Vorgehen eines Maklers

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Hansi3000, 09.04.2015.

  1. #1 Hansi3000, 09.04.2015
    Hansi3000

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    Derzeit verkaufen wir das Haus meiner Großeltern, wollen aber aus Kostengründen keinen Makler einschalten. Zudem hat sich herausgestellt, dass die Nachfrage vor Ort nach Häusern sehr hoch ist, das Angebot aber sehr begrenzt. Da ich mitlerweile über Kaufgesuchs-Anzeigen und die Hausbank meiner Großeltern aber bereits in Kontakt zu Maklern stehe, habe ich etwas Angst etwas falsch zu machen und so am Ende doch irgendwie eine Maklergebühr bezahlen muss. Der gesunde Menschenverstand sagt mir: solange ich nichts unterschreibe (Maklervertrag) laufe ich auch in Gefahr eine Provision für die Vermittlung eines Käufers zahlen zu müssen. Sehe ich das richtig? Oder besteht vielleicht die Gefahr durch gewisses handeln unbewusst eine Art von mündlichen Vertrag einzugehen? Beispielsweise habe ich gestern mit einem Immobilenmensch von unserer Hausbank telefoniert. Der hat gleich gesagt, dass sie händeringend nach Immobilien suchen und er gerne einen Besichtigungstermin machen würde. Als ich ihm sagte das wir aus Kostengründen keinen Makler wollen, meinte er widerum da werden wir uns schon einig. Er würde nach dem Besichtigungstermin ein Kurzgutachten erstellen dann könne man ja noch immer über den Preis reden. Laufe ich vielleicht rein durch die Vereinbarung eines Besichtigungstermins in Gefahr in eine Kostenfalle zu treten? Ich hatte bisher einfach noch nie mit einem Immobilienverkauf oder mit Maklern zu tun, daher will ich auf Nummer sicher gehen.

    Bereits im voraus besten Dank.
     
  2. AdMan

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  3. #2 anitari, 09.04.2015
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    Bei Immobilienverkauf ist es oft üblich das der Erwerber die Provision zahlt, egal wer den Makler beauftragt hat.

    Von daher ist Deine Angst unbegründet.
     
  4. #3 Martens, 09.04.2015
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    Man kann einen Vertrag (hier z.B. mit einem Makler) mündlich, am Telefon, per email oder Fax (telex will ich jetzt mal außen vor lassen ;) ) durch Zunicken oder Handheben (Börse, Versteigerungen) oder auch Handschlag abschließen - eine Schriftform ist fast nie vorgeschrieben.

    Es ist bei Immobilienverkäufen durchaus üblich, daß der Käufer den Makler und den Notar zahlt - zwingend vorgeschrieben ist das aber nicht und wenn ich einen Makler beauftrage, zu meinen Lasten ein Objekt anzubieten, ist das wirksam und ich zahle. Ob diese Kosten dann im Kaufpreis eingerechnet sind oder nicht, ist wieder eine ganz andere Sache...

    Christian Martens
     
  5. #4 Newbie15, 09.04.2015
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    Newbie15 Gast

    Ich würde eher sagen, es ist je nach Region üblich, dass der Käufer die Provision zahlt. Es ist aber in anderen Regionen mind. genauso üblich, dass sich Käufer und Verkäufer die Provision 50/50 teilen oder 1/3 Verkäufer, 2/3 Käufer.

    Kann also sein, dass der Makler mit "wir werden uns da schon einigen" auch meint, dass die Verkäuferprovision im Kaufpreis einkalkuliert wird. Oder nur eine Käuferprovision verlangt wird. Eine reine Käuferprovision bedeutet letztlich genau wie die Verkäuferprovision, dass der Käufer sie in sein Kaufpreisangebot einrechnet. Wenn er z.B. maximal 100 000 € zahlen will, dann können das 90 000 € KP + 10 000 € Kaufnebenkosten sein (mit geteilter Provision) oder 87 000 € + 13 000 € (mit 100 % Kaufnebenkosten beim Käufer). Dann könntest du auch eine Verkäuferprovision zahlen, für dich ist die Summe am Ende quasi gleich. Oder du musst dann auf einen Käufer warten, der mehr als 100 000 € insgesamt zahlen würde.

    Einen Unterschied macht es für dich dann, wenn du eben gar keinen Makler einschaltest. Dann werden die Nebenkosten für den Käufer geringer und somit kann er als reinen Kaufpreis noch mehr bezahlen.
     
  6. #5 Venceremos!, 09.04.2015
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    Grundsätzlich kann man natürlich auch mündlich Verträge abschließen, wenn zwei übereinstimmende Willenserklärungen abgegeben werden. Das ist hier aber ausdrücklich nicht der Fall, denn du willst (bislang) keinen Maklervertrag abschließen und hast dies dem Makler auch so kommuniziert.

    Es gibt allerdings halbseidene Exemplare dieser Zunft, die sich bei dir zum Besichtigungstermin einladen, Fotos machen und das Objekt anschließend ohne deine Zustimmung anbieten. Sofern der Makler seine Provision nur vom Käufer bekommt ist das so möglich, da ein Vertrag dann nur zwischen Makler und Kaufinteressent zustande kommt. Wenn man die Immobilie selbst vermarkten möchte kommt es in der Folge häufig dazu, dass der Interessent diese zuerst über den Makler findet, sich von diesem die Adresse nachweisen lässt und damit ggf. provisionspflichtig wird. Später findet er dann heraus, dass der Verkäufer auch ohne Makler verkauft und ärgert sich schwarz. Insofern sollte man sich besser vorab festlegen: Entweder selbst ohne Makler verkaufen und den Kontakt zu diesen dann auch so weit wie möglich meiden. Oder gleich einen seriösen ortsansässigen Makler mit Alleinauftrag engagieren. Alle Mischlösungen verursachen meines Erachtens nur Probleme.
     
  7. #6 Hansi3000, 09.04.2015
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    OK, schonmal ein Danke für die vielen Antworten. Meine Idee ist halt, dass der Makler ruhig das Haus in seine Datenbank aufnehmen kann. Dabei aber der Käufer die Provision trägt. Derzeit scheint einfach eine extrem große Nachfrage zu geben, so das wir als Verkäufer sicherlich aus mehreren Käufern auswählen können.

    Letztendlich ist es ja fast so, dass eigentlich mir der Makler als Verkläufer etwas zahlen müsste weil es einfach zu wenige Objekte in unserer Gegend gibt und ich ihm quasi dabei helfe eine Provision zu bekommen. Aber eigentlich will ich von ihm nur wissen wie er den Wert des Hauses derzeit einschätzt. Dies würde mir als Gegenleistung auch schon reichen.
     
  8. #7 Bungalow, 10.04.2015
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    Wie hier schon geschrieben wurde können Verträge auch mündlich zustande kommen. Ich wäre daher vorsichtig und würde zuvor genau abklären, von wem der Makler oder die Bank die Provision fordert.

    Bei dem Verkauf einer Immobilie einer verstorbenen Angehörigen haben wir (eine Erbengemeinschaft) von der Sparkasse gleich mitgeteilt bekommen, dass die Provision von beiden Parteien gefordert wird. Wir haben es dann ohne Makler und Sparkasse über die Bühne gebracht. Ob man den Betrag durch einen höher angesetzten Kaufpreis wieder hineinbekommt, ist eine andere Frage.
     
  9. Andres

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    Bei doppelter Provision reicht es dafür schon aus, wenn man den gleichen Kaufpreis erzielt. ;)

    Bei einer schwer verkäuflichen Immobilie mag die Spaßkasse vielleicht ein geeigneter Makler sein. Bei normaler Marktlage finde ich es einfach nur dreist, an der Provision und an der Finanzierung und womöglich noch an der Versicherung verdienen zu wollen - und in keinem Bereich wirklich günstig zu sein, weil man ja Filialen unterhalten muss ...
     
  10. #9 Martens, 10.04.2015
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    wieso dreist, Andres?
    Das ist doch marktüblich :D

    Christian Martens
     
  11. #10 Hansi3000, 11.04.2015
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    Bei uns ist es jetzt so, dass wir uns von der Hausbank nochmal ne Schätzung geben lassen. Die haben bereits im Vorfeld klar gesagt, dass wir als Verkäufer keine Provision zahlen müssten. Die Nachfrage ist einfach enorm hoch.

    Die Provision für den Käufer müsste somit bei ca. 7000€ liegen. Wir fragen uns halt, ob wir ohne Makler was von den 7000€ abbekommen könnten, d. h. einfach einen höheren Kaufpreis verlangen. Mal sehn was wir machen.
     
  12. #11 alibaba, 11.04.2015
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    Du kannst ja auch die SparKasse fragen ob sie dir was abgeben von ihrer

    MaklerProvision ,

    1. Anfrage BädBänkImmo
    2. wenn ja ,dann natürlich in SchriftForm mit genauen Vereinbarungen :001sonst:

    aber lass dir keine SchiffsFondüs aufschwatzen mit garrzeit 120 Jahre :30:

    Gruss
    alibaba :smile018:
     
  13. Pharao

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    Hi Hansi3000,

    warum lässt man sich von einem Makler beschwatzen, wenn man der festen Meinung ist, das der garnicht benötigt wird :?

    Ansonsten: grundsätzlich kannst du den Verkaufspreis frei wählen. Ein Wertgutachten, ect ist lediglich ein Ansatzpunkt, aber nicht verbindlich a´la "ich darf nicht mehr oder weniger verlangen". Fraglich ist natürlich, gerade wenn der Verkaufspreis sehr hoch gewählt ist, ob oder wann sich da Kaufinteressenten drauf melden werden?

    Nee is kla - Immobilien die sich "leicht" verkaufen lassen, das ist leicht verdientes Geld für einen Makler.
     
  14. Syker

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    Hallo Ali,

    Sag mal nichts gegen Schiffsfonds, da gibt es auch ein paar gute ... Nur die musst man erst mal finden. Problematischer ist das die meisten Bank Berater da einfach keine Ahnung von haben.

    VG Syker
     
  15. Pharao

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    Ahnungslosigkeit würde ich den jetzt garnicht mal unterstellen, sondern eher der "Druck von oben".
     
  16. #15 Hansi3000, 12.04.2015
    Hansi3000

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    Ich unterhalte mich mit den Maklern weil ich deren Einschätzung bezüglich des möglichen Verkaufspreises haben will. Es ist einfach so, dass es kein vergleichbares Objekt bei uns gibt, welches einen Anhaltspunkt dzu liefern könnte.
     
  17. Pharao

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    Hi Hansi3000,

    will soll/darf man diese Aussage verstehen (positiv/negativ) :?

    Naja, der Makler wird dir höchstens seine "realistische" Einschätzung geben und das bedeutet nicht zwangsweise, das dies zu deinem Vorteil seinen muss. Ich mein, du darfst nicht vergessen, um so "leichter" sich das verkaufen lässt, um so weniger Arbeit hat er damit und um so schneller hat der Makler damit Geld verdient.

    Letztlich kommt es m.E. schon etwas darauf an, wie schnell willst du das los werden? Denn "schnell" geht i.d.R. nur über den Verkaufspreis.
     
  18. #17 Hansi3000, 12.04.2015
    Hansi3000

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    Es ist ein altes und unrenoviertes Fertighaus, derzeit stehen aber nur renovierte Massivhäuser hier zum Verkauf. Und schnell muss es nicht gehen. Ich will einfach verschiedene Einschätzungen hören. Dadurch versuche ich einen groben Preis zu ermitteln, dann schlage ich 20% oder so drauf und setzte es in eine Immobörse. Verhandeln kann ich ja dann auch direkt mit einem Interessenten.

    Mir fallen gerade noch ein 2 Fragen ein:

    1. Ich habe hier (Kostenlose Immobilienbewertung mit Immobilien-Online-Rechner zum Immobilienwert) spaßeshalber einen Wert ermittelt. Immoscout und Co. bieten ja ähnliches an, aber dafür gegen Entgelt. Taugen solche Online-Rechner was? Mann kann dort ja relativ genaue Angaben machen, u. a. Zustand und Lage/Adresse.

    2. Wenn wir einen Käufer gefunden haben, wie können wir sicherstellen das dieser die Kaufsumme auch hat bzw. bezahlt? Gibt es bei Immobilienverkäufen sowas wie einen Eigentumsvorbehalt, d. h. der Käufer wird erst Eigentümer und bekommt den Hausschlüssel wenn der vereinbarte Betrag auf unserem Konto gutgeschrieben ist?

    Bereits im voraus besten Dank.
     
  19. #18 alibaba, 12.04.2015
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    ich hatte mal eine RückAbwicklung , Käufer aus HahnOver :verrueckt004:hatte kein Geld , der Makler bekam auch keine Provision vom Käufer ,

    die Notarin hat alles dann storniert ,unkompliziert :smile026:

    habe den VerkaufsPreis drastig erhöht und es kam ein NeuKaufInteressent :45: wie das Leben so spielt :hut010:

    "mal gewinnt man und mal verlieren die anderen ":069sonst::068sonst:

    Gruss
    alibaba :45:
     
  20. #19 Pharao, 12.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 12.04.2015
    Pharao

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    Hi Hansi3000,

    alles was kostenlos ist, da gib`s i.d.R. auch keine Garantie auf Richtigkeit! Zumal hier immer noch der Fehler 300 aufkommen kann. Also die Fehlerquelle sitzt 300mm vorm Bildschirm ;)

    Also entweder lässt du dir ein Gutachten über den aktuellen Markt- bzw. Verkehrswert erstellen oder du probierst es einfach aus, wie die Reaktionen darauf sind, wenn du den Preis x ansetzt. Ob Immobilen**** der richtige Ansprechpartner ist für die Ermittlung des aktuellen Marktwertes :? Naja, in erster Linie ist das ein Portal für Vermietung & Verkäufe von Immobilien und damit verdienen die ihr Geld ....

    20% ? Würde ich nicht machen, denn damit verscheuchst du ggf. einige Kaufinteressenten, die sich evtl. ein Limit gesetzt haben oder .... .
    Setze lieber den Preis an, den du dir vorstellst und zum Verhandeln ist dann eben kein Platz.
     
  21. Andres

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    Auch wenn das Haus vielleicht nicht technisch vergleichbar ist, kann man sich trotzdem daran orientieren, was für vergleichbare Größe, Lage, Ausstattung gezahlt wird. Natürlich kann dir passieren, was Pharao schreibt - aber das merkst du dann schon selbst. Wenn es nicht eilig ist, kannst du problemlos so vorgehen.


    Jeder Versuch, eine Bewertung über Tabellenwerte oder eine Datenbasis aus Angeboten oder Abschlüssen zu errechnen, hat einen grundsätzlichen Haken: Niemand kann vorhersagen, was der einzelne Interessent, der sich bei dir meldet, auf den Tisch legen wird.


    Das ist eine der Hauptaufgaben eines guten Kaufvertrages und damit des Notars. Ich mag das nicht im Detail schildern, weil es dazu schon mehr als genug umfassende Ausarbeitungen im Netz gibt und letztendlich auch der Notar dafür bezahlt wird, dass er dir das erklärt. Daher in Kurzform:
    • Man kann sich schon von Interessenten Auskünfte geben lassen, z.B. Finanzierungszusagen. Man sollte aber auch bedenken, dass man Interessenten damit vergraulen kann. Endgültige Sicherheit gibt es sowieso nicht. Ein gewisses Grundmisstrauen schadet bei Geschäften aber nie ...
    • Nach Abschluss des Kaufvertrages, wird der Notar dann den Käufer anweisen, den Kaufpreis zu zahlen. Tut der Käufer das nicht, kannst du vom Kaufvertrag zurücktreten. Man kann dafür auch gleich im Kaufvertrag eine Frist vereinbaren. Selbst bei völliger Zahlungsunfähigkeit des Käufers ist dann der Schaden auf die Kosten, die bis zu diesem Zeitpunkt für Notar und Grundbuch angefallen sind, beschränkt. Ansonsten käme natürlich auch Schadenersatz in Betracht.
    • Sobald der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, erfolgt der Übergang des Besitzes (d.h. der Wohnungsschlüssel), falls das vereinbart/erforderlich ist (also z.B. bei einer leerstehenden, unvermieteten Wohnung) und der wirtschaftliche Übergang (Nutzen/Lasten). Reale Ansprüche (Schlüssel, Mietzahlungen, ...) hat der Erwerber also erst, wenn er seinen Verpflichtungen nachkommt. Gleichzeitig treffen ihn nun alle wirtschaftlichen Pflichten. Auch wenn also z.B. die Grundsteuer weiterhin vom Verkäufer verlangt wird, muss der Käufer solche Kosten erstatten.
     
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