Wärmemengenzähler

Diskutiere Wärmemengenzähler im Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo zusammen, ich bin neu hier und bin seit 01.01.17 erfolgreicher Besitzer einer Immobilie mit 4 Wohneinheiten. Drei Wohneinheiten sind in...

  1. #1 Sommerregen, 26.12.2018
    Sommerregen

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    Hallo zusammen,

    ich bin neu hier und bin seit 01.01.17 erfolgreicher Besitzer einer Immobilie mit 4 Wohneinheiten.
    Drei Wohneinheiten sind in Vermietung und die vierte Wohnung bewohnen wir selbst.

    Ich bin ehrlich und stelle die Frage in der Hoffnung, dass ich hier nicht angegiftet werde.

    Ich habe mir vier Wärmemengenzähler (WMZ) von Engelmann Sensostar E gekauft.

    Ich mache die Nebenkostenabrechnung 2018 für die vier Wohnungen selbst.
    Ich erledige auch diverse Hausmeistertätigkeiten zu meinem Hauptjob parallel mit.

    Kann ich die gekauften WMZ in die NK-abrechnung eingliedern oder nicht?
    Das ich sie kaum "Gerätemiete für Heizung" nennen kann - ist mir klar.
    Gibt es eine Möglichkeit, diese doch angeben zu können?

    Nach etlichen Stunden und Tagen an Recherchen bin ich immer noch unsicher.
    Ich lese überall unterschiedliche Stories...

    Ich habe mir auch ein Angebot für das Mieten an WMZ eingeholt. Gekauft habe ich sie für 530,98€ für 4 Stück.
    Ein Angebot zum Mieten beläuft sich auf 829,21€.

    Als Vermieter ist es meine Pflicht angemessene/günstigere Kosten weiterzugeben. Mit 829,21€ ziehe ich in meinen Augen die Heizkosten in die Höhe. Fair finde ich es nicht...


    Über eine Reaktion auf meine Frage freue ich mich sehr.


    Grüße
    Sommerregen
     
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  3. #2 immobiliensammler, 26.12.2018
    immobiliensammler

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    Herzlichen Glückwunsch! Den Unterschied zwischen Besitz und Eigentum solltest Du noch nachlesen, Du bist Besitzer einer Wohnung und Eigentümer einer Immobilie mit 4 WE. :037sonst:

    Wenn die WMZ erstmals als Geräte für die Verbrauchserfasung eingebaut wurden dann wäre eine Modernisierungserhöhung der Miete möglich. Ich nehme aber mal an, dass Du nur die bisher gemieteten WMZ durch gekaufte ausgetauscht hat, danach scheidet m.E. eine Umlage aus (darum mietet man bei vermieteten Objekten die Technik auch besser).

    Quelle z.B.:

    https://www.mietrecht.org/heizkosten/miete-kauf-heizkostenverteiler/

    Es gibt wohl auch anderslautetende AG-Urteile, aber m.W. keine bindende BGH-Rechtssprechung dazu. Genaueres sagt Dir also im Zweifel erst der zuständige Richter.

    Sollte das Warmwasser auch zentral erzeugt werden dann brauchst Du übrigens noch einen fünften Wärmemengenzähler zur Ermittlung der Energiemenge für die Wassererwärmung.

    Machst Du nur die Nebenkostenabrechnung selbst oder auch die Heizkostenabrechnung?
     
  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Nö. Andersrum wird ein Schuh draus: die (alle) tatsächlich angefallenen (Betriebs-)kosten darfst (nicht musst) du per Betriebskostenabrechnung an die Mieter "weitergeben" (sofern im Mietvertrag vereinbart).
    Dabei (beim Betrieb des Hauses) ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Das heißt NICHT, dass es immer das günstigste, billigste oder was-weiß-ich-was sein muss.

    Lies' dir doch mal die Betriebskostenverordnung durch. Darin ist genau beschrieben was Betriebskosten sind und was nicht.
    Ich befürchte, dass die Kosten für Kauf der WMZ keine Betriebskosten sind, da sie nicht regelmäßig entstehen. Die Miete aber genau deswegen sehr wohl.
    Ich muss aber dazu sagen, dass ich das Thema WMZ nur oberflächlich verfolgt habe, da es mich nicht betrifft. Es gibt hier aber auf jeden Fall User, die sich damit richtig gut auskennen.
     
  5. Andres

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    Eigentümer, nicht Besitzer. ;)


    Der Umgangston hier ist manchmal etwas direkt, vor allem wenn es um sprachliche Präzision geht - ein Beispiel durftest du gerade erleben. Wenn du dich davon nicht abschrecken lässt, bekommst du hier durchaus kompetenten Rat.


    Diese Frage ist m.W. nicht endgültig geklärt. Es gibt Vermieter, die die Kosten des regelmäßigen Eichtauschs solcher Geräte in die Abrechnung aufnehmen, meist dann aufgeteilt über die mögliche Nutzungsdauer. Ich persönlich vermute, dass das eigentlich unzulässig ist, weil es nicht vom Wortlaut der BetrKV bzw. HeizkostenV gedeckt ist. Jeder Mieter wäre extrem schlecht beraten, das zu reklamieren, aber das hält nicht jeden ab ...


    Bis der BGH oder wenigstens einzelne OLG sich mit dieser Frage befassen, wird das auch so bleiben.


    Nein. Es ist deine Pflicht, den "Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten", § 556 Abs. 3 BGB. Was genau "Wirtschaftlichkeit" eigentlich bedeutet, ist keine ganz einfache Frage, aber wir können ja mit einem eher einfachen Teilaspekt anfangen: Wirtschaftlichkeit ist jedenfalls nicht gleichbedeutend mit einer Beschränkung auf das Minimum an Kosten.

    Wirtschaftlichkeit beschreibt allgemein das Verhältnis zwischen einem zu erzielenden Ergebnis und dem dafür betriebenen Aufwand. Diese Aussage lässt aber einen weiten Interpretationsspielraum, insbesondere ob "Ergebnis" und "Aufwand" nur monetäre Größen umfassen und bis zu welchem Grad man auch mittelbare Folgen in die Betrachtung einbezieht. Bei einer eher radikalen Anwendung des Grundsatzes ist die Verbrauchserfassung an sich unwirtschaftlich, schließlich entstehen dadurch ja nur zusätzliche Kosten ohne dass es im Gegenzug zu einer echten Ersparnis käme.

    Beim Vergleich von Kauf und Miete der Geräte tritt durch die Miete auch ein Nutzen ein: Das Risiko des Gerätedefekts wird auf den Vermieter der Geräte abgewälzt. Der lässt sich dieses Risiko natürlich bezahlen und möchte zusätzlich einen Gewinn erzielen. Diese Konstruktion ist aber zumindest grundsätzlich nicht unwirtschaftlich, denn sonst würde die BetrKV und die HeizkostenV diesen Weg nicht öffnen.
     
  6. #5 Sommerregen, 26.12.2018
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    Danke für eure schnellen Antworten.

    Ich habe die alten ausgetauscht, da die alten wärmemengenzähler hinsichtlich der Eichung abgelaufen waren und nach dem Hauskauf auf mich alleine gestellt waren. Zu allem Überfluss waren die Mieter beim Kauf bereits in den Wohnungen.



    Ja ich erstelle neben der Nebenkostenabrechnung auch die Heizkostenabrechnung.

    Grüße
     
  7. #6 immobiliensammler, 26.12.2018
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    Mit Wärmemengenzählern ist das kein Hexenwerk, wenn man das System an sich verstanden hat.

    Wie wird das Warmwasser im Haus erwärmt? Zentral oder dezentral?
     
  8. #7 Sommerregen, 26.12.2018
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    Wird zentral erwärmt. Erfasst wird dies über einen seperaten Zähler.
     
  9. #8 immobiliensammler, 26.12.2018
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    Das macht die Heizkostenabrechnung nicht unbedingt einfacher, Du kannst aber ja die - hoffentlich von einer Abrechnungsfirma erstellte und damit evtl. korrekte (Ironie) - Abrechnung der Vorjahre als Muster nehmen.
     
  10. #9 Sommerregen, 26.12.2018
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    Das war genau mein Gedankengang.
     
  11. #10 immodream, 26.12.2018
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    Hallo Sommerregen,
    ich bin kann dir nur als Anregung schreiben , wie ich das seit 30 Jahren handhabe.
    Ich habe in alle Wohnungen Kaltwasseruhren eingebaut.
    Die Einbaukosten sind für die Bestandsmieter immer von mir bezahlt worden.
    Diese Kaltwasseruhren müssen nach 6 Jahren neu geeicht werden.
    Üblicherweise werden diese Kaltwasseruhren nach Ablauf der Eichzeit , wie deine Wärmemengenzähler , gegen neue Zähler mit gültiger Eichung ausgetauscht.
    Wenn ein Mieter auszieht, erhält er von mir folgende Berechnung:
    Kopie einer Rechnung ( da der Auszug des Mieters nicht immer mit dem Ablauf der Eichzeit übereinstimmt ) über den Einbau einer
    neuen geeichten Wasseruhr.
    Von dieser Rechnung berechne ich dem Mieter anteilige Kosten für den Austausch, also Mieter wohnt 30 Monate in der Wohnung, die Eichdauer beträgt 72 Monate, daher anteilige Kosten für 30 Monate.
    Das haben die meisten Mieter bisher akzeptiert, wer es nicht akzeptiert hat, wurde vom Amtsrichter in einer Gerichtsverhandlung überzeugt.
    Die Experten können dir jetzt schreiben , wie sie verfahren.
    Grüße
    Immodream
     
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  12. #11 Sommerregen, 26.12.2018
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    Ich kann es leider nicht nachvollziehen, dass ich "vermeindlich" die WMZ Kosten nicht in die NK-abrechnung angeben kann.

    Ich verstehe auch nicht wieso derart zwischen Kauf und Miete differenziert wird.
    Nachvollziehbar ist für mich auch, dass die Verantwortung vom Vermieter auf den Dienstleister übergeben wird hinsichtlich bei einer Reklamation.

    Es wird argumentiert, dass bei einem Mieten der WMZ die Kosten konstant sind. Wie konstant? Ich habe bei meiner alten NK-abrechnung als ich selbst zur Miete gewohnt habe herangezogen und die Techem definierte für diese Tätigkeit "Gerätemiete für Heizung" jährlich 541,99€ exklusiv das "Ablesen" 109,41€ beziffert.

    Kann ich nicht die Kosten der WMZ nicht jährlich angeben? Sodass hier gleichbleibende Kosten entstehen, sprich jährlich 530,98€?

    Sicherlich mag dieses Thema für den einen und anderen zu trivial erscheinen, jedoch möchte ich es gerne verstehen.

    Danke für eure Hilfe, Unterstützung und Informationen
     
  13. #12 Sommerregen, 26.12.2018
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    Hallo Immodream,

    wenn ich das sagen darf. Super argumentiert. Ich denke, dass ich Ihr Vorschlag in Betracht ziehen werde.

    Danke :)


    Grüße
    Sommerregen
     
  14. #13 immobiliensammler, 26.12.2018
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    Damit würdest Du Dich aber ganz schön bereichern, Du willst den einmaligen Kaufpreis also den Mietern jährlich in Rechnung stellen? Was machst Du, wenn ein Mieter Einsicht in die Abrechnungsbelege fordert? Welche Rechnung (aus dem laufenden Jahr) legst Du dann vor?

    Damit das funktionieren würde müsstest Du Deine private Abrechnungsfirma gründen, die dann die Zähler an Dich vermietet. Glaube kaum, dass Du damit durchkommst, so was schaffen nur Konzerne wie Vonovia etc.
     
  15. #14 immobiliensammler, 26.12.2018
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    Wie gesagt, @immodream und manche anderen rechnen so ab, ich und z.B. @Andres vertreten die Gegenmeinung.

    Ob Du damit durchkommst sagt Dir zu gegebener Zeit ein Richter, Du kannst uns dann ja berichten. Eine obergerichtliche Rechtsprechung zu dem Thema gibt es ja leider bisher nicht.
     
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  16. #15 Sommerregen, 26.12.2018
    Zuletzt bearbeitet: 26.12.2018
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    Hallo Immobiliensammler,

    diesen Gedankengang habe ich nicht zu Ende durchdacht.
    Das mein Gedankengang zum Thema "Bereicherung" aufkommt, hätte ich nicht vermutet.

    Die Techem hat jährlich über 541,99€ angerechnet. Ich würde 530,XX€ angeben.
    Was kostet 541,99€ bei der Techem? Etwa die Dienstleistung oder die Zähler? Die damalige Vermieterin gab mir damals keine Auskunft und verweigerte sämtliche Anregungen.

    Danke für dein Input.
     
  17. set

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    Das kann ich ehrlch gesagt auch nicht. Wir (oder besser gesagt seit diesem Jahr ich) handhaben das so, das wir den Kaufpreis durch die Jahre der Eichfrist teilen und den Betrag dann in der Betriebskostenabrechnung angeben. Mit Ablauf der Eichfrist ist dann der WMZ bezahlt und es wird ein neuer gekauft. Ob das so richigt weiß ich ehrlich gesagt nicht. Bisher hat sich noch kein Mieter beschwert (ist ab März die vierte Vermeitung). Die Alternative dazu wäre ja die Zählermiete und die kommt den Mieter deutlich teurer.
     
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  18. #17 Sommerregen, 26.12.2018
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    Hallo set,

    danke, dass du deine Handhabung teilst. Demnach wäre der Betrag so gering, dass eventuell die Kosten nicht nennenswert sind für die Mieter.

    Grüße
    Sommerregen
     
  19. #18 immobiliensammler, 26.12.2018
    immobiliensammler

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    Genau das ist der Punkt, jedem Mieter könnte man vorrechnen, dass es teurer kommt, wenn man sich strikt an das Gesetz hält und alle Möglichkeiten ausnützt. Es gibt aber leider immer wieder Mieter, denen das egal ist, die strikt auf den entsprechenden Paragraphen pochen und sich dann wundern, wenn hinterher die Rechnung kommt.

    Off-Topic das Musterbeispiel dazu, über das ich noch heute lache:

    Zweifamilienhaus, irgendwann bevor ich das Haus übernommen habe wurde der separate Stromzähler für den Hausstrom ausgebaut und der Hausstrom auf den Zähler der EG-Mietpartei geklemmt. Da das Haus mit Fernwärme beheizt wird geht es wirklich nur um ein paar Glühbirnen. Mietpartei OG schenkt Mietpartei EG zum Jahreswechsel eine Schachtel Pralinen und damit war die Stromabrechnung erledigt.

    Mieterwechsel (innerhalb eines Jahres für beide Wohnungen), dann großes Palaver, das geht so nicht, das will man nicht, man besteht auf eine ordnungsgemäße Abrechnung. Na gut, der Mieter ist Kunde und der Kunde ist König, Elektriker beauftragt, Stromzähler eingebaut und Hausstrom umgeklemmt. Alles gut (ja ich hätte auch einen separaten Zwischenzähler einbauen lassen können, wollte ich aber nicht, wenn schon denn schon)! Als dann die nächste NK-Abrechnung kam ging das Palaver wieder los, es könne doch nicht sein, das zusätzlich zu ich glaube 6 Euro Stromkosten noch 110 Euro Grundgebühr für den Zähler anfalle, das sei doch unwirtschaftlich.

    Meine Antwort darauf könnt Ihr Euch denken ......
     
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  20. #19 Sommerregen, 26.12.2018
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  21. #20 immodream, 26.12.2018
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    Hallo Immobiliensammler,
    wenn die Mieter dumm sind und unbelehrbar, hätte ich genauso gehandelt wie du .
    Gut gemacht.
    Grüße
    Immodream
     
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