Vorlage eines Energieausweises bei hoher Nebenkostenabrechnung

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von djgismour, 16.10.2013.

  1. #1 djgismour, 16.10.2013
    djgismour

    djgismour Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich habe mir dieses Jahr einen Energieausweis erstellen lassen und der sieht prinzipiell gar nicht so schlecht aus und liegt bei einem Mehrfamilienhaus mit ca. 460 qm bei ca. 150.

    Es ist ein bedarfsorientierter Ausweis und meiner Meinung nach eigentlich gar nicht aussagekräftig... In meinem Haus wohnen Mieter von denen ich weiß, das sie sparen und welche die im Winter mit kurzer Hose und ohne Shirt durch die Wohnung laufen.

    Leider hatte ich 2012 auch einige Mieterwechsel, die genau in der Winterszeit eingezogen sind. Jeder der sich ein bisschen mit Nebenkosten auskennt, weiß, das die Vorauszahlungen in einem solchen Fall nicht ausreichen, da die Vorauszahlungen auf einer Durchschnittsberechnung fürs ganze Jahr basieren.

    Jetzt möchten meine Mieter das ich Ihnen den Energieausweis vorlege aber eigentlich bin ich doch gar nicht mehr dazu verpflichtet, weil sie den doch bei Einzug hätten verlangen müssen...

    Kann der Ausweis bei einem Rechtsstreit hilfreich sein?
     
  2. AdMan

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  3. #2 immodream, 16.10.2013
    immodream

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    Hallo djgismour,
    der Energieausweis soll einem möglich Mietinteressenten vor Anmietung einer Wohnung zeigen, wie hoch der voraussichtliche Energiebedarf ist.
    Das dieser Ausweis bei bedarfsorientierten Ausweisen eigentlich völliger Blödsinn ist, wissen wir Beide.
    Ich habe auch ein 6 Familienhaus mit einer Gaszentralheizung und die Heizkosten liegen bei ähnlich großen Wohnungen zwischen 450 -1000 €. Eigenartiger Weise haben die beiden Parteien mit den höchsten Verbräuchen nach einer deftigen Nachzahlung ihren Verbrauch auch auf ca. 600 € abgesenkt.
    Wenn man den logischen Menschenverstand einschaltet, ist das einleuchtend.
    Wenn es einem Mieter an seine " Kohle " geht , setzt der logische Menschenverstand aus.
    Verstärkt wird dieser Effekt noch durch die Einwirkung diverser Anwälte, die grundsätzlich immer ihr Honorar erhalten , egal wie der Prozess ausgeht.
    Ich würde den Mietern schreiben, da sie ja schon einige Zeit in den Wohnungen wohnten, wäre ihnen der Energieverbrauch ihrer Wohnung bekannt. An diesen Zahlen würde auch ein Energieausweis nichts ändern.
    Wenn ich so deine Beiträge lese , habe ich das Gefühl, das dich deine Mieter nicht ernst nehmen.
    Wahrscheinlich bist du wesentlich jünger als deine Mieter.
    Schreib denen klar und deutlich ( oder lasse durch einen Anwalt schreiben ) was du meinst und lasse dir nicht auf der Nase herumtanzen.
    Grüße
    Immodream
     
  4. #3 djgismour, 16.10.2013
    djgismour

    djgismour Neuer Benutzer

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    Leider habe ich bisher sämtlichen Schriftverkehr ohne Anwälte geführt. Ich konnte immer alles wiederlegen, was mir die Mieter vorgeworfen haben, aber ich komme allmählich nicht mehr weiter.

    Wenn ich Zeugen beim Ablesen hatte, werden diese als nicht aussagekräftig hingestellt. Sogar die Monteure von der Ista werden von den Mietern so hingestellt, das sie zu blöd zum Zähler ablesen sind, obwohl die die Zählerstände mit elektronischen Geräten auslesen.

    Seit ich dieses Haus übernommen habe, habe ich oft Geld einfach abgeschrieben, aber dieses Jahr sind es zu viele Mieter, die nicht bezahlen wollen... Die Heizkosten sind gestiegen und ich habe immer versucht kostengünstig zu tanken, was mir bisher auch immer einigermaßen gut gelungen ist.

    Ich bin mittlerweile Mitte 30 aber ich war Anfang 20 als ich das Haus übernommen habe... Das mich die Mieter nicht ernst nehmen kann aufgrund meines Alters sein aber auch aufgrund dessen das sie einfach uneinsichtig sind. Mein Heizungsmonteur bezeichnet meine eine Mieterin als beratungsresistent.

    Die meisten meiner Mieter, mit denen ich momentan Probleme habe, sind jünger als ich. Leider habe ich nicht immer die große Auswahl an Mietern da mein Mietshaus auf dem Land steht. In der Regel ziehen bei mir nur Leute ein, die anderswo keine Wohnung bekommen.

    Mit langjährigen Mietern habe ich keine Probleme... Das sind auch die Mieter dessen Nebenkostenabrechnungen sich im Normalbereich befinden.

    Zwei Fälle bearbeite ich momentan noch selbst und den einen Fall hab ich letzte Woche einem Anwalt übergeben.

    Vielen Dank für deine Antwort.
     
  5. #4 Martens, 17.10.2013
    Martens

    Martens
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    dj,

    ein Anwalt hilft Dir hoffentlich, die akutellen Probleme mit der Nichtzahlung zu lösen, eine Hausverwaltung würde Dir jedoch den permanenten Streß mit den Mietern abnehmen... mal so als Hinweis. :)

    Christian Martens
     
  6. #5 djgismour, 17.10.2013
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    Ja das ist gut möglich, aber eine Hausverwaltung kostet nochmal zusätzlich und die Mieter beschweren sich sowieso schon über die Kosten die bisher anfallen... Die Ista mit 1.000,00 € für Wartung und Abrechnung ist teuer genug...
     
  7. GJH27

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    In diesem Fall werden die Mieter aber nicht stärker belastet, denn in der Betriebskostenverordnung http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/betrkv/gesamt.pdf wird verkündet:

    "(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
    1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),"
     
  8. #7 Pharao, 18.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 18.10.2013
    Pharao

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    Hi,

    da du ja nichts zu verbergen hast und unabhängig was dieser Engerieausweis letztlich wirklich aussagt, der Energieausweis ansich ist ja so gültig, also warum dann nicht dem Mieter das vorzeigen :? Wenn der Mieter das bei Vertragsabschluß nicht sehen wollte, also ich hätte da jetzt keine Bedenken das auch Nachträglich dem Mieter noch vorzulegen.

    Mal abgesehen davon, gerade weil dieser Energieausweis nach Verbrauch letztlich nichtssagend ist (der nach Bedarf wäre der bessere (!), weil hier das Heizverhalten nicht mitberücksichtigt wird), gerade deswegen würde ich mich hier als Vermieter auch eher an die Verbräuche des Vormieters bzw der letzten Jahre orientieren.

    Letztlich wird genau das hier entscheidend sein, das du die Vorauszahlungen des Vormieters als Grundlage genommen hast. Dagegen ist m.E. nichts einzuwänden, solange es hier keine Anzeichen dafür gibt, das der Mieter hier super sparsam war. Das jemand mit einer Nachzahlung rechnen muss, wenn er in ungünstigen Abrechnungszeiträumen und Jahreszeiten einzieht, das kann man m.E. nicht berücksichtigen in den monatlichen Vorauszahlungen bzw. damit muss der Mieter rechnen.

    Solltest du hier aber wissendlich die Nebenkosten bei Vertragabschluß zu niedrig angesetzt haben (zb damit alles "günstiger" aussieht), dann kann das durchaus für dich Nachteilig werden. Dazu gibt es auch Urteil.

    Sorry, aber sowas musst du gleich von Anfang an unterbinden, wenn das gerechtfertigte Forderungen von dir waren ! Wenn sich das nämlich im Haus rumspricht, das du dem nicht nachgehst, dann macht das bald jeder Mieter. Hier ist es also durchaus sehr sinnvoll sofort dagegen vorzugehen, wenn ein Mieter damit anfängt, sodass du damit ein eindeutiges "Zeichen" setzt bei allen Mietern.

    Das ist sicherlich nicht die optimale Voraussetzung, aber trotzdem darfst du dir nicht von den Mietern auf der Nase rum tanzen lassen !
     
  9. #8 Have_a_nice_day, 27.10.2013
    Have_a_nice_day

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    Du hast doch nichts zu verschenken ?!?!

    Du hast doch nichts zu verbergen ?!?!

    Schick Ihnen doch eine Kopie des Energieausweises !

    Das Thema mit der angeblichen zu niedrigen Vorauszahlung bekommst Du in den Griff,
    wenn Du dem nächsten Mieter die letzte Abrechnung des Vormieters in Kopie zum Mietvertrag "dazu" tust - so weis dein "neuer Mieter" mit Vertragsabschluß, "WAS", "WIE", abgerechnet wird und die Diskussion im ersten Jahr wegen der Vorrauszahlung hat ein Ende ... Für Wasser würde ich Wasserzähler empfehlen - ggf. gibt es die als Aufputzzähler für jede einzelne Zapfstelle, die Messeinrichtungen und die Abrechnung muss der Mieter tragen, analog zur Heizung ...

    Das die Höhe der BK- / HK Vorauszahlung für dich zu einem Nachteil werden könnte, wäre nur der Fall, wenn Du Garantien zu den zu erwarten Kosten abgegeben hast

    Was denn dann im Einzelfall auch noch zu beweisen wäre - mit der, an den neuen Mietvertrag angehängte vollständige letzte Abrechnung des Vormieters, die der neue Mieter ja dann "kennt", wäre man aus dem Schneider ! zum einen weiß der Vermieter nichts über Ge- und Vebräuche seiner neuen Mieter und zum anderen kann man sich darauf zurückziehen, daß der Mieter in Kenntnis der letzten Abrechnung bereits vorher eine höhere Vorauszahlung hätte leisten können ...

    Dann solltest Du Dir einen "FACHANWALT für MIETRECHT" suchen - einen wirklichen Fachmann ! Keinen Familienrechtler oder Arbeitsrechtler oder den Kollegen aus dem Tennisclub, einen Fachmann ... Bei Zahnschmerzen gehst Du auch nicht zum Gynäkologen ...

    Gerade bei Abrechnungen mußt Du einen strikten Fristenplan einhalten - schreiben kannst Du während der Fristenabläufe und der Mieter kann sich dann immer überlegen ob die Angelegenheit bis zu einer gerichtlichen Klärung eskalieren muss. Du mußt in solchen Dingen eine gewissen "Augen zu und durch" Mentalität entwickeln - wie Du schreibst, scheinen sich die Dinge in deiner Immobilie durch Mundpropaganda zu verselbstständigen, Nachbarn tauschen sich aus udn unterwandern deine Forderungen ... Das kannst Du alleine nicht mehr leisten ! Du must die korrekte Vorarbeit leisten, Abrechnen, Belege korrekt zusammenstellen, Listen über Flächen erstellen und dem Anwalt das Rüstzeug geben, damit der dann seine Arbeit machen kann !

    Aber nach spätestens 8 Wochen nach Versendung der Abrechnung (Versenden, 4 Wochen Frist zur Zahlung, 1. Mahnung 2 Wochen, 2. Mahnung 2 Wochen) sollte die Angelegenheit dann einer gerichtlichen Klärung zugeführt werden.

    Das Ergebnis der gerichtlichen Klärung nimmst Du dir dann mit für die nächste Abrechnung ... Kostet und dauert vielleicht ein wenig - Du zahlst es als Lehrgeld - habe ich auch - letztes Jahr hatte ich knapp 500 Abrechnungen und keine ging zu Gericht vor 20 Jahren bin ich mit "500 Verfahren" im Jahr beim AG Köln gestartet ... und es ist nicht lustig wenn man beim betreten des Gerichtssaals vom Richter mit Namen begrüßt wird ...
     
  10. Pitty

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    Ich fotografiere sämtliche Zähler ab. Da kann man das falsch ablesen leicht durch ein Foto belegen. Und Du bist bei allem raus.

    Investiere in ein Schreiben von einem Anwalt. Vielleicht solltest Du das Schreiben in Deinem Namen beim ersten mal absenden. Wenn sie weiterhin diesen möchten, schickt er einen in seinen Namen ab. Ich habe mit Schreiben in meinem Namen noch kein Problem. Ausdrucksweise ist halt anders.:wink4:
     
  11. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Eben, warum nicht? Mein MFH hat übrigens 152, verbrauchsorientiert.
    - Es ist übrigens der Bedarfsorientierte, lt. Erstposting.
     
  12. #11 Pharao, 30.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 31.10.2013
    Pharao

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    Hi Berny,

    ich hab`s extra geschrieben, weil u.a "immodream" dazu ja meinte:
    "Das dieser Ausweis bei bedarfsorientierten Ausweisen eigentlich völliger Blödsinn ist, wissen wir Beide".

    und der Fragesteller dazu geschrieben hat:
    "Es ist ein bedarfsorientierter Ausweis und meiner Meinung nach eigentlich gar nicht aussagekräftig... In meinem Haus wohnen Mieter von denen ich weiß, das sie sparen und welche die im Winter mit kurzer Hose und ohne Shirt durch die Wohnung laufen"

    Und sorry, aber meiner Erkenntnis nach ist gerade der "nach Bedarf" der genauere bzw der aussagekräftigere, oder etwas nicht :? Also meines Wissen wird bei der Berechnung vom bedarfsorientieren Ausweis, das Heizverhalten des Mietern nicht mitberücksichtigt.
     
  13. Berny

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    Rrrichtig, Rrramses, da sind wir zweibeiden doch meinungskondom...:biggrin:
     
  14. #13 immodream, 30.10.2013
    immodream

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    Hallo,
    ihr habt natürlich beide Recht. Ich meinte den verbrauchsorientierten Energieausweis.
    Aber auch der bedarfsorientierte Energieausweis ist eigentlich auch nur eine Vergleichsgröße wie beim Auto der Kraftstoffnormverbrauch.
    Auch hier hängen die absoluten Heizkosten vom Heizverhalten des jeweiligen Mieters ab.

    Grüße
    Immodream
     
  15. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    ... und den hätte ich sehr leicht beeinflussen können, wenn ich dem Aussteller geschönte Verbrauchszahlen gegeben hätte...:019sonst:
     
  16. #15 immodream, 01.11.2013
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    Hallo Berny,
    ich hatte einige Jahre in dem Haus mit der Zentralheizung mehrere Mieter wohnen, die den größten Teil des Jahres bei anderen Partnern wohnten oder als Soldat in Afghanistan waren. Da hätte ich selbst mit den korrekt angegebenen Verbräuchen ein Niedrigenergie-Mehrfamilienhaus gehabt.
    Soviel zu Thema Energieausweis.
    Grüße
    Immodream
     
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