Wärmezähler defekt - wie abrechnen?

[loos]

Hallo Forum,

ich mache gewöhnlich die Nebenkostenabrechnung für das Zweifamilienhaus meines Vaters. Beim jährlichen Ablesen der Zählerstände habe ich nun festgestellt, dass der Wärmemengenmesser (also das Gerät direkt an der Leitung im Heizungskeller, wo das Warmwasse für die Heizkörper verteilt wird) für die Leitung des Mieters defekt ist. Das zweite Gerät (die Wohnung meines Vaters, identische Wohnfläche) funktionierte. Der Heizungskundendienst hat das Gerät nun ausgetauscht, konnte aber keine Zählerstände mehr auslesen.

Nun die Frage, wie ich korrekt die Heizkosten für das Objekt, insbesondere für den Mieter berechnen kann.
Ich möchte weder jemanden benachteiligen, nochirgendwelche Vorschriften für solche aussergewöhnlichen Fälle missachten.
Wer hat einen Rat?

Vorab schon vielen Dank für Eure Hilfe.

Heinz

 

[wolle]

Ich gehe mal davon aus, dass erfahrungswerte nicht existieren, oder?

 

[loos]

Abgerechnet wurden bisher eine volle Periode und eine 7-monatige.
Die Mieter sind 2 Personen, die Wohnungen vom Mieter und Vermieter gleich groß.

Helfen die Angaben weiter?

 

[wolle]

Ich würde die Mengenangaben aus der vollen Periode mit den 7Monaten vergleichen und daraus einen Schätzwert festlegen.

Oder die alternative Methode: Gesamtverbrauch vom "Vermietervebrauch" abziehen ..und die Gesamtrechnung vom Versorger wird stimmen
Sollte die Versorgerabrechnung aber später eintrudeln, so dass die Mieterabrechnung nicht mehr im 12 Monats-Zeitraum erstellt werden kann, einfach vorher den Mieter über diese Verzögerung informieren. (mit Grund!)

Übrigens: Sehr löblich, dass du die Abrechnung genau erstellen willst, aber in diesem Fall reicht auch mal eine Schätzung. (Eine Schätzung pro Jahr und Mieter ist sehr häufig)

 

[loos]

Hallo Capo,

danke für die Antwort. Gut zu wissen, dass hier eine Schätzung möglich und zulässig ist.
Die angegebene Alternative kann ich nicht nutzen, da ich keine Versorgerabrechnung habe. Es ist ein 2-Familienhaus mit Ölzentralheizung, bei der ich selbst alles in eine Abrechnung einfliessen lassen muss. Durch den defekten Zähler habe ich auch keinen Gesamtverbrauch der Anlage, da dieser durch die Addition der beiden Wohnungszähler erfolgte.

Aber mit der Aussage einer Schätzung komm ich wohl schon weiter.

Heinz

 

[RMHV]

Eine Schätzung ist bei Geräteausfall oder auch aus anderen Gründen in § 9a Abs. 1 Heizkostenverordnung vorgesehen. Allerdings ist die Schätzung nach § 9a Abs. 2 Heizkostenverordnung nur zulässig, wenn die vom Geräteausfall betroffene Wohnfläche (alternativ: umbaute Raum) nicht mehr als 25% der gesamten Wohnfläche ausmacht. Da es sich hier um ein ZFH mit gleich großen Wohnungen handeln soll, dürfte diese Grenze überschritten sein. In diesem Fall ist die Abrechnung nach dem für die GRundkosten maßgeblichen Umlageschlüssel vorgeschrieben. Da der umbaute Raum selten verwendet wird, dürfte hier die Wohnfläche oder die beheizte Fläche zu verwenden sein.

 

[loos]

@RMVH:
Danke für den Hinweis. Da beide Wohnungen exakt gleich geschnitten sind, kann ich somit die Gesamtkosten für Heizung einfach teilen.
Ist somit einfacher!

Danke

 

[RMHV]

Ein Aspekt fehlt bisher noch. Nach § 12 Heizkostenverordnung kann der Mieter die Kostenanteile, die entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, um 15% kürzen.

 

[loos]

@RMVH:

kann kürzen...! sollte ich dann fairerweise gleich 15% abziehen oder es darauf ankommen lassen?
wie bereits gesagt sind die Mieter sehr anständige Leute und im ZFH ist das Zusammenleben ja auch etwas anders.
Ich will also nicht, dass ich abrechne und er sich betrogen fühlt, falls er beim Miterschutzverein eine entsprechende Info bekommt.
Aber im Prinzip ka ja der Vermieter auch nichts dafür, dass das Gerät ausfiel.

 

[RMHV]

Original von loos
@RMVH:

kann kürzen...! sollte ich dann fairerweise gleich 15% abziehen oder es darauf ankommen lassen?

Die Frage muss jeder für sich selbst beantworten.

 

[wolle]

Wenn du nach der Gradtagstabelle abrechnest bzw schätzt, ist diese Schätzung keine verbrauchsunabhängige "Ablesung" und berechtigt nicht zur Kürzung.

 

[RMHV]

Original von Capo
Wenn du nach der Gradtagstabelle abrechnest bzw schätzt, ist diese Schätzung keine verbrauchsunabhängige "Ablesung" und berechtigt nicht zur Kürzung.

Das ist die Lösung aller Probleme...

Ab sofort werden alle Verbräuche nach Gradtagzahlen abgerechnet. Den ständigen Ärger mit der Ablesung von Messgeräten jeglicher Art hat man damit endlich vom Hals. Da das Jahr per Definition in 1000 Gradtagzahlen aufgeteilt wird, steht der Verbrauch jedes Nutzers erfreulicherweise von vornherein fest. Wer das ganze Jahr in einer Wohnung war hat einen Verbrauch vom 1000. Oder sollen wir lieber die 1000 Gradtagzahlen auf einzelne Wohnungen verteilen und das dann als verbrauchsabhängige Abrechnung ausgeben?

 

[DiplomHM]

Original von RMHV

Original von Capo
Wenn du nach der Gradtagstabelle abrechnest bzw schätzt, ist diese Schätzung keine verbrauchsunabhängige "Ablesung" und berechtigt nicht zur Kürzung.

Das ist die Lösung aller Probleme...

Ab sofort werden alle Verbräuche nach Gradtagzahlen abgerechnet. Den ständigen Ärger mit der Ablesung von Messgeräten jeglicher Art hat man damit endlich vom Hals. Da das Jahr per Definition in 1000 Gradtagzahlen aufgeteilt wird, steht der Verbrauch jedes Nutzers erfreulicherweise von vornherein fest. Wer das ganze Jahr in einer Wohnung war hat einen Verbrauch vom 1000. Oder sollen wir lieber die 1000 Gradtagzahlen auf einzelne Wohnungen verteilen und das dann als verbrauchsabhängige Abrechnung ausgeben?

Das ist doch Blödsinn. Sind keine Messgeräte vorhanden oder defekt, dann ist die Abrechnung nach den Gradtagszahlen zulässig. Defekte Zähler müssen aber vom Vermieter augetauscht werden und danach muss wieder eine korrekte Abrechnung nach tatsächlichem Verbrauch erfolgen.

Ist also keine verbrauchsabhängige Abrechnung möglich (also mit Zählerwerten), dann ist dem Vermieter eine Abrechnung nach der Mietfläche und Gradtagszahlen erlaubt.

Übrigens - unsere "Grossen" Dienstleister in der HK-Branche machen das genauso!

 

[wolle]

Eine Schätzung in 2 Jahren ist zulässig. Aber mehr geräte sollten nicht ausfallen.

 

[RMHV]

Original von DiplomHM
Das ist doch Blödsinn. Sind keine Messgeräte vorhanden oder defekt, dann ist die Abrechnung nach den Gradtagszahlen zulässig. Defekte Zähler müssen aber vom Vermieter augetauscht werden und danach muss wieder eine korrekte Abrechnung nach tatsächlichem Verbrauch erfolgen.

Ist also keine verbrauchsabhängige Abrechnung möglich (also mit Zählerwerten), dann ist dem Vermieter eine Abrechnung nach der Mietfläche und Gradtagszahlen erlaubt.

Übrigens - unsere "Grossen" Dienstleister in der HK-Branche machen das genauso!

Blödsinn? Richtig und mit Vorsatz so geschrieben.
Dass von den Großen oder kleineren Dienstleistern der HK-Branche irgendeiner schon mal einen Umlagschlüssel aus der Gradtagzahlentabelle gebildet hätte, halte ich für ein Gerücht. Wohnfläche ist unstreitig eine absolut gängige Größe zu Kostenverteilung.

Eine Betriebskostenabrechnung erfolgt grundsätzlich und immer nach einer relativ einfachen Rechnung:
Gesamtkosten / Umlagemenge gesamt x Umlageanteil Mieter = Kostenanteil Mieter

Wenn man nun einen Umlageschlüssel bilden will, werden alle Wohnflächen, Personenzahlen oder Verbrauchsmengen addiert zur Umlagemenge gesamt. Der Umlageanteil des Mieters ist die Wohnungsgröße, Personenzahl oder Verbrauchsmege der Mieterwohnung. Soweit sollte jeder leicht folgen können. Offen ist bisher allerdings die Frage, wie man aus Gradtagzahlen einen Umlageschlüssel bilden soll. Die Antwort ist einfach: es geht nicht. Mit der Verwendung von Gradtagzahlen kann man lediglich die Heizkosten eines Jahres auf mehrere Nutzer der gleichen Einheit aufteilen. Dies ist aber der 2. Schritt der Kostenverteilung.
Noch mal: Kosten werden nach Umlageschlüssel auf die Wohnung verteilt und nach Gradtagzahlen auf die einzelnen Nutzer der Wohnung innerhalb der Abrechnungsperiode. Der Umlageschlüssel kann gebildet werden aus den Wohnflächen, den Verbrauchsmengen oder auch aus prinzipiell beliebigen anderen Größen.
Gradtagzahlen sind ein Instrument zur statistischen Verteilung von Heizkosten auf die einzelnen Monate eines Jahres. Ist das Jahr abgelaufen, hat man immer 1000 als Wert. Daraus lässt sich nun mal kein Schlüssel zur Verteilung der Kosten auf einzelne Wohnungen bilden.

Gehen wir zurück zum ursprünglichen Sachverhalt. Es gibt 2 Wohnungen mit je einem Wärmemengenzähler. Einer der beiden Zähler ist ausgefallen. Die 25%-Grenze für eine zulässige Schätzung nach § 9a Abs. 2 Heizkostenverordnung ist damit überschritten. Die Verbrauchskosten sind nach dem für die Grundkosten verwendeten Umlageschlüssel - in den meisten Fällen also Wohnfläche - zu verteilen.

Soweit eine Schätzung zulässig ist, geht der geschätzte Verbrauch in den Umlageschlüssel ein und führt unstreitig zu einer Abrechnung nach Verbrauch.
Da beim konkreten Sachverhalt eine Schätzung aber nicht zulässig ist, werden die Kosten verbrauchsunabhängig verteilt und lösen das Kürzungsrecht nach § 12 Heizkostenverordnung aus.

 

[wolle]

@RMHV
Die Gradtagstabelle nutzen wir auch nur um die Monate zu verteilen (bei Auszug etc). Also nutzen diese Tabelle kleine und große Dienstleister :zwinker
Sie stellt mE nur eine gute Alternative und Hilfe da.

Also ist eine verbrauchsabhängige Berechnung ohne funktionierenden Messgeräten ausgeschlossen und eine Minderung grundsätzlich (ohne die Ausnahme: Auszug; Einzug) möglich.

Wenn jetzt bereits im Vorfeld gemindert wird (vom Vermieter) führt das nicht zu Problemen mit den Mietern, weil die dan wiederrum mindern wollen?