Wann Mieterhöhung nach Vertragsabschluss frühestens möglich?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von kabus, 06.06.2014.

  1. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    ich möchte demnächst die Miete erhöhen. Es steht jetzt der Abschluß eines Mietvertrages mit einem neuen Mieter an. Ich überlege jetzt, ob ich diesem Mieter schon jetzt die höhere Miete abnehme, was u. U. zu Mißverstimmungen führen kann, wenn er sich mit anderen Mietern über die Nettomiete unterhält. Wenn ich allerdings zum 1.1.'15 die Miete für die anderen Mieter anheben will, dann ist der Abschluß des Mietvertrages gerade ein halbes her und der Mieter seit 3 Monaten erst in der Wohnung.

    Gibt es eine rechtliche Sperrfrist, in denen nach Vertragsabschluss die Miete nicht erhöht werden darf? Wie würdet ihr verfahren, gleich die höhere Miete im Mietvertrag regeln?
     
  2. AdMan

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  3. #2 ChristianP, 06.06.2014
    ChristianP

    ChristianP Gesperrt

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    Hallo,

    rein rechtlich gesehen kannst du mit jedem Mieter einen anderen Betrag als miete vereinbaren. Außerdem kannst du dem einen Mieter Hundehaltung erlauben, und dem anderen Mieter Hundehaltung verbieten - ganz so, wie es dir beliebt. Du MUSST keinesfalls alle diesbezüglich gleich behandeln.

    Dass das in der Praxis trotzdem Probleme geben könnte, sehe ich ein - aber das würde ich ignorieren. Oder aber den neuen Mieter ganz offen darauf ansprechen, daß du seine Miete nicht erhöhen wirst, wenn er jetzt schon eine höhere Miete zahlt. Wobei ihn das ja geradezu dazu auffordern wird, seine Miete mit der Miete der Nachbarn zu vergleichen.

    Gruß,
    Christian
     
  4. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Ja, allerdings nicht speziell für neue Mietverträge, § 558 BGB: "Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden." (komplett hier: BGB - Einzelnorm)

    Mindestens! Abhängig von der Gesamtsituation (Höhe der anderen Mieten, Mietspiegelwert, Zustand der Wohnungen, Nachfrage in dieser Gegend) kann die neuvermietete Wohnung auch spürbar über den bestehenden Verträgen liegen.


    Na und? Das sind alles eigenständige Verträge, die nix miteinander zu tun haben! Du könntest auch von jedem ne andere Miete verlangen oder von jemandem nur die Betriebskosten verlangen, das ist für die anderen Verträge völlig ohne Belang.

    Außerdem: so einfach wie bei ner Neuvermietung kommst Du nie zu ner höheren Miete! Unter Umständen könntst bei dem Neuvertrag sogar gleich die nächste Mieterhöhung auch noch mit reinrechnen... :160:
     
  5. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Mieterhöhung

    15 Monate nach der letzten Erhöhung!
    Auch erst 15 Monate nach Abschluss des Mietvertrages?
     
  6. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Jawoll! Denn die Miete muss "in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert" sein.
     
  7. Andres

    Andres
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    Unbedingt. Der Neuabschluss von Verträgen ist der einzige Zeitpunkt, zu dem du die Miete ohne wirklichen Aufwand oder Ärger erhöhen kannst.
     
  8. gast

    gast Gast

    Bei Neuvermietungen wird eigentlich immer ein höherer Mietzins verlangt. Deshalb ist doch im Moment die Mietpreisbremse im Gespräch, die bei Neuvermietungen zum tragen kommt.
     
  9. Duncan

    Duncan
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    Auf jeden Fall gleich bei Vertragsabschluss mit der höheren Miete agieren, es vergehen mindestens 15 Monate bevor die wieder erhöht werden kann.
    Alle meine Mieter haben eine unterschiedliche Miete auch im gleichen Haus mit gleichem Wohnungsschnitt, das liegt in erster Linie an unterschiedlicher Mietdauer und entsprechenden mangelnden Erhöhungsmöglichkeiten, übrigens sind die Einzigen die sich über die "ach so teure" Miete beschweren, die beiden Uraltmieter mit 84 Jahren Vertragsalter*, bei ~50% der ortsüblichen Miete laut Mietspiegel.... Ja, da subventionieren quasi die anderen Mieter mit den Wohnraum. Kann man so auch durchaus vermitteln.



    ehm - kippt Champagner eigentlich auch irgendwann um wie alter Wein?
    Nicht das ich da schon eine Flasche für den Fall des Auszug bereitgestellt hätte - aber wäre schade um den Karton...
     
  10. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Danke für eure Ratschläge. Werde die Mieterhöhung jetzt bei Vertragsabschluss berücksichtigen.
     
  11. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Gerne!

    Noch ein Tipp: nimm für die neue Miete im neuen Mietvertrag nicht das Wort "Mieterhöhung" in den Mund! Das ist ja gar keine Mieterhöhung - Betrag X ist die in diesem Fall vereinbarte Miete, sonst nix. Aufgrund welcher Berechnungen Du auf genau diesen Betrag X gekommen bist, musst Du niemandem gegenüber offenlegen!

    Vorteilhaft im Gespräch mit Interessenten ist's natürlich, wenn auch Betrag X noch unter der Mietspiegelobergrenze ist, das kann man dann ganz elegant ins Gepräch einfließen lassen. Und sofern Betrag X mindestens den erhöhten restlichen Mieten entspricht (oder diese sogar übersteigt), kann man durchaus für zB 3 Jahre den Ausschluss einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) vereinbaren - tut finanziell nicht wirklich weh, macht sich aber ganz gut... :160:
     
  12. #11 immodream, 08.06.2014
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo kabus,
    ich würde bei Neuvermietung sofort den höheren Mietzins verlangen.
    Dann weis der neue Mieter, was auf ihn zukommt.Er kann dann frei entscheiden ,ob er die Wohnung nimmt. Und du hast dann in 12 Monaten nicht die Diskussion, wie hoch die Miete nach dem Mietspiegel sein darf und ob der Mieter überhaupt dann zustimmt.
    Ich hab auch in einem Haus Mieter mit unterschiedlichen Mieten, das hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits bei mir wohnt, wie die Wohnung saniert ist und auch ob der Mieter ein friedlicher Mieter ist.
    Nutze die Chance jetzt, du kannst dann ja auch die sofortigen Mehreinnahmen zu kleineren Investitionen und Wertverbesserungen in der neu vermieteten Wohnung nutzen ( z. B. großzügig neue Armaturen einbauen usw) .
    Niemand dankt dir hinterher dein Zögern wegen einer Mieterhöhung.
    Grüße
    Immodream
     
  13. Duncan

    Duncan
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    nicht nur das. Sie verfolgt dich unter Umständen über Jahrzehnte. Nachfolgende Erhöhungen fallen auch bei 15 bzw. 20% Erhöhung immer entsprechend geringer aus, wenn die Basis niedriger war...
    Vergleichsmieten ebenfalls, für deinen Nachbarn bist du der Vergleich. :zwinkernd001:

    "Ach die 5 € im Monat" sind in 10 Jahren nicht nur 600€ sondern im Zweifel auch die anteiligen Erhöhung so alle 2-3 Jahre obendrauf.
    Regelmäßiges Kleinvieh!
    Noch niemand ist pleite gegangen weil er den Ferrari bar bezahlt hat. Aber weil jemand die kleinen laufenden Ausgaben vernachlässigt hat, angefangen mit der Mobiltelefonrechnung, das sind die Hitparade der Insolvenzgründe.
     
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