Vorvertraglichkeitsklausel Vermieterrechtschutz

Diskutiere Vorvertraglichkeitsklausel Vermieterrechtschutz im Versicherungen Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo zusammen, Vielleicht hatte jemand mal einen ähnlichen Fall ... Ich überlege eine Immobilie zu kaufen. Eine Wohnung würde vermietet...

  1. #1 sauerland123, 21.11.2018
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    Hallo zusammen,

    Vielleicht hatte jemand mal einen ähnlichen Fall ...

    Ich überlege eine Immobilie zu kaufen.

    Eine Wohnung würde vermietet bleiben, in die andere Wohnung würde ich einziehen, wenn der jetzige Mieter auszieht.

    Die verbleibenden Mieter bereiten mir allerdings Bauchschmerzen, weil beide momentan ALG 1 beziehen und dem jetzigen Eigentümer bereits 3 MM schuldig geblieben waren (wegen Sperre). Einen Teil der Außenstände hat er über die Kaution abgedeckt. Danach zahlten sie wieder. Das ist der 1. Vorfall innerhalb von 4 Jahren Mietverhältnis.

    Bei Verkauf füllt der Eigentümer wieder die Kaution auf und er kümmert sich selbst um seine Außenstände.

    Mit mir wären die Mieter also "bei 0"

    a) geht das rechtlich überhaupt, oder übernehme ich bei Kauf automatisch die Außenstände der Mieter?

    b) da ich mir nicht sicher sein kann, dass der Ärger bei mir nicht weitergeht und ich Räumen lassen müsste folgende Überlegung:

    Könnte ich eine Vermieterrechtschutz abschließen die nach 3 Monaten Wartezeit greift oder würde sie das nicht tun, weil ich das Mietverhältnis quasi übernehmen musste und es darin schon vorher zu Mietausfällen gekommen ist?

    Mein Vermieterverhältnis fängt ja eigentlich erst der Nutzen- und Lastenübertragung (Oder So ähnlich??) an - oder?

    c) kann man eine Vermieterrechtschutz bereits mit Kaufvertrag abschließen oder erst mit Grundbucheintrag? Bei ersteren könnte ich ja vielleicht den Übergang auf 3 Monate nach dem Kaufvertrag schieben um mein Risiko zu minimieren...

    Grundsätzlich habe ich den Eindruck dass die Mieter zahlungswillig sind und jeder kann arbeitslos werden - allerdings hat man Pferde auch schon... - und so eine Räumungsklage kann ja richtig teuer werden mit Mietausfall und allen Zipp und Zapp

    Wenn es nicht so eine gute Gelegenheit wäre würde ich mir den potentiellen Stress nicht antun - aber der Immobilienmarkt gibt im Moment echt nicht viel her ...

    Irgendwelche Ideen oder andere Lösungsansätze zwecks "Risikominimierung" ?
     
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  3. Andres

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    Klar, 3 Monatsmieten aus eigener Tasche sind günstiger als eine Räumungsklage bei Mietern mit fragwürdiger Liquidität. Wir hatten das hier erst kürzlich: Diese "Auslagerung" von Problemen würde ich mir über den Kaufpreis vergüten lassen.


    Nein, Verbindlichkeiten, die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind, bleiben beim Verkäufer.


    Ich sehe jede fehlende Mietzahlung als eigenständiges Ereignis, das einen Versicherungsfall auslösen kann. Aber was machst du, wenn schon eine der ersten drei Mieten ausfällt?

    Außerdem deckt eine Rechtschutzversicherung nicht alle Kosten, die hier anfallen können. Das gilt insbesondere für längeren Mietausfall (Mieter zahlt bis zur Räumung nicht mehr) und für Schäden an der Mietsache. Die Versicherung macht nur ein paar Symptome erträglicher. Es führt kein Weg daran vorbei, die Risiken dieses Mietverhältnisses in den Kaufpreis zu kalkulieren. Da es hier in weniger günstigen Fällen um größere vierstellige oder kleinere fünfstellige Beträge geht, reden wir hier von einem deutlich spürbaren Rabatt. Da wird dann erkennbar, weshalb der Verkäufer gerne die aktuellen Ausstände aus eigener Tasche zahlt: Das sind Peanuts!


    Mit Grundbucheintrag.


    Das musst du mit der Versicherung klären.


    Nicht kaufen. Das ist kein Witz. Mit Ausnahme von Wohnungen, die dem Großteil des Markts nicht zugänglich sind (z.B. wenn die öffentliche Hand ein paar Tausend Wohnungen auf einmal verkauft, weil die Anzahl von Interessenten, die acht- oder neunstelligen Kaufpreise finanzieren können, ziemlich überschaubar ist), ist im Moment kein guter Zeitpunkt, um Immobilien als Kapitalanlage zu kaufen.
     
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  4. #3 sauerland123, 22.11.2018
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    Andres : Da gebe ich dir recht mit dem "nicht kaufen" als Anlageobjekt.

    Hier geht es aber auch um eine Eingenheimschaffung für meine Tochter und mich - und um einen Grundstock für ihre spätere finanzielle Unabhängigkeit und meiner Rentenaufbesserung.

    Deshalb hadere ich ja auch so mit diesem Objekt...

    Mit einer ETW müsste ich mich immer noch extrem anpassen und hätte in der Rente zuzüglich der NK auch noch das Hausgeld zu tragen ...

    Mietwohnungen sind hier rar, und wenn das Häuschen abbezahlt wäre könnte ich damit die NK und die Instandhaltungrücklagen decken ...

    Die größeren 2FH oder MFH könnte ich bis zur Rente nicht mehr abbezahlen ohne mich krumm zu legen und dieses Haus passt von der Lage und vom Budget voll rein - so etwas in dieser Konstellation werde ich nicht so schnell wieder finden...

    Das mal zur Erklärung warum ich um dieses Haus kämpfe ...

    15.000 Euro habe ich in den nächsten 2 Jahren für Heizung (25 Jahre alt) und Dämmung eingeplant. Mit meinen 150 Euro / Monat. eingeplanten Rücklagen für Instandhaltung käme ich dann nicht mehr hin wenn in 10/15 Jahren das Dach fällig ist und müsste dann einen Kredit aufnehmen - was nicht so optimal wäre ...

    Natürlich sind 11 Mieten abzüglich der Steuern pro Jahr in die Abtragung mit einkalkuliert - aber so ein extrem Fall direkt am Anfang ohne RSV täte echt weh - auch wenn er mir nicht direkt das Genick brechen würde ...

    Ich habe auch RSV gefunden die alle Kosten übernehmen würde wenn ich einen Weg finde die Wartezeit realistisch zu überstehen
     
  5. Ferdl

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    @Andres: bei den 3 Häusern die ich gekauft habe, wurde der Übergang Besitz, Nutzen und Lasten (und damit auch die bestehenden Mietverhältnisse) mit Kaufpreiszahlung vereinbart.
    Der Grundbucheintrag erfolgt ja erst ca. 3 Monate später.
    Aus welchen Grund sollte die übertragung der Vermietereigenschaft erst zum Grundbucheintrag erfolgen?
    @sauerland123, manchmal verliert man, machmal gewinnen die Anderen...
    wenn du die Hütte unbedingt haben willst ist das ja nicht verwerflich, auch brauchst du dich dafür nicht zu Rechtfertigen, du brauchst halt eine gut gefüllte Kriegskasse für den Fall der Fälle. Vorteil bei diesem Mieter ist, du weißt das der ne Zitrone ist, bei vermeitlich guten Mietern stellt man das uU erst später fest.
    al-Fred
     
  6. #5 immobiliensammler, 22.11.2018
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    Weil es der Gesetzgeber so definiert hat. Eigentümer des Objektes (und damit Vermieter) bist Du eben erst nach Eintragung ins Grundbuch, da sich nur daraus amtlich festgestellt der Eigentümer ergibt.

    Alles andere sind private Vereinbarungen (z.B. im Kaufvertrag), das betrifft aber eben nur das Verhältnis zwischen Dir und dem Verkäufer. Aus diesem Grund kannst Du z.B. auch nach Übergang Nutzen/Lasten (aber vor Grundbucheintragung) nicht kündigen und kein Mieterhöhungsverlangen aussprechen. Dies geht dann nur mit einer Umgehung, also z.B. mit entsprechender Vollmacht des Verkäufers!
     
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  7. Andres

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    ... wobei man in diesem Fall dann mal besser ganz genau in die Versicherungsbedingungen schaut, ob Rechtsstreitigkeiten aus solchen Umständen überhaupt abgedeckt sind.
     
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  8. Ferdl

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    gibt es ernsthaft Kaufverträge bei denen der Übertrag von Besitz, Nutzen und Lasten erst nach Grundbucheintrag erfolgt?
    Der Inhaber von BNL ist (meiner Meinung) eindeutig der Vermieter unabhängig ob Eigentümer oder nicht, auf Eigenbedarf kündigen darf natürlich erst nach Grundbucheintrag.
    al-Fred
     
  9. #8 immobiliensammler, 22.11.2018
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    Nein, vor Grundbucheintragung bist Du definitiv nicht Vermieter. Klar ist es ist üblich, dass Nutzen und Lasten vorher (meist am 1ten nach der Kaufpreiszahlung) übergehen, das ist aber - wie oben beschrieben - rein privatvertraglich geregelt. Eine gesetzliche Grundlage dafür wirst Du nirgends finden. Dafür ist in § 566 regelt, dass der Erwerber erst in den Mietvertrag eintritt, nachdem er das Eigentum erworben hat. Da steht also nichts von Besitz, Nutzen etc. - Und wer Eigentum an dem Grundstück hält ergibt sich nun mal aus dem Grundbuch und nicht aus irgendwelchen Verträgen zwischen A und B.

    Es geht übrigens nicht nur um die Eigenbedarfskündigung, sondern um alle Erklärungen im Zusammenhang mit dem Mietvertrag, also jede Art der Kündigung, eine Mieterhöhung etc. etc., geht alles erst nach Grundbucheintrag (evtl. natürlich mit entsprechender Vollmacht des Veräußerers auch schon vorher, dann handelt aber formell immer noch der Alteigentümer)!
     
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  10. Ferdl

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    OK, ich versuchs mal so zu erklären wie ich verstanden habe.
    Der Alteigentümer bleibt Vermieter bis zur GB-umschreibung, ich erhalte die Miete ab Übergang Nutzen und Lasten. Wenn der Mieter während der Übergangszeit von Übergang NL - GB-umschreibung Ansprüche an den Vermieter hat, muss/darf er sich an den Alteigentümer wenden, dieser wird mir dann Privatrechtlich seinen Aufwand überhalftern. So richtig?
    Ferdl
     
  11. #10 immobiliensammler, 22.11.2018
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    Vereinfacht gesagt ja. Es gibt z.B. Versorger, die sich auf die Grundbucheintragung berufen, die Wasser- oder Müllrechnung etwa weiter an den Alteigentümer schicken, diesen Aufwand darfst Du dann wegen Übergang Kosten/Nutzen auch wiederum erstatten (schon erlebt, es gibt natürlich auch andere, die flexibler sind, wenn sich da beide Parteien melden dann geht die Rechnung ab dem gewünschten Termin an den Käufer). Automatisch ist das so mit der Grundsteuer, die muss der Verkäufer ja noch für das ganze Jahr bezahlen, der Ausgleich zwischen Käufer/Verkäufer muss dann ja auch direkt erfolgen.

    Wenn man es noch lustiger machen will: Die Hütte brennt einen Tag nach Übergang Kosten/Nutzen, aber noch vor Eigentumsumschreibung ab, dann steht meiner Meinung nach wohl dem Alteigentümer die Versicherungsentschädigung zu (im Verhältnis zur Versicherung).
     
  12. dots

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    Ich versuche es mal mit meinen Worten zu formulieren:
    Der Vermieter ändert sich (automatisch) durch den Verkauf. Der Verkauf ist aber erst dann komplett vollzogen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch steht.
    Der Verkäufer könnte dem Käufer eine Vollmacht als Vermieter ausstellen, dann bleibt aber der Verkäufer weiterhin der Vermieter, er wird halt nur durch den Käufer vertreten bzw. der Käufer handelt in dessen Namen.

    Mal theoretisch rumgesponnen:

    Wäre es möglich, den Mietvertrag zu ändern, in dem man den Vermieter schon vor Grundbucheintrag ändert (Der Vermieter muss ja grundsätzlich nicht Eigentümer sein)?
    Das ist m. E. eine (einseitige) Vertragsänderung, und damit denke ich dass das nicht möglich ist (es sei denn, alle 3 beteiligten stimmen zu).
    Gleichzeitig findet aber beim Verkauf (im Moment des Grundbucheintrags) eine (einseitige) Vertragsänderung statt, in dem der neue Eigentümer automatisch Vermieter wird.

    Noch interessanter wird es, wenn der alte Vermieter nicht der Verkäufer ist:
    Ich vermiete eine Wohnung, die mir nicht gehört. Der Eigentümer verkauft die Wohnung, bleibe ich dann weiterhin Vermieter oder geht der Mietvertrag auf den neuen Eigentümer über?
     
  13. #12 immobiliensammler, 23.11.2018
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    Selbst daran scheint der Gesetzgeber gedacht zu haben:

    https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html

    In Abs. 1 heißt es ja explizit, dass das nur gilt, wenn der Vermieter den vermieteten Wohnraum veräußert, also greift das wohl bei dieser Konstellation nicht.
     
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  14. dots

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    Okay, das wusste ich noch nicht. Danke! :-)

    Das heißt aber auch, dass ich, wenn ich eine vermietete Immo kaufe, darauf achten muss, wer der Vermieter ist. Ist es NICHT der Verkäufer (sondern z. B. sein Ehepartner oder jemand anderes), so werde ich als neuer Eigentümer NICHT zum Vermieter.

    Also steht mir auch die Miete nicht zu, obwohl ich (irgendwann) im Grundbuch stehe.

    Sehe ich das richtig?
     
  15. #14 immobiliensammler, 23.11.2018
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    Ich glaube die Diskussion wäre akademischer Natur (wie oft kommt es wirklich vor, dass Vermieter/Eigentümer nicht identisch sind, schon alleine wegen der steuerlichen Folgen). Aber Dein Szenario unterstellt, dann hättest Du ja einen Räumungsanspruch, da sowohl "Vermieter" als auch "Mieter" die Immo - Dir gegenüber - vertragslos nutzen!

    Ist jedenfalls meine Meinung, wäre aber wohl ein Thema für eine Juravorlesung.
     
  16. #15 immobiliensammler, 23.11.2018
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    Hallo @dots,

    ich habe gerade unser altes Paradebeispiel für Vermietung fremden Eigentums gedanklich durchgespielt:

    - Ich vermiete Dir den Kölner Dom
    - Du ziehst dort ein

    Welche Möglichkeiten hätte die Pfarrei des Kölner Doms (oder das Bistum, wer immer halt Eigentümer ist):

    - Gegen Dich auf Beendigung der vertragslosen Nutzung klagen (so Dich in diesem Fall die Polizei nicht sowieso schon vor die Tür setzt, aber rein formaljuristisch durchgespielt)
    - Mich auf Schadensersatz verklagen

    Du könntest dann natürlich wieder mich auf Schadensersatz verklagen.
     
  17. #16 Goldhamster, 23.11.2018
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    Ich könnte mir vorstellen, dass der sog. IS dann exkommunistiziert werden würde.....:060sonst:
     
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  18. #17 dots, 23.11.2018
    Zuletzt bearbeitet: 23.11.2018
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    Stimmt. Dennoch macht eine Diskussion dazu zumindest mir Spaß und meist lerne ich dabei auch was für die "nicht-akademische" Welt ;-)

    Es könnte passieren, wenn der Ehemann, dem das Haus (auf dem Papier) gehört, es verkauft. Im Mietvertrag steht aber die Ehefrau, weil der Mann z. B. damals an dem Tag, als der Mietvertrag geschlossen wurde, keine Zeit hatte. Beim Verkauf denkt vielleicht niemand mehr daran den auf den Vermieter-Namen im Mietvertrag zu achten ...

    Das heißt aber auch, dass man als Mieter möglichst nur vom Eigentümer mieten sollte, um im Falle eines Verkaufs nicht ausziehen zu müssen.
    Das gilt übrigens nicht nur für den Verkauf, sondern auch für den Fall, in dem der Eigentümer die Vermietung durch den Vermieter nicht mehr zulässt. Man ist also quasi schutzlos jeden Tag aufs neue dem Wohlwollen des Eigentümers ausgeliefert - sowohl als Vermieter als auch als Mieter.

    Dass man als Mieter einen Anspruch gegenüber seinem Vermieter hat, ist klar. Aber davon hat man noch lange keinen (Ersatz-)Wohnraum.

    Ich glaube, dass dieses Szenario den meisten (Mietern und auch Vermietern?) gar nicht bewusst ist.


    Das ist ja gerade das, was bei mir im Kopf als Fragezeichen rumschwirrt: Ich nutze den Kölner Dom ja gar nicht vertraglos, ich habe ja einen Mietvertrag (mit dir).
    Ich habe also weder moralisch noch rechtlich etwas anstössiges getan.
    Du als mein Vermieter aber auch nicht, schließlich muss man nicht Eigentümer sein, um zu vermieten.
    Du hast halt das Pech, dass du mir die Mietsache nicht mehr zur Verfügung stellen kannst, weil der Eigentümer das nicht mehr will (und/oder gewechselt hat).

    Wenn man also einen Mieter loswerden will, muss man nur dafür sorgen, dass Vermieter und Eigentümer nie die gleiche Person sind. So kann man sich als Vermieter immer durch den Schadenersatz (oder wie auch immer man das Kind nennt) eine Kündigung des Mietvertrags "erkaufen".
     
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  19. Jobo45

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