Vorkaufsrecht der Stadt auf ein MFH - Interesse nur an der Garage

Diskutiere Vorkaufsrecht der Stadt auf ein MFH - Interesse nur an der Garage im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Liebes Forum, erst einmal ein Hallo in die Runde, da es mein erster Beitrag ist. Momentan bin ich an einem MFH dran, auf dem ein Vorkaufsrecht...

  1. #1 Immobilieninvestor, 20.07.2018
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    Liebes Forum,

    erst einmal ein Hallo in die Runde, da es mein erster Beitrag ist.

    Momentan bin ich an einem MFH dran, auf dem ein Vorkaufsrecht der Stadt eingetragen ist. Notartermin samt Vertragsunterschrift hat auch schon stattgefunden und die Anfrage an die Stadt, ob sie von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen wollen, ist auch raus.

    Da der Bürgermeister der Nachbar meiner Freundin ist, hat sie eine Sprechstunde von ihm augesucht. In dem kurzen Termin (keine 3 Minuten) hat er ihr mitgeteilt, dass die Stadt maximal Interesse an der Garage hat (vermutlich aufgrund der Innenstadtlage). Er könne dies aber nicht alleine entscheiden, sodass wir die Stadtratssitzung am kommenden Montag abwarten sollen. Der Bürgermeister hat meine Freundin gebeten, mich nochmal zu fragen, was wir mit der Garage vorhaben und ihm das nächste Woche Donnerstag (also nach der SItzung) mitzuteilen.

    Ich bin momentan ziemlich ratlos wie ich mit der Situation umgehen soll. Wenn ich der Stadt die Garage nicht abtrete, habe ich die Befürchtung, dass sie das komplette MFH wollen. Andererseits würde ich die Garage nur ungern verkaufen (Möglichkeit zur Selbstnutzung oder Vermietung; Verkaufsargument für das MFH zu einem späteren Zeitpunkt).

    Ich vermute aktuell, dass die Stadt die Garage haben möchte, um das "Parkplatzproblem" in der Innenstadt zu lösen und ein Auto weniger auf der Straße zu haben. Evtl. haben die die Befürchtung, dass die Garage als Lagerzweck für andere Sachen genutzt wird. Ein anderer Grund für das Interesse an der Garage fällt mir nicht ein.
    Deshalb würde ich damit argumentieren, dass ich nächstes Jahr selbst in eine der Wohnungen ziehen möchte (da Hochzeit) und eine Garage für mein Auto brauche.

    Wie würdet ihr die Situation einschätzen? Wie sollte ich am besten strategisch im Termin vorgehen?

    Besten Dank schonmal für eure Hilfe!
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 20.07.2018
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    Um welche Art von Vorkaufsrecht handelt es ich denn?
    Ein allgemeines Vorkaufsrecht im Rahmen der Bauleitplanung der Gemeinde oder ein vertraglich bestimmtes Vorkaufsrecht?

    Danach richtet sich, ob die Stadt überhaupt eine Berechtigung hat nur für die Garage allein ein Vorkaufsrecht auszuüben, oder ob sich das Vorkaufsrecht ausschließlich auf das Gesamtpaket bezieht und welcher Preis dafür angesetzt werden kann bzw. muss.
     
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  4. Andres

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    Auch ohne ein eingetragenes Vorkaufsrecht hat die örtliche Gebietskörperschaft sehr oft ein Vorkaufsrecht, § 24 BauGB.


    Gut, damit läuft die Uhr. Sobald die Stadt Kenntnis vom Verkauf hat, hat sich 2 Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Mir sind schon Gemeindeverwaltungen begegnet, deren "Agilität" durch diese Frist bis aufs Äußerste gefordert wurde, aber ...
    ... das wird hier nicht mehr funktionieren. Klappe halten wäre wie so oft besser gewesen. Jetzt verpennt garantiert niemand mehr die Frist.


    Vorher friert die Hölle zu. Der Ball liegt jetzt im Feld der Stadt. Wenn die Stadt etwas will, worauf sie keinen rechtlichen Anspruch hat (z.B. die Garage einzeln kaufen), dann soll sie ein Angebot machen.


    Und was soll die Stadt mit dem (ganzen) MFH anfangen? Sozialer Wohnungsbau? Erhaltenswerte Gebäude? Versucht die Stadt das ganze Viertel für ein Sanierungsprojekt aufzukaufen? Das ist dein größter Trumpf: Die Stadt will das Haus sehr wahrscheinlich gar nicht. Vielleicht ist der Kaufpreis auch in der Haushaltsplanung nicht unterzubringen, vor allem wenn wirklich nur Interesse an dem Stellplatz besteht. Darüber wird man dir aber kaum ehrlich Auskunft erteilen - und daher machst du es genau so.
     
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  5. #4 Immobilieninvestor, 20.07.2018
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    Es handelt sich um ein ins Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall. Die Aussage des Bürgermeisters ging eher in die Richtung "wenn wir uns bei der Garage einig werden, würden wir sicher auf unser Vorkaufsrecht verzichten". Ich vermute also nicht, dass das Vorkaufsrecht nur für die Garage gezogen wird, sondern eher direkt für das ganze Objekt, falls ich die Garage nicht an die Stadt verkaufe.

    Welchen Preis könnte man überhaupt für eine Garage veranschlagen (2000-Seelen-Stadt, 100km nach FFM und Köln)?
     
  6. #5 Immobilieninvestor, 20.07.2018
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    Hier handelt es sich um ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall.

    Der Bürgermeister wusste bereits vom Verkauf des Objekts bzw. der Objekte (Erbengemeinschaft) und hatte bereits einen Termin mit dem Makler zu einem anderen Objekt vereinbart. Zu unserem MFH hat er nur gesagt, die Wahrscheinlichkeit liegt bei unter 50%, dass die Stadt das Vorkaufsrecht zieht. Das entscheidet aber nicht er allein, sondern der Rat.

    Es ist ein "Innenstadtprojekt" geplant, um runtergekommene Objekte aufzukaufen, damit sie das Stadtbild nicht zerstören. Bei dem Objekt handelt es sich eigentlich nicht um ein solches, auch wenn es älter ist und wir haben auch bereits signalisiert, dass wir das Objekt entsprechend selbst bewohnen wollen.
     
  7. #6 sara, 20.07.2018
    Zuletzt bearbeitet: 20.07.2018
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    mh, zumindest kenne ich die Vorschrift im Baurecht, dass Garagen/Stellplätze für Wohnungen vorhanden sein müssen, gibt es gar keine Genehmigung. Gibt es da so viele Garagen, bzw. Stellflächen, dass die teilweise abgetreten werden können? Bei Altbauten zahlenmäßig weniger als heute.

    Oder kennt der Bürgermeister das Bauvorschriften für Wohnungsbau nicht :unsicher002:
    Somit wäre im Grunde das Vorkaufsrecht ganz oder gar nicht auszuüben.
     
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  8. #7 ehrenwertes Haus, 20.07.2018
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    @sara

    Das gilt nur für Schaffung neuen Wohnraums und Nutzungsänderungen. Stellplatzverordnung ist das, glaube ich.

    Bei Kauf oder VK spielt das keine Rolle wieviele Parkplätze zu einem Haus gehören, wenn man vom Wert des Objekts absieht.
     
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  9. #8 Rudi Ratlos, 20.07.2018
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    > Die Aussage des Bürgermeisters ging eher in die Richtung
    > "wenn wir uns bei der Garage einig werden, würden wir sicher auf unser Vorkaufsrecht verzichten".

    > 2000-Seelen-Stadt

    Heißt die Stadt Schilda?

    Eine 2000-Seelen-Gemeinde hat weder das Geld noch das Interesse an so einem Deal. Was sollen die mit einem Mehrfamilienhaus? Die Zeit der Asylflut ist vorbei.

    Makler und Grunderwerbsteuer für ein komplettes MFH bezahlen. Dann Grundstück teilen und Wohnungen abstoßen. Auch eine Gemeinde zahlt für die Teilung und dann wieder für den Verkauf. Hat in der Zeit gebundene liquide Mittel. Um dann letztendlich nur die Garage behalten? Quatsch. Macht kein Kämmerer und selbst in einer 2000-Seelen-Gemeinde dürfte der Verstand im Rat groß genug sein.

    Das Ganze ist eine leere Drohung. Wenn der Bürgermeister, so mit den Investoren in seiner Gemeinde umspringt hat diese sicher viel Potential.

    Lass Dich nicht einschüchtern.
     
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  10. #9 Immobilieninvestor, 03.08.2018
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    Danke für eure Beiträge. Ich habe mittlerweile die Sprechstunde des Bürgermeisters aufgesucht. Die Garage war nur ganz kurz Thema und wurde nicht weiter besprochen, nachdem ich eigenes Nutzungsinteresse bekundet habe.
    Die Stadt (@Rudi Ratlos: es ist nicht Schilda) kommt nächstes Jahr in ein Städte-Förderprogramm und das Objekt hat neben vielen anderen Objekten ein gewisses Potential für die Umbaumaßnahme, die mithilfe des Förderprogramms vollzogen wird. Ob das Objekt am Ende interessant ist oder nicht entscheidet sich leider erst in drei Wochen, wenn der Städteplaner ein Ergebnis hat.

    Nun ein weiteres Problem: Es stehen bereits Zahlungen für das Objekt an (Notarkosten, Grundbucheintragungen). Ich habe im Internet ein Urteil gefunden, dass zumindest die Notarkosten vom Vorkäufer erstattet werden müssen, sofern vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht wird. Wie steht es denn um alle anderen Kosten? Werden die auch erstattet, gibt es hierfür auch entsprechende Urteile oder bleibe ich am Ende auf den Kosten sitzen?

    Besten Dank!
     
  11. Andres

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    Klick. Soweit man zu einer so komplexen Rechtslage überhaupt ein klares Fazit ziehen kann: Es wäre schon vorteilhaft, wenn die Zahlungsverpflichtungen im Kaufvertrag festgehalten sind. Dann besteht eine ganz gute Chance, dass der Vorkäufer zahlen muss.
     
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  12. #11 Immobilieninvestor, 03.08.2018
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    Vielen Dank, Andres! So wirklich toll liest sich das aus Käufersicht ja nicht. Maklerkosten sind kein Problem, da wir den Kaufpreis um den Betrag erhöht haben und der Verkäufer nun die Provision trägt.
    Auch wenn man laut dem Dokument eher davon ausgehen kann, dass Notarkosten und Eintragungen (z.B. Auflassungsvormerkungen) vom Vorkaufsberechtigten zu übernehmen sind, bleibt es bei Eintragung rund um die Finanzierung (Finanzierungsgrundschuld) wohl sehr fraglich, ob ich das Geld wiedersehe...
     
  13. #12 Immobilieninvestor, 15.08.2018
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    Kleines Update: der Verkäufer hat der Stadt einen Besichtigungstermin verweigert und möchte auch definitiv keinen Besichtigungstermin gewähren. In rund 3-4 Wochen läuft die zweimonatige Frist ab, während der die Stadt von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen kann.

    Die Verkäuferseite hat rechtlich wohl abgesichert, dass das legitim ist und dem Vorkaufsberechtigten keine Besichtigung gewährt werden muss. Dementsprechend ist die Stadt nun in der Situation, das Objekt gar nicht zu kennen. Ob sie deshalb das Objekt kaufen, wage ich zu bezweifeln.

    Ich kann mir allerdings nicht vorstellen, dass das rechtlich so einfach sein soll, dem Vorkaufsberechtigten die Einsicht zu verweigern und die Frist so verstreichen zu lassen. Was meint ihr?
     
  14. #13 Papabär, 15.08.2018
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    Das Du offenbar keine Gelegenheit auslässt, den Gemeinderat an das Thema zu erinnern.


    Mir fällt aktuell nur eine Situation ein, wo ich mir eventuell Sorgen machen würde: Die Garage befindet sich an einem Unfallschwerpunkt und behindert die Sicht der Autofahrer ... wird also trotzt Tempolimit & Spiegel mittelbar als Ursache vieler Unfälle betrachtet. (So geschehen in einem beschaulichen Brandenburger 2700-Seelen-Dörfchen ...aber da hing meines Wissens nach kein MFH dran und es soll auch entsprechende Fördermittel gegeben haben).
     
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    Dass die Stadt gerne darlegen kann, warum sie glaubt, ein Besichtigungsrecht zu haben. Der Versuch könnte lustig werden ...
     
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  17. #15 Immobilieninvestor, 15.08.2018
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    Wie kommst du drauf, dass ich den Gemeinderat an das Thema erinnert habe? Die Stadt (bzw. der Bürgermeister) hat noch bevor ich irgendwas bei ihr angesprochen habe die Erbengemeinschaft auf die zu verkaufenden Objekte angesprochen und einen Termin mit dem Makler vereinbart und dort auch vom Interesse an der Garage erzählt. Erst danach haben wir zwei Sprechstunden des Bürgermeisters aufgesucht und das Thema mit ihm besprochen.

    Ich muss den Bürgermeister gar nicht an das Objekt erinnern, da es aufgrund des Innenstadtumbaus ohnehin auf seiner Agenda steht und er die einzuhaltenden Fristen auch sehr gut im Kopf hat.

    Um zum Thema zurückzukommen: Die Garage befindet sich nicht an einem Unfallschwerpunkt und ist auch denke ich kein Thema mehr bei der Stadt, nachdem wir gesagt haben, dass wir sie gerne selbst nutzen würden (und sie nicht einfach mit Sachen vollpacken, da in der Innenstadt Garagen wohl sinnvoller verwendet werden können). Das hat er wohlwollend zur Kenntnis genommen und dann nochmal erwähnt, dass das Objekt wie einige andere Objekte ein gewisses Potential für den Städteumbau hat. Das sollte sich aber erst endgültig klären, nachdem der Stdäteplaner einen Entwurf vorgelegt und die Ratsmitglieder eine Besichtigung durchgeführt haben, was ja nun zu meinem Glück (?) abgesagt wurde.
     
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