Vorrauszahlung anpassen , neuer Eigentümer

Dieses Thema im Forum "NK - Ankündigungen!" wurde erstellt von somenicedays, 10.04.2013.

  1. #1 somenicedays, 10.04.2013
    somenicedays

    somenicedays Neuer Benutzer

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    Guten Tag

    ich würde gerne die Vorrauszahlungen erhöhen.

    Ich habe Dez. letzten Jahres ein Haus gekauft. Der Mieter zahlt grundsätzlich keine Erhöhungen und auch keine Nachzahlungen. Es haben sich so schon viele Schulden bei den Voreigentümern angehäuft. Da diese etwas ungeschickt (keine nachweisbare! Zustellung der Betriebskosten) und lasch (weil die eigene Verwandtschaft, und Mieter sehr manipulativ) agiert haben, haben sich dort viele Schulden aufgehäuft.

    Das möchte ich vermeiden, außerdem möchte ich Mieter gerne loswerden und ich möchte auch gerne z.B ein sauberes Treppenhaus etc.

    zur Frage:
    kann ich als neuer Eigentümer für neue umlegbare Kosten (auch vom Mietvertrag her) die Vorrauszahlung erhöhen auch wenn ich noch nicht abgerechnet habe? Oder geht das grundsätzlich nur nach einer Abrechnung?

    Konkret würde ich gerne ab jetzt eine Putzhilfe beschäftigen und jem. der Hauswarttätigkeiten macht, und dafür die Vorrauszahlungen schon jetzt erhöhen, weil das wird ja dann auch tatsächlich mehr kosten am Ende des Jahres, weil das bisher nie gemacht wurde. Außerdem stehen die Chancen ja wirklich schlecht, dass er die Nachzahlung jemals bezahlt.

    freue mich über jede Antwort
    somenicedays
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich würde erst ein Jahr abwarten, dann siehst Du, was nachgezahlt werden muss. Danach würde ich die Erhöhung berechnen.
     
  4. #3 Pharao, 10.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 10.04.2013
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi somenicedays,

    das es im §556 BGB Abs 2 u.a. heißt, "Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden", müsstest du m.E. Belegen, das die jetztigen Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt sind. Wenn der Mieter hier nicht freiwillig zustimmt, wirst du das wohl erst am Ende des Abrechnungszeitraums eindeutig Belegen können und dann auch eine Anpassung fordern können. Wobei, wenn der Mieter in der letzen Abrechnung schon Nachzahlen dürfte, ist das ja auch ein Belegt dafür, das die Vorauszahlungen nicht ausreichend waren.

    Ansonsten mal nachgefragt, was sind neue umlegbare Kosten ? Du kannst i.d.R. nur das Umlegen, was im Mietvertrag auch eineinbart worden ist. Je nach dem was bzw wie das im Mietvertrag vereinbart ist, kannst du manche Dinge evtl später nicht mehr verlangen bzw umlegen.

    Naja, da sind unpünkliche Mietzahlungen, Mietschulden, ect doch garnicht mal so schlecht .....

    Wichtig, immer brav ggf. Abmahnen für die Akten, das kann später auch sehr hilfreich sein, wenn man dem Mieter ordentlich kündigen will. Bei Mietschulden (2 offene Monatsmieten) kannst du leider nur erstmal fristlos kündigen und diese Kündigung kann der Mieter mit bezahlen der Rechnung wieder unwirksam machen. Deswegen ist es wichtig Gründe für eine zusätzliche ordenliche Kündigung dann zu finden.
     
  5. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo somenicedays


    Bei neuen Betriebskosten kann die Vorauszahlung auch unterjährig angepasst werden,
    hier ist aber wichtig zu prüfen ob die neuen BK überhaupt nach MV auf den M umlegbar sind.


    VG Syker
     
  6. Berny

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    Da schliesse ich mich an: Erst mal die nächste Betriebskostenabrechnung abwarten. Dann kannste die neue monatliche Abschlagszahlung rechtssicher festlegen.
     
  7. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Waum ? Der Mieter musste ja schon bei der jetzigen Abrechnung nachzahlen, das dürfte auch ausreichen sein.
     
  8. Berny

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    Die Problematik bzw. Frage dreht sich aber m.E. um die Zukunft und nicht darüber, was der Vorvermieter bis zum Eigentümerwechsel versäumt hatte.
     
  9. #8 atsiz77, 09.05.2013
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    Ich möchte mich mal hier im Thema einklinken, bei mir hat ein Mieter jedes Jahr eine Nachzahlung mindestens von 400€ .

    Er bezahlt 45€ NK pro Monat, wie hoch kann ich die NK erhöhen?
     
  10. GJH27

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    Wie wär's mit Nachzahlungsbetrag geteilt durch 12?
     
  11. #10 atsiz77, 09.05.2013
    atsiz77

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    Ok , danke.

    Ich habe noch bis zu der nächsten abrechnungs Zeitraum 5 Monate also bis zum 31.10 soll ich mit der Anpassung warten, oder lieber jetzt die Erhöhung Bescheid geben ?
     
  12. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Du musst warten: ohne Abrechnung keine Erhöhung - und schon gar nicht zwischen zwei Abrechnungen!
     
  13. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    @ atsiz77,

    da der Mieter ja jetzt wieder mit einer "hohen" Nachzahlzung rechnen muss, würde ich den Mieter mal drauf ansprechen. Vielleicht sieht der Mieter das ja ein und zahlt freiwillig einen höheren Abschlag.

    Ansonsten hier der §560 BGB Abs4: "Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen"
     
  14. #13 Berny, 09.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 09.05.2013
    Berny

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    gelöscht, da Doppelp(r)ost. ;-)
     
  15. Berny

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    Hoffentlich überforderst Du ihn nicht...:unsicher016:
    Tipp: Auf meinen BK-Abrechnungen steht unten: "Bitte zahlen Sie zukünftig monatlich .... Euro. (Betrag errechnet gem. § 560 BGB Abs.4 und § 4 MHG)" Klappte bislang problemlos.
     
  16. Syker

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    Hallo Berny


    Wieso verweist du auf ein Gesetz das seit ca. 12 Jahren außer Kraft ist?


    VG Syker
     
  17. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Äährlich? Haste einen Link?:unsicher016:
     
  18. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Berny


    Da mir dein zitiertes Gesetz nicht bekannt war habe ich bei dejure geschaut,
    dort steht das Gesetz ist am 01.09.2001 außer Kraft getreten ist.

    Ich meine wenn mein VM schon mit Gesetze umsich schmeißt schau ich doch auch mal nach was das jetzt ist,
    und dann macht es einen etwas seltsamen Eindruck wenn das Gesetz schon jahrelang nicht mehr gillt.


    VG Syker
     
  19. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    OK, Syker, danke! Dann werde ich meine Excel-Vordrucke mal direkt ändern.:smile031:
     
  20. #19 atsiz77, 09.05.2013
    atsiz77

    atsiz77 Erfahrener Benutzer

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    @Pharao,
    das bringt leider nichts mit ihm zusprechen da wir vor Gericht sind mit ihm wegen seiner letzten NK :).
     
  21. Dina

    Dina Neuer Benutzer

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    Ich habe das jetzt auch im2. jahr mit einem Mieter.

    Musste vorletztes Jahr nachzahlen, hat er nach 3 Mahnungen auch gemacht , was er nicht gemacht hat war die angepassten NK bezahlt, Abrechnung 2014 ... Noch hoehere Nachzahlung .... Diese wurde bis heute nicht beglichen, keine Einwaende gekommen nichts, jetzt liegt die Sache beim RA.

    Es droht dem Mieter sogar schlimmstenfalls die fristlose Kuendigung da er seit April die angepasste NK auch nicht bezahlt hat.

    Ich verstehe hier den Vorvermieter auch nicht wie er das so hinnehmen konnte ...aber gut, jeder geht auf seine Weise damit um.

    Als ich im ersten Wirtschaftsjahr gesehen habe dass die gez.Nebenkostenvorausz. Der Mieter nicht reichen wird habe ich alle Mieter kurz angeschrieben und empfohlen die NK entsprechend anzupassen ... Gemacht hat es keinet ... Die Ernuechterung kam dann mit der NK Abrechnung , es mussten fast alle erheblich nachzahlen.

    NK wurden dann von mir entsprechend angepasst und werden auch brav bezahlt ... Bis auf die angespr. Mieter. Aber das geht jetzt ueber den RA. (Das erste mal in ueber 15 Jahren Vermieter und Verwaltertaetigkeit dass ich was einem RA geben muss)

    Ich wuerde den Mieter schon darueber in Kenntnis setzen , ansonsten ist die Abrechnung abzuwarten und dann entsprechender NZ die NK anpassen, der Mieter ist verpflichtet die Anpassung zu zahlen, tut er das nicht kann das bis zur fristlosen Kuendigung gehen .... Wichtig ist dass man wirklich alles schriftlich macht ! Sollte die Sache zum Anwalt gehen muessen oder gar vor Gericht bedarf es zwingend schriftlicher Mahnungen usw.usw. ...ansonsten sieht es schlecht aus!

    Gruss Dina
     
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