In den letzten Jahrzehnten lag die Entwicklung der Miete über der Inflation, zumindest in einigermaßen nachgefragten Lagen.
Das ist ein guter Punkt, v.a. da sich die hier genannte Wohnung tatsächlich in einer guten bis sehr guten Lage befindet, welche derzeit starken Zuzug erfährt.
Also in den von mir fokussierten Lagen gab es über die letzten Jahrzehnte Mietsteigerungen, die ganz erheblich über der allgemeinen Inflationsrate lagen. Das sind aber wirklich absolute Top-Lagen.
Für die breite Masse der Immobilien trifft diese Aussage jedoch nicht zu. Die Mietpreisentwicklung lag in Deutschland im letzten Vierteljahrhundert im Durchschnitt leicht unter der allgemeinen Inflationsrate (vgl. hierzu z.B. die Zeitreihen des stat. Bundesamtes). Was aber hierbei noch viel wichtiger zu verstehen ist, dass die Differenz zwischen tatsächlichem Inflationswert und offiziell ausgewiesenem Wert bei der allgemeinen Inflationsrate um einiges höher ist als bei der Unterkategorie Miete. Dies liegt u.a. am geringeren Ausmaß des fiktiv preismildernden Faktors Qualitätsverbesserung, der bei einer bestehenden Immobilie eben nicht so stark zum Tragen kommt (oder sogar noch in die andere Richtung wirkt durch witterungsbedingten Verfall etc.) als wie beim Rest (z.B. Elektronikartikel etc.). Also im Allgemeinen kann man eben mit marktpreisgerechten Mietanhebungen nicht ganz die allgemeine Inflationsrate ausgleichen.
„einigermaßen nachgefragte Lage“ oder „gute bis sehr gute Lage“ ist sicher ein dehnbarer Begriff, für mich hört sich das jedoch nicht nach einer Lage an, die eine höhere Entwicklung aufweist in Sachen Mietpreis als der allgemeine Verbraucherpreisanstieg. Ich bin mehr als überzeugt, dass ein höherer Mietanstieg als allgemeiner Inflationsanstieg bei nichtmal 20% aller Immobilien über die letzten Dekaden zu verzeichnen war, ich gehe von deutlich weniger aus. Die meisten Leute reden sich ja immer ein, dass sie Immobilien in guten Lagen hätten (z.B. Innenstadtzentrum einer 50.000 EW-Stadt, oder Innenstadtnähe Bremen etc.), dabei ist das in Wirklichkeit alles andere als eine gute Lage; meist gehen diese vermeintlich guten Lagen dann als D-Lage durch...
Also insofern machen Indexmietverträge für die meisten Immobilien schon Sinn, auch wenn man damit natürlich auch nicht die Kaufkraft erhalten kann, weil die statistisch ermittelte Inflationsrate, an die der Index geknüpft ist, konstruktionsbedingt unter der tatsächlichen Inflationsrate liegt.
D.h. das eigentliche Problem ist nicht die Wahl der Vertragsart, sondern eben die im Allgemeinen eher unterdurchschnittlichen Mietpreisanstiege verglichen zum allgemeinen Verbraucherpreisanstieg.
Und hinzu kommt noch das Problem, selbst wenn man durch eine wie auch immer geartete Vertragskonstruktion eine tatsächlich höhere Mietpreissteigerung verglichen zur allgemeinen Verbraucherpreissteigerung erzielen würde, ist dies auch keine Garantie, dieses Mietniveau weiterhin zu bekommen, da je nach Kündigungszeitraum der Mieter sich in ein paar Monaten verabschieden kann, wenn andere vergleichbare Immobilien preislich günstiger sind.
Wirklich entscheidend ist langfristig die Entwicklung des Marktmietpreisniveaus. Die Miete wird sich diesem Marktpreisniveau langfristig immer anpassen, sei es von unten nach oben, oder von oben nach unten.
Bsp.:
Es ist erheblich besser, einen Marktmietpreisanstieg von 50% zu haben, jedoch z.B. aufgrund vertraglicher Beschränkungen nur 40% erhöht zu haben, als einen Marktmietpreisanstieg von 10% zu haben, den man aufgrund gewiefter Konstruktionen nochmal um 10% übertrifft. Im ersten Fall wäre dann der Mietanstieg immer noch doppelt so hoch wie im 2. Fall.
Grundsätzlich strebe ich eher längere Mietverhältnisse an, weil mir die Nutzen-Aufwand-Relation bei zu kurzen Mietdauern trotz dann anschließender einfacherer Mieterhöhung zu schlecht ist.
Aber die Beurteilung, wie lange ein Mietverhältnis dauern sollte, mache ich vor allem vom Verhalten des Mieters im laufenden Mietverhältnis abhängig und plane das gerade nicht im Vorhinein. Bestimmte Mieter würde ich sehr gerne dauerhaft halten, von einigen hätte ich mich gerne lieber heute als erst morgen getrennt. Früher hatte ich immer gedacht, es wäre sehr wichtig, auf eine möglichst gute Bonität des Mieters mit Schufa etc. zu achten; heute ist es mir wesentlich wichtiger, dass sich der Mieter akzeptabel verhält. (Selbständige lehne ich bei Alternativen mittlerweile grundsätzlich quasi immer ab, ebenso meist sehr rechthaberische Personen wie Lehrer etc.). Damit lässt sich der Anteil der Problemmieter schon signifikant reduzieren.
Natürlich kann man nie hinreichend gesichert einem Mietinteressenten im Vorfeld eine Verweildauer zuordnen. Berufliche wie private Veränderungen können jeden treffen (selbst bei Senioren weiß man nie genau, wann/ob sie ins Altersheim kommen oder wann sie sterben).
Aber man kann die Verweildauer in der Regel schon etwas beeinflussen, indem man z.B. in einem angespannten Mietmarkt nicht bis ganz auf das Marktpreisniveau geht. Viele Mieter überlegen sich dann sehr genau, ob sie wirklich in eine andere Wohnung umziehen sollten oder ob man sich nicht doch mit dem neuen Partner in der dann vielleicht etwas zu kleinen Wohnung arrangieren kann etc. (also ich habe Mieter, die sagen mir, dass Ihnen die Wohnung eigentlich zu klein sei, bleiben da aber schon seit über 3 Jahren drin... . Gerade bei wirklich guten Lagen ist ja in der Regel für den Mieter der Anteil der Mietausgaben am Gesamtgehalt schon ziemlich hoch. bzw. der absolute Mietmehrbetrag, der beim Umzug in eine andere vergleichbare (aber teurere) Wohnung fällig würde dann schon eine vergleichsweise stärkere finanzielle Herausforderung.
Bei einem Monat Mietausfall in der Neuvermietung ist dann sehr oft schon über ein Jahr höhere Neuvermietungsdifferenz weg und bei längerem Leerstand natürlich entsprechend mehr Jahre und wenn dann der Mieter unerwartet nach 6 Monaten kündigt, steht man bei dann erneutem temporären Leerstand sogar schlechter da als bei Weitervermietung zu einem niedrigeren Preis. Und hinzu kommt vor allem der zeitliche/stressintensive Vermietungsaufwand. Ich hatte mit der Methodik, nicht ganz das Marktniveau auszureizen bislang so gut wie gar keinen leerstandsbedingten Mietausfall und vor allem erheblich weniger Stress. Natürlich muss man aber darauf achten, nicht zu weit vom Marktmietniveau entfernt zu liegen. Wobei diese Mietanpassungen im laufenden Verhältnis bei mir natürlich stark vom Verhalten des Mieters abhängen. Bei Mietern, die z.B. bei durchzuführenden Instandhaltungsmaßnahmen noch aktiv nach Kosteneinsparungen suchen oder wohl mietminderungsfähige Umstände nicht zur Mietminderung reklamieren etc., gehe ich nicht ans Limit; bei Stinkstiefeln probiere ich Wege zu finden, über das Marktpreisniveau zu gehen – sofern keine Möglichkeit besteht, sie so loszuwerden.
