Wann ist ein Mietverhältnis beendet?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von galaxy, 10.09.2014.

  1. #1 galaxy, 10.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 26.09.2014
    galaxy

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    Hallo liebe Leute,

    wir haben unseren Mietern vor 22 Monaten fristlos, hilfsweise fristgerecht gekündigt. Der Grund war Zahlungsverzug von 2 MM wegen unberechtigter Mietminderungen.

    Die Mieter wiesen die Kündigung als unwirksam zurück und behaupteten, sie hätten zurecht gemindert. Es wurde Räumungsklage erhoben.

    Das Gericht hat bereits entsprechende Hinweise erteilt und den größten Teil der Mietminderungen für unberechtigt erklärt. Es dürfte also mindestens die hilfsweise ordentliche Kündigung durchgehen.

    Nun meine Frage: Wenn das Gericht die Räumungsklage zu unseren Gunsten entscheidet, ab wann gilt das Mietverhältnis als beendet?
    Rückwirkend ab Zugang der fristlosen Kündigung?
    Oder für den Fall, dass die hilfsweise fristgerechte Kündigung greifen sollte, nach Ablauf der neunmonatigen Kündigungsfrist?
    Oder ist das Mietverhältnis erst zu dem Zeitpunkt beendet, wenn das Gericht die Wirksamkeit der Kündigung durch ein Urteil bestätigt?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Ja und ja, sofern man der stillschweigenden Verlängerung nach § 545 BGB rechtzeitig widersprochen hat.
     
  4. #3 galaxy, 10.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 10.09.2014
    galaxy

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    Beendigung des Mietverhältnisses

    § 545 BGB wurde bereits in der Kündigung widersprochen.

    Das heißt also, wenn wir davon ausgehen, dass die Kündigung wirksam ist und das Gericht das auch mit Urteil so bestätigt, bereits jetzt kein Mietverhältnis mehr besteht.

    Das würde dann auch heißen, dass die "Wohnungsbesetzer" keine Ansprüche nach § 555a Abs.3 BGB (Aufwendungsersatz bei Erhaltungsmaßnahmen) geltend machen können.
    Richtig, oder?
     
  5. #4 Toffer2105, 10.09.2014
    Toffer2105

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    kommt darauf an, worauf du hinaus willst. Hat der Mieter irgendeine Leistung in deinem Sinne vollbracht, könnte ein Ersatz der Aufwendungen nach §§ 662 i.V.m 670 BGB in Frage kommen.
     
  6. galaxy

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    Die "Mieter" wurden vom Gericht verurteilt, eine notwendige Erhaltungsmaßnahme (Änderungen an der Wasserleitung) zu dulden. Sie wurden von uns nicht beauftragt, irgendwelche vorbereitende Arbeiten zu übernehmen.
     
  7. Andres

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    Ja. Das heißt aber nicht, dass dieser Anspruch nicht nach einer anderen Vorschrift bestehen kann, wie Toffer2015 schon exemplarisch aufgezeigt hat. Es muss auch keine Miete mehr gezahlt werden - das heißt jetzt Nutzungsentschädigung. Auf dem Kontoauszug bemerkt man den Unterschied aber nicht ...
     
  8. galaxy

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    Mit § 662 BGB kann ich nichts anfangen...

    Warum sollten einem "Mieter", dem nach den richterlichen Hinweisen klar sein müsste, dass die Kündigung zurecht erfolgt ist, und der trotzdem nicht auszieht und die Wohnung weiter besetzt, noch irgendwelche Ansprüche auf Aufwendungsersatz zustehen?
     
  9. Andres

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    Der Mieter ist nicht mehr dein Mieter, dafür vielleicht etwas anderes. Er könnte z.B. Beauftragter sein. Oder es könnte Geschäftsführung ohne Auftrag vorliegen. Oder ...

    Das ist alles wahnsinnig spekulativ, solange du nicht genauer beschreibst, was vorgefallen ist.


    Soll das eine moralische Diskussion werden? Was für eine Art von Argument erwartest du?
     
  10. galaxy

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    Morgen kann ich mich näher dazu äußern.
     
  11. galaxy

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    Ich sehe das so: Die "Nicht-mehr-Mieter" halten sich zu unrecht in der Wohnung auf. Warum sollen diese Leute dann noch Ansprüche haben dürfen, die sie nicht hätten, wenn sie rechtzeitig ausgezogen wären?
     
  12. #11 Toffer2105, 11.09.2014
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    man kann gegenüber jemanden nicht nur mietvertragliche Ansprüche haben, sondern gesetzliche, schuldrechtliche in aller Form (Mietvertrag wäre einer davon, Arbeitsvertrag, Werkvertrag, usw.), dingliche Ansprüche usw.

    Also nur weil er kein Mieter mehr ist, heißt das nicht gleich automatisch, dass jegliche Ansprüche aller Art entfallen.
     
  13. #12 galaxy, 26.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 26.09.2014
    galaxy

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    Ansprüche nach beendetem Mietverhältnis

    Vor 2 Wochen wurden die Arbeiten an der Wasserleitung in der Mietwohnung durchgeführt. Die "Mieter" wurden verurteilt, diese Arbeiten zu dulden. Es musste eine alte Bleileitung stillgelegt und die Wohnung an die neue Kupferleitung angeschlossen werden.

    Eine Handwerksfirma hat diese Arbeiten durchgeführt. In der Küche konnte allerdings das Warmwassergerät über der Spüle nicht mehr installiert werden, da es defekt war. Es wurde dort nur ein Kaltwasserhahn eingebaut.

    Nun verlangen die Exmieter ein neues Warmwassergerät. Wir sind jedoch der Meinung, nicht mehr zu Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet zu sein, da kein Mietverhältnis mehr besteht. Ist das korrekt?

    Desweiteren behaupten die Exmieter, die Handwerker hätten auf einem Küchenmöbel einen langen Kratzer hinterlassen und verlangen Schadensersatz. Erst jetzt nach fast 2 Wochen haben sie uns das mitgeteilt.

    Hätten sie hier irgendwelche Ansprüche (sofern es denn stimmen sollte)? Und wenn ja, gegen uns oder die Handwerker?
     
  14. Andres

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    Noch besteht das Mietverhältnis (jedenfalls wenn du hier nicht irgenwelche wesentlichen Fortschritte unterschlagen hast oder ich sie überlesen habe) und damit hat der Mieter noch Ansprüche u.a. auf eine mängelfreie Mietsache. Klar überlegt man sich gleich doppelt, was man in dieser Situation noch in die Wohnung inverstiert.


    Gegen euch. Ihr habt dann einen Anspruch gegen den Handwerker. Erstmal sollen die Mieter aber den Schaden nachweisen ...
     
  15. galaxy

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  16. Andres

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    Das ist wie mit Schrödingers Katze.


    Und ganz oben schreibst du, dass wegen Zahlungsrückstands von 2 MM fristlos (hilfsweise fristgerecht) gekündigt wurde. Zumindest der fristlose Kündigungsgrund hat sich bereits erledigt.

    Jedenfalls darfst du nicht einfach davon ausgehen, dass dein Rechtsmittel Erfolg hat. Und bis es Erfolg hat, besteht der Mietvertrag. Wenn du meinen Beitrag (und dein Zitat darin) noch einmal sorgfältig liest, steht dort das Wort "rückwirkend" - zu Recht.


    Na, ist doch wunderbar: Ihr kündigt die Beseitigung durch euch an, die Mieter verweigern euch den Zugang und die Sache ist erledigt.


    Dann müssen sie den Schaden eben irgendwie anders beweisen. Gleiche Lage wie oben: Das ist doch nicht euer Problem. Der Mieter muss nachweisen, dass es diesen Schaden überhaupt gibt. Der Mieter muss nachweisen, dass der Schaden nicht vor dem Handwerkereinsatz bereits bestand. Der Mieter muss nachweisen, dass der Schaden nicht irgendwann in den zwei Wochen nach der Maßnahme entstanden ist. Und wenn der Mieter schon an Punkt 1 scheitern will - wo ist dein Problem?
     
  17. galaxy

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    Das mit der Kündigung wegen Zahlungsverzug ist etwas komplizierter. Es gibt einen Teil der Mietminderung, der vom Mieter zurückgenommen wurde. Dann gibt es einen weiteren Teil, den das Gericht zwar schon für unrechtmäßig erklärt hat, auf den der Mieter aber weiterhin besteht. Zuletzt gibt es noch 2 weitere Mietminderungen, über die noch Beweis erhoben werden muss. Deshalb hat es noch kein Urteil gegeben.
    Die fristlose Kündigung ist deshalb nicht vom Tisch, es ist nur noch nicht darüber entschieden.
    Die Kündigungsfrist für die hilfsweise ordentliche Kündigung ist schon lange abgelaufen.

    Wir könnten dem Mieter also anbieten, ein neues Warmwassergerät zu installieren, jedoch ohne Anerkennung einer rechtlichen Verpflichtung und unter dem Vorbehalt, ob noch ein Mietverhältnis besteht.

    Sollte sich der Mieter darauf einlassen und stellt sich später heraus, dass das Mietverhältnis zum jetzigen Zeitpunkt bereits beendet war, können wir dann anschließend unsere Kosten erstattet verlangen? Oder ist das unser eigenes Risiko?
     
  18. Syker

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    Die Kosten für das Warmwasergerät wirst du m.E. nicht beim (ex)M einfordern können, da du wohl spätestens beim nächsten M / Selbstnutzung eins hättest einbauen müssen.
    Es sei denn der (ex)M beschädigt / zerstört / entwendet der Gerät dann wäre wohl Schadensersatz möglich.

    VG Syker
     
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