rechtslage kenne. Von solchen Leuten kann man offensichtlich keine praktischen Lösungsansätze erwarten.

    Gehst du bei dir selbst eigentlich vom Gegenteil aus? Du kennst die Theorie nicht, daher musst du in der Praxis gut sein? Und bevor du jetzt lospolterst, wie beleidigend mein Beitrag wäre: Lies den letzten Absatz noch einmal. Was dich an meiner Aussage stört, ist deine eigene Argumentation.


    Lustig. Von den 7 Leuten, die bisher geantwortet haben, kam nur von 2 die Empfehlung, die gewöhnliche Schadensabwicklung nicht zumindest zu versuchen. 50 % dieser 2 bist du, die anderen 50 % ist immodream, der offensichtlich in einem wirtschaftlichen Umfeld vermietet, in dem bei Mietern nie etwas zu holen ist.


    Ist das der praktische Rat, der von einem Theoretiker wie mir nicht erwartet werden kann? Dann möchtest du vielleicht meinen Beitrag #5 noch einmal lesen, vor allem diesen Absatz:


    Es heißt doch immer, dass Frauen so eine hohe emotionale Intelligenz hätten. Wie man ein einziges Wort derartig absurd interpretieren kann und darüber dann auch noch angep.... ist, erschließt sich mir nicht. Liegt vielleicht an mir.
     
  20. #19 Nero, 31.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 31.05.2015
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    ...bin emotional völlig minderbemittelt, da autistin.

    andres ich argumentiere ganz und gar nicht gg. dich persönlich. es gibt keine negativbewertung deiner kompetenz.

    meine sicht der dinge kann nur so sein wie sie ist, d.h aus einzelerfahrungen heraus abzuleiten. ich glaube d.h. induktiv 1. praxis, 2. theorie.

    was übrig bleibt, ist doch nur eine frage d. persönl. methodik - vom besonderen zum allgemeinen oder umgekehrt - was eher dein vorgehen anbelangt. beide perspektiven können doch sehr wohl das gleiche bild ergeben oder es gegenseitig zumindest justieren, etwas korrigieren....

    einen leichten unterschied sehe ich für mich persönlich nur darin, dass ich mich ab einem bestimmten punkt/grenze - ungeachtet dessen, was ich darf oder nicht - im vorgehen eher dem gegenüber anpasse, das sich ja auch nicht um
    mich irgendwelche rechtslagen/meine interessen geschert hat.

    das war das wort zum sonntag und ich hoffe, ich habe nicht zu viel gepoltert.

    grüße mimose - gibt es dieses "gemüse" auch in männlicher form und wie nennt man es dann? Mimosus ?
    "allianzen" kommen auch daher zustande, dass man sich - auch aus der Ferne im Ansatz versteht. dazu muss man sich nicht näher kennengelernt haben -

    Ich brauche keine Empirie - weil ich schlussendlich mache, was ich nach grundsätzlicher Abwegung will.

    du musst andere nicht klein machen, damit du größer erscheinst. bist doch groß genug , auf deine besondere Art.

    Schon gar nicht bei dieser sehr unerheblichen "meinungsumfrage" im Forum - interessiert mich für mich nicht!
     
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