Vorgehensweise bei Auslauf des Verwaltervertages

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Dr.Seltsam, 02.01.2014.

  1. #1 Dr.Seltsam, 02.01.2014
    Dr.Seltsam

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    Ich bin Beirat in einer Anlage, wo Ende 2014 der Verwaltervertrag ausläuft. In der Eigentümerversammlung 2014 ist daher entweder ein neuer Verwalter zu bestellen oder die Bestellung des bisherigen Verwalters zu verlängern.

    Nachdem in den letzten Jahren der Verwalter stets ohne Gegenangebote wiedergewählt wurde, möchte ich den Eigentümern diesmal gerne Alternativen aufzeigen, zumal die Leistung des bisherigen Verwalters nicht alle überzeugt hat. Hierzu habe ich jetzt ein Bündel von Fragen:

    Ist der Verwalter verpflichtet, von anderen Verwaltern deren Vorstellungs-Broschüren und Angebote an die Eigentümer zu versenden? (separat oder zusammen mit der Einladung)

    Ist der Verwalter verpflichtet, sein eigenes Angebot bereits zusammen mit der Einladung zu versenden, oder darf er es sich vorbehalten, dieses erst in der ETV selbst vorzustellen?

    Kann der Beirat verlangen, dass ihm das Angebot des bisherigen Verwalters vorab zugeht? Ichs ehe hier die Gefahr, dass der Verwalter solange wartet, bis er die Gegenangebote kennt, und dann entweder erfreut feststellt, dass die alle teurer sind als er (so dass er auch ein teureres Angebot abgeben kann), oder aber das günstigste Angebot knapp unterbietet, um sich so die Wiederwahl zu sichern. (Ja, manche Eigentümer schauen nur aufs Geld...)

    Dürfen Angebote in der ETV unmittelbar vor der Abstimmung noch nachgebessert werden, oder sind die Kandidaten verpflichtet, sich an die Angebote (so wie sie -hoffentlich - vorab an die Eigentümer versandt wurden) zu halten?

    Ist es üblich, dass Verwalter nur Verträge mit einer Laufzeit von 5 Jahren schließen wollen? Oder ist es auch üblich, Verträge mit jederzeitiger Kündigungsmöglichkeit (bei entsprechender Frist) oder kurzen Laufzeiten von 1 oder 2 Jahren abzuschließen?

    Sollte man als Beirat einen einheitlichen Vertragstext vorgeben, um so die Vergleichbarkeit der Angebote sicherzustellen? Ist sowas in der Praxis durchsetzbar?

    Erfahrungsgemäß kommen viele Eigentümer nicht zur ETV, sondern erteilen dem Verwalter Stimmrechtsvollmacht. Darf der Verwalter diese Vollmachten benutzen, um für sich selbst zu stimmen? Spielt es dabei eine Rolle, ob die Vollmachten blanko oder weisungsgebunden erteilt wurden?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Nun, wenn auf der Tagesordnung ein Antrag zu einem Abschluss eines Vertrags zu gewissen Konditionen steht, wäre es sicher Bestandteil einer ordnungsgemäßen Verwaltung, dieses Angebot auch genauer darzulegen. Dem könnte man statt der Beilage eines Werbeprospekts aber auch durch Angabe einiger wesentlicher Zahlen nachkommen.

    Soll heißen: Wenn der Verwalter Wege sucht, den Versand dieses Materials zu torpedieren, wird er sicher Möglichkeiten finden. Die grundlegende Erkenntnis aus dieser Sache: Du solltest nicht mit der Kooperation des Verwalters rechnen, wenn es um Maßnahmen geht, die seinen eigenen Interessen entgegenstehen.


    Der derzeitige Verwalter - wie alle anderen Verwalter - darf seine Angebote unterbreiten, wem und wann er möchte. Wie seriös bestimmte Vorgehensweisen sind, kann dann jeder Eigentümer selbst entscheiden.


    Verlangen kann man alles, Rest s.o.


    Ja. Wie man das dann in einen vernünftigen Beschluss fasst, ist eine andere Frage.


    Natürlich will sich jeder Verwalter seine Kunden möglichst lange sichern. Auf der anderen Seite sind die meisten Eigentümer froh, wenn das Thema nicht zu oft auf der Agenda steht. Wenn du einen Verwalter anfragst, wirst du daher im Regelfall ein Angebot über 5 Jahre bekommen.

    Das ist natürlich alles verhandelbar. Man sollte sich eben klar sein, dass eine Verwaltung, die am unteren Ende der Preisspanne liegt, nicht auch noch kurze Laufzeiten oder Kündigungsfristen anbieten kann.


    Vorzeitige Kündigung war noch in jedem mir bekannten 5-Jahres-Vertrag möglich.


    Versuchen kann man alles, aber ich halte das für praktisch nicht durchsetzbar. Der Aufwand für die Verwaltung wäre zu hoch - jeder Kunde hat dann eigene "Spielregeln".


    Ja.


    Nur soweit, als dass der Verwalter bei einer Weisung, für einen anderen Bewerber zu stimmen, nicht für sich selbst stimmen darf.


    Lasst euch Angebote von verschiedenen Verwaltungen machen. Für das Angebot, das ihr haben wollt, solltest du vor der Versammlung eine ausreichende Mehrheit organisieren. Verlasse dich dabei nicht auf die aktuelle Verwaltung - man kann ja wohl schwerlich erwarten, dass jemand den Ast absägt, auf dem er sitzt.
     
  4. #3 Fremdling, 03.01.2014
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    Antworten hast Du ja bereits. - Insofern nur soviel:

    Eine Lösung für Dich, Deine vielen Fragen und die Bestellung eines neuen Verwalters sehe ich in einer arbeitsintensiven (!) Vorarbeit des Beirates. Hinreichend viele potentielle Kandidaten finden, mit allen Gespräche führen, eine Vorentscheidung (auf max. drei Kandidaten?) treffen, Mitbeiräte überzeugen, mit Unterstützung der bereits jetzt unzufriedenen Eigentümer Mehrheiten in der Gemeinschaft organisieren, Stimmvollmachten (bisher für alte Verwaltung) auf Dich und die 'Unzufriedenen' bündeln. Rechtszeitig vor Versammlung (spät. mit Einladung VW) eigene Kern-Informationen zu den wählbaren Verwaltern zur Unterrichtung an alle Eigentümer durch Beirat. Kandidaten zur Versammlung einladen und sich vorstellen lassen. Art der Abstimmung von Handzeichen auf anonyme Stimmzettel (3 Kandidaten zum Ankreuzen; geheime Wahl) ändern.

    Viel Erfolg! Viel Glück!
     
  5. #4 Dr.Seltsam, 03.01.2014
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    Danke für die Antworten

    Der Beirat scheut sich nicht vor Arbeit, möchte hier aber nicht Gefahr laufen den Eindruck zu erwecken, dass er mit Biegen und Brechen einen Verwalterwechsel 'anzetteln' will. Ich denke mal, den Versand von Imagebroschüren etc. könnte der Beirat leisten, die Adressen hat er ja.

    Viel wird vom persönlichen Eindruck des Kandidaten in der ETV und der Preisgestaltung abhängen.

    Dass der bisherige Verwalter bei der Erstellung der Einladungsunterlagen das letzte Wort hat und danach sein eigenes Angebot ausrichtet, werde ich wohl nicht verhindern können.

    Wenn die Vergleichsangebote deutlich teurer als der bisherige Preis sind, stellt sich tatsächlich die Frage, ob wir die Kandidaten überhaupt zur Wahl stellen lassen. Einziger Effekt der Beiratsbemühungen könnte sonst sein, dem Verwalter Argumente zu liefern, warum er den Preis deutlich erhöhen kann.
     
  6. #5 Martens, 04.01.2014
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    moinsen,

    nach dem Aufwand, der hier getrieben werden soll, kann es doch letztlich nur darum gehen, den Verwalter zu wechseln.
    Die Einladung von Gegenkandidaten wird immer der Ausdruck von deutlichem Mißtrauen gegenüber dem jetzigen Verwalter sein, so daß man sich eigentümerseits fragen sollte, was man wirklich erreichen will.

    Die Eigentümer sollten sich bewußt sein, daß es immer ein nominell billigeres Angebot gibt, nicht nur bei Fliesenlegern o.ä. sondern eben auch bei Verwaltungen.
    Auch sollte man sich fragen, ob der billige Kauf immer der bessere ist.

    Geht es nur darum, die grundsätzlichen Preise in der Region zu kennen und mit denen des jetzigen Verwalters zu vergleichen, würde es ja ausreichen, Angebote einzuholen und sich darüber eine Meinung zu bilden, zu welchen Konditionen der Verwalter künftig arbeiten sollte.

    Christian Martens
     
  7. #6 Dr.Seltsam, 04.01.2014
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    es nützt aber nichts zu wissen, dass der eigene Verwalter ein zu teures Angebot vorgelegt hat. Wenn es mangels Gegenkandidat keine Alternativen gibt, kommt er damit durch, denn die Versammlung wird es nicht riskieren wollen, einen verwalterlosen Zustand zu haben oder Mehrkosten für die Durchführung einer erneuten ETV zu tragen.
     
  8. #7 Fremdling, 04.01.2014
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    Sorry, erkenne inzwischen Dein konkretes Ziel nicht mehr. - Soll der Verwalter nun weiter bestellt werden und werden lediglich der guten Ordnung halber auf Vertragsinhalt und Verwaltervergütung gecheckte Alternativen gesucht, um mit dem aktuellen Verwalter um die nächste Bestellung und den Vertrag zu pokern? Oder drängt eine mehrheitliche Unzufriedenheit definitiv zur neuen Verwaltung, womit die Suche zu forcieren wäre?

    Ein lediglich erzieherisches Taktieren mit Vertragslaufzeiten, Preisen und Wettbewerberauftritten in der ETV weiß ein Verwalter klar zu deuten und bis auf völlig unnötige und kontraproduktive Klimaverschlechterung würde ich an Deiner Stelle nichts erwarten. Ein wirtschaftlich denkender Verwalter hat zudem sachlich begründete Preisvorstellungen und könnte bei entsprechendem Selbstbewusstsein und/oder hinreichender Auslastung auch seinerseits auf Eure Neubestellung verzichten. Die Meinung der Gemeinschaft über ihren taktierenden Beirat kannst Du Dir im letztgenannten Fall am besten selbst ausmalen.
     
  9. #8 Dr.Seltsam, 04.01.2014
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    mein Ziel ist, der Versammlung eine Alternative aufzeigen zu können, damit sie eine echte Wahlmöglichkeit hat.
    Wenn man als Beirat das ganze Jahr über die Themen begleitet und sieht, wie sie buchstäblich nur verwaltet und nicht angegangen werden, dann hat man da eine kritischere Einstellung als der durchschnittliche Eigentümer, der vieles gar nicht so mitkriegt.
    Wir sparen in unseren jährlichen Berichten nie mit Kritik und vermitteln jedesmal einen konträren Eindruck von der Verwalterleistung. Der Verwalter kann sich aber gut verkaufen. Am Ende kommt es darauf an, wem man mehr glaubt. Die Versammlung soll entscheiden, es sind alles mündige Bürger. Was der Beirat will, ist nicht maßgeblich.
    Es widerspricht auch meinem Selbstverständis als Beirat, einen Verwalterwechsel 'anzuzetteln' und dafür die Werbetrommel zu rühren. Wenn der neue Verwalter dann auch nicht besser ist oder sogar schlechter, wird man noch dafür verantwortlich gemacht.
     
  10. #9 Fremdling, 04.01.2014
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    Auf welcher Basis sollen denn vor dem Hintergrund Deiner bisherigen Schilderungen Eure 'Normalos' abstimmen, wenn schon ihr Beirat aufgrund seines Selbstverständnisses keine Stellungnahme seinerseits zu den von ihm beschafften Alternativvorschlägen vorsieht und obendrein beim neuen Verwalter auch eine schlechtere Leistung nicht ausschließt?

    Sollen hier einem realen Verwalter (der sich angabegemäß gut verkaufen kann) nackte Papiere (Vorstellungsbroschüren und Angebote) für die Eigentümer zur Auswahl gegenüber stehen, wobei sich der Beirat ganz raushalten will (Was der Beirat will, ist nicht maßgeblich. Wechsel nicht anzetteln. Keine Werbetrommel für neuen Verwalter.)? Das Ganze vor dem Hintergrund, dass der Beirat aber sehr wohl den aktuellen Verwalter handfest kritisiert (in jährlichen Berichten)?

    Für mich klingt das wahrlich nach 'Dr.Seltsam'. - Damit bin ich raus. Viel Glück!
     
  11. #10 Dr.Seltsam, 04.01.2014
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    die anderen Kandidaten sollen natürlich zur ETV eingeladen werden und dort ihr Angebot persönlich vorstellen. Ein überzeugendes Angebot in Verbindung mit einem überzeugenden Auftreten wird die Eigentümer eher beeindrucken als eine Parteinahme durch den Beirat.
     
  12. Andres

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    Wer solche Entscheidungen spontan in der Versammlung trifft, dem ist sowieso nicht mehr zu helfen. Und wenn noch nicht einmal der Beirat, der den Bewerber ausgesucht, sein Angebot in die engere Auswahl gebracht und einen Vertreter auf die Versammlung eingeladen hat, hinter dem Kandidaten steht - warum sollte das dann der einfache Eigentümer tun?


    Aber genau das willst du doch? Du willst doch einen anderen Verwalter. Du hast dafür sachliche Gründe. Du hast dich als Beirat mit verschiedenen Angeboten beschäftigt und einen guten Kandidaten gefunden. Warum kann man das gegenüber den Eigentümern nicht sagen?


    Das ist doch Unsinn. Nach dieser Aktion wird das Verhältnis zum aktuellen Verwalter derart belastet sein, dass man von einer "echten Wahlmöglichkeit" nicht sprechen kann. Wenn du das so durchziehst, ist ein Wechsel unvermeidlich - fraglich ist dann nur noch, zu wem gewechselt wird.


    Auch Beiräte sind ganz normale Eigentümer. Die anderen Eigentümer vertrauen euch, dass ihr die Verwaltung der WEG hilfreich unterstützen könnt. Wenn ihr sagt, dass der Wechsel zu einem anderen Verwalter für die Gemeinschaft besser wäre, dann ist das sehr wohl maßgeblich.
     
  13. #12 Martens, 06.01.2014
    Martens

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    spannende Diskussion!

    Die WEG braucht keine Wahlmöglichkeit, der gemeine Eigentümer möchte sich mit diesen Dingen möglichst wenig befassen, die WEG braucht also einen Verwalter.
    Ob das nun ein Eigentümerverwalter oder ein gewerblicher Verwalter ist, spielt dabei keine Rolle.

    Die Aufgaben eines Beirates werden oft falsch eingeschätzt, hier aber richtig genannt:

    Genau das steht als Pflicht des Beirates im Gesetz - und ist offenbar den wenigsten Beiräten klar.

    Wenn man den Verwalter wechseln will, weil er nicht ordentlich arbeitet, dann macht man das genau so, wie Dr. S hier beschrieben hat: Man holt Gegenangebote ein, sortiert die vor und läßt ein paar Bewerber (zwei bis drei) in der Versammlung zur Vorstellung erscheinen. Meist geben die Eigentümer, die diese Aktion durchgezogen haben, eine Stellungnahme dazu ab, wer aus welchen Gründen ihr Wunschkandidat ist.

    Daß dann der bisher dort tätige Kollege nach diesem Procedere die Zusammenarbeit mit diesen Eigentümern noch fortsetzen will, würde ich stark bezweifeln.

    Christian Martens
     
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