Vorhaben - Vermieten - WAS BEACHTEN

Diskutiere Vorhaben - Vermieten - WAS BEACHTEN im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Guten Tag, ich erwerbe ein Objekt im Wohngebiet mit Absicht es als Büro- und Lagerräume zu vermieten. Das Objekt ist renovierungsbedürftig. Ich...

  1. #1 Ben.Thomas, 03.06.2019
    Ben.Thomas

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    Guten Tag,
    ich erwerbe ein Objekt im Wohngebiet mit Absicht es als Büro- und Lagerräume zu vermieten. Das Objekt ist renovierungsbedürftig. Ich habe vor 10% des Kaufpreises in Renovierungen zu investieren.

    1. Worauf ist beim Kaufvertrag zu achten?
    2. Soll ich mein Vorhaben beim Finanzamt irgendwie anmelden? Oder einfach Objekt kaufen, renovieren, vermieten und am Jahresende in die Steuererklärung richtig eintragen?
    3. Was passiert, wenn ich bis zum Ende des Jahres das Objekt renoviere, aber erst im nächsten Jahr vermiete?
    4. Was passiert, wenn ich überhaupt keinen Mieter finde, nur Ausgaben nachweisen kann?
     
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  3. SaMaa

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    War das denn vor deinem Erwerb ein Wohnhaus oder ein Gewerbeobjekt?
     
  4. #3 immobiliensammler, 03.06.2019
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    Prüfen (lassen), ob die Art der Nutzung überhaupt zulässig ist - @SaMaa hat hier ja schon nachgefragt. Wenn das Objekt noch nicht gewerblich genutzt wird muss evtl. eine Nutzungsänderung beantragt werden, die evtl. im reinen Wohngebiet nicht genehmigungsfähig ist.

    Global nicht zu beantworten, Aufgabe für den Notar, der muss sowieso bezahlt werden.

    Eine reine Vermögensverwaltung (V+V) muss nicht gesondert angemeldet werden, einfach die Angaben mit in die Steuererklärung aufnehmen. Wenn Du keine Erfahrung mit der steuerlichen Seite der Immobilie hast am besten einen Steuerberater einschalten, diesen dann auch schon vor dem Kauf das Vorhaben prüfen lassen.

    Dann machst Du dieses Jahr einen Verlust, dieser kann mit Deinen anderen Einkünften verrechnet werden und verringert entsprechend dein steuerpflichtiges EInkommen.

    Solange Du ernsthafte Vermietungsbemühungen nachweisen kannst (Maklerauftrag, Anzeigen etc.) s.o.
     
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  5. #4 Ben.Thomas, 03.06.2019
    Ben.Thomas

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    Ein Gewerbeobjekt mit Wohnanteil. Ehemalige Wohnung soll als Büro genutzt werden.
     
  6. #5 immobiliensammler, 03.06.2019
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    M.E. Nutzungsänderung notwendig, evtl. Nachweis zusätzliche Stellplätze, Frage der Genehmigungsfähigkeit im Wohngebiet, in manchen Städten ein Verstoß gegen eine Zweckentfremdungssatzung, am besten vorher mit dem Bauamt besprechen.
     
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  7. #6 Ben.Thomas, 03.06.2019
    Ben.Thomas

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    Wo kann man die Art der Nutzung prüfen?

    Kann der Verlust mit den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden?

    In Frage 1. meinte ich, ob etwas besonderes eingetragen werden soll, wenn ich das Objekt vermieten möchte. Das hat mir der Notar nicht gesagt.

    Und wenn niemand das Objekt mieten möchte und ich mich in z.B 2 Jahren entscheide, das selbst nutzen?
     
  8. SaMaa

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    Ohne dir jetzt was unterstellen zu wollen. Aber bei der Fragestellung würde man in meiner Region sagen:“da kann man schon fast dran fühlen„ ;)
     
  9. #8 ehrenwertes Haus, 03.06.2019
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    Grundbuch und Bauamt.

    Lies dich einfach mal in das Thema Immobilienkauf ein, was man dabei beachten sollte, woher man wichtige Infos erhält usw.
    Es gibt dafür eine eigene Rubrik in diesem Forum. Die meisten deiner Fragen lassen sich so beantworten.

    Das sollte deine höhere Prio haben als noch vor dem Kauf über Neuvermietung nachzudenken, mit Ausnahme der Prüfung ob Büroräume hier überhaupt zulässig sind.
    Für dein Vermietungsvorhaben solltest du einen Anwalt aufsuchen und dich zu deinem Einzelfall aufschlauen lassen.
    Gewerbemietrecht bietet sehr viel mehr Freiheiten in der Vertragsgestaltung als Wohnungsmietrecht. Mehr Freiheit bedeutet aber auch, dass man noch mehr Fehler dabei machen kann.

    Über eine sinnvolle Vertragsgestaltung für Gewerbemieter kannst du dich noch während der Sanierungsphase schlau machen (lassen).



    Klassische Fragen für einen Steuerberater, den du ohnehin vor dem Kauf aushorchen solltest.
     
  10. #9 immobiliensammler, 03.06.2019
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    Ich glaube nicht, genaueres sagt Dir ein Steuerberater!


    Wüsste nicht was! Genaueres sagt Dir ein Anwalt bzw. ein Notar!

    Dann kommt es halt drauf an, ob das Finanzamt Dir die Vermietungsabsicht glaubt - Wost Case: Rückwirkende Änderung aller Steuerbescheide (Verlust wird nicht mehr berücksichtigt), Nachzahlung incl. Zinsen für X Jahre.

    Bauunterlagen, Baugenehmigung, im Zweifel Nachfrage beim Bauamt!
     
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  11. #10 Ben.Thomas, 03.06.2019
    Ben.Thomas

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    Wenn ich das nicht schaffe, das Objekt zu vermieten, wäre es sinnvoller selber hineinzuziehen, als in einer Mietwohnung zu wohnen und gleichzeitig ein leerstehendes Objekt das sich nicht vermieten lässt zu besitzen oder?

    Ich frage nur, wie man das dann steuerlich erledigt, wenn das Objekt (zum Vermieten) vorher renoviert wurde.

    Und die andere Frage ist, ob etwas besonderes in meinen Kaufvertrag eingetragen werden soll, wenn ich das Objekt kaufe, um es zu vermieten?

    @ ehrenwertes Haus Steuerberater, Anwalt und Notar habe ich bereits, vielen Dank, dass du mich schlau gemacht hast, dass ich einen brauche. Das kannst du skurril finden, aber man schreibt im Forum, um etwas darüber zu lesen. Das ist ja Grundwissen im Thema Vermieten. Über Neuvermietung denkt jede vernünftige Person nach. Es ist sicherer, wenn es auch Plan B gibt.
     
  12. #11 ehrenwertes Haus, 03.06.2019
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 03.06.2019
    ehrenwertes Haus

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    Damit hast du den meisten Käufern, die hier nachfragen schon viel voraus, wenn du dieses grundwissen hast. Oft kommen diese Fragen erst NACH dem Kauf, manchmal während der Renovierung, meist nach der 1. Vermietung. Ziemlich regelmäßig, wenn die Leute merken, das man sich doch besser vorher hätte schlau machen sollen.
    Ist doch prima, wenn das auf dich nicht zutrifft.


    Mod: Zitat repariert. D.
     
  13. Ferdl

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    Ich hab zwar keine Ahnung, geb aber trotzdem meinen Senf dazu.
    Ersteinmal ist es begrenzt schlau erfahrene User anzupampen nur weil sie dir Ratschläge geben die du nicht haben willst oder dir keine Steuerberatung geben.
    Nur so meine Meinung.
    Konkret zu deiem Anliegen, du möchtest 10% vom Kaufpreis in Reno stecken. Zu beachten dabei ist, das die 15% Grenze sich nur auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises nicht aber auf den Grundstücksanteil bezieht.
    Wenn eine teilweise Eigennutzung geplant/evtl. möglich ist sollte man von vorneherein die Renovierungskosten auf die verschiedenen Gebäudeteile glaubhaft aufteilen.
     
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