Vorhaben rentabel?

Diskutiere Vorhaben rentabel? im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Guten Morgen Zusammen, Vorab zu mir, ich bin noch in meinen 20igern und somit noch recht jung und im Bezug auf Immobilien recht unerfahren, da...

Xfast

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Guten Morgen Zusammen,

Vorab zu mir, ich bin noch in meinen 20igern und somit noch recht jung und im Bezug auf Immobilien recht unerfahren, da ich leider im direkten Umfeld niemanden habe, der Immobilien vermietet habe ich mich mal hier angemeldet um eine Meinung von "alten Hasen" zu bekommen, wäre dankbar wenn ihr nicht all zu hart mit mir in Gericht geht ;-)

Also es geht um folgendes, ich möchte als Inflationsschutz bzw. als Wertanlage eine Neubauwohnung kaufen und diese vermieten, bei dem Objekt handelt es sich um eine 64qm Wohnung in einer größeren Stadt (80k Einwohner), gute Verkehrsanbindung, "gute" Lage, 1. OG mit Balkon, Tageslichtbad, gehobene Ausstattung, Aufzug, barrierefrei, Fußbodenheizung, elektrische Rolläden etc.. also von der Ausstattung schonmal super.

Kauf direkt vom Bauträger 4 Etagen 13 Wohneinheiten.

Bislang habe ich nur Aktien/Etfs und möchte mittels Fremdkapitalhebel eben jetzt auch eine Immobilie für die Zukunft erwerben, wie bereits erwähnt kenne ich mich jedoch (noch) zu wenig aus was die ganzen Kosten angeht und bin mir nicht sicher, ob ich evtl. Kosten übersehe, die meine Rendite zu Nichte machen, bzw. mich dazu zwingen an mein privates Geld zu gehen.

Zu den Zahlen

Die Wohnung soll 228.000 Euro kosten + 15960 Euro Kaufnebenkosten = 242.960 Euro Gesamt
Ich habe geplant 20.000 Euro Eigenkapital einzubringen
Darlehensbetrag 223.960 Euro
2% Tilgung
Restschuld nach 10 Jahren 176.033 Euro
Eff. Jahreszins 1,35% (vorläufig.. muss noch ein paar Banken abklappern, Angebot aus Onlineberechnung)

Monatliche Kreditrate 625,22 Euro. also somit "nur" 25 Euro Überschuss.

Die zu erwartende Mieteinnnahme (Mietspiegelrechner) beträgt 650 Euro.

Hoffe ich habe keine Angaben vergessen und bin für jede Meinung dankbar.

LG.

Xfast
 
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immobiliensammler

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- Wie sieht Deine Einkommenssituation aus? Sicherer Job? Verfügbares (nach allen Ausgaben) Nettoeinkommen pro Monat?
- Was gehen von den 650 Euro monatlich noch an nicht umlagefähgen Kosten (z.B. WEG-Verwaltung, EHR) ab?

Vorab: Mir persönlich wären 3 % Rendite im Verhältnis zum unternehmerischen Risiko durch die Vermietung zu wenig!
 

Xfast

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- Wie sieht Deine Einkommenssituation aus? Sicherer Job? Verfügbares (nach allen Ausgaben) Nettoeinkommen pro Monat?
- Was gehen von den 650 Euro monatlich noch an nicht umlagefähgen Kosten (z.B. WEG-Verwaltung, EHR) ab?

Vorab: Mir persönlich wären 3 % Rendite im Verhältnis zum unternehmerischen Risiko durch die Vermietung zu wenig!

Ja "sicherer" Job, 70k Brutto Jahresgehalt. Lebe in einem 2 Fam. Haus, welches ich in naher Zukunft überschrieben bekomme, somit bis auf Nebenkosten mietfrei.
Ein weiteres Erbe steht aktuell vor Gericht.

Zum Punkt 2 kann ich aktuell noch recht wenig sagen, der Bauträger schrieb mir gestern Abend eine Mail, ein Interessent sei abgesprungen, jetzt erreiche ich ihn nicht telefonisch. Die Nachfrage scheint enorm zu sein, weshalb ich das Objekt schon als abgeschrieben ansah, ich hoffe ich bekomm den Herrn heute noch ans Telefon.

Die Rendite ist schwach, das stimmt. Meine Überlegung ist folgende, die Wohnung kaufen und nach 10 Jahren steuerfrei wieder vk. evtl. halten.. vordergründig geht es mir darum, mein Geld nicht der steigenden Inflation zu überlassen, schaue ich mir die aktuelle Situation an, gehen wir auf schwierige Zeiten zu.

Neubau deshalb weil ich behaupte, dass sofern keine groben Schnitzer während des Baus passiert ich die ersten 10 Jahre meine Ruhe habe.

Schwierige Entscheidung...
 
Kunibert

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Kannst du dir leerstand oder einen mietnomaden leisten? Wie weit ist die Wohnung von deiner eigenen entfernt. Bei Problemen oder Besichtigungen wird jeder Kilometer nervig.
 

Newbie15

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Passend zu Immobiliensammlers Kommentar zum Einkommen: Steuern auf die Mieteinnahmen nach Abzug der Werbungskosten (Tilgung fällt da nicht mit rein, genauso wenig wie Zuführung zur EHR) nicht vergessen. Zusammen mit Kosten für die WEG-Verwaltung, Kontoführung, EHR kommt da vermutlich ein negativer Cashflow heraus. Muss man dann schon wollen. Faktor 30 ohne die Kaufnebenkosten ist für einen Neubau nicht unüblich, aber je nach sonstigen Kosten wird das schon eine magere Rendite. Wie fast immer im Moment bei Immobilien.

Dazu muss ich auch sagen, bei manchen Preisen aktuell frage ich mich wirklich, ob die wirklich nicht an Wert verlieren werden. Allerdings klingen 3500€/m² im Neubau mit gehobener Ausstattung vom Bauträger erstmal recht günstig, da würde ich schon sehr genau auch in die Baubeschreibungen schauen, ob dann nicht doch an allen Ecken und Enden gespart wird. Ist zwar schön, wenn die Wohnung barrierefrei ist, aber hilft nichts, wenn nach 5,5 Jahren der Bodenbelag fertig ist, weil es minderwertige Qualität war oder miserabel verlegt oder sich die Mieter beschweren, warum es nur so wenige Steckdosen gibt und man das in einem Neubau nicht erwartet hätte.
 

klinkerstein

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Restschuld nach 10 Jahren 176.033 Euro
Eff. Jahreszins 1,35% (vorläufig.. muss noch ein paar Banken abklappern, Angebot aus Onlineberechnung)

Ich kann niemanden raten 10 Jahre Zinsbindung zu nehmen, denn nach 10 Jahren kommst du mit § 489 BGB immer aus dem Darlehensvertrag raus.
Sichere dir lieber mindestens 15 Jahre, wenn die Zinsen in 10 Jahren deutlich günstiger sind kannst du immer noch mit § 489 BGB um die Ecke kommen.

Und am günstigsten sind in der Regel Spardabanken, Volksbanken und Sparkassen.
 

Xfast

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Kannst du dir leerstand oder einen mietnomaden leisten? Wie weit ist die Wohnung von deiner eigenen entfernt. Bei Problemen oder Besichtigungen wird jeder Kilometer nervig.
Bedingt ja, kommt natürlich immer auf das Ausmaß an. Die Wohnung wäre 10 Fahrminuten mit dem Auto entfernt.
Passend zu Immobiliensammlers Kommentar zum Einkommen: Steuern auf die Mieteinnahmen nach Abzug der Werbungskosten (Tilgung fällt da nicht mit rein, genauso wenig wie Zuführung zur EHR) nicht vergessen. Zusammen mit Kosten für die WEG-Verwaltung, Kontoführung, EHR kommt da vermutlich ein negativer Cashflow heraus. Muss man dann schon wollen. Faktor 30 ohne die Kaufnebenkosten ist für einen Neubau nicht unüblich, aber je nach sonstigen Kosten wird das schon eine magere Rendite. Wie fast immer im Moment bei Immobilien.

Dazu muss ich auch sagen, bei manchen Preisen aktuell frage ich mich wirklich, ob die wirklich nicht an Wert verlieren werden. Allerdings klingen 3500€/m² im Neubau mit gehobener Ausstattung vom Bauträger erstmal recht günstig, da würde ich schon sehr genau auch in die Baubeschreibungen schauen, ob dann nicht doch an allen Ecken und Enden gespart wird. Ist zwar schön, wenn die Wohnung barrierefrei ist, aber hilft nichts, wenn nach 5,5 Jahren der Bodenbelag fertig ist, weil es minderwertige Qualität war oder miserabel verlegt oder sich die Mieter beschweren, warum es nur so wenige Steckdosen gibt und man das in einem Neubau nicht erwartet hätte.

Es ist sehr knapp alles kalkuliert, so viel steht fest.. 3% Rendite sind nicht die Welt. Die Frage die ich mir immer wieder stelle, wie geht es am Immomarkt weiter.. ist die Wohnung in 10 Jahren 280k wert beiß ich mir in den Hintern..

Die Baubeschreibung liest sich gut, jedoch ist Papier ja bekanntlich geduldig.

Danke für die vielen freundlichen Antworten, das hat mir schon weitergeholfen.
 
dots

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also von der Ausstattung schonmal super.
Das ist irrelevant bis kontraproduktiv, solange dein Ziel das hier ist:

als Inflationsschutz bzw. als Wertanlage eine Neubauwohnung kaufen und diese vermieten

---
Die Baubeschreibung liest sich gut, jedoch ist Papier ja bekanntlich geduldig.
Das Exposé, in dem eine "Immo mit Potential" angepriesen wird, liest sich auch gut.
Ist das deine Einschätzung, dass sich die Baubeschreibung "gut liest"? Ich Frage nur, weil du weiter oben geschrieben hast:

ich bin [...] noch recht jung und im Bezug auf Immobilien recht unerfahren
 

Xfast

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Das ist irrelevant bis kontraproduktiv, solange dein Ziel das hier ist:



---

Das Exposé, in dem eine "Immo mit Potential" angepriesen wird, liest sich auch gut.
Ist das deine Einschätzung, dass sich die Baubeschreibung "gut liest"? Ich Frage nur, weil du weiter oben geschrieben hast:
Wie meinst du das mit kontraproduktiv? Eine gut ausgestattete Immo ist doch besser als eine mager ausgestattete oder steh ich grad aufm Schlauch?

Ja mit liest sich gut, meinte ich für mich liest sie sich gut, bei meinem Kenntnissstand .. wie gesagt der Bauträger will ja auch verkaufen, entsprechend schmiert er einem natürlich Honig um den Mund.

Aber so wie ich die Sache sehe, hat sich das Thema erledigt, habe heute mehrfach versucht in zu erreichen, ohne Rückmeldung.
 
immobiliensammler

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Wie meinst du das mit kontraproduktiv? Eine gut ausgestattete Immo ist doch besser als eine mager ausgestattete oder steh ich grad aufm Schlauch?

Die Frage muss bei einer Vermietung - wenn man das kaufmännisch betrachtet - eigentlich immer sein: Was kostet mich das Gimmick XXX - und wieviel Mehrmiete bringt es mir ein?

Mal als Beispiel: Klar kannst Du in eine entsprechend große Wohnung z.B. eine Sauna einbauen lassen - was kostet das und bringt die Sauna dann mehr Miete? Nur wenn hier die Relation stimmt rechnet sich so etwas.

Anderes Beispiel: Wenn ich mir für mich persönlich ein Auto kaufe dann lege ich Wert auf alle möglichen (teuren) Extras, wenn ich dieses Auto für einen Taxibetrieb kaufen soll entscheide ich wohl anders!
 

Xfast

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Die Frage muss bei einer Vermietung - wenn man das kaufmännisch betrachtet - eigentlich immer sein: Was kostet mich das Gimmick XXX - und wieviel Mehrmiete bringt es mir ein?

Mal als Beispiel: Klar kannst Du in eine entsprechend große Wohnung z.B. eine Sauna einbauen lassen - was kostet das und bringt die Sauna dann mehr Miete? Nur wenn hier die Relation stimmt rechnet sich so etwas.

Anderes Beispiel: Wenn ich mir für mich persönlich ein Auto kaufe dann lege ich Wert auf alle möglichen (teuren) Extras, wenn ich dieses Auto für einen Taxibetrieb kaufen soll entscheide ich wohl anders!
Achso, so war das gemeint, danke für die Erläuterung.
 
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Eine gut ausgestattete Immo ist doch besser als eine mager ausgestattete oder steh ich grad aufm Schlauch?
Ja.

Was nützen dir die goldenen Wasserhähne (welche dich mehr gekostet haben, als es welche aus anderem Material getan hätten), wenn du keinen Mieter dafür findest?

Mag ja sein, dass du drölf Euro pro Monat für den Aufzug einkalkuliert hast und diese drölf Euro auch brauchst, damit sich die Investition in den Aufzug auch lohnt, und bestimmt wollen die allermeisten Mietinteressenten den Aufzug liebend gerne nutzen. Aber wollen (und können sie den (notwendigen!) Preis dafür auch zahlen?
 

nanuda

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Also kurze Anmerkung, habe mehrere Angebote für eine 100% Beleihung 700k€ 20 Jahre Sollzinsbindung mit 1.3% Sollzins.
Sprich die 1.35% sind viel zu viel hoch für diese kurze Laufzeit. Schreib einfach mehrere Finanzberater an, auch über die ganzen Portale. Kostet dich ein bisschen Zeit und nerven mehr nicht.

Google einfach mal nach "aktuelle bauzinsen 100 beleihung". Kann leider noch keine Links posten. :D
 
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Vorhaben rentabel?

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