Vorrauszahlung erhöht, Mieter reagiert nicht

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Der_Vermieter, 21.04.2014.

  1. #1 Der_Vermieter, 21.04.2014
    Der_Vermieter

    Der_Vermieter Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich habe schriftlich den Mieter gebeten die Vorauszahlungen um 50.-€ anzuheben, da dieser im letzten Jahr einen Nachzahlung von über 600.-€ hatte. Im Januar Zahlungsaufforderung geschickt mit einem Monat Zahlungsziel. Eine weiter Mahnung geschickt.keine Reaktion.
    Die Erhöhung sollte ab März überweisen werden.

    Welche Möglichkeiten habe ich, dieses verhalten zu sanktionieren?

    Vorgehen: Mahnbescheid, Kündigung?
     
  2. AdMan

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  3. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Festsetzung des neuen VZ-Betrags ist regelmässig möglich (und auch sinnvoll) nach bzw. mit der Betriebskostenabrechnung: Jahresbetrag : 12 und leicht aufgerundet auf volle 5€ oder 10€.
    Bei anhaltender Nichtreaktion Mahnbescheid. Kündigung ist nicht möglich.
     
  4. Andres

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    Bitten kann man ablehnen. Ist es bei dieser Bitte geblieben oder hast du die Erhöhung der Vorauszahlung "erklärt" (§ 560 Abs. 4 BGB), d.h. dem Mieter verbindlich mitgeteilt? Das wäre in jedem Fall der erste erforderliche Schritt.


    Nur um nicht unnötig Zeit mit der Durchsetzung nicht bestehender Ansprüche zu verschwenden: Dir ist klar, dass das nicht automatisch eine Erhöhung der Vorauszahlung um 50 € rechtfertigt?


    Rückstände aus Nachzahlungen rechtfertigen keine Kündigung und bis du mit den Erhöhungen auf einen ausreichenden Rückstand kommst, damit du kündigen dürftest, würde viel Zeit vergehen.

    Ich würde so vorgehen: Nachdem ich mich versichert habe, dass mein Anspruch tatsächlich besteht, würde ich den Mieter letztmalig anschreiben. Aufstellung aller Forderungen samt jeweiliger Zahlungsziele, ggf. Verzugszinsen, letzte Frist zur Zahlung (ca. 2 Wochen, nicht mehr, eher weniger). Danach würde ich einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragen. Das weitere Vorgehen hängt einerseits von der Reaktion des Mieters und andererseits von dessen vermuteter Zahlungsfähigkeit ab.

    Weiterhin würde ich für jede unvollständige Mietzahlung den Mieter abmahnen - nicht weil ich mir davon eine großartige Wirkung versprechen würde, sondern um mir für den Fall, dass ich irgendwann später doch kündigen will, alle Optionen offen zu halten.
     
  5. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    wieso nicht?

    was heißt in dem Fall automatisch?
     
  6. #5 Bürokrat, 21.04.2014
    Bürokrat

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    würde mich auch interessieren obwohl ich das bisher immer auf freiwilliger basis gehandhabt habe...
     
  7. Berny

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    "Toll" - und in den vorausgegangenen Abrechnungszeiträumen waren keine Nachzahlungen zu leisten...?
     
  8. #7 immodream, 21.04.2014
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Berny,
    es könnte ja auch die erste Nebenkostenabrechnung für diese Mietpartei sein.
    Bisher hab ich mit freiwilliger Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung seitens der Mieter fast immer Erfolg gehabt.
    Die meisten Mieter sind froh, wenn im Januar noch eine Rückzahlung seitens des Vermieters erfolgt.
    Ich hab sogar Mieter, die weigern sich , ihre über Jahre nachweislich zu hohe Nebenkostenvorauszahlung zu kürzen und freuen sich, wenn sie mir einen " zinslosen Kredit geben " können.
    Grüße
    Immodream
     
  9. Andres

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    Mit "automatisch" meine ich die auch hier im Thread beschriebene Erhöhung nach der Formel Nachzahlung/12, die in dieser Allgemeinheit nicht stimmt.

    Einfaches Gegenbeispiel ist exakt der hier geschilderte Sachverhalt: Wenn alles gut gelaufen wäre, hätte der Mieter dieses Jahr 2 Monate lang die alte Vorauszahlung bezahlt und 10 Monate lang die neue. Sollte also im nächsten Jahr wieder eine Nachzahlung entstehen, würde man bei der darauf folgenden Anpassung berücksichtigen müssen, dass die letzte Anpassung noch gar nicht ihre volle Wirkung entfaltet hat.

    (War das verständlich? In meinem Kopf war das einfacher ...)

    Andere Beispiele wären Zahlungsrückstände bei der Vorauszahlung oder absehbar sinkende Kosten im kommenden Abrechnungzeitraum - ja, auch das gibt's manchmal :erschreckt015:

    Allgemein sind die zu erwartenden Gesamt-BK für das nächste Abrechnungsjahr plausibel zu schätzen (hauptsächlich durch Fortführung, solange es nicht gute Gründe für andere Ansätze gibt), davon sind die zu erwartenden Vorauszahlungen abzuziehen und den dann entstehenden "fiktiven" Nachzahlungsbetrag darf man durch 12 teilen.

    Dito. Ist aber vermutlich genauso den Fähigkeiten im persönlichen Umgang mit anderen Menschen zuzurechnen, wie andere Probleme, die manche Vermieter haben und andere seltsamerweise nicht.
     
  10. #9 sara, 22.04.2014
    Zuletzt bearbeitet: 22.04.2014
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    genau das ist es eben nicht!



    Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/verw...ach-560-abs-4-bgb_idesk_PI9865_HI1091628.html
     
  11. Andres

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    "Schätzung durch Fortführung" ist exakt das, was von dir beschrieben bzw. zitiert wurde: Ich nehme die Werte des letzten Abrechnungsjahres als Basis für die Einschätzung des nächsten Abrechnungsjahres. Unzulässig wäre lediglich eine Begründung, die sich z.B. auf "erfahrungsgemäße" (durchschnittliche) Steigerungen bei Brennstoffkosten o.ä. bezieht - das war aber nicht gemeint. Tut mir leid, wenn das nicht eindeutig genug war.
     
  12. #11 Der_Vermieter, 22.04.2014
    Der_Vermieter

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    Hallo,

    erst mal vielen Dank für die Antworten. Wie ich schon oben geschrieben habe, gibt es leider immer einen der sich quer stellt. Über Jahre hinweg hat dieser immer sehr hohe Nachzahlungen leisten müssen. Da ich leider keine Banklizenz habe,gebe ich diesem immer ein zinsloses Darlehen. Dieses möchte und kann ich nicht weiterführen. Nach Nachfrage meines Anwaltes ist es möglich die Betriebskostennachzahlungen die durch den Mieter entstanden sind durch 12 Monate zu dividieren und diese(in diesem Fall 50.-€) zu der alten Vorauszahlung zu addieren.
     
  13. sara

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    was für mich an deiner Antwort eher unklar war:

    Dass Zahlungsrückstände bei der Vorauszahlung sowie nicht gezahlte Vorauszahlungen wegen 2 monatiger späterer Erhöhungsforderung natürlich bei der "gesamten bestehenden Vorauszahlungsforderung" berücksichtigt sein müssen ist wohl selbstverständlich.
    Übrigens gab es beim Fragesteller auch keinen Hinweis darauf, dass so ein Sachverhalt vorliegt.

    Deine Antworten sind oft darauf abgezielt - mit den Unwägbarkeiten was wäre wenn... :zwinkernd003:
    Deine fachlichen Antworten schätze ich allerdings sehr... :wink005:
     
  14. sara

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    korrekt!

    Ruf dir doch mal den von mir eingestellten Link aus dem Beitrag 9 auf.
    Da findest du ganz unten die Formulierung mit der du die Betriebskostenerhöhung richtig formuliert deinem Mieter mitteilst.
     
  15. Berny

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    OK, dann will ich noch einmal Rechts vor Links gelten lassen...: Bist rehabilitiert.:verrueckt010::smile032:
     
  16. #15 Papabär, 25.04.2014
    Papabär

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    Und wenn man diese Formulierung nicht nur gelesen - sondern auch verstanden hat, kommt man so ziemlich exakt auf die Aussage von Andres.

    Der Maßstab für die Anpassung sind die Kosten des gesamten Abrechnungszeitraumes - nicht das Ergebnis nach Aufrechnung der VZ.


    Ein ebenso falsches Ergebis bekäme man übrigens, wenn der Mieter z.B. erst im November des abgerechneten Jahres eingezogen wäre und man seine anteiligen Kosten (für die zwei Wintermonate) einfach durch 2 teilen würde. (durch 12 wäre aber auch falsch ... hier ist die Erläuterung von Haufe ganz offensichtlich unvollständig.)
     
  17. #16 sara, 25.04.2014
    Zuletzt bearbeitet: 25.04.2014
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Was anderes habe ich auch nicht geschrieben.
    Was willst du damit also noch mitteilen?

    Nach einer 2 monatigen Mietdauer kommt wohl auch niemand darauf, nach der Abrechnung dieser 2 Monate die Vorauszahlung zu ändern, oder du vielleicht?
     
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