Wärmeisolierung / Modernisierung Verhindern ??

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von berlinbummel, 26.06.2008.

  1. #1 berlinbummel, 26.06.2008
    berlinbummel

    berlinbummel Benutzer

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    Vermutlich ist das Thema schon x-mal beantwortet, es wäre aber schön, wenn auf meine Fragen noch mal direkt antworten kommen, da mir leider die Zeit fehlt, dass Forum auf den Kopf zu stellen. Danke für das Verständnis

    A hat eine vermietete Eigentumswohnung.
    Die Eigentümerversammlung hat beschlossen, das Haus mit einer Isolierung zu verkleiden. Obwohl A dagegen war, konnte er (angenommen) diesen Beschluss nicht verhindern.
    A ist der Meinung, dass eine Fassadenisolierung zum Zwecke der Energieeinsparung ohne Austausch der Fenster nur eine halbe Sache ist. Hoffentlich ist es bis dahin geklärt, ob die Gemeinschaft eine Vereinbarung über den Austausch der Fenster befassen musste oder ob er ohne Gefahr von Ersatzansprüchen oder ähnlichem jetzt und in Zukunft die Fenster austauschen lassen kann.
    FRAGE: Hat jemand unterlagen, wo Eigentümer ohne Erlaubnis "Normalfenster" gegen Isofenster ausgetauscht haben und was sich daraus ergeben hat. (Durften Sie die drinlassen, mussten sie zurückbauen ?? Alle Infos dazu sind willkommen !!!

    Zur Zeit sind in der Wohnung Doppelfenster (Zwei Einfachverglasungen mit Zwischenraum) verbaut. Die Fenster der Wohnung zeigen zu einer viel befahrenen Strasse und sind gem. Mietspiegel mit dem Mangel Verkehrslärm behaftet.

    FRAGE: Ist der Austausch der Fenster Doppelfenster gegen Isolierglas (Zweischeiben / Dreischeiben) eine Modernisierung und kann dann mit 11% der Herstellungskosten auf den Mieter umgelegt werden ?

    Die Mieter sind über 80 Jahre und schwer krank. Ein Mieter benötigt öfter mal sein Sauerstoffgerät und deshalb könnte er sich möglicherweise darauf berufen, dass ihm die Modernisierung nicht zumutbar ist.

    FRAGE: Muss der Mieter die Eigentümerschaft verklagen oder den Vermieter ?
    FRAGE: Wie muss sich der Vermieter, wenn er verklagt wird, verhalten, da doch die Massnahme durch die Eigentümerschaft (trotz seiner Gegenstimme) beschlossen wurde ? Muss A selbst schon jetzt gegen die WEG klagen oder welcher Zeitpunkt ist der richtige ? Kann die Klage der Mieter zu einem Verbot der Durchführung der Massnahme führen ?

    Vermieter A weiss, dass er die Baumassnahme 3 Monate vorher ankündigen muss. Vermieter A muss auch gleichzeitig die voraussichtliche Miete nach der Modernisierung benennen.Der Mieter zahlt zur Zeit für 2 Zimmer 310 € kalt zzgl Nebenkosten darin 45 € Heizkostenvorauszahlung. Die Heizkosten des Jahres 2007 lagen bei 525 €.

    FRAGE: Was hat Vermieter A bei der Umlegung der Modernisierungskosten zu beachten ? Sind ihm irgendwelche Grenzen gesetzt ?
    FRAGE: Was Hat Vermieter A alles übersehen, bzw. was sollte er zusätzlich bedenken ?


    Vermieter A sieht sich schon zwischen den Fronten. :wand:
    Sollte der Sachvervalt unzulänglich geschildert sein und sich daraus Fragen ergeben, so bitte Ergänzungen abfordern.

    Schon jetzt besten Dank für gute Beiträge :bier
     
  2. AdMan

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  3. #2 Eddy Edwards, 26.06.2008
    Eddy Edwards

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    Das sind eine ganze Menge Fragen, ich habe mir die grad mal rausgesucht. Es gibt nur eine Möglichkeit gegen einen Beschluss vorzugehen. Innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung (NICHT Zusendung Niederschrift zur Versammlung!) muss gerichtlich gegen den Beschluss vorgegangen werden.

    Warum soll der Mieter klagen? In der Regel hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Ob ein 80jähriges Sauerstoffgerät eine Härte bedeuten würde, vermag ich nicht beurteilen.
     
  4. #3 F-14 Tomcat, 27.06.2008
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    ich hab keine

    ja der Vermieter kann die angefallenen kosten auf den Mieter umlegen § 559 BGB

    Zitat aus § 554 BGB
    (2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist........Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

    *Joke on* abesten beide doppelt hält besser *joke off*

    *Joke on* sofort auf den Boden werfen zusammenkauern und auf Unterstützung warten *joke off*
    wieso oder wegen welchen § könnte der Mieter gegen sie klagen oder sie verklagen ?

    im Grunde nein aber es gibt zwei §
    § 138 BGB Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher
    § 291 STGB Wucher

    mietwucher beginnt meines Wissens bei 20% über Mietpreisspiegel

    der Vermieter hat übersehen den § 554 u. § 559 BGB zu lesen
     
  5. #4 berlinbummel, 27.06.2008
    berlinbummel

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    @tomcat

    Anmerkung: Vielleicht ein wenig falsch ausgedrückt: Nehmen wir an, der Mieter, verweigert die Zustimmung zur Modernisierung, dann muss der Vermieter ihn auf Duldung verklagen ? Was ist, wenn der Vermieter den Mieter darauf nicht verklagt ? Wird er dann von der Eigentümergemeinschaft verklagt, den Mieter zur Duldung zu verklagen ?
    Wenn der Vermieter den Mieter nicht zur Duldung verklagt, kann dann die Eigentümergemeinschaft trotzdem die Modernisierung durchführen ?
    Auf welche Horror-Szenarien sollte der Vermieter gefasst sein ?

    Anmerkung: Upps ?? Das heißt, der Modernisierungszuschlag in Höhe von 11% geht in die Miete mit ein ? Wenn ich das als Beispiel nehme:
    Der Mieter zahlt zB 5€/qm kalt und ist damit an der Obergrenze des Mietspiegels. Seine Kaltmiete beträgt bei 60 qm 300 € kalt. Die Modernisierung kostet ca. 7000 €. 11% davon sind 770 €/Jahr bzw. 64,16 €/mtl. Darf der Vermieter dann lediglich 60 € wegen des Mietwuchers aufschlagen oder doch die kompletten Kosten ?

    Vielen Dank für weitere Ausführungen.
     
  6. #5 F-14 Tomcat, 27.06.2008
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    leider kenne ich mich bei weg § nicht aus
    ich kann mir aber auch nicht vorstellen warum sie das nicht auch wollen

    so wie ich es sehe fast
    den durch die isolierung wird ja der Mieter entlastet schätzen sie mal wieviel in 10 Jahren das Öl kostet 5€/l
    wandert nicht ein gedämmtes haus in einen neuen Mietpreisspiegel?
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Anmerkung: Upps ?? Das heißt, der Modernisierungszuschlag in Höhe von 11% geht in die Miete mit ein ? Wenn ich das als Beispiel nehme:
    Der Mieter zahlt zB 5€/qm kalt und ist damit an der Obergrenze des Mietspiegels. Seine Kaltmiete beträgt bei 60 qm 300 € kalt. Die Modernisierung kostet ca. 7000 €. 11% davon sind 770 €/Jahr bzw. 64,16 €/mtl. Darf der Vermieter dann lediglich 60 € wegen des Mietwuchers aufschlagen oder doch die kompletten Kosten ?
    [/quote]

    Die Miethöhe ist keineswegs das einzige Tatbestandsmerkmal für Mietwucher (§ 291 StGB). Wucher liegt vor, wenn der Vermieter "die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche" ausbeutet und sich dadurch "Vermögensvorteile versprechen oder gewähren läßt, die in einem auffälligen Mißverhältnis" zur Gegenleistung stehen.
    Die Wuchergrenze liegt üblicherweise bei mehr 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wucher liegt allerdings nicht vor, wenn die Höhe der Miete zur Deckung der Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist.

    Wucher ist eine Straftat. Davon zu unterscheiden ist die Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftstrafgesetz. Hier handelt es sich um eine Ordnungswidirgkeit. Eine Ordnungswidrigkeit liegt nach § 5 Abs. 1 WiStG - ähnlich, wenn auch nicht identisch zum Wuchertatbestand - vor, wenn vorsätzlich oder fahrlässig bei der Wohnraumvermietung unangemessen hohe Entgelte verlangt werden.
    Unangemessen sind Entgelte nach Abs. 2 aber nur dann, wenn ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt und eine Miete verlangt wird, die mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

    Allerdings ist auch die Grenze von 20% keine absulote Grenze. Wiederum ähnlich, wenn auch nicht identisch zum Mietwucher, kann die Grenze nach Abs. 2 Satz 2 überschritten werden, wenn das Entgelt zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist und nicht in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung des Vermieters steht.

    Ausgehend davon, dass die ortsübliche Miete vor der Modernisierung nicht überschritten war, dürfte eine Mietpreisüberhöhung durch die Modernisierungsumlage auch dann ausscheiden, wenn nach Umlage die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt. Die Modernisierungsumlage ist das vom Gesetzgeber vorgesehene Entgelt zur Deckung des Aufwands des Vermieters für eine Verbesserung der Mietsache im laufenden Mietverhältnis. Der Mieter bekommt mehr und muss dafür auch mehr bezahlen. Die Höhe der Umlage ist gesetzlich geregelt und kann damit kaum zu einer Ordnungswidrigkeit führen.
     
  8. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Mit anderen Worten:
    Bei der Kaltmietberechnung und dem daraus resultierenden Mietspiegel wird die Mod-Erhöhung raus genommen. Die 20% Kappungsgrenze ist somit zwar existent aber nicht die grenze über alles.
    Wäre die Sachlage so wie angenommen, gebe es nie eine Mod, weil so der Mietspiegel überschritten werden würde. Außerdem würde der Mietspiegel dann auch seit mind 1990 unverändert sein, da alle Mieten unter dem Maß liegen müssten..
    Also wird es immer Mieten geben, die über dem Mietspiegel liegen. Sofern dadurch aber trotzdem eine Vermietung möglich ist (weil die Nk entsprechned gering sind)... warum nicht?
     
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