Wann ist Vermietbarkeit gegeben?

Dieses Thema im Forum "Insider Forum" wurde erstellt von cmdfa, 10.11.2014.

  1. cmdfa

    cmdfa Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Forumsteilnehmer,

    es geht um eine Kapitalanlage (also nicht selbstgenutzt), neu vom Bauträger gekauft.
    Die Wohnung sollte vertragsgemäß spätestens zum 30.09. vermietbar sein.

    Der Bauträger hat das nicht hinbekommen. Am 06.10. wurde die Wohnung übergeben; am 10.10. wurden die Schlüssel ausgehändigt. (Der Bauträger wollte zuerst sein Geld.)

    Natürlich gab es allerlei kleine Mängel, die die Vermietbarkeit nicht ausschließen, sondern nur Ärger machen.
    Mit wurde allerdings 'verheimlicht', dass die Heizungsanlage/Warmwasserbezug selbst zum 14.10. noch nicht gegeben war. Jetzt kann ich natürlich recherchieren, wann die Heizungsfirma das hinbekommen hat.

    Meine Frage bezieht auf den Schadenersatz, hier den Zeitraum für den der geltend gemacht werden kann.
    Wann ist die Vermietbarkeit gegeben? Kann man von Vermietbarkeit im Oktober sprechen, wenn die Heizung nicht funktioniert?

    Soweit ich weiß könnte auch ein Mieter die Miete kürzen, wenn ab dem 01.10. die Heizung ausfällt.

    Danke schon im Voraus!
    cmdfa
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Es tut nicht unbedingt etwas zur Sache, aber ich habe da etwas auf dem Herzen :brille002:: Lasst euch doch von den Bauunternehmern nicht immer so verarschen! Von dem Moment an, in dem ich dem Bauträger nachweisen müsste, dass seine Jungs einen Schaden verursacht haben, habe ich die Schlüsselgewalt. Und in diesem Moment ist die Bausumme ganz sicher noch nicht vollständig bezahlt. So etwas muss man aber verhandeln (bzw. eher: verlangen) und dazu muss man so unangenehme Dinge tun, wie z.B. Verträge vollständig lesen und verstehen.

    Sorry für den kurzen Exkurs, aber da sind viele Leute einfach zu blauäugig und glauben dem Verkäufer zu viel.


    Grundsätzlich werden nur tatsächliche Vermögensschäden ersetzt. Der Bauträger ist also nicht schon deshalb schadenersatzpflichtig, weil die Heizung nicht funktioniert hat und deshalb ein Schaden hätte entstehen können - der Schaden muss tatsächlich entstanden sein, d.h. du musst versucht haben, die Wohnung zu vermieten, und dies muss an der fehlenden Heizung gescheitert sein bzw. du hast die Wohnung tatsächlich vermietet und der Mieter hat die Miete zu Recht gemindert.


    Wenn die Wohnung trotzdem ausreichend warm und auch die Versorgung mit Warmwasser gegeben war: Ja.


    Nein. Der Mieter kann die Miete bestenfalls dann kürzen, wenn es in der Wohnung nicht mehr warm wird. Die fehlende Heizung alleine (und damit möglicherweise, d.h. nicht tatsächlich verbundene Folgen) ist kein Minderungsgrund. Wenn es an Weihnachten 30 °C im Freien hat, kann die Heizung kaputt sein, wie sie will: Das ist kein Mangel.


    Neben dem Schadensersatz kommen dann noch Vertragsstrafen in Betracht. Dazu wäre aber genauere Kenntnis des Vertrages mit dem Bauträger erforderlich.
     
  4. cmdfa

    cmdfa Neuer Benutzer

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    Vielen Dank!

    Der Schadenersatzanspruch ergibt sich nicht aus Heizung (alleine), aber aus der allg. verspäteten Fertigstellung.
    Wenn die Wohnung nicht übergeben ist (und keine Schlüssel ausgehändigt wurde) kann ich nicht vermieten.

    Anfragen waren da und nach Schlüsselübergabe hatte ich innerhalb von zwei Tagen nach Inserat einen Vertrag.
    Der Bauträger kann mich also nicht erklären, dass der Mietausfall nur fiktiv gewesen ist bzw. sowieso keiner die Wohnung gewollt hätte.

    In dem Zuge meine 'Prüfung', ob eine Heizungsanlage für die Feststellung des Zeitpunkts der verspät. Fertigstellung relevant sei. Wegen einer schlecht gestrichenen Wand kann ich die Wohnungsabnahme nicht verweigern, aber eine Heizungsanlage ist doch kein geringer Mangel mehr?

    Sicher ist es generell schwierig(er), wenn der Bauträger erstmal sein Geld hat.
    Wenn er sich aber Zahlungsraten ohne Leistungserbringung 'erschleicht', dann sehe ich natürlich erstmal ziemlich dumm aus, kann aber dagegen vorgehen - bspw. wg. Zinszahlungen auf ausgezahltes Darlehen ebenfalls Schadensersatzpflichtig. Besser noch: Ich muss dagegen vorgehen - von alleine bewegt er sich nicht.
     
  5. Andres

    Andres
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    Richtig, aber du hast nach der Heizung gefragt.


    Und wann hast du das Inserat aufgegeben? Du ahnst, was der Bauunternehmer behaupten könnte?


    Für die Fertigstellung ganz klar. Hier war aber nicht Fertigstellung sondern Vermietbarkeit gefragt, und die kann unter bestimmen Voraussetzungen (s.o.) auch ohne Heizung eine Zeit lang gegeben sein.


    Das ist jetzt eine theoretische Frage - die Abnahme ist ja schon erfolgt. Die fehlende Heizung würde ich aber eindeutig als schwerwiegenden Mangel ansehen.


    Die ganze Diskussion würde sich übrigens von selbst erledigen, wenn eine Vertragsstrafe vereinbart wäre.
     
  6. cmdfa

    cmdfa Neuer Benutzer

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    Habe ich wohl ein wenig missverständlich ausgedrückt - mea culpa!

    Ja, ich ahne, was du meinst was der Bauträger behaupten könnte.
    Allerdings hat er selbst eine Mitwohnzentrale ins Boot (Bauobjekt) geholt, die auf die Wohnungen gewartet hat. Die habe ich dann zwar abgelehnt, weil es nämlich für diese Wohnung und Lage problemlos möglich ist gut und schnell zu vermieten. Aber die Möglichkeit war gegeben. Selbst den Mietpreis hat der Bauträger mit beworben.

    Natürlich habe ich keinen Mieter gesucht, bevor die Wohnung nicht übergeben war.
    Soweit ich weiß, muss das auch nicht zwingend der Fall sein. Soweit ich recherchiert habe, kann ein Gericht sehr wohl entscheiden, ob ein Leerstand gedroht hätte oder einem die Immobilie aus den Fingern gerissen wird ;-)

    Sicher sieht es so aus, als hätte ich mich verarschen lassen. Aber dazu gehört auch jemand, der verarscht.
    D.h. wenn er zur Abnahme (falsche) Aussagen und Behauptungen trifft, die nicht zutreffen und nur dem Zweck dienen, möglichst schnell flüssig zu werden, dann bewegen wir uns in Richtung betrügerischer Absicht.

    Eine Vertragsstrafe: Es ist eine Verpflichtung des Bauträgers vereinbart, bis zum 30.09. bezugsfertig zu stellen.
    Das Datum ist in jedem Fall gerissen worden. Da geht es mir jetzt darum die (nicht funktionierende) Heizung in Zusammenhang mit der Abnahmefähigkeit zu stellen. Hat er sich also mit der verheimlichten nicht funktionierenden Heizung die Abnahme erschlichen?
     
  7. Andres

    Andres
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    Es wird dann eben eine Frage des Nachweises: Wenn du ein paar Mieter präsentieren kannst, die die Wohnung gerne zu Preis X angemietet hätten, ist das für dich relativ entspannt. So kann man sich wieder einmal streiten ...


    Dass dein Gegenüber mangels Karmapunkten in seinem nächsten Leben als Regenwurm wiedergeboren wird, wäre zumindest für mich nur ein schwacher Trost.


    Also keine Vertragsstrafe. Der große Vorteil einer pauschalen Vertragsstrafe ist, dass du dich nicht um die Höhe des Nachweises deines Schadens kümmern musst, außer wenn du noch mehr als die vereinbarte Zahlung haben willst. Also keine Streitereien, ob nun 21 oder 26 oder wasweißichwieviele Tage Verzugsschaden entstanden sind und welche Folgen das in den kommenden Jahrzehnten auf die Tilgung der nächsten drei Anschlussfinanzierungen haben könnte.


    Zumindest nach meinem Verständnis spielt die Frage der Abnahmefähigkeit jetzt keine Rolle mehr. Die wäre u.a. für eine Verweigerung der Abnahme interessant gewesen. Jetzt geht es um Möglichkeiten, die Abnahme wegen Täuschung anzufechten. Und da frage ich mich, wie der Bauträger diese Täuschung begangen haben soll.
     
  8. #7 Pharao, 11.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 11.11.2014
    Pharao

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    Hi,

    nur weil was evtl. möglich ist ("gut und schnell zu vermieten"), bedeute das aber nicht automatisch, das es so auch eingetreten wäre. U.a. wäre ja auch möglich, das das Mietverhältnis im gegenseitigen Einverständnis mit dem Mietinteressenten erst in 1-2 Wochen/Monaten begonnen hätte und nicht ab sofort.

    Und gegen "ab sofort" spricht m.E. eh, das du anscheinend ja noch nicht mal vorab eine Wohnungsanzeige geschaltet hast. Ich mein, auch wenn die Wohnung zum 30.09 vertragsgemäß an dich übergeben worden wäre, so hättest du sicherlich nicht über Nacht einen Mieter gefunden, der zum 01.10. das angemietet hätte.

    Und was ist dann jetzt der Schaden :? Ich mein, wir reden hier dann von lediglich 6 Tagen (bzw. 10 Tagen, wenn man die Schlüsselübergabe hernimmt) an Verzögerung. Verzögerung bedeutet aber nicht gleich, das dir deswegen ein Schaden entstanden seinen muss.

    Im übrigen geht hieraus auch nicht hervor, wann das Mietverhältnis mit diesem Mieter angefangen hat. Denn wie schon gesagt, wenn das Mietverhältnis zB erst in 1 Monat anfängt, ist dir durch diese Verzögerung letztlich auch kein wirklicher Schaden entstanden.
     
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