Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben?

Diskutiere Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, mir ist klar, dass man bei einer Neuvermietung und Auswahl von Mietern nie genau wissen kann, ob dieser Mieter lange oder nur...
  • Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? Beitrag #1
markus123

markus123

Benutzer
Dabei seit
09.11.2022
Beiträge
33
Zustimmungen
5
Hallo zusammen,

mir ist klar, dass man bei einer Neuvermietung und Auswahl von Mietern nie genau wissen kann, ob dieser Mieter lange oder nur kurz bleibt. Aber es gibt eben doch Indikatoren...
Bei jungen Leuten die frisch zusammenziehen (oder in der Ausbildung sind) weiß ich, dass diese nicht ewig bleiben. Bei Rentnern, die eine altersgerechte Wohnung suchen, sieht das ganze schon anders aus.

Daher meine Frage: Vermietet ihr bevorzugt an langjährige Mieter oder wählt ihr eher jemanden aus, der in einigen Jahren vermutlich wieder auszieht?

Ich habe bisher eher kurzfristige Mieter bevorzugt, weil ich so sehr einfach die Miete wieder anheben konnte auf Marktniveau. Aber inzwischen sehe ich, dass die Neuvermietung alle 2-3 Jahre schon viel Zeit und Aufwand kostet. Und inzwischen mache ich nur noch Indexmietverträge, so dass eine regelmäßige Anpassung auf Marktniveau (bzw. Inflationsausgleich) auch ohne Probleme innerhalb des Mietverhältnisses möglich ist.

Daher wollte ich dieses Mal Mieter auswählen die vermutlich länger, vielleicht viele Jahre, bleiben.

Macht ihr das auch so?
Oder übersehe ich da was und es wäre doch besser alle paar Jahre Mieterwechsel zu haben?
 
  • Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? Beitrag #2
Andres

Andres

Moderator
Dabei seit
04.09.2013
Beiträge
13.129
Zustimmungen
6.506
Aber inzwischen sehe ich, dass die Neuvermietung alle 2-3 Jahre schon viel Zeit und Aufwand kostet.
Ein Mieterwechsel in diesem Intervall wird sich aber schwer vermeiden lassen. Auch wenn der Rentner seinen Alterswohnsitz sucht, ist das ja absolut keine Garantie für irgendwas. Manche bauen mit Renteneintritt schnell körperlich ab (keine Beschäftigung mehr) und werden pflegebedürftig. Bei anderen verändert sich die Lebenssituation durch den Tod des Partners. Außerdem kann sich auch bei einem Rentner nach einiger Zeit die Überzeugung durchsetzen, dass die Wohnung vielleicht nicht katastrophal schlimm ist, aber doch nicht den eigenen Wünschen entspricht, und mit der Suche nach einer "besseren" Wohnung sind wir dann genau bei diesem Zeitraum.

Ich halte es für völlig unvermeidbar, dass man nach 2-3 Jahren einen neuen Mieter sucht. Natürlich bleiben manche (oder eher viele, zumindest in meinem Bestand) länger, aber in einem solchen Zeitraum muss man einfach damit rechnen, dass sich die Lebenssituation soweit ändert, dass eine neue Wohnung erforderlich wird.

Noch kürzere Mietverhältnisse versuche ich zu vermeiden, du hast schon ein paar Merkmale genannt, frisch Getrennte würde ich noch ergänzen.

Und inzwischen mache ich nur noch Indexmietverträge, so dass eine regelmäßige Anpassung auf Marktniveau (bzw. Inflationsausgleich) auch ohne Probleme innerhalb des Mietverhältnisses möglich ist.
In den letzten Jahrzehnten lag die Entwicklung der Miete über der Inflation, zumindest in einigermaßen nachgefragten Lagen.

Man kann es vielleicht so formulieren: In einem langjährigen Mietverhältnis mag es mit den richtigen Maßnahmen möglich sein, die Miete auf einem halbwegs marktüblichen Niveau zu halten. Bei kurzen Mietverhältnissen ist diese Miethöhe praktisch garantiert.

Macht ihr das auch so?
Nein. Eigentlich bin ich ziemlich zufrieden damit, wenn ich nach vielleicht 5 Jahren einen Mieterwechsel habe. Wirklich planen lässt sich das m.E. aber nicht.

Oder übersehe ich da was und es wäre doch besser alle paar Jahre Mieterwechsel zu haben?
Wenn du alle 2-3 Jahre Mieterwechsel hast, lassen sich größere Instandhaltungen eigentlich immer so planen, dass sie nicht im laufenden Mietverhältnis stattfinden müssen. Ein neues Bad oder der Austausch der Elektrik ist mit Mieter in der Wohnung ein ziemliches Gewürge.

Ich lege wenig Wert darauf, an Mieter bis zu deren Tod zu vermieten. Teilweise ist das nicht zu vermeiden (und dann ist es auch in Ordnung), aber weil man vorab nie mit letzter Sicherheit weiß, ob es dann eine Familie geben wird, die die letzten Angelegenheiten regelt, oder ob man soweit vereinsamt oder verstritten ist, dass sich der Vermieter damit alleine herumschlagen darf, ist das keine Situation, die ich öfter als unbedingt nötig haben will.
 
  • Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? Beitrag #3
markus123

markus123

Benutzer
Dabei seit
09.11.2022
Beiträge
33
Zustimmungen
5
In den letzten Jahrzehnten lag die Entwicklung der Miete über der Inflation, zumindest in einigermaßen nachgefragten Lagen.
Das ist ein guter Punkt, v.a. da sich die hier genannte Wohnung tatsächlich in einer guten bis sehr guten Lage befindet, welche derzeit starken Zuzug erfährt.
 
  • Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? Beitrag #4

Dschei2

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
31.01.2020
Beiträge
418
Zustimmungen
210
Ich würde auch bevorzugen, wenn die Mieter freiwillig alle 4 Jahre wechseln würden.

Habe aber festgestellt, dass es sich absolut nicht planen lässt (von Ausnahmen abgesehen).
Hatte Mieter (Mama, Papa, Sohn und Tochter), die haben sich in die gemietete Wohnung für 20.000 DM (noch vor dem EUR, das war damals wirklich sau-viel Geld) eine Einbauküche einbauen lassen. Ich dachte, die bleiben ewig, aber nach einem halben Jahr haben sie sich getrennt und fort waren sie.
Zur Zeit habe ich einen ehemaligen Studenten, da dachte ich an 2 -3 Jahre Mietzeit, der ist nach über 10 Jahren immer noch hier.

Problem ist tatsächlich bei sehr langfristigen Mietern, dass die Miethöhe nicht mehr passt. Und als privater Vermieter denkt man ja auch immer dran, wenn einer ein sehr pflegeleichter Mieter ist, will man nicht dauernd mit einer Mieterhöhung kommen, insbesondere, wenn es eh keinen Mietspiegel gibt ...

Daher mache ich mir jetzt nicht mehr zu viel Gedanken, wie lange jemand wohl bleiben wird. Kann man eh nicht wissen und der Mieter selber oft auch nicht.
 
  • Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? Beitrag #5
immodream

immodream

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
05.05.2011
Beiträge
3.920
Zustimmungen
2.139
Hallo,
da ich ja fast nur kleine Wohnungen in der Größe bis 60 m² vermiete, habe ich üblicher Weise für alle Wohnungen vom 1-3 Stockwerk nur noch junge Leute als Mieter.
Wenn die eine Ausbildung machen sind die meistens mindestens 3 Jahre in der Wohnung.
Wer dann noch zusätzlich ein Studium draufsetzt, kann auch mal schnell 6-8 Jahre bleiben.
Ich freue mich immer über eine Wohndauer von ca. 5 Jahren. Dann kann ich alle kleinen Reparaturen und Verschönerungen durchführen und gleichzeitig die neue Miete wieder anpassen.
So habe ich eigentlich keine Probleme mit Mieterhöhungen, da ich ja bei Neuvermietung immer ca. 20-30 % über dem aktuellen Mietspiegel vermiete.
Ob man an 40-50 Jährige vermietet, die im Gegensatz zu meinen jungen Mietern, oft alle Mieterrechte und Feinheiten bei der Vermietung kennen, an alte Leute im Erdgeschoß , die irgendwann zu Pflegefällen werden und die Wohnung nach ca. 10 Jahren in komplett renovierungsbedürftigen Zustand hinterlassen, ich habe den idealen Mieter noch nicht gefunden.
Habe in den letzten 3 Jahren zahlreiche Auszüge von jungen Leuten gehabt, die in der Corona Zeit schwer erkrankt sind ( nicht an Corona ) und wieder als Pflegefälle in das Elternhaus zurück kehren mussten.
Oder Mieter, die sich die Einbauküche und die komplette Wohnungseinrichtung neu gekauft haben, komplett neues Laminat verlegt, alle Wände neu verspachtelt und gestrichen haben und sich dann nach wenigen Monaten neu verliebt haben.
Und dann hieß es , ziehen wir zu mir oder zu dir und ich war nach 6 Monaten meine neue Mieterin wieder los .
Oder Ehemänner, die aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen sind und sich dann über Weihnachten mit ihren Ehefrauen wieder versöhnt haben.
Der eine Mieter ist gar nicht erst eingezogen und hat dann unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist sofort gekündigt.
In diesem Jahr hatte ich einen ähnlichen Fall. Nur hier war der Mieter vorsichtig und hat die Wohnung ein halbes Jahr behalten ohne jemals darin gewohnt zu haben.
Egal wen man nimmt, kanns es gut oder schief gehen
Es gibt nicht den guten/richtigen Mieter.
Grüße
Immodream
 
  • Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? Beitrag #6

Ferdl

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
14.09.2015
Beiträge
4.049
Zustimmungen
1.893
Ort
Westerwald
Es gibt nicht den guten/richtigen Mieter.
Find ich schon dass den gibt, nur wissen welcher das ist, tut man erst wenn er wieder ausgezogen ist.

Ich halte einen Mieterwechsel alle 5-7 Jahre für nützlich, man kann bequem die Wohnung in einem guten Zustand halten, hat keinen großen Reparaturstau und kann ohne Diskussionen die Miete auf einem vernünftigen Niveau halten, insbesondere wenn es keinen Mietspiegel gibt.
 
  • Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? Beitrag #7
CS.Immobilien

CS.Immobilien

Gesperrt
Dabei seit
05.06.2021
Beiträge
472
Zustimmungen
110
Wir favorisieren lange Mietverhältnisse gerne mit Index Mietanpassung.
Eine Neuvermietung kostet geschätzte 2-3 Tage Arbeitszeit all inkl. , deshalb vermieten wir nur an dauerhaft Interessierte.
 
  • Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? Beitrag #8
Duncan

Duncan

Moderator
Dabei seit
19.01.2014
Beiträge
7.492
Zustimmungen
4.196
Ort
Mark Brandenburg
Eine Neuvermietung kostet geschätzte 2-3 Tage Arbeitszeit all inkl. , deshalb vermieten wir nur an dauerhaft Interessierte.
Ich hätte da ein paar langfristige Mietverträge, die ich euch gerne schenken würde, so von 1954 z.B., aber auch noch welche aus den 70ern und 80ern ...

Ich mache da gerne die Arbeit der Neuvermietung. Ein Jahr Mindestmietdauer schreckt die meisten allzu Sprunghaften ab, und der Rest sortiert sich im Idealfall je nach Wohnungsgröße bei 5-10 Jahren, und wenn mal einer bei 2 Jahren dabei ist, ist es regelmäßig auch nicht tragisch, ist schnell mal 50 € mehr für die gleiche Wohnung, im Monat.

Solange die Mietzeit ein Jahr nicht unterschreitet, sind mir kürzere Mietverhältnisse lieber als obige überlangen.
Ich hab bei einer Neuvermietung übrigens mal die Zeiten mitgeschrieben, inkl. Reinigung und Wartungsfugen und Handtuchhalter nach befestigen und WC-Sitz wechseln und Baufassungen aufhängen, Schufa/Bankauskunft abfragen, Mietvertrag anpassen usw. waren das 87 h bis der neue Mietvertrag in Sack und Tüten war. Sollte man also nicht unterschätzen, aber lohnt sich regelmäßig sehr schnell.
 
  • Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? Beitrag #9

Ferdl

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
14.09.2015
Beiträge
4.049
Zustimmungen
1.893
Ort
Westerwald
87h sind schon wuchtig aber mit 30-40 h wenn nichts Besonderes anliegt rechne ich auch. Ich habe aber auch "nur" 20 min. Anfahrt.
 
  • Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? Beitrag #10
Duncan

Duncan

Moderator
Dabei seit
19.01.2014
Beiträge
7.492
Zustimmungen
4.196
Ort
Mark Brandenburg
Ich habe aber auch "nur" 20 min. Anfahrt.
Liegt bei mir auch in der Größenordnung.
Aber viele Sachen machst du wahrscheinlich einfach, die du da gar nicht mit zu rechnest, die Baumarkttour z.B. oder die Amazonbestellung lostreten und von der Packstation abholen für Kleinmaterial. Und Putzen beginnt halt nicht in der Wohnung, sondern beim Zusammenstellen des Putzmittelkorbes.
 
  • Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? Beitrag #11

rent_with_money_lent

Benutzer
Dabei seit
19.05.2021
Beiträge
33
Zustimmungen
7
In den letzten Jahrzehnten lag die Entwicklung der Miete über der Inflation, zumindest in einigermaßen nachgefragten Lagen.
Das ist ein guter Punkt, v.a. da sich die hier genannte Wohnung tatsächlich in einer guten bis sehr guten Lage befindet, welche derzeit starken Zuzug erfährt.

Also in den von mir fokussierten Lagen gab es über die letzten Jahrzehnte Mietsteigerungen, die ganz erheblich über der allgemeinen Inflationsrate lagen. Das sind aber wirklich absolute Top-Lagen.

Für die breite Masse der Immobilien trifft diese Aussage jedoch nicht zu. Die Mietpreisentwicklung lag in Deutschland im letzten Vierteljahrhundert im Durchschnitt leicht unter der allgemeinen Inflationsrate (vgl. hierzu z.B. die Zeitreihen des stat. Bundesamtes). Was aber hierbei noch viel wichtiger zu verstehen ist, dass die Differenz zwischen tatsächlichem Inflationswert und offiziell ausgewiesenem Wert bei der allgemeinen Inflationsrate um einiges höher ist als bei der Unterkategorie Miete. Dies liegt u.a. am geringeren Ausmaß des fiktiv preismildernden Faktors Qualitätsverbesserung, der bei einer bestehenden Immobilie eben nicht so stark zum Tragen kommt (oder sogar noch in die andere Richtung wirkt durch witterungsbedingten Verfall etc.) als wie beim Rest (z.B. Elektronikartikel etc.). Also im Allgemeinen kann man eben mit marktpreisgerechten Mietanhebungen nicht ganz die allgemeine Inflationsrate ausgleichen.

„einigermaßen nachgefragte Lage“ oder „gute bis sehr gute Lage“ ist sicher ein dehnbarer Begriff, für mich hört sich das jedoch nicht nach einer Lage an, die eine höhere Entwicklung aufweist in Sachen Mietpreis als der allgemeine Verbraucherpreisanstieg. Ich bin mehr als überzeugt, dass ein höherer Mietanstieg als allgemeiner Inflationsanstieg bei nichtmal 20% aller Immobilien über die letzten Dekaden zu verzeichnen war, ich gehe von deutlich weniger aus. Die meisten Leute reden sich ja immer ein, dass sie Immobilien in guten Lagen hätten (z.B. Innenstadtzentrum einer 50.000 EW-Stadt, oder Innenstadtnähe Bremen etc.), dabei ist das in Wirklichkeit alles andere als eine gute Lage; meist gehen diese vermeintlich guten Lagen dann als D-Lage durch...

Also insofern machen Indexmietverträge für die meisten Immobilien schon Sinn, auch wenn man damit natürlich auch nicht die Kaufkraft erhalten kann, weil die statistisch ermittelte Inflationsrate, an die der Index geknüpft ist, konstruktionsbedingt unter der tatsächlichen Inflationsrate liegt.

D.h. das eigentliche Problem ist nicht die Wahl der Vertragsart, sondern eben die im Allgemeinen eher unterdurchschnittlichen Mietpreisanstiege verglichen zum allgemeinen Verbraucherpreisanstieg.

Und hinzu kommt noch das Problem, selbst wenn man durch eine wie auch immer geartete Vertragskonstruktion eine tatsächlich höhere Mietpreissteigerung verglichen zur allgemeinen Verbraucherpreissteigerung erzielen würde, ist dies auch keine Garantie, dieses Mietniveau weiterhin zu bekommen, da je nach Kündigungszeitraum der Mieter sich in ein paar Monaten verabschieden kann, wenn andere vergleichbare Immobilien preislich günstiger sind.

Wirklich entscheidend ist langfristig die Entwicklung des Marktmietpreisniveaus. Die Miete wird sich diesem Marktpreisniveau langfristig immer anpassen, sei es von unten nach oben, oder von oben nach unten.
Bsp.:
Es ist erheblich besser, einen Marktmietpreisanstieg von 50% zu haben, jedoch z.B. aufgrund vertraglicher Beschränkungen nur 40% erhöht zu haben, als einen Marktmietpreisanstieg von 10% zu haben, den man aufgrund gewiefter Konstruktionen nochmal um 10% übertrifft. Im ersten Fall wäre dann der Mietanstieg immer noch doppelt so hoch wie im 2. Fall.

Grundsätzlich strebe ich eher längere Mietverhältnisse an, weil mir die Nutzen-Aufwand-Relation bei zu kurzen Mietdauern trotz dann anschließender einfacherer Mieterhöhung zu schlecht ist.

Aber die Beurteilung, wie lange ein Mietverhältnis dauern sollte, mache ich vor allem vom Verhalten des Mieters im laufenden Mietverhältnis abhängig und plane das gerade nicht im Vorhinein. Bestimmte Mieter würde ich sehr gerne dauerhaft halten, von einigen hätte ich mich gerne lieber heute als erst morgen getrennt. Früher hatte ich immer gedacht, es wäre sehr wichtig, auf eine möglichst gute Bonität des Mieters mit Schufa etc. zu achten; heute ist es mir wesentlich wichtiger, dass sich der Mieter akzeptabel verhält. (Selbständige lehne ich bei Alternativen mittlerweile grundsätzlich quasi immer ab, ebenso meist sehr rechthaberische Personen wie Lehrer etc.). Damit lässt sich der Anteil der Problemmieter schon signifikant reduzieren.

Natürlich kann man nie hinreichend gesichert einem Mietinteressenten im Vorfeld eine Verweildauer zuordnen. Berufliche wie private Veränderungen können jeden treffen (selbst bei Senioren weiß man nie genau, wann/ob sie ins Altersheim kommen oder wann sie sterben).
Aber man kann die Verweildauer in der Regel schon etwas beeinflussen, indem man z.B. in einem angespannten Mietmarkt nicht bis ganz auf das Marktpreisniveau geht. Viele Mieter überlegen sich dann sehr genau, ob sie wirklich in eine andere Wohnung umziehen sollten oder ob man sich nicht doch mit dem neuen Partner in der dann vielleicht etwas zu kleinen Wohnung arrangieren kann etc. (also ich habe Mieter, die sagen mir, dass Ihnen die Wohnung eigentlich zu klein sei, bleiben da aber schon seit über 3 Jahren drin... . Gerade bei wirklich guten Lagen ist ja in der Regel für den Mieter der Anteil der Mietausgaben am Gesamtgehalt schon ziemlich hoch. bzw. der absolute Mietmehrbetrag, der beim Umzug in eine andere vergleichbare (aber teurere) Wohnung fällig würde dann schon eine vergleichsweise stärkere finanzielle Herausforderung.

Bei einem Monat Mietausfall in der Neuvermietung ist dann sehr oft schon über ein Jahr höhere Neuvermietungsdifferenz weg und bei längerem Leerstand natürlich entsprechend mehr Jahre und wenn dann der Mieter unerwartet nach 6 Monaten kündigt, steht man bei dann erneutem temporären Leerstand sogar schlechter da als bei Weitervermietung zu einem niedrigeren Preis. Und hinzu kommt vor allem der zeitliche/stressintensive Vermietungsaufwand. Ich hatte mit der Methodik, nicht ganz das Marktniveau auszureizen bislang so gut wie gar keinen leerstandsbedingten Mietausfall und vor allem erheblich weniger Stress. Natürlich muss man aber darauf achten, nicht zu weit vom Marktmietniveau entfernt zu liegen. Wobei diese Mietanpassungen im laufenden Verhältnis bei mir natürlich stark vom Verhalten des Mieters abhängen. Bei Mietern, die z.B. bei durchzuführenden Instandhaltungsmaßnahmen noch aktiv nach Kosteneinsparungen suchen oder wohl mietminderungsfähige Umstände nicht zur Mietminderung reklamieren etc., gehe ich nicht ans Limit; bei Stinkstiefeln probiere ich Wege zu finden, über das Marktpreisniveau zu gehen – sofern keine Möglichkeit besteht, sie so loszuwerden.
 
  • Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? Beitrag #12
Goldhamster

Goldhamster

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
06.01.2015
Beiträge
2.333
Zustimmungen
1.211
Ort
Hamsterdam
Hey @rent_with_money_lent

magst du das noch einmal auf drei oder vier Zeilen/Sätzen zusammenfassen?

bis vier zählt
DER HAMSTER
 
  • Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? Beitrag #13
immodream

immodream

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
05.05.2011
Beiträge
3.920
Zustimmungen
2.139
Hallo ,
ich bin schon zu faul , deinen Nutzernamen zu schreiben und habe es aufgeben, deinen Text zu Ende zu lesen .
Halte es da wie der Hamster.
Grüße
Immodream
 
  • Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? Beitrag #14

fleckenstein

Neuer Benutzer
Dabei seit
24.02.2022
Beiträge
6
Zustimmungen
0
Hallo zusammen,
ich sehe eher eine langfristige Mietdauer als Ziel.

Das liegt einerseits an der langen Anfahrt, die ich zu meinen Objekten habe. Andererseits profitiere ich so von einer "gewachsenen" Hausgemeinschaft, die sich untereinander kennt und sich auch mal nachbarschaftlich aushilft. So muß ich nicht wegen jedem wackeligen Fernstergriff aktiv werden.
Die oben beschriebenen Nachteile (Mieterhöhung/Renovierung etc) gibt es allerdings, das will ich nicht leugnen.

kommt gut in die Woche, Gruß F.
 
  • Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? Beitrag #15

rent_with_money_lent

Benutzer
Dabei seit
19.05.2021
Beiträge
33
Zustimmungen
7
magst du das noch einmal auf drei oder vier Zeilen/Sätzen zusammenfassen?

Grundsätzlich:
Die Realität ist meist sehr komplex und es ist oft nicht möglich, Aussagen in ein kurzes Fazit oder mathematisches Modell oder einen Sachverhalt in ein juristisches Gesetz zusammenzupressen. Vor dem Hintergrund schätze ich z.B. auch die Beiträge von Andres, auch wenn sie im nicht-juristischen Bereich nicht immer zu 100% korrekt sind.
Ich sehe mich nicht in der Lage, meinen Beitrag in 3 Sätzen zusammenzufassen.

Ich will aber mal probieren, zentrale Kernaussagen nochmal etwas deutlicher zu machen:

1.
Die Mietsteigerungen der letzten Jahrzehnte sind im Schnitt nicht so hoch gewesen wie der allgemeine Verbraucherpreisanstieg (wirklich sehr gute Lagen ausgenommen).

2.
Die offiziell ausgewiesene Inflationsrate ist niedriger als der tatsächliche Verbraucherpreisanstieg.
(gehe ich am Ende dieses Posting nochmal näher drauf ein.)

3.
Selbst bei einer Indexierung als Mietvertragskonstrukt kann man daher seine Kaufkraft durch die Mieteinnahmen in durchschnittlichen Lagen nicht erhalten.

4.
Wahl der Vertragsart (mit oder ohne Indexierung) mittel bis langfristig nicht entscheidend; entscheidend ist Entwicklung des Marktmietniveaus, dem sich die tatsächlich erzielte Miete anpassen wird (sei es von unten nach oben durch unregelmässige Anpassungen auf das Marktniveau, sei es von oben nach unten z.B. im Falle von Indexmietverträgen, wo die Miethöhe u.U. im Verlauf deutlich über Markt liegt und der Mieter daher kündigt und man wieder zu Marktpreisen vermieten muss, will man einen neuen Mieter finden.

5.
Nicht explizit genannte Konsequenz dieser Aspekte:
Mit rein EK-finanzierten Objekten kann die Kaufkraft in den meisten Lagen nicht aufrecht erhalten werden --> Notwendigkeit von FK-Einsatz, um Kaufkraft aufrecht erhalten zu können (in den meisten Lagen).

Bzgl. der Mieterauswahl/Mietdauer:
6.
Ich strebe prinzipiell längere Verweildauern von Mietern an, da mir die Nutzen-Aufwandsrelation bei Neuvermietung in der Regel zu schlecht ist (also lieber Stress- und Zeiteinsparung (und Neuanstreichkosteneinsparung) als maximale Mietausbeute);

7.
Eigene Einflussnahme auf Verweildauer des Mieters in Abhängigkeit von dessen Verhalten. Bei netten Mietern geringere Mieterhöhung, umfassendere Sanierungen etc., um sie möglichst lang zu halten und sich insb. Stress einzusparen, bei Stinkstiefeln möglichst hohe Mieterhöhung, nur die nötigsten Instandhaltungen etc., um diese Leute möglichst schnell loszuwerden.


Noch zur Erklärung zu 2.:

Vielfach denken die Leute immer, wenn z.B. eine Inflationsrate von 10% veröffentlicht wird, dass sie dann bei gleichem Ausgabenverhalten 10% mehr ausgeben müssen. Das ist aber falsch. Sie müssen dann noch mehr als nur 10% mehr ausgeben. Dies hängt mit der Konstruktion der Verbraucherpreisermittlung zusammen. U.a. werden Qualitätsverbesserungen fiktiv preismildernd in die Verbraucherpreisentwicklung miteinberechnet. Also z.B. bei Computern wird eine höhere Rechengeschwindigkeit bzw. höherer Speicherplatz als Qualitätsverbesserung gewertet, die dann in der offiziellen Verbraucherpreisermittlung zu einem (fiktiv) niedrigeren Preis führt. Also wenn z.B. ein neues Modell doppelt so schnell von der Prozessorgeschwindigkeit ist und doppelt so hohen Festspeicher hat, aber im Geschäft genauso viel kostet - sagen wir 1.000 € - wie das Modell von vor 1 Jahr (was dann häufig im Neukauf gar nicht mehr käuflich erwerbbar ist), dann würde für die Verbraucherpreisermittlung ein Wert von bspw. 950 € genommen, auch wenn niemand zu diesem Preis das Gerät im Laden kaufen kann. Die Leute müssen MEHR ausgeben als durch den Verpraucherpreisanstieg ausgewiesen. Dieses Prinzip gilt für viele Produkte, die im Verbraucherpreiswarenkorb enthalten sind. Für Immobilien bzw. für Miete gilt das eher nicht. Natürlich gibt es hier und da ein paar wenige energetische Sanierungen, Instandhaltungsaktionen, und bessere Baumaterialien, die heutzutage insb. bei Neubauten verwendet werden und schon auch für sich gesehen zu einem fiktiven Preisrückgang beitragen. Aber zum einen ist dieser Effekt bezogen auf die Gesamtheit aller Immobilien, wo häufig kaum was gemacht wird, ziemlich gering. Zum anderen – und das ist entscheidend – geht ein witterungsbedingter Verfall und auch eine durch den alltäglichen Gebrauch allgemeine Abnutzung mit jeder Immobilie einher (daher darf man ja auch die Immobilie steuerlich abschreiben). Und dieser Abnutzungs-/Verfalleffekt führt halt wiederum tendenziell zu fiktiv steigenden Mietkosten in der Verbraucherpreisberechnung bzw. überkompensiert in der Regel etwaige Sanierungsmassnahmen etc. , führt also jedenfalls nicht zu fiktiv sinkenden Preisen wie man es in anderen Sektoren des Verpraucherpreisindex hat.

Also kurzum:

Einfach nur die Inflationsrate zu betrachten, um damit die Mietpreisentwicklung zu vergleichen macht keinen Sinn, da man dann Aepfel mit Birnen vergleicht.
Man muss eine höhere Mietsteigerung erzielen als die offiziell ausgewiesene Inflationsrate, um sich weiterhin dasselbe leisten zu können.
Und das geht nur in wirklich sehr guten Lagen oder mit FK-Einsatz oder am besten mit beidem.
 
  • Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? Beitrag #16

ehrenwertes Haus

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
13.10.2017
Beiträge
8.122
Zustimmungen
4.320
Ich sehe mich nicht in der Lage, meinen Beitrag in 3 Sätzen zusammenzufassen.

Ich lese deine Romane auch nicht mehr, bestenfalls Auszugsweise.

Ich behaupte die Zusammenfaffung geht in 1 Satz:
Es kommt auf die Gesamtumstände an.
 
Thema:

Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben?

Wählt ihr Mieter aus, die möglichst lange oder eher kurz bleiben? - Ähnliche Themen

Indexmiete um 10% erhöhen – unfair?: Hallo zusammen, ich habe vor einem Jahr eine frisch sanierte Wohnung in Schleswig-Holstein an ein Paar mit vernünftiger Bonität vermietet und...
Kündigung Eigenbedarf nach Kauf Zweifamilienhaus - Mieterin kompliziert: Hallo zusammen, ich habe mir im Vorfeld alle bisherigen Threads zu dem Thema durchgelesen. Da jeder Einzelfall jedoch sehr speziell gelagert ist...
Bau 3 Familienhaus gemeinsam mit Mutter: Hallo zusammen, ich möchte mich zunächst kurz vorstellen und habe danach einige Fragen zu unserem geplanten Bau- / Vermietungsprojekt. Ich hoffe...
Einliegerwohnung im selbst genutzten EFH sinnvoll?: Hallo! Ich bin neu in diesem Forum und suche Rat bezüglich des EFH meiner Eltern. Einleitend zu unserer Situation: Meine Eltern bewohnen ein EFH...
möbliert vermieten a la FeWo, aber an Mieter die länger bleiben: ... mal angenommen jemand will ein Jahr bleiben, danach optional länger ... ; man wolle demjenigen auch eine Wohnung geben. Jedoch sei man auf...
Oben